一个正常的城市房地产市场价格决定应该取决于三个方面～～房价收入比、房价租金收益率和城市发展潜力。短期看金融，一个城市居住的收入高且短期内资金出现了大量的投放，那么最终流向房地产的钱就会多，一旦形成了漩涡，就可能推动房地产短期上涨；其次，土地稀缺性，目前我国除了一线城市之外，其他所有的其他城市最不缺的就是土地。
哪些因素决定着一个城市的房价？这个问题有点大，能想到的是人口，产业和资金。还有吗？
一个正常的城市房地产市场价格决定应该取决于三个方面～～房价收入比、房价租金收益率和城市发展潜力。可我们早已形成了一种超越，房价的决定因素变成了对房地产市场的未来上涨预期！这就是唯一最好的解释。发展中国家的房价收入比大约在5～7倍，西方发达国家更是低至3～5倍。假设一个城市的平均家庭收入为3万美元，那么这个城市的房价估计也就是在15万美元左右。
我们2020年的房价收入比9.2倍，一些高房价一线城市已经超过了20倍，这已经不是居住属性的房地产，而是一种金融投资资产。在房价租金收益率上看，一般的收益率会在5%～8%，而像日本这样的国家更是高达8%以上的房价租金收益率。可像上海等城市已经低到1.5%～2%。房价用租金收益率对比已经高出了数倍。唯一可以解释的就是把房地产当成了金融资产，而后从房价上涨中得到回报。
这也是几十年里投资房地产的最大收获。我们还有另外一种解释，那就是短期看金融，中期看土地，长期看人口。但如今已经不能作为房价上涨的因素，而是房价抗跌的潜力。短期看金融，一个城市居住的收入高且短期内资金出现了大量的投放，那么最终流向房地产的钱就会多，一旦形成了漩涡，就可能推动房地产短期上涨；其次，土地稀缺性，目前我国除了一线城市之外，其他所有的其他城市最不缺的就是土地。
而土地最具稀缺性的就是深圳，其次上上海。这也是为什么一旦出现风吹草动资金就会涌到这些城市，因为需要规避风险，深圳和上海这次上涨就容易理解；最后就是长期看人口，这些年来人口从高纬度向低纬度的地区转移，东北三省未来还会继续人口流出难以避免。而沿海地区的经济、环境、机会、配套都要高于其他地区，这也是未来人口流向的地方。
