无论是自建还是合作，王健林都认为，医疗行业发展快，需求大，毛利率也较高，如果真正做起来其利润不可估计。根据公然数据显示，高效管理的医院可以带来高达30%～40%的毛利空间，乃至能实现15%～20%的净利率，很多民营医院都能到达该水平。更何况王健林要做的是高端医疗。在业内人士看来，高端医院面对的受众有限，还需面临3甲医院的国际部、特需部门和高端专科医院的竞争，并且后者更受患者认可，加上医生多点执医仍未完全放开，致使其难以到达理想中的盈利效果。
来自此前国家卫计委统计数据显示，截至2015年8月底，全国医院数量达2.7万个，其中：公立医院13314个，民营医院13475个。民营医院在数量上首次超出公立医院，占到了医院的半壁江山；但是在诊疗服务数量方面，诊疗人次只占10.9%，出院人数只占12.9%，与公立医院在服务数量上的对照仍然差异较大。事实上，不单是万达与之合作的IHG，包括美国的梅奥诊所、麻省总院在近两年都已布局中国的高端民营医院，但火热的投资背后1个不容忽视的问题是，多数大型高端医院项目目前处于严重亏损乃至3年不到就关门的状态。
他山之石：新加坡百汇医疗和美国HCN通过万达集团涉足大健康领域来看，与新加坡的百汇医疗集团和美国的Health Care REIT（2015年Health Care REIT更名为Welltower。简称：HCN）发展路径极为相似。关于新加坡的百汇医疗集团，坊间有着这样的经典传言：许多年前，百汇控股只是新加坡一家小型房地产企业，其以为医生租用房间开办个人诊所的形式转型医疗，医生们可共享医院提供的设施和服务，医院还可以参股的方式支持诊所购买昂贵设备，诊所间时常也会互动合作、共同会诊，创造比单纯物理组合多得多的价值。
灵活、互利共赢的“百汇模式”让百汇一跃成为东南亚私人医疗机构龙头。该模式的特点是开创“私人诊所 酒店管理”，短短30年，百汇医疗已经成为了亚洲第一、全球市值第二的医疗集团。万达集团也具备酒店管理的优势，同时医生多点执业的放开，医生辞职创业开办诊所也将逐渐增加，互联网医疗的创业者也都很看好医生共享办公的模式，可结合万达商场招商运营特点。
以万达集团的实力来看，显然优于“百汇模式”。另外，其入驻者不是医生个体或中小型诊所，而是IHG这类世界顶级机构。 一位万达管理人员这样描述：“我们主打的7个业态不会各自为阵，而是息息相关。体检服务、健康管理可以与中医养生‘打包’，其客户还可以享受海外医疗服务，医美机构能和产后恢复中心实现客户共享……它们都可以为医疗机构办事处带来客源。
就像综合体能实现客流循环一样，我们的各大业态会构成一个资源生态系统、一个产业链闭环，为每一位入驻者带来可观效益。”与国内的房企投资并主运营医疗机构不同，美国地产主要采取“不动产投资信托”（REITs）的形式。这是指拥有、并运营产生收入的地产项目的公司。拥有、并运营的地产项目包含各行各业，医疗行业只是其中一个部分。
“医疗不动产投资信托”主要经营的项目包括：1.养老地产：包括提供医疗服务的互助型养老和独立养老； 2.医院项目：大部分医院项目是长期护理院以及长期持续医疗护理院； 3.高技能护理院：主要为老年患者提供提供长期护理，不需要急症医院支持和服务的项目； 4.医疗办公楼：医疗办公楼是“医疗不动产投资信托”投资的为数不多的纯医疗密切相关资产，包括医生诊所，日间手术中心等； 5.生物科技园区：还有极为少数的医疗不动产信托经营生命科学园区实验室项目，并非医疗地产主流。
其运营方式主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。在净出租模式下，净租金收益/毛租金收益可达80%以上，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5%-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000美元-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担。
相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。其中以具有46年历史，手握1328处房产，市值273亿美元的美国HCN最具代表意义。
它87%的收入是来自自费医疗机构，所以政府医疗保险制度的变化对它影响不大。强调投资渠道与投资类型的多元化，提出了5×5的投资模式，即采用5种投资渠道（出租型物业、投资管理平台、开发和再开发、债权投资、Down REITs[伞型下属合伙房地产投资信托]）投资于5类资产（养老社区、生命科学物业、医疗办公楼MOB、专业护理机构的物业、医院物业）。
在运营方面，美国HCN较少直接参与养老社区的开发和再开发工作，但在其他医疗地产领域，如生命科学实验楼或医疗办公楼，如果预租率能够达到50%以上，HCN就会适度参与开发。总体来说，其土地储备及在建物业的总值不超过资产总额的5%。在债权投资上，HCN在金融海啸中投资持有了一些养老/医疗地产公司的债券。作为主要的债权人，HCN在后来的债务重组过程中获得了低谷收购的好机会，如2010年收购HCR MonorCare时，就利用了自身的债主地位（此前，HCN持有HCR MonorCare价值17.2亿美元的债务）。
截至2010年底，其持有的20亿美元债权投资，为公司贡献了1.6亿美元的利息收益。2015年，该公司已经拥有超过300亿美元的房地产投资总额。 而从万达坚持的轻资产战略来看，信托模式也早已涉及。在2016年报中披露，万达与投资人共签订7份投资合作协议，其中2份协议投资方为中信信托，1份协议投资方为民生信托，单个协议对应4-5个万达广场组成的资产包，涉及项目总数量约达29个，均为二、三线城市。
在大战略的框架下，借鉴美国地产转型医疗的路径，或许能给万达带来一些启发。当然，目前能看到的万达模式只是冰山一角。中国房地产商在医疗健康领域大规模转型的大幕才刚刚拉开。如何结合中国国情探索出一条合适的道路，是一个漫长的过程，需要反复论证和探索。本文由动脉网发布，原文链接https://www.huxiu.com/article/208206.html.
