恒大冰泉招聘，恒大冰泉 2014春季校园招聘

我刚从恒大冰泉出来，工作了两个多月，非常的不开心，里面管理制度混乱，经理都是以前恒大地产的一个小兵，大学毕业没2年，薪制随意更改，一开始说好的后来就变挂，产品二次回转基本没有，管理层对快消认知就是0，你想要一个外行指挥业务团队去做快消，这不是瞎胡闹吗，建议去的兄弟，这个真的是个大坑，千万别去

编者按：本文来自微信公众号「真叫卢俊」（ID:zhenjiaolujun0426），作者：十一侠，36氪经授权转载。

卢俊账号写过那么多房企，不论是写的广告，还是客观点评，或者有的时候写点小内幕什么的，基本上每写一家房企，后台都会有人骂的，这可能是房企的特殊性，卖一千套不一样的房子，很难满足所有人的所有需求

但是客观的说，碧桂园是骂的人最多的，而且骂的也是最赤裸的，这个可能是大家日常的直观感受差不多

碧桂园最近1年的时间以来吧，几乎负面不断，隔三差五的都会出来一阵，我个人感觉应该算业内业外口碑比较差的一家开发商了，这和碧桂园的业绩规模说实话呈现巨大的反差

所以今天想和大家聊聊，为什么碧桂园这么容易招黑

我要先声明，我并非站黑粉或者鼓吹黑，说实话我这个年纪已经过了靠黑一家开发商获得快感的阶段了，相反的是，我觉得碧桂园能够做到如今这样的格局，有太多值得我们学习的地方

而且我认为碧桂园的负面之所以那么多，有一部分原因是因为这家企业确实大了，这其实非常类似早年间的富士康

那段时间一直在爆出富士康有员工跳楼的事情，很多人在分析原因，但是很少有人知道，一个富士康厂房会有四十多万人，几乎等于一个小镇，而这样的人口规模总会有概率发生这样极端的事件

所以孤立看样本没有意义，而需要把样本重新投射到整个企业中会更加客观

好，那么回过头来看，大家一样在高周转，大家一样在现金流，大家一样都在控成本，碧桂园规模说大，但是说实话也没形成像富士康这样的行业垄断，但是为什么还是这么容易招黑呢

这是一个值得思考的问题，我聊点个人感受吧

01

首先，这是一家刻意低调的企业

碧桂园发展，从2015年开始，应该属于井喷式的发展，在此之前，说实话虽然已经很大，但是外界对他的了解不说，而且也没什么了解的冲动，一句五星级的家很好的概括了这家开发商的形象，四五线城市的绝对大盘，大概是这样

但是到了行业前三甚至行业第一，毫无疑问就是所有业内人关注的焦点

但是说实话，到了这个阶段的碧桂园依然在实施内缩式的企业文化

我们仔细想想，任何地产行业的论坛，你应该很难看到碧桂园的人参与演讲，碧桂园的内部会议也甚少对外公开，碧桂园内部的文件统统打上了阅览者的水印，深怕别人看去一个字，更别说像其他开发商一样的明星职业经理人，这件事在碧桂园想都不用想

用比较好的话来说，这是一家专注做事的企业，但是在我们眼里，刻意的低调，就是强行的把这家企业和行业里的其他行业分离开来

你可以说各自管自己的事情互相之间不需要交集，但是你已经坐上了行业的老大，这不应该是一个老大该有的度量

不过说实话我也可以理解碧桂园如此的原因

这个核心团队以及企业发展过程中的方式有关系，碧桂园一直秉持自己团队做事的方式，信自己人，以及觉得只有自己人才能做好碧桂园的事情

所以我们可以看到，碧桂园本质上是很少有下游合作伙伴的，不论是工程还是营销，几乎都是自己团队解决，后面爆出甚至监理也是自己，这可能是碧桂园对自己的工作要求比较高，但是本质上也就说明了从骨子里这家企业对外就是保持隔绝的状态

我问过几个和碧桂园合作开发项目的朋友，得到的反馈也是惊人的一直：碧桂园要么什么都不管，要么什么都要管，没有中间这条路

所以当外界对碧桂园有误会的时候，碧桂园的第一反应不是想着如何去解释，而是内心OS：这些人都是傻逼

因为必须要承认，在业绩为最大导向的地产行业里，碧桂园就是绝对的王，碧桂园的职业经理人就是赚的比别人多，这一点人家也有鄙视的权利

就是就在这微妙的范围里，碧桂园越来越封闭自己，这已经成为了企业文化，当外界争议高峰的时候，杨国强的选择不是对外发言，而是给内部员工发了封邮件，大致内容是：让别人误会去吧，我们做好自己就可以

这也是为什么那本碧桂园1000天会这么火，因为外界确实没有了解碧桂园的渠道

02

看一家企业好不好，其实看离职人员对他的态度就知道。

我曾经卧底过几个群，有万科离职群，碧桂园离职群还有其他各种房企离职人员的群，说实话万科的离职群大家都是客客气气，对于万科大多没有情绪，顶多就是吐槽吐槽

但是说实话，碧桂园的离职群真是一个戾气十足的一个群，我待不到一星期就退群了，几乎每天都有人怀揣着对碧桂园的仇恨在发表言论

我其实一直在想一件事，其实所有的地产公司都在快周转，忙碌干活各种加班，地产人通宵熬夜这种情况大概率都在我们身上高频的发生着，但是为什么碧桂园身上大家会怨气那么重

其实我个人依然坚持我早期的一个观点：在体制上，碧桂园更加依赖机制而不相信个体

对于这么庞大的企业，每天周转那么大的资金，顶着那么艰巨的任务，碧桂园当然需要一个异常严密的机制去推动公司运营，说实话这套机制整体的制定很严谨，也是碧桂园实现老大的重要武器

但是机制的强势也就意味着对个体的忽略，但是这种忽略在我眼里基本上已经达到无视的程度，这也是为什么碧桂园会光明正大的把通宵出图这四个字写在文件里，给到员工的劳动合同也是理所当然的做六休一

其实很多东西你可以这么要求，但是你不能这样光明正大的写在制度文本里。人作为一个有感情的动物，这样的体质基本上就是把人性踩在脚底

我曾经用人肉齿轮来形容过碧桂园的机制，虽然用词刺激了点，但大概意思其实并没有错

所以在这样高压且冷漠的工作环境里，碧桂园的员工基本上就是呈现两种状态：要么为了收入我忍，忍不下去对这家公司就是各种的恨

碧桂园的合伙人制度把利益这件事最大程度的让给了个人，但是碧桂园却很少有把荣誉感这件事让给个人

在团队这件事上，人心终究不是制度可以猜测的

03

所有碧桂园员工都恨这家企业？

当然不是，这家企业保持如此的规模，整体的团队凝聚力一定是很强的，这里就要说到碧桂园的文化传导机制

我个人感受下来，碧桂园有一条非常简单但又非常强势的文化传导机制，就是一切以杨国强为意识的文化传导

如果你去碧桂园的总部参观，可以看到2幅画面，第一幅是一个跳动的数字，告诉你过去的一分钟，碧桂园卖了多少房子赚了多少钱，另一幅是一个场景还原，当初碧桂园成立初期杨国强艰苦奋斗的样子

说实话，第一眼我看成了……不说了

需要承认，没有那一段艰苦奋斗的日子，确实不会有如今的碧桂园，没有杨国强当初的坚守，也不会有如今碧桂园的现状

但是到了公司规模到如今这样的现状，依然保持单一的文化输出是否合适是非常值得思考的事情

对于一家庞大的企业来说，创始人精神需要传承，但是却不能搞创始人崇拜，但是碧桂园似乎在这条路上，不能说他刻意为之，但是有一点掌握不了尺度

我曾经写过一篇文章，说的是有一年逻辑思维跨年演讲的时候，王石作为嘉宾参与一部分，当他登台的时候换来的是山呼海啸般的掌声

在一个科技类的舞台上获得这样的待遇，对于一个开发商老板来说，实属不易，这个场景我后面加了一句，我很难想象如果是碧桂园或者恒大的老板也登台演讲会是怎么样的场景

其实就是一句非常轻描淡写的一句话，后来我的后台崩溃了

“你凭什么说我们杨主席！”

“杨国强资助过多少学校帮助过多少儿童你们知道么？”

“碧桂园造中国最实惠的房子，应该得到所有人的尊重。”

……

说实话这些言论看得我尴尬癌都犯了，真正的尊重其实都在别人眼里，而不是自己嘴上

但这些言论或许就是企业内部文化灌输过程中掌握不好尺度导致的

04

最后，碧桂园对媒体我认为存在认知偏差

说实话，碧桂园是非常热爱投放广告的一家企业，曾经碧桂园1000天的这本书里也提到，杨国强早期赚到的第一桶金之后，大概几个亿吧，大家问怎么花，只有杨国强拍板说把钱全部投放到广告里去

因为碧桂园相信，投入的钱都可以最大程度的赚回来

而且事实上我们看到的也确实如此，碧桂园森林城市最疯狂的时候，我们都看到了碧桂园是怎么投放的，什么NBA，德云社啊，央视春晚啊，外滩东方明珠啊，CCTV5啊，几乎你能看到的所有渠道都有碧桂园的身影

如今碧桂园依然也沿袭这一条路，央视战略品牌企业这个定位可以看出碧桂园是多么愿意为传播花钱

但是换个角度来看，碧桂园同样也是最忽略自媒体的

你从碧桂园投放策略就可以看出，几乎投放的都是主流媒体或者说传统媒体，这个可能也和他的企业策略有关系，扎根四五线的开发商，那些主流广告或许真的有效

但是我认为这不应该是碧桂园忽略自媒体的理由，虽然说后面说的碧桂园内部人员可能不认，但是我作为一个个体和同行的感受中都有一个很明显的感觉

碧桂园永远觉得自媒体属于非主流，你应该像地产其他乙方一样贴着过来找我，然后我再决定是否投放

所以一旦在自媒体端爆出负面的时候，碧桂园内部的第一反应一定是：这个自媒体是不是想收点黑钱

所实话也确实有这样的自媒体，但是如此清一色的对待所有自媒体，讲真不招黑也难

在一家如此庞大又如此信息不对称的开发商里，媒体天然的对你保持好奇以及想要挖掘点内幕，大部分的传播都是这个逻辑下产生的

但是碧桂园眼里的自媒体，基本上就是分为要么收黑钱的，要么赚广告费的，这样的姿态或许也让他站在了舆论的另一边

05

所以以上种种的内因，或许也就

解释了为什么碧桂园会把自己的产品线名字叫做劳斯莱斯却没人想过改一下

解释了为什么这么低调了大家还是前赴后继的来黑你

解释了出来一次维权事件大家一股脑都把责任推到你身上

解释了离职人员会用各种方式舒缓过去不能发表言论的痛苦，比如写书或者拉群

整体的碧桂园一直处于这样的工作状态：整体内部保持高度的封闭，内部目标要求极高，所有人都绷紧了弦在做事，没人思考全部都在执行，机械性的操作，高压式的操作，用收益来安慰自己，也祈祷手里的活可以快速脱手

在这样的氛围里，就害怕突然：嘭的一声

真的发生了，所有碧桂园内部错愕的抬头看看发生的事情，不知所措

06

而且对于碧桂园的产品定位，几乎设置在社会最基层的那一级别的需求，这一级别的需求最踊跃，但是本质上也是最接近民愤的那一层客户，服务好这群客户是非常难的，你很难想象用管理碧桂园的员工一样可以管理好这群客户

碧桂园发展快速崛起，其实是城镇化深入到四五线最开始的2015年，到目前为止满打满算三年，换句话来说也是第一批乡镇里碧桂园的房子大面积交房的时候

这也是为什么今年碧桂园的负面消息会这么多，把这样的产品交给这一群用户，一定会有大量的维权事件产生

快周转的房企产品质量一定是标准化，但标准化的同时如果仅仅以时间为唯一截点，那么就会出现崩的可能性

所以下一个阶段的碧桂园会面对一个三明治式的问题，一边是内部团队能否承受得起再一次的业绩扩张，另一边是未来三年是维权和负面高度爆发的三年，客服和品牌能力能否跟得上

如果跟不上，已经不是业绩的问题了，大家到后面都是上市公司了，基本的体面能否维护的住也是关键的问题了

07

好了，写了那么多，说了不是黑稿，还是愿意给碧桂园提点意见，不管是否有人看见吧

1、此时的碧桂园应该对标富士康后期的管理模式，富士康在保证公司有效运行的前提下依然用了一连串的软性手段来安抚内部员工

比如搭建富士康学院，让夫妻可以住一个宿舍，甚至园区内给到沙袋上面捆绑上各个条线领导的头像，很显然，富士康让员工有情绪宣泄的渠道，让员工可以更软性更温和的接受当下这份工作。

对于碧桂园来说也是如此，后面公司运行体制已经建成，如何让这么庞大的员工都能够比较体面的接受手上这份工作，很重要。

起码做到让一个90后地产人，对外说自己在碧桂园上班不丢人

2、拥抱媒体，走进自媒体，刻意的低调说实话只会激发大家的好奇，这东西跟限购一样，你越限大家会越想购买，敞开大门，让别人走进这家公司，同时公司也对业内输出一些言论，这样的磨合会构建比较顺畅的渠道

当然，这里说的不是说要投放自媒体广告的，我也没给自己拉广告的意思，说实话我太贵，碧桂园也投不起。

构建一个比较自由的沟通环境，这个比一次密集的投放更加有效

3、内部可以考虑打造明星职业经理人机制。

说实话这种套路大量开发商都在做，我实在是想不通碧桂园忌讳的地方在哪里，一家公司只有百花齐放才会精彩，整体的市场感知才会饱满丰富，并且这样的机制下总部的压力也会小很多。一定要给到区域公司除了赚钱之外，更多的发声权限

这也是给到城市总更多职场满足感的重要方式，这种方式看似抢走了总部很多风头，但是本质上也是给总部减压

公司做这么大，需要一个强势的总部，但是更加需要一个灵活的总部，只有给不同地方都有弹性的空间，才会迸发出比较精彩的光彩

08

好了，最后一句，送给碧桂园

撰文 | 宇文深

出品 | 网易浪潮工作室

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2016年，国家统计局数据显示，中国的少儿人口数量从1982年的3.4亿人下降到2.3亿人，三十多年减少了1.1亿人。有学者指出，中国正在朝着“超少子化”一路狂奔。此前一年年底，全国人大常委会表决通过了《人口与计划生育法修正案》，决定于2016年元旦起正式实施“全面二孩”政策。

新政实施两年后，先前部分学者和官方机构预计的“爆发增长”没有实现。2017年中国出生人口1723万人，比2016年还要少63万人。比国家卫计委此前2261万人的预期，要少500多万人。中国女性的低生育意愿，成为一个日益严峻的问题。

在这种现状下，最近实现常住人口破亿的山东省表现极为亮眼：新政实施五个月，就受理了22.3万份二孩申请，占到全国的四分之一。奇怪的是，人口数量比山东还要多的广东省，二胎申请数还不到山东的一半。山东人，缘何对“二孩”如此痴迷？

想生！我想生！

对于二孩的热情，从二孩新政落地伊始，就席卷了整个齐鲁大地，并且还有愈演愈烈的趋势。

根据山东省卫生计生委的统计，2016年二季度山东省人口出生率同比增加了10.1%，一个季度之后，这个数据翻了一番达到24.7%，10月底的统计数据则进一步攀升至31.8%。并且全省17个地市，人口都呈现出增加的态势。

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2016年04月13日，山东省济南市，二孩时代全面到来，济南某医院人满为患，产检排队长达20米以上 / 视觉中国

尽管怀孕和生子之间有时间差，人口增加的态势并不能完全解释为全面二孩政策的影响。但另有数据指出：2016年全年，山东二孩出生占比超过六成，二孩生育率也较政策执行前增长了一倍多。

事实上，这已经不是山东省第一次表现出超乎寻常的生育热情。1984年，中国对“一孩政策”进行了调整，山东省委据此下发了《关于二胎生育的暂行规定》，提出了对不同职业、户口性质以及家庭情况特殊照顾的允许生育二胎政策。此后五年，山东省人口生育率就出现过大幅增长。

与这一情况相符，调查显示，山东省“单独”家庭想生二孩的比例，比全国平均水平高出2个百分点。“ 单独”家庭的理想子女数，也要比全国平均水平高出0.06个。

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2017年6月17日，济南高新区未来城一个小家庭，去年添了二胎的好爸潘士宝被两个活泼可爱的小宝宝忙晕头,为照顾宝宝辞掉了工作 / 视觉中国

山东人民不仅想生二孩，还有特别强烈的性别偏好。无论是“单独”家庭还是“双非”家庭，头胎是女孩的，都比是男孩的更想抓住二胎的机会来生一个男孩。头一孩为男孩的家庭，有59.6%想生二孩，而现有一女孩的家庭则有67.4%想生二孩。

换句话说，不仅有许多人想生，还有更多的山东人想让家庭里添个男丁。

山东二孩，更经济更划算

要想知道山东人为什么这么想生二孩，还是先来看其他省份缘何不愿意为家里添双筷子。有分析指出，现今对于中国家庭而言，最大的两项支出无非是房子和孩子，如果负担其一已经让这个家庭感到吃力，那么他们势必减少在另一者身上的投入。

同时，父母或多或少地要为子女的将来打算盘，如果子女不能负担购房的费用，他们还要不要生这个孩子就要画一个大大的问号。

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2010年8月1日，山东济南，恒大名都开盘，千余购房者聚集购房，场面十分壮观 / 视觉中国

一项研究戳中了不愿意生育二孩的父母的痛点。在中国大陆，房价平均上升1个百分点，出生率会下降大约0.1~0.15个百分点。

而相比其他省市的高房价，山东的房价就显得十分有竞争力。直至2016年中，山东省大多数地市的平均房价还在5000元/平米左右徘徊，济南和青岛的平均房价也不过在万元上下。

中国指数研究院的数据显示，自2010年以来，济南和青岛的平均房价一直低于全国百城均价，直至2016年底，青岛的平均房价都未突破一万元大关，和全国百城均价相比，仍有3000元左右的差距。

和另一个二孩大省广东相比，山东的房价变化也算是和缓的。对比广州和深圳的飞涨的房价，济南和青岛的房价变动几乎是一条水平直线，差距基本都在万元以上。

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如果考虑到想生育二孩的家庭，一般会有更强烈的意向更换面积更大的房子，这些城市之间的实际购房成本的差距只会越拉越大。

与低房价形成鲜明对照的是，山东的经济实力一直在全国的领头羊行列。2017年山东全省GDP位列全国第三位，人均收入居全国第九，城镇居民收入全国第八，农村居民收入也达到全国第八。

一个巧合是，2015年GDP位列全国前六的省份，也恰恰是二孩政策落地一年以后递交生育申请人数前六的省份。而这其中，山东凭借更大的房价优势，无疑占尽了天时地利。

山东城镇，隐藏在田野间

另一个对二孩生育率起到关键影响的因素，可能是山东各地普遍偏低的城镇化水平。

大量的实证研究指出：城镇化水平的高低和生育率的高低，存在显著的负相关关系。这也不难解释：城镇化意味着生活方式、生活支出、教育投入和养老模式的全方位改变，这些因素会从不同维度影响生育意愿。

中央电视台财经频道曾经播出一则计算京沪等地二孩生育成本的专题片，一位夫妇计算了包括医疗费用、儿童用品、保险等开支后，结合幼儿园、育儿嫂、游乐场所等城市设施和服务，预估从孩子出生到7岁上小学需要花费260万元。

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2018年7月5日，合肥，伴随着暑假的开始，各式各样的暑假班也火爆起来。当天是合肥市少年宫暑期班开课第一天。图为一个妈妈冒雨送孩子上暑假班 / 视觉中国

虽然一个家庭不能代表全部，但多少反映出在城市养孩子成本的是否高昂。这个成本让许多在京沪打拼的年轻人望而却步，但它的威力在消费水平相对低的乡镇却大打折扣。

同时，城镇化还会影响到产业结构的调整与变化。二三产业的占比增多，产业结构的升级也会加速生育率的下降。二三产业发达的地区，更少的家庭用“生个孩子增加劳动力”的思维来思考二孩问题。

但山东，和其他省份相比，表现出了另外一幅城镇化的景象。

下图是一幅2016年全国部分省份、自治区的城镇化水平统计。可以看到，与同为经济大省的广东、江苏、浙江相比，山东的城镇化水平差了一大截，仅为59.02%，位居全国第十二位，比全国平均仅仅高出一个百分点。在所有的十个大陆沿海省份中,山东省位列第八位。

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归根到底，是山东颇具特色的“县域经济”发展模式，使得中心城镇的地位并不突出，经济比较发达的小县城遍布全省各地。这削弱了大城市的辐射效应，城镇生活方式也没能推广开来。在农村，多生孩子传宗接代还是不变的追求。

山东的第一产业劳动力数目也常年保持在高位上，远远高于江苏、浙江、广东等省份，而调查显示，农业人口更看重劳动力，他们的生育意愿强于城镇人口。大量的农业人口，在可预期的将来，仍然是生二胎的后备军。

山东女性，读书少生娃多

山东的魔幻现实主义特性，不止于天时地利，也毫不意外地包括“人”。山东的潜在妈妈们，为什么如此乐于投入生儿育女的功业呢？

生育孩子是个浩大的工程。在生育孩子上投入精力的多少，左右着女性是否愿意成为母亲，以及成为多少个孩子的母亲。

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2017年7月14日，山东泰安，9岁的小学生李星泽顶着室外35度的高温，在9个培训班之间马不停蹄地赶场。游泳、相声、模特、钢琴、作文、英语……每结束一个培训课程，李星泽就立即赶往下一个 / 视觉中国

人口学和经济学的理论，还原了女性在产房和职场之间的艰难选择：一位女性的受教育程度越是高，就越有可能在职场中获得比较高的地位和收入，在这种情况下，她的每分每秒都意味着可观的价值。

而生育一个或者多生育一个孩子，则意味着要将大量本属于工作的时间投入到孩子的培养上。不仅不能在这段时间内获得可观的报酬，甚至在重返岗位以后，也不一定能够继续担任原来的职位。可以这么说：一位女性获得的教育投资越高，其生育孩子的成本就越高。

在这种抉择的驱策下，受教育年限越久的女性，其意愿生育率越低；而接受教育时间较短的女性，则更倾向于生育。

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2012年9月17日，在陕西省渭南市华阴市桃下镇马跑泉村，记者专访有着六个孩子的李明荣和他的家人 / 视觉中国

例如，澳门地区受过高等教育的女性劳动力比例在1996年时为9%，在2008年时则上升至22%；相应地，澳门地区的总和生育率由1996年时的1.2下降至2008年的0.9。

而山东的女性接受教育的状况，确实不容乐观。

2015年，山东妇女儿童工作委员会发布数据称，本省女性人口平均受教育年限达8.39年，比2010年时增加了0.7年。

没有比较就没有伤害。实际上，2010年中国6岁以上妇女平均受教育年限就已经达到了8.4年。也就是说，山东经过五年的不懈努力，刚刚将本省女性平均受教育年限提高到了五年前的全国平均水平。

更令人难以置信的是，在全国义务教育不断普及、男女差距越发缩小的情况下。2016年，山东省女性人口平均受教育年限反而下跌至8.28年，与男性的差距则高达0.91年。

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2011年7月24日，山东省青岛市，外来务工人员王新茂一家五口的生活环境 / 视觉中国

山东人对二孩的热情，不是简单的文化因素导致的，而是低房价、低城市化水平、低女性受教育程度共同塑造的结果。

生二孩不是坏事，但一个出生在山东的二孩，走出的却可能是一条非典型性的成长之路。近年在山东，农村家庭姐姐退学打工供弟弟读书的新闻屡见不鲜。甚至在生育之前，就有很多家庭“因婚返贫”。

而“二孩”给山东女性带来的问题，更远在产房之外。调查显示，山东女性的期望薪酬比男性低四分之一，仅为三千多元。58%的女性认为，生育二孩会让自己的就业更加艰难。

未来的某一天，某个山东家庭，家中的次子或次女，也许会在某一次争吵中听到母亲这样抱怨：“为了你，我在单位受尽白眼”。

主要参考文献

[1]第一财经日报.中国儿童锐减一亿 经济下行只是人口危机冰山一角.[N].第一财经日报.2016(06).

[2]张晓青,黄彩虹,张强,陈双双,范其鹏.“单独二孩”与“全面二孩”政策家庭生育意愿比较及启示[J].人口研究,2016,40(01):87-97.

[3]庄亚儿,姜玉,王志理,李成福,齐嘉楠,王晖,刘鸿雁,李伯华,覃民.当前我国城乡居民的生育意愿——基于2013年全国生育意愿调查[J].人口研究,2014,38(03):3-13.

[4]刘晓婷,张敬石,胡雍.房价上涨对人口出生率的影响——基于中国1999—2013年数据的实证研究[J].重庆理工大学学报(社会科学),2016,30(01):53-61.

[5]刘庚常.关于当前生育影响因素的思考[J].人口学刊,2010(01):24-27.

[6]王玥,王丹,张文晓.亚洲女性收入对生育率影响的国际比较研究——基于劳动参与率、受教育程度、就业方式的视角[J].西北人口,2016,37(02):107-113.

[7]戈艳霞.中国的城镇化如何影响生育率?——基于空间面板数据模型的研究[J].人口学刊,2015,37(03):88-101.

[8]孟庆玲. 中国家庭生育意愿影响因素分析[D].天津财经大学,2016.

[9]日本国际协力机构（JICA）.中华人民共和国中国性别差距信息建设调查报告[R].2016.

[11]山东省统计局.2016年山东省国民经济和社会发展统计公报[R].2016

[10]Wang, Fei, Family Planning Policy in China: Measurement and Impact on Fertility

,MPRA paper 42226[J], University Library of Munich, Germany,2012.

[12]齐鲁人才网.2016山东省白领就业市场白皮书[R].2017

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「房价永远涨」的转折点到来之前，当年所有的泡沫悲剧似乎都遥不可及。

文｜刘喜

对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言，刚刚过去的长假显然并不让人舒心。

所有房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；厦门万科的107幢别墅五折甩卖，一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳。

大甩卖的背后，是房企对中国房地产市场未来的悲观预期。今年1-8月，全国300座城市的土地市场流拍高达890宗，而就算是上一轮房地产低谷期的2014年，整年流拍总数也仅有345宗。

一切似乎都表明，被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫，终于到了临界点。

然而，当这一刻真的到来，社会却很难说有多少正面情绪。毕竟，近年来中国家庭债务不断攀升，其中大头就是房贷，更不用提房地产已与整个经济和金融体系有着千丝万缕的联系。

事实上，30年前，类似的危机已经发生过一次。浪潮退去后留下的深远后果，至今仍影响着那块曾经狂热的土地。

没有实业的新特区

1988年，正值改革开放十周年之际。

深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好，但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜。中央迫切需要一张「白纸」，来做深化开放的试验田。

这一次，大陆最南端的海南摸中了大奖。

那时的海南还没有从广东省分离，是一个真正意义上的「原生态」农村岛，人均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理条件，让这个岛屿成为了一张理想的「白纸」。

1988年，海南省人民政府正式挂牌。中央的想法，是在海南省建全国最大的新特区。

● 1988年，海南建省办特区挂牌

光「特区」两个字就有足够的吸引力。广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事，吸引着所有爱拼敢闯的人。海南建省当年，希翼着「自由市场环境」的年轻人们便蜂拥而至。

企业家、教师、大学生……一齐聚集在海南，渴望在历史变革中抓住一丝改变人生的机会。

● 1988年，乘船来到海南的闯海人

● 椰子树是当时招聘广告发布平台

今日的地产大亨冯仑、潘石屹等人，都是「闯海人」中的一员。冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员，为了调研来到海南；潘石屹则是「偷渡」深圳的下海者，后来留在了海南。

然而，这个环境原始、生活贫困的海南岛消费严重不足，更没有办法给乌泱泱的人口大潮提供足够的工作机会。

辞了「铁饭碗」、又找不到合适工作的大学生，只好卖起了「人才饭」「人才饺子」，甚至擦皮鞋，卖报纸，到建筑工地干苦力。

● 1993年，海口市街头还有人在放猪

由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。初步确定，在洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责。

海南项目一度引起李嘉诚的兴趣。据说，他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港，实行类似于香港的「一国两制」，但这个异想天开的提法最终未果。

最后，日本熊谷组（香港）有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地，租期为70年。熊谷组支付了2500万元定金。

● 熊谷组承诺用15年左右，将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善，以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区」

「自由港」的设定，对海南来说不失为一个好选择。仅凭出让管理权，就换来熊谷组带来的大量资金、资源和广阔市场，能迅速完成原始积累。这种思路一度得到中央支持。

然而，中央的态度迅速「变天」。1989年全国政协会议上，五位委员抛出一份「洋浦调查报告」，指责海南与外商签订的协议，认为海南「引狼入室，开门揖盗」，洋浦即将成为「新租界」。

到底是在「改革」还是「卖国」？

争论一个多月后，邓小平批示：「我最后了解情况后，认为海南省委的决策是正确的。」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置，一放就是三年。

● 曾经的洋浦港

在潘石屹的回忆里，经商之后最困难的年份就是1990年。海南岛刮起了台风，人们纷纷离开。相较于1988年的人声鼎沸，两年后的春节，海南岛的招待所里只剩他一个人。

而在北方的上海，由于一位长者的提携，抢跑的浦东新区到春节已初具规模。

「要发财，炒楼花」

洋浦风波后，冯仑一度离开海南，易小迪和潘石屹则留在岛上研究佛学。

直到1991年9月，「万通六君子」才第一次聚齐。他们在海口成立了「海南农业高技术联合开发投资总公司」，挂着农业公司的招牌，向房地产进军。

● 万通的诞生

房地产与其说是万通的个人奋斗，倒不如说是海南岛的历史行程。洋浦事件后，熊谷组对海南失去了兴趣。他们承诺的以重工业开发为中心，计划引入的大型炼油厂、乙烯厂、尿素厂，直到1998年都没有实现。

归根结底，日本资方由于担心政治风险，不想再介入洋浦项目。失去日资支持的香港熊谷组，并没有发展实业的能力。他们在无奈中，也和海南省政府一样，想到了利用洋浦的土地。

就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了。1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向，1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀。

● 1989年，海口市龙昆路上最后的一片田地，旁边是待建的房子

万通发家的故事广为流传。他们借了500万元，用这些钱向银行贷款1300万元，然后通过炒连体别墅赚了几倍。

潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万：「一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。」

同样的还有本地富豪冼笃信，在海南岛四处拿地，一跃成为海南首富。他一度当选全国政协委员。

● 冼笃信出席第八届二次全国政协会议

海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。

房价也一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年，每平方米的价格就猛增至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

这个人口只有六百余万的小岛，出现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经的开发商，而专注于炒地皮、炒楼。

炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主，因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源：有批文，拿地价格就低，倒到市场上，就可以狠赚一笔。

当时的拿地十分随意。跟政府大致协商好要哪块地，交些定金，政府签了协议，画个「红线图」或「蓝线图」就行。只要拿到图，就能去找下一个买家。「一块地倒手五六家」，每个中间商都能都能赚到钱。

● 1994年，海口街头

为了买下更多的「图纸」，或者使「图纸」收益成为现金，所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险，被压在了银行身上。

危机爆发

所有人都知道，这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘。但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔。

万通大佬们属于急风骤雨到来之前有幸抽身而退的少数人。潘石屹「五斤桔子」的都市传说广为流传：据说他用五斤桔子，从规划局的工作人员那里换来一些项目材料，得知海口市的人均报建面积达到50多平方米。而当时北京，人均报建面积才不过7平方米。

更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息：国家即将出台宏观调控文件。虽然没有预料到调控后果，他还是坚定了离开海南的想法。1993年初，万通离开北京，冯、潘们移师西安和北京、上海等大城市，寻找新的机遇。

● 年轻时的冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

地产大亨冼笃信却不信这个邪。1993年，时任人民银行海南省分行行长的马蔚华找到他，告诉他中央很有可能会紧缩银根，要提前准备。

冼笃信不以为然。

1993年6月23日，时任国务院副总理的***发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

一天后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

● 全国金融会议上的***

调控效果显著。

冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场，一同下坠的还有海南房地产本身。失去资金来源之后，海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房。

之所以大量烂尾和积压，核心原因是购买力不足，需要买房的人又买不起。

购买力不足的元凶是房价的虚高。到1993年上半年，海南房价已飙涨到7500元每平，而当时全国职工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元。这个比例在2017年，相当于每平16万。

但海南房地产的主要投资者是国企和事业单位，他们宁肯空置也不愿降价，因为降价会出现账面损失。保留较高的资产数字，能够避免负责人承担法律或行政责任。

但纸面资产挡不住资金链的断裂。开发商或跑或倒，巨大的压力降到了银行身上。

不少银行的不良贷款率一度高达60％以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，现房面积一度占海南房地产存量的20％，现金回收比例则不足20％。

炒楼客们留下了一地鸡毛。银行手中的房地产项目往往质量低劣，除了根本没起建的图纸楼盘，还有不少在建楼盘拖欠大量工程款，很多楼层都先后被抵押多次，债权纠纷盘根错节，几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

● 地产泡沫破灭后留下的烂尾楼随处可见

为了解决信托公司们因大量投资房地产而出现的资金困难，1995年8月18日，海南省政府牵头成立海南发展银行。

这家「救火」银行起步艰难。这家银行在五家信用社的基础之上建立，但实际上其中四家都无法正常营业。这个注册资本16.77亿元人民币的年轻银行在诞生之初，就承接了44亿元的沉重债务。

不过，各方依然对海发行寄予厚望。中国人民银行海南省分行行长表示，处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金。他希望这家本地银行能在协调好历史问题的同时，为本地企业提供更好的融资服务。

海发行不负众望。1996年底，海发行资产总量为86.3亿元，增长率达到94.3%，偿还了59%的债务，形势看似一片大好。

● 海南发展银行所在的大楼——富南大厦

海发行实现高速发展的方法，主要是超常规的高息揽存和同业拆借。

据当事人回忆，1995年底在海发行存款的利率是15%，1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下，机关和个人都踊跃往海发行存钱。当时大额存款要托关系才能办成，整栋富南大厦人来人往，热闹非凡。

然而，高增长的背后是隐忧。成本如此之高的资本金，无论投到什么项目上，回报都无法覆盖成本。

可是焦头烂额的政府，并没有精力来帮海发行「戒毒」。事实上，高息揽储是海南信用机构的发展常态：当地众多的小信用社，存款利率比海发行还要高，有的高达25%。

在1997年亚洲金融危机的冲击里，这些信用社应声倒下。到年底，资不抵债、无法兑付到期存款的信用社已经有几十家。

怎么处置这些濒临破产的小信用社？各方意见不一，但最终达成共识：

「让海发行背起来！」

● 停缓建的「半拉子」工程在岛上比比皆是

繁华破灭

1997年12月，28家本地信用社并入海发行。

这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元，存款余额为40亿元，债务为50亿元。但是，它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产。

兼并之后，海发行根本无力负担高额利息，只能宣布保证给付原信用社储户的本金及「合法利息」，单位存款则被视为债务，在债权债务清算后清偿。

满心指望着「钱生钱」的投资者一片哗然。1998年春节过后，不少储户开始将本金及利息取出，转存其他银行，并表示因为利息降低，不再信任海发行。

海发行营业网点再次人满为患。不过，这次的人们不再为了存钱，而是急着要把存款取出来。等候取款的人排成长队，从室内延伸至马路上。

● 「挤兑」在银行业并不罕见，香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行，都遭遇过挤兑事件

海发行选择了限制取款，先是设立最高取款限额，后来又开始发放取款预约号，有号才能取钱。结果却只是催生了「海发行不行了」的传言，未到期的储户也加入挤兑行列。

银行自身的问题随之暴露。海发行于1995年8月18日正式开业，但在5月至9月间，就已发放贷款10.60亿元，其中股东贷款9.20亿元，大部分没有任何合法担保。也就是说，初始的16.77亿股本里，有一大部分在开业一个月内以贷款名义「返还」给了股东。

「返还股本」的海发行，在挤兑大潮中很快耗尽了准备金。为了保护海发行，人民银行总行陆续给其提供了40亿元的再贷款；海发行也一度尝试在岛外设立分行来缓解压力。但这些对于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪。

● 同样在岛外的还有1996年成立的广州分行

人总行终于决定给海发行「断奶」。丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下，不得不关张大吉。

1998年6月21日，国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行，指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务，保证支付境内居民储蓄存款本金及「合法利息」。

● 海南发展银行旧影

海南省政府唯一的商业银行夭折。而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地区性银行都做得风生水起，今天已成为跨区域的全国性股份银行。

海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束，而海发行的清算承诺，15年后都没有完全兑现。中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定，清算工作至今滞缓。

● 1999年的海口，没人居住的烂尾楼下看守者在洗澡

整个海南在危机的阴影里沉沦了十几年。海发行关闭后，海南在随后的二十年里都没有自己的地区性银行。直到2005年，海南岛依然没有外资银行、城市商行和信托公司。

海南曾经的目标是建设深圳那样的经济特区，但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口。今天的海南虽然打出「国际旅游岛」的招牌，除此外却再无像样的产业可言，且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份。

海南的悲剧也曾一度让中国人对房产泡沫心生畏惧。

20年前的1998年，国务院发布通知，要求建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度，中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房，10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房，20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。

然而，轨道却在五年后彻底扭转。

2003年8月12日，国务院下发18号文件，称房地产业已经成为国民经济的支柱产业，应调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

与此同时，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，政府成为住宅用地供应的唯一主体，土地市场供给锐减，地价和房价大涨，土地财政拉开大幕。

每个中国人都熟悉的房地产神话由此开场，并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心。

据南开大学国家经济研究院数据，到2018年3月，与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。

数十年间，当年的海南故事只剩一个模糊遥远的背影，直至下一个转折点的降临。

编者按：本文来自微信公众号“车车西”（ID：chedongxi），作者：智东西，36氪经授权转载。

轰轰烈烈的新造车运动，最终迎来了地产资本的强势入局。

万达、宝能、华夏幸福、碧桂园、恒大。这些在中国地产界有名有姓乃至位列行业头名的企业，如今悉数在新能源车产业中耕耘。

6月26日恒大成为贾跃亭新造车公司FF最大股东，在吃瓜群众看来，这是一次某“失信人”再被接盘的八卦。但在车东西看来，这是一个标志：房市放缓，新能源车市上行。一个“建房不如造车”的时代，正在来临。

房市车市 政策下的此起彼伏

“棚改货币化激发的2017年大概是中国房地产大增长时代的最后一幕了。”日前，棚改货币化安置政策即将改革、审批权力将收紧的风声一出，中国地产股一片哀嚎。而在朋友圈，一位长期跟踪地产股的分析师这样说道。

2017年，棚改货币化政策使得三四线城市房市去库存步入了高潮，海量资金涌入几无限制政策的三四线房市，带动常年在各种限购政策下发展的房地产企业再度起飞。其中最大的收益者碧桂园，更是一跃成为全国销售额最大地产商，全年销售额超过5500亿，股价从不足5元一度冲至18.8元。恒大销售额也一度突破5000亿元。

然而，棚改货币化安置退潮的传言传开后，碧桂园股价三天跌去20%。恒大股价也在两天时间跌了10%。

严格限购、以租代售试点、“房子是用来住的，不是用来炒的”削平了地产商在一二线城市的想象力，棚改政策变化则进一步打击了他们在三四线的未来成长空间。地产商们原来因为政策而飘高的增长天花板，现在又被政策摁了下来。

万科董事会主席郁亮此前便已经说过：“我们的行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了。我们再指望毛利大幅度提高是不现实的。”

棚改货币化安置的政策带来的短暂繁荣，更像是中国地产高增长时代的回光返照。

与此同时，汽车市场尤其是新能源车市场，却在以50%的复合年增长率飞速扩张。2017年，中国新能源车销量达到73万辆，消化全球一半左右的新能源车推广量。

的确，在过去的一年中，《促进汽车动力电池产业发展行动方案》《智能网联汽车道路测试管理规范》《汽车产业投资管理规定》等一批与智能新能源车相关的文件出台，中国政府用政策不断让未来的“智能电动车”产业轮廓愈发明晰。

知乎上大V“冷哲”曾经分析过，汽车行业的发展不仅将带动整个先进制造业，还能为一个国家输出最优秀的管理人才。如果说航天发动机是一个国家在产品上的工业之花，那么汽车产业就是一个国家在产业上的工业之花。

政策不断降壁垒、抬前景，给了资本从其他行业流向新能源车极大的势能。据媒体报道，2017年全国新能源投资总额达到4500亿。其中势能最大的，必然是捆住了海量流动性的地产资本。

进入增长平缓期的地产资本流入尚在增长爆发期的新能源车制造业，只是时间问题。

地产商多元化业务曾吃瘪

其实，在用房地产完成了资本积累，地产又长期受限的情况下，睿智的地产大佬们早就开启了多元化经营的道路。

然而他们又不约而同地在这一道路上，受过锤。

2013年，恒大涉足快消，当年8月，4块一瓶的恒大冰泉问世。次年，恒大又进军粮油、乳业，希望将快消打造为恒大的另一个重点业务。

然而，业务以年为周期的恒大似乎对短周期的快消水土不服，至2015年，恒大冰泉累计亏损40亿元。在粮油乳业上，恒大的成绩也不好看。2016年8月，恒大将上述三个业务出售，作价27亿元。

恒大是幸运的，相对于其体量，在快消上的失败只相当于踏错一步便将脚收回。而有些地产公司是豁出半条命狂奔至中途才被告知，姿势不对。

2017年6月，银监会点名万达，要求各银行排查万达的各项风险。此前，万达已经在以文创为主的多元化道路上行走多年，并且积极通过海外并购的方式先后收购AMC、传奇影业等公司。在万达在为其电影帝国大力张罗时，不幸赶上了2017年防范金融风险中“守住国家外汇储备”这条红线。6月22日消息传出后，万达电影（万达整体集团并未上市）旋即跌停，并从2017年7月初开始停牌。

在被点名后，万达一边忙着对各种“股债双杀”的传闻进行“辟谣”，一方面极速开展资产抛售工作，7月11日向融创、富力抛售了638亿酒店文旅资产，同时抛售在伦敦等地的资产。2018年1、2月，万达又相继向腾讯、京东、阿里等分别出售了价值340亿的万达商业股份和价值77亿的万达电影股份。

万达向融创、富力抛售资产

不到一年时间，万达回笼1000亿资金。在今年1月的万达年会上，王健林称2017年的万达“经历了风波，承受了磨难。”还特别提到万达“国内资产占比93%，国外资产占比7%。”只不过，万达电影停牌至今，也未能完成重组。

当然，在资产增值之路上被监管层点名的，也不只是万达而已，还有宝能。

潮汕商人姚振华、姚建辉两兄弟创立起来的宝能，在地产起家后又成功进入保险行业，旗下前海人寿以万能险立业，管理资产额度在数年内增值了数十倍。然而，宝能先后试图通过前海人寿以险资加杠杆举牌万科、格力这两家人民群众及领导干部都热切关注的民族企业，却成功地吸引了监管层的关注。

姚振华

2016年12月3日，格力发公告表示前海人寿正大举买入3日后，证监会主席刘士余在中国证券投资基金业协会第二届会员代表大会上发声：“希望资产管理人，不当奢淫无度的土豪、不做兴风作浪的妖精、不做坑民害民的害人精。”、“挑战刑法将开启牢狱大门”。

2日后，保监会发函要求宝能旗下前海人寿停止开展万能险新业务，并派驻检查组进驻公司。

2017年2月，保监会宣布对前海人寿的处罚，董事长姚振华席位被撤销，并且被逐出保险业，期限十年。在这以后，宝能在资本市场上的动作文明了许多。

另外，同万达一道被银监会点名的，还有在奇瑞卖身案中若隐若现的复星，同样，这也是一家以地产为重要业务的大集团。

接过新造车的第二棒

出海及金融化两大资产快速增长手段都被钳制住，小打小闹的行业又不见成长为新的支柱，房地产行业本身的天花板也即将见顶，地产资本们需要寻找一个就在眼前、能够承接起海量资本、回报周期又不会拖死自身的新兴行业，而新能源车制造及其相关产业，无疑是那个“被选召者”。

“在中 国 制造2025划定的十大领域中，新能源车的前景与发展路线是最明确的，也是国家推动力度最大、配套政策最全的产业。”一位参与过某新造车企业融资的投资人告诉车东西。

然而地产资本们想明白要造车时，这个牌桌上已经围满了玩家，其中标签最亮的，是互联网资本，或者更准确地说，是BAT以及同他们一起成长的风投。

毫无疑问，助推中国新造车势力走向第一波高潮的， 是互联网资本以及和中国互联网穿一条裤子长大的风投们。

最先于2014年拉开新造车序幕的游侠汽车创始人黄修源是程序员出身；而跟腾讯、京东打得火热的蔚来，归属于阿里阵营的小鹏，或者是百度领投的威马，这三家造车进度与关注度都靠前的新造车势力，背后都站着互联网的“贵人”。最早涉足造车投资的腾讯，在2015年就联合富士康等成立了和谐富腾汽车产业基金，日后裂变为拜腾以及爱驰。

ES 8上市发布

互联网科技公司对新技术趋势的天生敏感以及掌握信息渠道的优势，让他们在造车浪潮中抢占了先发的位置。其中的逻辑很简单，国内这波新造车运动的起源——特斯拉，就是互联网造车出身，以整车OTA的思维颠覆了人们对传统汽车的认知。步入移动互联网下半场的BAT，无一不渴望参与缔造中国的特斯拉，从而掌握下一波智能移动终端。

以快著称的互联网想让本行业唯快不破、头部玩家通吃的定律在新造车竞赛中再度上演。当蔚来、威马、小鹏各自收获高额融资后，多家投资机构的研报开始这样表述：“新造车领域投资的头部聚集效应明显，将对晚进入行业的公司生存空间形成挤压。”

到地产商公开表示要造车时，时间已经来到了2016年末。这一年12月，王健林为老朋友董明珠看上的新能源客车制造商珠海银隆掏出5亿元，相信董小姐的“判断不会错”。此时，地产资本正式介入造车才算有了一个开头。地产资本支持的新造车们，逐渐成为新的派别。

而上述发布研报的机构，显然没有预想到，“晚进入行业”的地产资本，会对新造车如此寄予厚望。王健林投向董明珠银隆的那一点5亿小钱，真的只是地产商们拿出的最小额度投资。

在万达之后，华夏幸福、碧桂园、宝能、恒大前赴后继，地产资本将成为推动新造车投资迎来第二波高潮的决定性力量。

地产商特色造车法

在地产资本新造车中，行动得较早、花样最多、最有产业协同概念的，是华夏幸福。

2016年8月，被称为华夏幸福掌门人王文学“子弟兵”的知合系，以知合资本为主体，成立了知合出行。当年11月，知合出行参股国内知名汽车设计公司长城华冠。当时，长城华冠旗下的新造车公司前途汽车，已经获得纯电动车造车资质，拿出了纯电跑车前途K50。

一年之后，知合出行补位定位从低到高的新造车企业合众新能源，以12.5亿元获得后者超过50%的股权，有了一家真正属于自己的新造车企业。但知合出行的目标不仅仅是造车，“生态”与“闭环”等互联网惯用的概念，被这家地产资本背景的操盘公司也是信手拈来。组合一番可得，华夏幸福要通过新造车这波浪潮实现的，是一个出行生态闭环。

在其他时间里，知合出行投资自动驾驶领域易航智能、驭势科技、禾多科技，领投分时租赁领域的巴歌出行、 Ponycar、小二租车，并且自行孵化了番茄出行。其中番茄出行主要在华夏幸福的大本营——河北运营。

这一套出行生态的逻辑是——合众新能源生产的整车可提供给PonyCar马上用车、番茄出行、巴歌出行等兄弟公司，而这些出行服务公司的运营大数据，还能反过来用于驭势科技等自动驾驶技术方案商的算法升级，最终这些自动驾驶能力又可以返回到合众新能源生产的车辆上。

在今年，这套生态的化学反应第一次显现： 6月1日，合众新能源在北京发布品牌——哪吒汽车，表示首款车型将于今年7月份亮相。而在5月10日，知合出行投资的四家分时租赁公司与合众新能源签下总计2万台的新能源车订单，蕃茄出行、巴歌出行、小二租车及PonyCar四家分时租赁公司将在2019年向合众新能源分别采购10000台、2000台、3000台、5000台”哪吒汽车“。在许多新造车企业还在找目标受众时，合众新能源的车就已经卖出了两万台。

而知情人士告诉车东西，华夏幸福的产业协同不仅仅是出行生态内部。由于华夏幸福以产业地产见强，自有汽车产业园+自有新能源车企的模式，可能会成为华夏幸福下一个重要动作。2016年6月,华夏幸福与上海瑞珑汽车科技股份有限公司一道，在溧水产业新城打造新能源汽车产业基地。集聚了比亚迪、南京金龙、长安汽车、瑞珑汽车及其零部件企业80多家。

如果能够跑通，那么日后华夏幸福新能源车产业园+合众新能源生产基地的模式便可以四处开花。

无独有偶，在新能源汽车产业园上布局的，还有碧桂园。

一位要求匿名的房地产行业分析师向车东西表示，碧桂园由于深耕三四线城市地产开发，在此前的三四线城市去库存中受益最大，也在2017年一跃成为总销售额最高的地产公司，但棚改货币化改革政策变动、三四线去库存逐渐完成后，碧桂园的业绩所面临的挑战也将最大。

在这种情况下，碧桂园进军自己此前并未涉足的新能源汽车产业地产，显得尤为重要。2017年10月，碧桂园在广东顺德以6.4亿元拿下11.8万平米的两块用地，而这两块地属于“定向开发”——只能用于建设新能源汽车产业为主的科技小镇。项目预计的固定投资总额，预计为25亿元。

当时的文件显示，这两块竞得人须在3个月内，引进产业创新联盟会员企业至少5家新能源汽车相关企业，以及至少1家由动力锂离子电池企业，从事新能源汽车电池研发相关业务。

此外，还要求竞得人1个月内提供1个新能源汽车产业方向的院士工作站，以及1个世界500强企业博士后科研工作站的入驻确认书。48个月内引进包括新能源汽车相关产业方向的项目并全部营业。

今年1月，这个汽车小镇项目正式启动，二十余家新能源车产业链企业入驻。碧桂园集团董事局主席杨国强亲自到场站台。其重视程度可见一斑。

然而，要说重视新能源汽车产业带来的机会，地产商中没有任何一家比得上宝能。

2017年3月，保监会处罚前海人寿和姚振华的话音刚刚落地，姚振华喊出“脱虚入实”，宝能汽车有限公司成立。前海人寿监事会主席、姚振华的老部下、宝能潮汕帮中的“自己人”陈琳，是这家新公司的法人。

3个月后，宝能汽车被曝正在与奇瑞接触，就收购奇瑞旗下汽车品牌观致进行协商。

令人惊奇的是，宝能在造车方面尚且“一无所有”之时，先后在2017年10月、11月和杭州富阳区政府、昆明市政府先后签订30万、50万辆年产能的新能源车产业园建设协议。

事实证明，宝能显然早已成竹在胸。12月21日，宝能以65亿元的价格收购观致51%股权。

2017年12月以及今年3月，宝能在广州和西安单期规划年产能50万辆的产业园先后开工。其中，广州与西安的产业园计划投资分别为300亿元与400亿元，在杭州富阳的项目计划投资为140亿元，而与昆明政府的协议投资额虽然没有披露，但参照其他协议，其投资额度应该也在200亿左右。

宝能汽车产业园开工

以上计划投资额相加，宝能为其汽车业务绘出的，是一个千亿规划的宏大蓝图。在目前的新造车语境中，被提得最多的可能是李斌那句“200亿是造车门票”。而宝能，显然想用天价资本，将自身直接送向前排。

同时，为了让造车的事业能够真正跑起来，宝能四处为各项业务招徕负责人。在对观致“一锅端”后，为了让观致“重新来过”，宝能对北汽进行了凶猛的挖角。

今年1月10日，原北汽集团新技术研究院院长李峰入职宝能汽车，任宝能汽车常务副总裁、观致汽车总裁，统领各项事务。两个星期后，负责百度无人车的百度副总裁，前北汽研究院院长邬学斌也加盟宝能， 成为宝能汽车研究院院长，分管技术研发。3月20日，北汽总经理蔡建军又被宝能汽车请走，任观致汽车执行副总裁，分管营销。

原本属于奇瑞的观致，便被数位北汽元老执掌。

一名前北汽新能源员工告诉车东西，宝能重点挖角北汽，有很明显的操作逻辑——一方面，北汽目前在国内市场尤其是燃油车方面地位较为弱势，人才离心力比较大；同时，宝能明确是朝着新能源车去的，而北汽在新能源车尤其是纯电动车上探索很早，有比较多的技术和经验积累。在传统汽车企业范畴中，从北汽挖人确实是一个优选。

除了让观致重获新生，宝能也在尽力调动资源消化观致目前的业务。数据显示，从去年末以来，观致汽车的销量开始暴增。今年前5个月，观致汽车销量同比增长366%，达到23700余辆。包括前观致员工在内的多名人士向车东西透露其中“公开的秘密”：宝能通过旗下的联动云租车平台向观致大量下单，撑起了观致汽车相当数量的销量增长。

在人才班子搭起来、产业园建起来、观致既有业务盘起来过后，宝能的野心也日渐“膨胀”。姚振华放出豪言，表示“连续五年向观致汽车投资用于新产品研发，每年投资100亿元。”，“要用10-15年时间将宝能汽车打造为具有国际影响力的汽车集团”。

而宝能的千亿汽车产业梦虽然宏大，但真正博得人们最大关注的地产大佬造车事件，还属恒大接了贾跃亭法拉第未来的盘。

6月25日，恒大集团旗下恒大健康以67.46亿港币成为FF第一大股东的消息轰动一时。“孙宏斌已经认输，现在还有人敢接贾跃亭的盘？”成为调动众人胃口的终极一问。

然而，恒大其实从去年就开始操作收购FF一事。经中誉集团主席赵渡之手，其时颖集团与FF共同成立Smart King，欲以20亿美元投资获得FF 45%股权。随后恒大健康收购时颖，意味着正式接盘FF。而20亿美元最终也将由恒大来负担。

为了规避“贾氏风险”，恒大还特意开出投资条件——若2018年底FF的FF91未能量产，贾跃亭在董事会主导的投票权便将作废。

出人意料的是，成为FF最大股东后，恒大健康股价暴涨66%,市值飙升264亿。由此可见，新能源车概念的威力。

重新搅动新造车这池水

一名接触过互联网资本领投新造车项目的投资人在与车东西交流时称：“一个普遍的错觉是，互联网领投的那几家新造车公司是头部企业，他们最有希望跑出来。那是互联网公司试图在新造车领域复制那套’前排通吃’的叙事，全力开动他们掌握的信息渠道的结果之一。“

事实上，在产品进度上，虽然蔚来、小鹏、威马等看上去更领先，但是在地产资本携大量资金和资源杀入时，他们一些本不明显的劣势在与地产背景新造车企业对比时开始显现。

1、首先是在与资方关系上。地产资本进军新造车，大多会直接拿下优势股权或者控股权。这种All in的姿态意味着，这家新造车企业会得到大量的资源倾斜，同时在决策上也会更加统一， 不用过分担心平衡各投资方利益带来的决策制衡。在企业试图快速发展时，饱和资源与统一决策有明显优势。

而BAT投资新造车企业的逻辑更多在于绑定自身的业务，并不是真的试图造车，因此并无控股诉求，也没有明显的优势资源注入——尤其是当BAT越来越多地试图和传统车厂在智能网联汽车上合作时。

2、在产业配套与政府关系上。某出行公司政府关系的负责人向车东西表示，”地方政府对地产商背景的新造车公司会更欢迎，这是肯定的。“他举例称，地产商和其自有新造车业务的结合，可以主导、撑起一个新能源汽车产业园的投资，可以创造更多的税收与就业岗位，这是地方政府求之不得的。

而如果是一家互联网背景的新造车企业，其配套大概率是一家布局在北京的自动驾驶研发中心或者车联网服务研发中心，这对希望把就业和税收留在本地的地方政府，并非最优选择。

3、在生产资质上。目前，蔚来、小鹏、威马、拜腾、奇点等有互联网标签的新造车公司，无一获得纯电动车生产资质，仅有威马通过控股中顺汽车拿到了一块可用资质。

而被宝能收购的观致，本身拥有造车资质；而合众新能源，也早已拿到纯电动车生产资质。

在准入制行业，资质随时可能”卡脖子“。当下，蔚来、小鹏、奇点等普遍采取了代工模式，寄人篱下的现状，使得其未来多了更多的不确定性。

当然，地产资本们涉足造车，也不见得就占尽优势。在上述地产大佬杀入新造车的竞赛中时，各种各样的质疑和已经发生的”意外“也形成了不小的考验。

王健林投向珠海银隆的5亿，如今变成了银隆多处厂区停工、闲置的新闻。董明珠也一改往日为银隆站台的态度，对银隆闭口不提。所幸5亿投资确实不过是“小钱”。

王健林以前说过的话，或许也证明他只是单纯地试试水。他表示相较于银隆的新能源客车，他更看好这家公司在储能上的前景。

而譬如在合众新能源与众多”兄弟出行公司“签署哪吒汽车大额订单时，不断有声音表示，这是”左手倒右手的游戏，对提升国产新能源车产品竞争力无意义。”

而碧桂园在佛山顺德的新能源车小镇，原本计划引入沃特玛创新联盟中各家企业。然而日前，这一联盟的核心沃特玛已经落入大规模裁员、放假的境地。佛山政府更是在日前发文，若有新能源车整车项目入驻佛山，最高重奖5000万元。

至于宝能，杀入造车的声势虽然凶猛。但宝能的总资产千亿出头，去年也未名列中国十大地厂商，其家底似乎并不厚。而宝能开出的新能源车规划，已经超过了千亿。堆产能造车的钱从哪儿来，将严苛地考验已经在金融市场上被记了一笔过的宝能。

而恒大，虽然短暂享受了恒大健康成为FF大股东带来的浮盈，然而，被列入失信人名单的贾跃亭，永远是那个X因素。

地产资本领导的新造车新军，并不天然地比其他新造车势力更强，但他们的涌入，确实将带来新的行业气候和思考。

上述投资人向车东西表示，“地产资本在新造车上的发力主要有两个意义。第一，当大家以为冠军选手就那么几位时，地产资本跳出来告诉你，游戏规则或许并不是你所认为的那样。第二，当这个国家沉淀最多资本的行业向新能源车制造倾注资源时，不论结果，这个过程本身就意味着这是一个最有前景的行业。”

结语：新造车的新一幕大戏

风起云涌，这是形容中国汽车产业近几年来最贴切的词语。

地产资本杀至新造车说明，在这个近年来叙事最宏大、最刺激的赛道，竞赛只是来到了中场，场中仍有太多变数。

“不夸张地说，房地产行业之前承载了中国的国运，而现在我们有意识地把国运向汽车行业分担、转移了。这些地产资本都是在跟着国运走，尊重历史的行程。”