如果准备买二手门面房，也就是二手商铺，首先需要注意的是租金回报率，其次要注意房价下降的风险，以及租不出去怎么办。那么一手商铺要注意什么呢？第一、一定要算好买入的成本和税费！因为你是从中介主力买的，那就一定会有所谓的中介费！所以，一定要计算好到手的成本，而不是根据一个中介的报价来看。
准备买个二手门面房，需要注意什么？
2019年之后的三年时间内，总体而言不适合买房，尤其不适合买商铺。如果准备买二手门面房，也就是二手商铺，首先需要注意的是租金回报率，其次要注意房价下降的风险，以及租不出去怎么办。房地产走过了二十年的黄金时代，商铺随着新小区的推出持续增加，实际已经严重产能过剩了。发达的网购市场，更加低廉的价格，更好的退货体验及售后服务，使得很多实体店销量锐减，面临生死困局。
在这样的大背景下，投资商铺的风险是相当高的，尤其是二手商铺。之前是一铺养三代，如今已经是三代养一铺了，观念需要更新，风险要充分认识。众所周知，商铺的过户成本非常高，一般要超过出售价格的15%以上。同时商铺首付比例不低于50%，贷款利率7.2%左右，贷款成本更高。房价如今处于高位，远远偏离了真实价值，存在巨大的下降空间。
从租售比来看，绝大多数商铺已经完全没有投资价值。购买二手商铺，不仅仅要看总价，还要看过户后的总价，通过这个价格对比租金，就知道购买商铺是否失败了。高位接盘，风险极大。如果需要贷款的话，至少十年的时间租金还不够还银行的月供，相当于完全没有收益。过高的过户成本又决定了一旦接盘再想出售的难度会非常大，除非大块割肉。
想买一套130万的商铺，从二手中介处接的，但是一手房手续，需要注意什么？
从你的问题来看，其实就是中介这里进行代销的一手商铺？那么就免去了二手商铺交易中许多税费，其中最大的好处就是没有增值税费了，这个增值税很高，是二手商铺的最大成本。那么一手商铺要注意什么呢？第一、一定要算好买入的成本和税费！因为你是从中介主力买的，那就一定会有所谓的中介费！所以，一定要计算好到手的成本，而不是根据一个中介的报价来看。
第二、一定要算好租金回报率。对于商铺来说，它的增值收益其实并不大，最重要的还是看租金回报率。目前普遍商铺的租金回报率在6%以下，我认为不值得购买，因为还跑不赢低风险的理财；合格商铺的最近回报率在7%-10%，如果达到这个标准，可以购买，但是这些铺子的投资门槛较高，资金量较大；对于10%-15%的租金回报率商铺来说，就是优质，基本只租不卖。
都是内部消化，或者送领导，送老板，用来孝敬的。第三、注意商铺的其他附带条件！1）一定要买直租，可自营的商铺，不要买包租的商铺，因为包租这里面的猫腻太多。2）尽量买重餐饮的，因为目前受到电商的影响很大，只有可以重餐饮的铺子才能够一定程度保证出租率和租金回报率。3）尽量选择一楼沿街的商铺，不要选二三楼的。
因为商铺看的就是位置，差一个楼面，甚至差一个转角，都会有天差地别的租金回报率。我的结论：按照130万的到手价格来计算的话，你这套商铺必须满足一年9万出头的租金收益才算合格，平均下来一个月就是7500多元的月租。如果真的想买，一定要实体考察以下，多问问周围的商铺市场价格和租金回报率数据，做一个综合决定。
