但凡出租人在拟定合同时“特地”设计过模糊不清的用语，承租人在后期遭受权益侵犯就几乎是必然的。通过近年来多起“售后反租”案例我们不难发现：对开发商而言，“售后返租”的确可以在短时间内回收大量资金，以确保工程建设的顺利进行和物业的正常营运。实践当中，这些托管协议本不是什么特别难以处理的合同。
想在城市综合体购买商铺，应该注意些什么？
近几年，在全国各大城市中，各类“以租代售，售后返租”项目遍地开花，火爆异常，各开发商的“宣传大战”亦如火如荼。不少开发商通过“以租代售 售后返租”的方式销售商铺。实际上对投资者而言风险不小！一、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的基本情况介绍所谓“以租代售”是指，开发商将或有产权，或不具有产权的商铺、商品房、酒店式公寓、商业物业等以超长期限租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于拥有30年、40年、50年产权的效果。
通常来说，这种方式的租赁期限表现为“购买20年 赠送XX年”。所谓“售后返租”是指，开发商将上述物业出租之后，再与客户签订一份返租协议，将其开发的物业返租回来，或是划分成小面积，分零“出售”给购买者。在返租协议中，通常也可能约定让购买者将商铺等返租给开发商，交由开发商统一经营或统一招租，租赁期限3年至10年等不止。
在返租期内，投资者可获得“固定收益率”或者“市场化租金水平的分成”。待返租期满后，投资者还可以自由处理所购物业：或转租，或转卖，或自主经营，或要求开发商回购等。 实际上，这种风靡一时的商铺理财投资模式，伴随着返租高峰期的到来将会面临巨大风险。依赖于商业整体经营业绩，一旦商场经营不善，投资者在长达5年甚至10年的托管期内甚至可能颗粒无收。
二、商铺理财模式中“以租代售，售后返租”的风险点梳理（一）投资者承担巨额损失的风险对投资者而言，“售后返租”确实省去了投资者自行出租的风险，保障了自己的稳定收益，也免去了商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力、财力。但是，按照住建部此前颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”住建部是明文禁止开发商“售后返租”“以租代售”行为的，其主要原因就是其中风险太大，一旦开发商日后经营不善或者资金链断裂，投资者就要承受巨大风险（该规定实际上针对的是在建商品房项目）。通过近年来多起“售后反租”案例我们不难发现：对开发商而言，“售后返租”的确可以在短时间内回收大量资金，以确保工程建设的顺利进行和物业的正常营运。
但在这样的高风险、高利润模式下，涉及大型商业项目的整体规划，对开发商的综合运营能力有着极高的要求，一旦后期有所差池，合同就可能面临无法依约履行的窘境。（二）开发商“售后返租”可能会触犯刑法实践中，已经出现了不少此类案例：当初承诺售后返租、包租的房地产项目最后出现资金链断裂，甚至企业恶意违约或卷款跑路。
那么，这时候就有可能触犯我国刑事法律的相关规定。2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态：对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
2013年，最高法对存在虚假宣传内容的“售后包租”现象做出专门规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑……所有上述情况都告诉你：商铺理财收益高，要想投资，仍需谨慎！三、商铺理财模式中承租人维权值得关注的几个问题在投资商铺进行理财的模式中，签订“以租代售”协议的承租人通常扮演了“权益受损方”的角色。
