创智新区可以说成是脱胎于即墨经济开发区。就地理位置而言，创智新区明显是连接即墨老城区和蓝谷的关键点。既然房价相差这么多，那么创智新区有没有可能成为一块价格洼地呢。从这个位置的划分上来讲，当前经济发区核心的核心应该就是创智新区。首先是教育资源，义务教育阶段新区内只有三处学校：万科小学、创智新区实验学校和山东师范大学附属实验学校。
未来十年南宁有希望成为一线城市吗？
再过十年，南宁到底能不能成为一线城市？我认为可能性很小，下面就来分析分析：首先要阐述一个事实，恭喜南宁在2016年时从三线城市提升为二线城市（新二线城市），具体城市看下图：那么，二线城市的划分标准是什么呢？二线城市指对本国的经济和社会具有较大影响作用的大都市，相对于四大一线城市（北京、上海、广州、深圳）影响稍小些，主要是地域性影响，在城市规模、基建、文化、消费等层面，二线城市一般均领先于本区域其他城市。
二线城市的划分没有固定的标准，既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。看了二线城市的划分标准，肯定也需要知道一线城市的划分标准，否则无法进行较为准确客观的分析，以下是一线城市的划分标准：一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市，在城市规模、基建、文化、消费等层面，一线城市一般均领先于其他城市。
其主要体现在城市发展水平、综合经济实力、辐射带动能力、对人才吸引力、信息交流能力、国际竞争能力、科技创新能力、交通通达能力等各层面，一线城市在生产、服务、金融、创新、流通等全国社会活动中起到引领和辐射等主导功能。既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，或者按照经济发展水平和GDP总量等标准划分。
中国大陆的一线城市是：北京、上海、广州、深圳。大家看我上面加粗有下划线的字，可以看得出二线城市与一线城市的区别。二线城市是“一般领先于本区域其他城市”，也就是说，二线城市是跟本省的其他市份相比；一线城市是“一般均领先于其他城市”，换言之，一线城市是跟全国的所有城市进行PK。看看这差距，要多大就有多大，一个是跟本省比，一个是全国比。
而目前二线城市共有30个，南宁在这些城市中属于发展较弱的城市，南宁在这样一个不长不短的10年里，是很难与这些城市竞争的。说一个很简单的例子，虽说南宁的发展以及GDP等方面比本省的柳州、桂林等城市好，但还是略显牵强。柳州有工业，桂林有旅游，南宁有什么呢？房地产吗？还是南宁是东盟中心？不是说南宁不好，南宁近年来发展很迅猛，比如房地产（五象新区很突出）、铁路交通（特指高铁）、地铁等，比其他市份好很多，但是说实话，南宁还需要加把劲。
南宁需要真正的稳住广西老大的地位（虽说现在已经是了），才能更好的与其他二线城市进行PK。但是，你南宁在发展，其他城市也不是原地踏步，他们也一样在发展。南宁是发展较弱的二线城市，在10年后要与其他城市竞争二线城市并不乐观。10年后，重新划分为一线城市的数量肯定不会很大，看看去年2016年的数据就知道了。
即墨创智新区发展的怎么样了，值得在那买房吗？
先说答案，创智新区一定是可以发展起来的，毕竟真金白银砸进去了，省级开发区的名头也打出去了，半途而废不是大即墨的作风。但是时间嘛，短期还是要看政策导向，长期还是得看人口聚集程度。创智新区可以说成是脱胎于即墨经济开发区。即墨经济开发区始创于1992年，在很长的一段时间里一直不温不火，始终处于即墨发展的边缘，而在2012年开发区辖制内成立创智新区，在一系列新概念的推动下，开发区发展进入快车道。
在2017年5月，经济开发区核心区范围被调为东至青龙高速、南至墨水河及支流（蓝鳌路南）、西至泰山二路、北至青威路，核心区域为27.7平方公里。从这个位置的划分上来讲，当前经济发区核心的核心应该就是创智新区。而在同年十月，开发区综合考核排名在全省131家省级开发区中排名第一。创智新区的规划设计师是新加坡的刘太格，设计理念和新加坡的花园城市概念一脉相承，道路宽阔，有山有水，建筑密度低，绿化率高，没有污染类行业，产业支撑是以高科技产业和服务业为主，其发展定位是城市发展新中心、高端生态居住区。
就地理位置而言，创智新区明显是连接即墨老城区和蓝谷的关键点。即墨想要发展，或者往西依托成熟的商圈和人口规模来进行产能的自我消化，或者往南靠拢城阳以期待城阳输入部分产业和人口，或者往东承接列入十三五计划的蓝谷经济区，而北面，虽然有汽车城入驻，但是大概率是作为一个单一的工业区来发展。往西是自力更生，免不了筚路蓝缕。
往南是拾人牙慧，可能得看人脸色。往北又得开山伐木，精力财力或有不逮。而往东，蓝谷新区对于即墨来说真的可能是天上掉下的馅饼，馅饼的味道可能是酸甜或者苦辣，但是它保底是可以充饥的，蓝谷就像西海岸一样，一定是可以发展起来的，即墨如果能抓住这个机遇，城市腾飞不在话下。而创智新区不可能仅仅作为一个通道走廊，便利起见，它需要接纳老城和蓝谷的一部分人口和行政功能，纵使最终形态不如两端，但发展潜力绝对不容小觑。
我认为即墨的发展五年看城西，十年看新区，至于南北，不确定因素太多，而蓝谷那是雄图伟业，即墨真正的未来。从城市运营启动资金的角度来说，中国和西方国家有显著区别，美国靠股市，欧洲靠债务，而中国很大程度依赖于房地产。社会主义之父马克思对人的定义是一切社会关系的总和，在社会主义的中国房产其实也不仅仅是房产，而是周围一切自然资源和社会资源的总和，欧美房价相对低，但是周围的资源你需要高额付出，国内房价相对高，但是资源免费享用，一来一往，社会主义的优越性还是显著的。
创智新区作为一个新区，城市建设除了地方政府的财政支持外，土地收入占了相当大的比重，政府卖地的收入反哺给城市建设，在基础配套完成之后，税收型商业也会进场，在完善配套的同时也会慢慢成为财政收入的主力，从而形成良性循环。截止到目前，核心区域的土地已经被各大地产商瓜分殆尽。万科、中海、中粮、鲁能、绿城、海尔、海信、鲁商、华发等等纷纷入场，新区建设如火如荼，随着市民大厅和科创中心的陆续启用，百分之七十的政府职能部门已经搬迁到此，市政府的搬迁恐怕也不是空穴来风，当你在新区转上一圈，看到喧嚣忙碌的工地，大概就能看出政府建设新区的决心。
就目前的配套来说，政府确实是按照宜居的城市标准来构建的，龙泉湖公园和盟旺山公园已经落地，邦直音乐公园也已经破土动工，体育中心、文化中心、医疗中心也很上档次。在交通上，区域内公交车基本覆盖，龙青高速和204国道可以快速进入青岛市区，鹤山路可以保证到老城区的畅通快捷。但是新区配套落地的问题也非常明显。首先是教育资源，义务教育阶段新区内只有三处学校：万科小学、创智新区实验学校和山东师范大学附属实验学校。
万科小学靠近204，在新区的边缘，放开师资不说，离着核心区实在太远。而创智新区实验学校的成立过程一路坎坷，从私立到公立再到私立，反反复复，去年开始招生，据说从山师那边带走了一批学生，虽然有昌乐二中加持，但是具体教学水平还有待时间考核。山师实验作为唯一一所公立且局属的学校就变得尤为重要，但是在山师教育集团和即墨教体局的轮番掌控下，其主要问题就是人员流动性太强，尤其是小学，好在初中部成绩不错。
目前，这三所学校都称不上优质的教育资源。其次就是商业配套，目前商业配套严重不足，这和当前人气也有关系，居民主要依靠社区商业，最繁华的地方是每五天一次的杨头大集，大悦城最早也要等到2021年五月份才能交付，鲁商邻里中心基本搁浅，吾悦广场举棋不定，海尔海信的自持商业至少也得两年才能成型。再者说到医疗问题，东部医疗中心基本竣工，但是医疗引入问题还是任重道远，从最初的华西到天坛，再到现在盛传的某个韩国医院，始终没有最终敲板，但是从即墨的医疗格局来看，东部建立医院是大势所趋，医院的引入也只是时间问题，或许政府考虑的是宁缺毋滥。
目前西部老城区的房价是13000元左右的毛坯价格，而东部毛坯均价依然是9000元左右，房价最能反映出一个区域的发展水平，可以直接反映出资本市场对区域的估值。既然房价相差这么多，那么创智新区有没有可能成为一块价格洼地呢。即墨城区其实不大，走完贯穿马山和蓝谷的鹤山路最多也就一个小时，创智新区到西部核心商业圈只需二十分钟，到东边蓝谷也是二十分钟，所以我认为抛开教育资源不谈，对于刚需来说，商业配套和医疗并不能成为选择居住的阻碍，反正二十分钟哪里都可以去，你都刚需了，价格才是王道，和城西或者蓝谷相比，每平米差价将近四五千，一套房子至少能省出四五十万，首付至少省十几万，这些钱买成排骨能买两吨多，每天炖五斤连续两年多才能吃完，这得多香。
对于投资客和改善房来说，就需要综合考虑这个位置的前景。那么人们对这个区域的信心到底怎样，其实可以通过房屋出售的情况来判断。从以上表格至少可以看出来两点。第一，2019年是个明显的分水岭，2019年之前开盘的房子基本去化殆尽，2019年之后开盘的房子库存很高，这还没有算入没有开盘的鲁商二期、苏荷、世贸倾城、海尔四期、金玉府等等等等，目前经济形势受疫情影响普遍不好，新区的房子去库存压力很大。
第二，从表格中显示的已经卖出房子的数量可以判断，新区已经有了聚集人口的基本条件，自2012年起，仅仅在204国道以东鹤山路以北区域卖出的房子就达到了两万多套，如果将范围扩大到泰山一路以东蓝鳌路以西，加上附近的老旧小区，保守估计已售房产套数至少有三万套，按照每套房子住四个人计算，大约有十几万人现今或者未来会选择在新区附近居住。
有人的地方才有江湖，有人的地方才有市场，新区这边毕竟还是少了一些人间的烟火气，所以大多数人还在观望，即便已经在新区买了房，还是在考虑生活是否便利，环境是否适应等一系列问题，这也是新区看起来冷清的重要原因。而所有这些顾虑，都会变成资本市场中的疑惑，从而影响房子的成交量和房价。就像之前说过的那样，新区目前面临着非常大的去库存压力，这和2017年前后的情况不一样，17年左右至少有划区这一重大利好。
而在今年，银行的水放不进地产，地产行业举步维艰，楼盘价格其实已经在下降了，新区的精装房同2018年相比每平米至少降了1000元。就目前的经济形势和产品供应量来看，降价促销应该会成为新区楼市2020年的常规操作。房地产是国之重器，在它的替代品出现之前，房产经济就是国本，断然不会让它踩着市场经济的翅膀放飞自我，政府一定会出手干预。
降价会降，但是必须要适度，政府工作报告要求稳定，地方政府还要让开放商对自己的土地充满信心，所以大幅降价的概率是微乎其微的。即墨的备案价上下浮动只能是五个百分点，换句话说，你即使打折那最低只能到九五折，低于九五折就不给你网签。备案价往那一放，唯一能做手脚的就是精装价格，想要降房价的途径之一是降装修标准，途径之二是改精装为毛坯，不管是之一还是之二，都是房产商在实实在在的让利，具体如何，让我们拭目以待。
