这是不建议投资公寓的核心原因。公寓的增值不如房子，租金作为核心收入来源，未来还有不确定性。如果没有选好公寓，将来可能会面临租不出去的风险。最重要的一点是，城市人口的流入流出和净流动都会对公寓和房子产生影响。深圳的公寓好卖，内陆的公寓由于地域不同，没那么火。所以，在目前的环境下，我不建议投资公寓，除非低于5折，否则不会入手。
现在可以投资一线城市的公寓吗？你觉得怎么样？
谢邀。这是一个老生常谈的问题。在中国目前阶段，房地产投资可以说是一二线城市笔者特质一二线少有可以保值的投资之一笔者不是说增值，是资产的保值。所谓物以稀为贵，特别是一线城市的房地产，中心城区的住宅也好，商业地产也罢，都是一种稀缺的资源。再说说一线城市的公寓产品。以广州为例笔者长居的城市，自从2016年提供以来，广州市内的公寓只能以公司的名义的购买，对于投资标的物的流通性来说，是负面的影响，这也是目前广州很多公寓市场有价无市的主要原因之一。
其一，自身市场的需求。虽然广州限制了流通，但不代表没有了市场需求，从本广州自身的需求而言，公寓产品还是可以长租或者用来商用办公等。以笔者自身为例，今年年初笔者身边几个创业的朋友也在考虑出手购买公寓，原因有几个，第一，公寓可以商用办公，以商业贷款的形式，以贷换租，其实从租金角度来说，对部分创业者的压力不会很大，而且随着广州的办公楼的租金不断攀升，自购办公室也成了很多创业者或者企业主的选择。
其二，一定要选择一线城市的中心区域以及周边区域。如果是选择公寓产品，无比在核心区域或者尽量靠近地铁等交通，抛开办公商用的便利性，在未来公寓产品将是年轻人00后05后新生代青睐的租住主体。为什么笔者这么认为，因为在大城市核心城区，除了CBD的新建外，其他多数是老破小，如果年轻人出来居住，是选择全新的公寓还是老破小？答案不言而喻。
况且，目前大多数一线城市的公寓都是复式户型，对年轻人对个人空间的私密性要求更是一个很好的吸引力。其三，看清楚产权时间再下手。公寓产品一般是40年产权，但很多一线城市的地块，并不是给足购买者40年，而且大多数甚至是20多年产权，因此在购买的时候，务必看清楚这点。最后，你需要具备一定的资本。无论是否一线城市的房子，任何的投资都有风险，任何市场都没有永远上涨的行情，房地产也不例外。
投资小公寓前景如何？
目前，由于多地限购，特别是在一二线城市，控制严格，市场就推出公寓等形态的房产来满足市场需求，就目前来看公寓的市场供应量充足，供大于需，一线城市的公寓部分限购，现在的二线城市公寓也是满天飞，所以，对这种情况我做了些分析，希望对你有帮助。公寓一般分两种住宅商业。住宅性质公寓，就是70年产权的，通气的，一般情况这类公寓会消耗贷款名额。
之所以叫公寓，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。商业性质公寓，就是产权年限40年左右的居住用的房子。这种商业性质的产品，称作类住宅，和真正的住宅有本质上的差异。为什么有人投资公寓？因为没的房票了三，要不然就是没有贷票了。看到租金高，品牌大，就想上车。公寓真的有这么好吗？公寓，作为和住宅完全不同的产品，不能只看价格。
公寓大部分是小户型，除去公摊面积实际使用面积更小。而且公寓大都没有阳台，通风采光非常差。为了实现性价比，过道一般比较窄，一梯N户。什么4梯12户啊，6梯20户啊，等等，密的很。公寓带有商住两用的属性，也就是说，这类公寓可以用来注册公司，也可以住家。如果买了公寓，你就要习惯每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在发货，有人在打电话，有人西装革履，总之就是复杂。
公寓不能落户，也没有学区。公寓的涨幅比不上房子的涨幅。想要大幅度提高公寓的价值是不现实的。此外，公寓的使用成本高于住宅。公寓都是参照商业标准的商业公用设施，公寓不通风，做饭靠电。最后，公寓的交易税相当高，参考商铺。这个没买过，只能估计和商铺差不多，交易税大概15%-20%。公寓的贷款期限只有10年，利率已经全部上浮，至少是基准，不打折。值得注意的是，公寓不像房子那么好卖。
