到了78%之后，不管货币政策怎么宽松，它的价格就不断的往下走，我去日本访问的时候，有一个斯坦福毕业的小女孩，她在日本的一家券商工作，我问她在东京买房了吗？她说才不买呢，买了就跌谁买啊，预期都已经发生变化了。所以，城镇化率是背后的推手。你想，随着城镇化的推进，未来还会源源不断的有人会来买，供给又受限，价格会不涨？这就像买股票一样，假若未来会有源源不断的人来会来接盘，供给又没增加，股价不会往上走？我们的城镇化率，2020年大概能到达60%左右，我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶，但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升，依然在延续，这是一个基本面。
但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨，2007年、2011年、2013年进行房地产调控，每一次调控之后为什么就没有起伏呢？原因还有另外两个制度安排，一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”，与此同时，银行很多信贷是跟房地产相关，我们现在并没有进行过金融机构，特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。
房地产大幅度的调整，很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验，自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致我们每一次进行宏观调控的时候，不仅仅是控需求，还要控制供给，不让房地产开发商在股票市场融资，不让他们在债券市场融资，银行业不给他们放贷。大家都知道，需求是控制不了的，只能递延，该结婚的在丈母娘的压力之下还是会买房结婚的。
但是供给抑制了两年之后，需求一旦释放出来，供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控，调控之后，都是房价再次上台阶。另外一个方面，大家买房地产是买土地吗？土地郊区多的是，为什么就买城市中心附近的房子呢？房子为何这么值钱呢？原因是它提供的公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。
但是我国在进行公共服务资源分配的时候，存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排，决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。计划经济体制搞了一个行政设置，叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城，全国最好的公共服务资源集中在直辖市，在改革开放之后，这种不平衡进一步得到了强化，强化的结果大家都知道，现在全国最好的高校集中在北京、上海，最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海，所以大家在追逐这些公共服务资源的时候，就会有房地产的故事。
有一个笑话，说很多北京人为了追求北京的医疗服务，在北京买房，然后天天吸着雾霾。因此，要打破房地产市场奇怪的困局，只能从制度安排着手，去推动它发展的长效机制，就像这次中央经济工作会议所强调的那样。最后，我来谈谈对资本市场的看法。资本市场的结构大家都知道，现在的市值大概是45万多亿，是GDP规模的六折左右。
美国资本市场的市值是GDP的1.4倍，成熟市场也都超过了一倍。预计中国经济规模未来还要继续扩大，将来预计会突破100万亿的GDP总规模，即便未来资本市场的总市值与GDP规模相当，这个市场的发展空间可以说是巨大。从证券化率的角度，大家也可以看得到，中国的证券化率仍然比较低，40%多的金融资产仍然选择储蓄。
与此同时，股票市场仍然以散户为主，不仅仅中国是这样，美国在1945年的时候，93%也是散户，80年代的韩国和中国台湾也都是以散户为主，后来进一步的发展，也都过渡到以机构客户为主。不要觉得太阳底下有什么新鲜事物。那么未来资本市场的发展会怎样？第一，我刚才讲到了经济要转型，经济转型的首先面临的事情是企业融资方式的转型。
过去30年中国经济高速发展，解决了老百姓的“衣食住行”，在解决“住行”的时候，中国进入了重化工业时代。重化工业的发展阶段，只需要有强势的地方政府和规模较大的银行，经济的高速、高效就可以产生，因为，技术海外都相对成熟，而且人家出于环境的考虑都希望他们搬迁到中国，把技术转移给你，对他们来说属于“高能耗、高污染”的产能过剩行业，就像我们现在通过“一带一路”转移给人家是一样的。
强势的地方政府是可以进行“高效的”拆迁，可以不考虑环境成本，此时有与之较大的银行跟它配套，向项目提供资金支持，“奇迹”便产生了。因此，过去经济发展的融资方式主要是银行。但未来经济的转型，发展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业，这些企业融资的体量较小，产品也存在不确定的，你要银行去给他放贷，我觉得没有哪个银行行长愿意做这个事情。
