然而在西镇、团岛、台东、四方水清沟一带老城区等公交车，你的感受是：很明显，年轻人代表的是未来，买房要避开"银发社区"是每一个城市的铁律。绝大部分青岛老城区老年人众多，就意味着年轻人"用脚投票"离开了这片地方。人口流失，活力不再，房子贬值是必然的归宿。用我经常提到的西镇、团岛地区为例，2000年之前，八大峡社区因为能看海，价格和麦岛一带差不多。
2010年之前，八大峡社区的套二在浮山后换一个套三是非常正常的。然而现在八大峡社区在金沙滩、唐岛湾片区亦已经很难换到等面积的住宅。可以想象，不用十年，灵山卫、古镇口这些地方的快速发展，也能把八大峡拍到地上。是的，有些人不服，说什么学校、医院balabala……一句话，学校医院是配套，车位、电梯、物业就不是配套吗？户型就可以不考虑吗？对于这些老筒子楼，此话一击必杀。
为什么？青岛楼市的最大特点一定要认识，是各区之间价格差距特别大，市南、崂山和部分市北是天价，近郊的城阳、西海岸却很便宜，区际差距，比其它同级别城市都要大。这里头的数据繁多，请参考一下安居客网站和本人在其它作品里的标格，在此不再列出。一般新一线城市，最贵的主城区和近郊板块差距基本也就是万元之内，甚至只有几千块钱，市中心和近郊板块差距破万的城市，只有南京、杭州、青岛三个城市。
问题是，南京、杭州全市均价近3万元，实际上市中心和近郊差距亦不大，而青岛只有1.6万元，崂山市南3万多，近4万，城阳区只有1.4万，这种2倍多，近3倍的区际差距，在所有新一线城市里是没有之一的。这就是大数据看起来青岛的房价并不高，工资也不低，但是为什么如此多的人喊着"青岛房价高、工资低"的原因。高昂的房价，事实上造成了一些老城区老市民的优越感的同时，已经把老城区变成了一些固定群体的自嗨，对外来人口形成了事实上的壁垒。
很明显，青岛传统市内四区，由于房价太高，人才无法引进、项目无法落地，近十年来，除了一个邮轮母港以外，能落地的项目真的是善乏可陈。相反，实体经济如制造业工厂、高校、科研院所等等纷纷北迁、西迁，留在传统青岛的只剩下总部经济、金融、地产、旅游和服务等少数行业。看似这些行业高大上，实际上读一下当年大英帝国、西班牙帝国为何最后会衰落的文章讲得很清楚。
症结就是抛弃又脏又累看起来不赚钱的实体经济，到金融里去赚快钱，长此以往，会变得很虚。很明显，没有实体经济就没法充分就业，当年大英帝国和西班牙帝国如此，一个城市也是这样。如果都指望金融、地产赚快钱的话，一定会拉大基尼系数、造成就业不足，人口外流。这就是为什么青岛老城区看似房价高企，一些人优越感满满，实际上却生活窘迫，有想法的年轻人"用脚投票"离开青岛，留下的都是一些老年人……所以，对于一些地产自媒体说的"青岛市内四区有投资价值"、"主城区保值抗跌"、"一定程度上会出现人口回流""医疗教育最重要"的说法，我是很不屑的。
