惠州未来5年你觉得房价会到什么程度？
个人认为惠州未来五年房价肯定会涨，主要有这几个方面！什么叫溢价空间呢？简单的说就是两个产品之间的价差空间。但是，并不是什么产品之间都存在溢价空间，比如饭桌与海鲜，无论之间相差多大的价格，都不会影响到相互之间的价格涨跌。存在溢价空间的前提是两个产品之间具有用途相同的关联性，比如A公司股票与B公司股票，存在同样一个大盘之中，彼此的涨跌对对方都会产生影响，注意，一定是要在一个大盘之中，抛离了这个大盘，影响就比较微妙了，比如A股市场的股票与境外市场的股票，之间的溢价空间就没什么意义。
房产上的溢价空间也一样，必须是在同一个片区或者紧密关联的两个不同的片区，之间才会产生很大的溢价空间效应。当下惠州临深片区的楼市，就与深圳的楼市存在很大的溢价空间效应，深圳一涨，特别是坪山新区的房价一涨，惠州临深片区的房价就会跟着涨，因为惠州临深区域紧挨深圳坪山新区，如果把这两个地方看作是一个地区的话，坪山是中心区，惠州临深区域就是近郊区，中心区房价涨价，焉能有近郊不涨价的道理。
坪山新区目前的房价在3.5万-4万的区间，而整个惠州的临深片区的房价在1.2万至1.5万之间，两个地方的价格存在2.5倍至3倍的溢价空间，更重要的是，目前惠州地区的限价政策特别严，房价控制的非常的平稳，而坪山新区由于深圳东进战略的发展以及片区产业升级和轨道交通基础设施的建设，房价还在往上涨，这就意味着这两个地区之间的溢价空间在不断拉大，溢价空间越大，后期爆发力就越强。
惠州大亚湾中心区未来发展潜力怎么样？
大亚湾中心区未来的发展将会让人吃惊！很多没买到房的人还沉浸在，前几年的“鬼城”，石化污染甚至核电危险之城的旧念中。其实，你现在只要来大亚湾走走，你将会被眼前的现实所征服。这里的商业配套日趋完善。随着万达广场的开张，君跃荃新时代，灿邦新天地也即将开业，中心区的商业气氛将越来越浓。现在上下班时间，石化大道和龙海二路很多路段已经步入堵车期，这恰恰说明了现在人气的急升。
人气意味着什么？那就是商机啊！商机又意味着什么？商机将汇集更大的人气！这里的市容市貌交通建设日新月异。整个中心区横有石化大道，龙海二路，东部沿海高速等主干道，纵向的多条道路也平直宽广，绿化率高。现在你开车走在中心区的路上，两边幢幢高楼林立，路上车来车往，路边人来人往，宛如进入一个现代化的城市中心。这里的环境公园可真美。
惠州的未来发展如何，去投资有什么潜力？
通常情况下决定城市发展潜力的主要因素在于产业、政策和人才。一、惠州概况惠州，位于珠三角东岸，毗邻深圳、广州和香港，区域位置优越，是广东著名的滨海旅游城市。全市常住人口483万，土地面积将近1.1万km²，等于广州 深圳 东莞面积之和。由于区域面积大，地形复杂，境内多个地区基础设施建设和交通比较落后。其境内龙门县属省扶贫县、东部惠东县多个镇/村又属老少边穷地区。
地广人稀，山高林密，是难以啃下的发展难题。一定程度上制约了发展速度和经济质量，造成区域发展极不均衡的现象。二、经济和产业2018年生产总值4103亿元，位于深圳、广州、佛山和东莞之后，人均GDP8.5万元。虽然以总量来计省内第5，然而在经济质量方面和前四差距极大。境内产业主要以石化和乙烯，电子制造作为两大支柱产业，去年的增加值为472亿元、639亿元，在整体经济中的占比分别为：12%、16%。
其次为房地产和零售/服务业，缺少高新技术产业和具有竞争力的产品。主要产品方面以电话机、DVD机、音响、电视机、手机、锂电池为主，属极易替代产品。随着三星的撤走，可以肯定的是对整个产业链造成重大损失，进而在一定时期内影响到惠州支柱产业的增长与经济表现。三、发展潜力由于旁边两个一线城市及东莞的虹吸效应太明显，城市吸引力不强，经济不够活跃与开放。
在常住人口方面，过去的10年间仅增加48万人，除去本地人口自然增长因素，说明严重缺乏对外来人口的吸引力。全市缺少配套的科教文卫资源，流入的人口又大多从事劳动密集型工作，难以吸引大量高素质人才优化加强其产业和产品竞争力。产业竞争力不强、人口规模难以增长，缺少强势的科教文卫资源，房地产规模太大，惠州要克服的发展难点还有许多。
区域位置上惠州毗邻广深港，和深圳深度融合，在交通规划，承接产业和功能转移方面，地广人稀的惠州还是具有优势的。深圳飞地深汕合作区的物流、交通基建，人员通勤都需要经过惠州，对于惠州沿海地区是有一定带动作用。特别南部片区的惠湾，在楼市、电子及石化的三重带动下，地区发展前景还是比较看好。不过总归缺乏高新技术为主导的优势产业，经济发展质量明显不如省内前四地区。
四、投资去投资，地区经济因素是重要考虑因素，但并非必然选择。任何市场都能够赚到钱，关键在于投对了路子。做快消与零售服务业，首要考虑所选择行业市场规模有多大，竞争对手多不多，消费水平如何等等。重大投资则有招商局接恰，作为招商引资的政绩，可以谈政策谈优惠，皆大欢喜。但也要考虑到地区产业链是否完整，政务服务水平效率如何。
惠州好在哪里？你对惠州未来5-10年的房价怎么预判？
——德祐置业专家城市的发展有三个阶段1.襁褓中的婴儿(县级城市)全国到处都是2.青年(快速成长，急需营养)惠州3.中年(成熟稳重，精华内敛)深圳惠州经过这么多年的发展，已经完全度过了第一个阶段，处于第二阶段的发展当中。比较引人关注的两个利好，主要有三个方面1.产业的转移和布局(主要来源于深圳，东莞)这个在新闻都是有据可查，深圳，东莞各地知名企业，例如慧聪都布局惠州，注入新鲜血液。
一旦将来产业形成规模，发展不可估量2.交通利好，城市的发展进程，最明显的就是交通发展。从惠州政务中心官网都可以查到，除了区字形道路交通，地铁14号线延长线，地铁1号线等等也都在规划当中。这些设施虽然不知等到什么时候，可以肯定的是一旦联通深圳，东莞，必将带来惠州的腾飞3.人口，或者说人才。这个跟第一个产业是有关系的。
未来十年，你觉得东莞，佛山，珠海，惠州哪个最有发展潜力？
绝对是东莞！先分析每个城市的发展空间：佛山：毗邻广州，制造业发达，人口密集，但是互联网高新技术产业、VR、无人驾驶领域发展较慢，传统经济支撑了这座城市的繁荣，如果不转型升级，未来的经济发展必然会遇到很大的瓶颈。珠海：靠近澳门、前不着村、后不着店，自成一派，但是由于城市可发展面积、人口数量都受到制约，未来很难发展成为一个大城市，而是一个小而美的生态城市。
惠州：环深城市，毗邻深圳龙岗，马上就会有多条有城际轨道、高铁、地铁无缝对接深圳，惠州的房子，一半都是深圳人买走了，受到深圳人口红利，再无可开发土地的 影响，惠州是一个很大的受益者，未来发展空间还有很大。东莞：与深圳唇齿相依，临深地区的房价已经突破3万，包括凤岗、松山湖、塘厦等地区，未来的东莞，将有10条地铁对接深圳，许多深圳人可能居住在东莞，上班在深圳，同时，由于华为将终端总部迁到松山湖，东莞的高科技企业云集，OV 华为，还有大族激光、蓝思科技、天安数码城、欧菲科技、顺丰、平安、华润都将在东莞滨海湾新区大展身手！总结：基于东莞位置的特殊性，（高铁距离广州、深圳、香港都是半小时之内）产业也在不断升级，从劳动密集型产业向高科技产业过度。
