贵阳市南北向的轨道交通3号线，在花果园区域共设松花路站、花果园东站、花果园西站3个站点。花果园和未来方舟，2个楼盘都是贵阳近20年来兴起的大型楼盘，而且都是由本土房地产开发商打造，很多都是贵州省内的人买，未来方舟体量上没有花果园大，花果园占地达6000多亩，总建筑面积1830万平方米，在全国都排得上名，号称“第一神盘”，未来方舟虽然也是大盘，也只有不到花果园的一半，建筑面积720万平方米，花果园投资1000多亿，未来方舟总投资600亿，体量上是有不小差距的。
为什么有人觉得贵阳房价只有等花果园涨起来，才有更大空间？
一个很简单的道理，因为任何城市的房价，反馈到统计口的，都不是靠单独某一个小区过高或过低的房价来支撑的，而是大量的小区、房源，包括新房、二手房的一个平均数值。1、城市房价是一个平均值贵阳有没有房价很高的小区？当然有，比如观山湖西板块的中铁云著、龙湖舜山府、华润悦府等这些中高档住宅小区的房价，基本都是1万以上。
相应的，老城区同样有一些二手房，价位才几千的老旧小区，甚至和一些市州上的房价水平相当，算下来一平均，其实房价就摊匀了。同样的道理，花果园作为贵阳主城板块那么大一片居住小区，房价也存在梯度、分化，靠近核心区域，比如花果园湿地公园、白宫、双子塔周边的区域是非常核心地段的，这些地段的二手房，实际成交到手价起码都在1万左右。
而花果园一些边缘区域的房源，现在可能才能卖到七八千的价位，而核心地段的房源数量上又相对有限，更重要的是，真正含金量高的房源，房东未必愿意现在就挂出来卖，等到以后涨到更高才会拿出来卖，所以，整体统计一摊匀下来，整个花果园房价就没那么高。2、花果园的大量房源，在统计基数里所占的权重比较大要说贵阳二手房成交的量价方面，花果园绝对是佼佼者，成交量、成交价方面都是非常可观的，从很多二手房中介门店都是开在花果园就看得出来，可以说，贵阳的二手房楼市，就是因为花果园才撑起来这么大的体量的。
而花果园大量的二手房，不管是挂牌价，还是成交价，对于整座城市二手房的成交量价规模，其影响力都是不容小觑的。有人说，如果没有花果园，贵阳的房价可能早几年就涨起来了，也不会有那么多人有在省会城市买房上车的机会；也有人说，花果园大量的二手房，为贵阳房价铸就了坚实的基底，房价没有泡沫，再跌也跌不到哪里去。这些说法，其实都印证了花果园二手房的举足轻重的作用，所以，花果园的二手房价，说是贵阳房价的压舱石就很形象。
3、花果园房价就算上涨，也是有分化、呈梯度的上涨前面说了，整个花果园因为盘面太大，所以同样是花果园，不同的组团，价位就不一样，比如邻近湿地公园的一期、金融街E区、M区等，这些核心地段的房源，价格一定是不低的，而边缘区域的价位相对低一些。就算有朝一日花果园的价格上涨，也是核心优质房源的价格先行上探，比如地铁3号线开通、商圈优化、贵阳街海豚广场投用等，都能带来房源含金量的增加，那个时候，才是花果园房产真正释放出价值的阶段，核心地段和组团的房源大概率会优于边缘区域。
如何看待贵阳买房“居住不出花果园，投资不离观山湖”的说法？
在贵阳，曾经也听到过类似的说法，买房自住就是老城花果园，如果考虑增值或者投资，那么观山湖的房子是最有潜质的，其实这样的一种说法，也是比较搭配目前贵阳这座城市的发展阶段、经济体量和人口规模的。2020年，贵阳市常住人口为598.7万人，中心城区人口还是比较集中的，这一点，从热力图就能看出来，基本上是“双核”的分布，一核是老城区（花果园等板块较为集中），另一核就是观山湖（金阳南等板块人口稠密），而与人口居住比较密集小区相适应的商业配套、科教文卫等资源，也是一应俱全的，任何城市板块，有人气，就有发展的潜力。
生活氛围浓厚的花果园这几年，除了老城区花果园，和新城区观山湖板块，贵阳也有一些其他板块逐渐进入人们的视野，特别是一些Top10以内的房企，开始纷纷布局其他周边板块，比如贵安新区有融创、恒大（大学城板块），花溪有碧桂园、清镇有佳兆业、白云有华润、融创等，这些板块目前人口虽然没有那么稠密，但是房价也相对有一定的性价比。
从现实来看，贵阳的城区人口，大部分还是集中在两城区（老城区）和观山湖的，其他区域和板块，虽然也有人居住，但是密度和老城区没办法比，特别是一些传统的商圈，比如喷水池、大十字等区域。热力图分布未来能够激活其他板块潜质的，除了保持具有性价比的房价，吸引外来人口定居以外，其实城市内部的人口流动也是能够立竿见影的，老城区花果园和观山湖的世纪城、金阳南等区域，由于是新兴的城市商圈，人们迁居其他区域的动机不大明显，毕竟多数家庭10年之内买2~3套房的概率并不大，所以，如果能够针对老城区那些相对老旧的区域，继续“疏老城，建新城”，那么从老城区一些其他板块，比如喷水池、北京路、大十字等周边，把居住稠密的人口疏解出来，引导其外溢和流向周边其他板块，是具有可行空间的。
老城一些旧板块，人气依旧旺盛这样一来，老城区的花果园区域，由于地段的核心和稀缺性，房产的价值含金量也就会越发凸显出来，也会有更多人因为交通方便、配套齐全、人气旺盛等考量，选择入住花果园，虽然目前花果园板块的入住率已经不低了，但是，未来经过更多人的争相竞争入住之后，无论是房租还是生活成本，都经过一轮优胜劣汰价高者得之后，这个超级大盘的宜居性，一定会得到升级换代。
其实，从本质上看，这也体现了房产的关键价值还是在于城市地段的道理。观山湖金融城写字楼高楼林立对于观山湖房产的增值和保值能力，几乎是有目共睹的，城区规划和城市界面都相对比较成熟，另外，观山湖现有大多数小区，居住品质也都很不错，哪怕在楼市下行阶段，依然能够成为整座城市的房价标杆，确实这片区域是含金量很高的。
一方面由于观山湖的房子本身品质不错，另一方面，由于贵阳其他板块的成熟还需要一定的发展阶段，所以中短期内很难找到能够替代观山湖潜质的竞品区域，虽然从长远来看，未来的贵安新区的体量和格局，可能会有更大想象空间，但是那也是需要一定时间的。所以，对于买房人而言，“居住不出花果园，投资不离观山湖”的说法，是有一定的参考价值和现实意义的，万事万物存在即合理，顺应趋势和规律，才是普通个体购房者，能稳操胜券的捷径之一。
为什么贵阳花果园都通了地铁3号线，二手房价还卖几千那么低？
贵阳3号线还没有通，预计2023年底通车，还有2年的时间，花果园由于房屋之间的间接小，楼层普遍都在40层以上，容积率非常小，各个小区里没有什么绿化，且每层住户多，到高峰期乘坐电梯是个问题，第二由于当时房价比较便宜，而且小户型多，可以满足各类人们的需求，所以销售也比较火爆，笔者认为不是很适合居住，每天早晚高峰堵车是常态，还有种说法，花果园最不差的就是人，可想而知，房屋的密度承载了很多人。
贵阳花果园，有些二手房价明显低于市场行情，为啥却有人不敢买？
确实，最近几年，特别是2020年以后，贵阳的各个区域，也都出现了一些低价房、“捡漏”房源，有的房源在二手房小区挂牌价格，明显低于同一个小区其他房源。但是，就算是被评为小区“捡漏房源”“必看房源”等，有中介带看次数，有关注度，但是也未必能成交，有的房源挂了大半年，比它价格高的都成交了，它还没成交，多多少少都是有点问题。
这些价格明显低于同小区、或者同地段其他小区平均房价水平的房源，之所以滞销，虽然让人心动然而却不敢下手买，无非以下几个原因，毕竟好货不便宜，便宜无好货，贪小便宜吃大亏：1、房源权属有争议有的房源，属于产权有瑕疵的。比如有的房本上是有共用人的，如夫妻，但是一方去世或者离婚后，卖房是一方来卖，但是房本上名字还是两个人，平时不卖的时候、不过户的时候没有什么问题，但是只要上市交易，过户的时候，也许会发现，去世的那一方可能会有其他继承人来要求分割产权。
还有的房源，虽然产权上没有很大纠纷，属于子女继承所得，但是房本名字还是过世了的老人的名字，过户的时候，涉及到一些个税的承担，也比较麻烦。一般来说，常见的产权瑕疵，比如抵押等，是相对比较容易被发现的，关键就是一些不容易发现的产权瑕疵，很容易导致钱交了房子过户不了，就一直僵持着，很麻烦。2、房子本身有一些比较隐形的瑕疵这里的隐形，主要是一两次带看发现不了的问题，比如凶宅、比如潮湿、渗水等问题（可能被装修墙布等遮挡），或者说是有楼上的噪音“恶邻”，甚至有一些房源，可能原房东把房间里面的一些承重结构作了改造的都有可能，所以才会低价贱卖，尽快找到接盘侠。
3、和正常价格的房源价差空间不大降价挂牌的房源，哪怕就是降30%以上，小区其他业主都卖1万，他家卖7000，但实际上，对于买方而言，都是要付出一定的资金成本的，100平，单价7000也是70万，首付二成14万，单价1万是100万，首付20万，这中间的差价，其实并不算很大。因为贵阳本身房价的基数就不算很高，所以，就算相差到30%的价差空间，最后到首付这一步，其实差距也不过几万块钱，对于买房人而言，反正这十来二十万都要花出去，有时候宁可多花几万块钱，买个放心省事，买个安全保障，也是可以理解的。
4、二手房价格明显低于市场行情，可能存在司法风险有的急于降价的二手房东，是作为转移资产或者资金跑路的准备套现的，所以以显著低于市场行情的价格，比如只是正常放房价的60%左右出售，这个时候，如果有债主债权人到法院主张撤销，后续这个交易，还是有可能会被司法要求撤销买卖合同的，哪怕最后已经过了户都可能会涉及一些麻烦事情，因为买方至少要证明自己是善意的第三人，才能比较有效地避免更多的纠纷，所以，贪小便宜也要做好承担风险的可能。
为啥贵阳大盘花果园，有3个地铁站？未来方舟、世纪城却不一样？
据统计，花果园已入住人口达14.3万户，共计43万余人。入驻的企业、商户达到20000余家，日均人流量提高至100万人次。贵阳市南北向的轨道交通3号线，在花果园区域共设松花路站、花果园东站、花果园西站3个站点。 未来方舟楼盘建筑面积720万平方米，商业面积150万平方米。世纪城总体规划5000多亩，总建筑面积600万平方米，将容纳4万多个家庭，居住人口达12万人。
我贵阳本地人，后悔当年没买花果园买的未来方舟，现置换来得及吗？
花果园和未来方舟，2个楼盘都是贵阳近20年来兴起的大型楼盘，而且都是由本土房地产开发商打造，很多都是贵州省内的人买，未来方舟体量上没有花果园大，花果园占地达6000多亩，总建筑面积1830万平方米，在全国都排得上名，号称“第一神盘”，未来方舟虽然也是大盘，但是也只有不到花果园的一半，建筑面积720万平方米，花果园投资1000多亿，未来方舟总投资600亿，体量上还是有不小差距的。
组团区位分布另一个对比，就是区位上，所谓买房，地段地段还是地段，地段的重要性不言而喻。花果园处在整个贵阳城市区域的几何中心，区位和地段都比较核心，还是老城区和观山湖新城区的交互区域，可以说地段价值不可复制和难以替代，能够非常容易地承接老城的人气和新城的红利，而未来方舟位于城市东北郊，区位优势上并不明显。
从交通出行上来看，未来方舟板块目前还没有地铁，而花果园已经有3个地铁站在建设，其实这也和花果园的入住率也是有关系的，目前已经有四五十万人的居住人口在花果园板块，要知道，整个贵阳市城区人口也才是三百来万左右，而未来方舟相对来说没那么热闹。花果园人气旺盛商业的繁华度上，花果园堪称贵阳第一商圈，顶流级别，而未来方舟的商业，不知道是因为入住人口没那么多的原因，还是因为区域内山体较多、路面高差落差较大等原因，商业感觉不温不火，甚至有些沿街门面都不太好租出去，有人说“未来方舟宜居，花果园宜商”，但也要看怎么考虑，如果说是喜欢居住在比较冷清、偏僻的地界，寻求没有多少城市喧嚣的居住环境，那大概是属于别墅级别消费层次的楼盘，但是未来方舟又有不少属于刚需高层户型，对于刚需、改善而言，可能花果园这一类区域处于核心地段、商业繁华、配套齐全、交通便利的板块，也许才是更为实在的“宜居”吧。
而且，要说到堵车，其实未来方舟周边同样也很拥堵，特别是东二环附近的隧道里，上下班高峰期堵车并不输花果园，花果园的拥堵主要是因为处于市中心区域车流量大，而且基本上一定时间内都能得到缓解，但是未来方舟的拥堵，和交通路网的密集程度还是有一定关系，不一定是因为车流量大。东北郊板块交通拥堵如果说，在刚需、升值潜力这个角度来看，其实花果园这一局是“完胜局”，毕竟，未来方舟大部分也是高层，而且房源不少，如果未来要提到二手房升值，花果园的二手房虽然价值含金量是实打实的，比如地段、商圈、人气、配套等，虽然二手房源众多，竞争激烈，但是未来方舟同样拥有大体量的二手房源，所以，如果要用未来方舟置换花果园的话，越早越好，等到以后如果大多数房东“醒水”过来，买卖双方市场态势逆转，恐怕想出手未来方舟的二手房，就没那么容易了，现在置换，也许还来得及，未来等到花果园的二手房价普遍高于未来方舟的时候（或者说等到未来方舟的二手房价涨幅低于花果园的时候），用同等面积的置换同样的面积，恐怕就不容易了，毕竟，地段区位各方面配套，差距都还是很明显的。
