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上海最新房贷利率,上海贷款一般的利率是多少?

来源:整理 时间:2022-04-17 20:55:11 编辑:生活常识 手机版

1,上海贷款一般的利率是多少

贷款利率都是围绕国家规定的基准利率的左右浮动。给你最新贷款利率表吧!

上海最新房贷利率

2,上海本地户口贷款利息高吗?

不确定。
2021年上海房贷利率是4.65%或5.7%,因为新政规定上海首套房贷利率将从之前的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规于2021年7月24日起开始实行。上海房贷利率上调,对于打算买房的人来说,每个月需要多还一部分利息,但是这样能够有效地控制上海房价,所以这是一把双刃剑。

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3,上海个人住房公积金买房贷款利率做出调整

昨天起,上调个人住房公积金买房贷款利率,五年期以下(含五年)贷款年利率从3.33%调整为3.50%;五年期以上公积金买房贷款利率年利率从3.87%调整为4.05%。昨天前受理并签订合同的贷款按调整前公积金买房贷款利率执行,昨天起受理并签订合同的贷款,执行住建部、人民银行的通知规定。昨天之前发放的未到期贷款,明年1月1号起按调整后的公积金买房贷款利率执行。

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4,上海房贷款利率

房贷利率上调,首套5%,二套5.7%。赠与转让受限5年。
7月23日,上海连发两项楼市调控政策。
业内人士指出,此次上海楼市政策调整,完善现有的限购政策,有利于遏制楼市中投机取巧的购房行为。
拓展资料:
7月23日,上海市房管局官微发文,自7月24日起,通过赠与方式转让住房的,受赠人应符合国家和本市住房限购政策;该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时,强化住房交易登记管理,将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围,对赠与当事人不符合住房限购政策的,不予办理交易登记手续。  同日,经中国证券报记者确认,人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规将于24日零时开始实行。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾称,从年初限制假离婚购房,到年中限制赠与购房,进一步完善了限购政策,遏制楼市中投机取巧的购房行为,保障真实购房需求,有助于进一步稳定楼市、为楼市降温。
2021年初,上海启动“沪十条”楼市调控政策,新房摇号新规正式实施。“沪十条”实施以来,首次新开的3处楼盘全部采用计分制,优先满足“无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个积分;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按积分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。
中国证券报记者了解到,上半年,上海多个性价比较高的新楼盘积分门槛特别高,对应的社保月份多达200个月,年轻的刚需客户群体多数难以达标。例如,黄浦区的复兴珑御,认购客户的入围积分达到112.8分,接近满分。积分拆解开来,对应的是累计缴纳社保220个月(上海社保缴纳上限221个月)。
中原地产分析师卢文曦表示,从目前来看,买新房需要高积分,很多买家便通过各项操作,腾出一张“房票”。其中,直系亲属之间的房屋赠与,手续成本最低。因此,赠与是转移房产的主要方式。最近一些热点楼盘的买家很多都用这种方式,让某一家庭成员变成名下无房,这样积分高。

5,上海银行房贷利率表最新查询 现在房贷利息是多少

您好,目前银行公布的贷款基准利率0-6月(含6月)贷款年利率是4.35% ,6月-1年(含1年)是4.35%,1-5年(含5年)是4.75%,5-30年(含30年)是4.90%,以上回答由融联伟业为您提供,请参考。

银行房贷利率都是在央行基准利率基础上上下浮动的。目前央行基准利率是:6个月以内(含6个月) 5.85% ;6个月-1年(含1年) 6.31% ;1-3年(含3年) 6.4% ;3-5年(含5年) 6.65% ;5年以上 6.8% 。 另外,对于最新房贷利率是多少,如果你购买的是首套房的话,目前想享受85折优惠几乎是不可能了,现在都是执行基准利率甚至上浮5%-10%;若购买的是二套房贷的话,利率要在央行基准利率基础上上浮10%。

6,上海二套房贷款政策2021

上海二套房政策2021,上海二套房的认定标准,上海二套房贷款利率
一上海二套房政策2021


1、如果是非沪籍人士,必须连续缴纳至少5年的社保才可以在上海买房,夫妻双方有一方是沪籍人士,可以购买首套房,但是第二套房需要提供5年社保或个税证明。
2、夫妻双方都是沪籍人士,并且夫妻双方各自和父母在2011年1月30日前住房数少于等于2套,就可以再购买2套,如果拥有3套,就可以再购买1套。
3、已婚人士在上海买房容易一些,但是非沪籍人士就必须提供连续5年的社保证明,已婚沪籍人士首套房就没有限制了,但是为了防止炒房,对于家庭拥有的住房数量也有相应的限制。
4、房贷政策要求,居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的,首付款比例要在35%以上,在上海市已拥有1套住房的、在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房,商业贷款首付款比例要在50%以上。


二上海二套房的认定标准
1、贷款买过一套房,在房屋登录系统中可以查询到房产,再次购买房屋算第二套;贷款买过一套房,然后卖掉了,房屋登记查询不到房产,但在银行征信系统中能够查询到贷款记录,再次贷款买房,算二套。
2、全款买过一套住房,然后卖掉了,房屋登记查询不到房产,再贷款买房算首套住房;全款买过一套住房,房屋登记系统可以查询到房产,再贷款买房算第二套。
3、购买人不具备房屋登记查询条件的,银行调查核实后购买人已有一套住房,再次购买住房算第二套。
4、父母名下有房,再以未成年子女名义购买,算二套房;未成年时名下有房产,成年后再次购买住房算第二套住房;个人名下已有全款购买住房,再次贷款购买住房算第二套房。
三上海二套房贷款利率
1、上海二套房贷款利率一般都执行1.1倍的基准利率,因为房贷利率要根据客户的资质、财产等因素来制定,所以房贷利率并没有固定值。
2、央行制定的贷款基准利率是商业贷款基准利率贷款一年以内,利率是4.35%;贷款一至五年,利率是4.75%;贷款五年以上,利率是4.90%。
3、公积金贷款基准利率是贷款5年以内,利率是2.75%;贷款5年以上,利率是3.25%。
4、房贷利率指的是买房人在银行办理的贷款,该贷款要按照银行规定的利率支付利息,中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的,各个商业银行执行的时候可以

在规定的区间内进行一定的浮动。以上就是关于上海二套房政策的相关内容,希望可以帮助到大家。

7,公积金贷款能贷多少?_

公积金贷款金额取以下标准最低值:(个人缴存额/个人缴存比例-400)/对应每万元的还款系数;最高可以贷到要购买的房子的评估值的80%;一般最高可贷80万,如果做信用评级AA级可以最高92万,AAA级可以最高104万。另外,不同地区公积金贷款政策或许有不同的细则规定,还需结合本地实际情况。还有,公积金不能直接用作购房首付,买房人要根据购买政策支付一定的首付比例,剩下的才能贷款。

公积金贷款注意事项:

公积金一般是不能拿来交首付的,而是要先买房,再报销。 如果你不够钱交首付,可以先问亲戚朋友借钱,等拿到购房合同、购房发票后,再去公积金中心申请提取账户余额,再把钱还上。

目前有小部分城市的公积金可以异地贷款,比如你在上海交的公积金,来深圳买房也可以申请公积金贷款;如果在深圳交的公积金,也会开证明给你去其他城市贷款。也有的城市支持省内异地贷款,像广州缴的公积金,只要自己及配偶在广州无产权住房,那就可以在佛山、中山、东莞、惠州、清远、韶关,这 6 个城市使用。

对于大多数城市,每个人都有两次公积金贷款的机会,但第 2 次使用之前,需要先把之前的贷款还清。而且,第二次使用公积金贷款的首付和利率会高一些。例如广州要求首付不低于 50%,利率不低于基准利率的 1.1 倍。除此之外,一般需要连续缴纳公积金 6 个月,或者累计缴纳 1 年,这样才有贷款的资格。如果因离职出现公积金断缴的话,可以在找到工作之后,由新公司帮忙补缴,具体操作要以当地政策为准。

8,现在上海的房贷利息是多少?

假设你是首次置业,享受国家基准利率下浮15%,即年利率6.6555%,采用月均还款,第一年情况如下: 次数 本金 利息 本息合计 1 1,875.72 1,109.25 2,984.97 2 1,886.12 1,098.85 2,984.97 3 1,896.58 1,088.39 2,984.97 4 1,907.10 1,077.87 2,984.97 5 1,917.68 1,067.29 2,984.97 6 1,928.32 1,056.65 2,984.97 7 1,939.01 1,045.96 2,984.97 8 1,949.77 1,035.20 2,984.97 9 1,960.58 1,024.39 2,984.97 10 1,971.45 1,013.52 2,984.97 11 1,982.39 1,002.58 2,984.97 12 1,993.38 991.59 2,984.97 7年总利息支出50,737.48元。 如果用递减还款法。第一年情况: 次数 本金 利息 本息合计 1 2,380.95 1,109.25 3,490.20 2 2,380.95 1,096.04 3,476.99 3 2,380.95 1,082.84 3,463.79 4 2,380.95 1,069.63 3,450.58 5 2,380.95 1,056.43 3,437.38 6 2,380.95 1,043.22 3,424.17 7 2,380.95 1,030.02 3,410.97 8 2,380.95 1,016.81 3,397.76 9 2,380.95 1,003.61 3,384.56 10 2,380.95 990.40 3,371.35 11 2,380.95 977.20 3,358.15 12 2,380.95 963.99 3,344.94 7年总利息支出47,143.17元。 其实我建议你贷款5年,因为5年期的利率比较低,下浮之后是年利率6.579%。如果用上述第一种月均法: 次数 本金 利息 本息合计 1 2,824.13 1,096.50 3,920.63 2 2,839.61 1,081.02 3,920.63 3 2,855.18 1,065.45 3,920.63 4 2,870.84 1,049.79 3,920.63 5 2,886.57 1,034.06 3,920.63 6 2,902.40 1,018.23 3,920.63 7 2,918.31 1,002.32 3,920.63 8 2,934.31 986.32 3,920.63 9 2,950.40 970.23 3,920.63 10 2,966.57 954.06 3,920.63 11 2,982.84 937.79 3,920.63 12 2,999.19 921.44 3,920.63 5年总利息支出35,237.80元。如果用5年期递减法,利息会更少。 另外,建议有钱就提前还款,因为利息是按天计算的! ----回答这么多,如此清晰,还不加分?

9,关于上海公积金贷款买房,你关心的10个问题_

编者按:本文来自微信公众号「真叫卢俊」(ID:zhenjiaolujun0426),作者:靠谱的真叫卢俊,《关于上海公积金贷款买房,你关心的10个问题》,36氪经授权转载

公积金贷款

Q1

公积金贷款利率

会随着基准利率变化而变化吗?

公积金贷款利率会随基准利率变化,目前执行的住房公积金贷款基准利率是2015年10月24日调整并实施的:

五年以上公积金贷款年利率3.25%;

五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%

需要注意的是,首套和二套房的公积金贷款利率不同:

购买首套住房的,贷款利率为住房公积金贷款基准利率;

购买第二套改善型住房的,贷款利率上浮至住房公积金贷款基准利率的1.1倍。

Q2

求教

组合贷款和纯商贷

比较起来各有什么优势?

组合贷款的话,公积金部分利率(5年以上基础利率为3.25%)要比商业贷款(5年以上基础利率为4.9%)低很多,总共要支付的利息就比纯商贷少,能够节省购房成本;再加上公积金由单位和个人共同缴纳,各支付50%,即50%的贷款由单位分担。此外,还可使用公积金余额对冲还贷,能够减轻购房者的还贷压力。

但公积金的贷款年限通常没有商贷多,这样的话纯商贷因为贷款年限长,月还款额会比组合贷少些。

Q3

看中一套二手房

但每月的还款能力有限

想问公积金最多贷多少年?

根据现行政策,对于使用公积金贷款购买二手房的贷款年限有以下规定:

如果二手房房龄低于5年(含),公积金贷款最长期限不超过30年;

如二手房房龄为6年至19年,公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差;

如二手房房龄超过20年(含),公积金贷款最长期限不超过15年;

此外,公积金贷款最长期限均不超过借款人法定离退休年龄后5年。

Q4

二手房和新房的

公积金贷款额度有区别吗?

买二手房公积金最多能贷多少?

公积金贷款额度与购买新房还是二手房无关,但贷款额度都有上限要求,其上限由以下4个条件来确定,这4个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额:

不高于按照借款人和共同借款人住房公积金账户存储余额之和的倍数(住房公积金余额的30倍,补充住房公积金余额的10倍)确定的贷款限额;

不高于扣除规定比例首付款资金后剩余的房屋总价款;

不高于按照借款人和共同借款人共同还款能力确定的贷款限额;

不高于本市家庭或者个人最高贷款限额,如下表所示(单位:元):

当然,如果您清楚个人及配偶月缴存公积金的数额、计划申请贷款年限和实际购房款等情况,不妨进入【好房上海】→【房工具】→【房贷计算】轻松测算个人贷款详情,真正的方便、省时省力。

Q5

请问单位交公积金交多少时间

自己买房的时候可以用公积金贷款?

如果是单位缴存住房公积金的借款人,需要在申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金,才可以使用住房公积金贷款买房。

Q6

现在二手房纯公积金贷款

购房周期需要多长时间?

其中办理公积金放款又需多长时间呢?

购房周期在一个月左右。

办理公积金放款的时间为15天左右:

如果贷款申请资料齐全,审核时限不超过10个工作日;符合贷款发放条件的,受理机构收到《房地产抵押权登记证明》后放款时限不超过5个工作日。

Q7

公积金贷款是不是只能用一次

以前用过还清以后再买房是否还能用?

在上海,使用公积金贷款买房有以下限制条件:

购买第二套改善型非普通住房或非改善型住房不可贷;

购买第三套住房不可贷;

有两次以上公积金贷款记录不可贷。

因此,以家庭(含单身)为单位,公积金贷款最多可以使用两次。只要之前申请的公积金贷款已还清,还能满足公积贷款的条件,依然是可以再次进行公积金贷款的。

Q8

如果现在上海有一套房,组合贷款,我是主贷人,我配偶次贷人,也用了他公积金。在外地又买了一套,用配偶的名义,那后面想在上海再买的话算几套?如果说外地贷款,但是一年两年还清了,再回上海买算二套是否可以贷款?

上海的政策是,有过2次贷款记录再买房,就算第三套,银行就会限贷。所以,如果在外地买的那套房也有贷款,则在上海无法再贷款买房。

Q9

想问一下,我现在公积金每月还款

当月扣掉后余额大概是0

后面换房子是不是先自己贷款还清

公积金要等到满16667才能贷50万?

如果使用过1次公积金贷款,只需将之前的贷款结清,二套房改善型住房即可再使用公积金贷款。不过想要贷足50万的最高个人贷款额度,则还需满足公积金余额大于16667元,和有补充公积金这两个条件。而己经有过2次贷款记录的就不能再使用公积金贷款了。

Q10

请问在上海公积金可以用于装修吗?

公积金除了可用于购买住房,如果借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务,公积金还可用于建造、翻建、大修具有所有权的自住住房。但普通的房屋装修并不能使用公积金支付。

附:二手房住房公积金贷款流程

1、借款人至受理网点申请贷款 → 2、受理网点代为办理家庭名下房产状况查询 → 3、受理网点受理 → 4、签约 → 5、征信查询&审批 → 6、房地产交易中心办理抵押登记手续 → 7、银行放款

10,房贷利息抵个税倒计时,谁能享受红利?_

编者按:本文来自微信公众号「90度地产」(ID:dc90du),作者:

李敏

,36氪经授权转载

风传多年的住房利息抵扣个税已经进入倒计时阶段。与此同时,房租纳入个税抵扣,“租售同权”实质性落地的第一步也开始迈出。

9月6日举行的国务院常务会议明确了子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6大专项将纳入个人所得税附加扣除,以确保个税扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元。

引发关注的是,普通住房将会如何界定?在一二线城市房价高涨时期上车的购房群体,是否能享受到这波减税红利?

房贷利息变身“普通”房贷利息

按照税改时间表,住房贷款利息、租金等专项附加扣除范围和标准,在向社会公开征求意见后,依法于明年1月1日起实施。

需要特别指出的是,在8月31日通过的新个税法中,专项附加扣除中对于房贷利息扣除的措辞是“住房贷款利息或者住房租金”,而在9月6日的国常会上,则变为“普通住房贷款利息”和“住房租金”两项。

两点变化引发关注。首先,强调了在住房贷款利息上特意强调了“普通住房”,另一方面,将住房租金扣除项目单列,相当于给予了更多的扣除空间,比如说,对于同时在还房贷与付房租的群体来说,按照此前的扣除方法,只能在房贷利息和房租之间二选一,而按照最新的规定,可以同时进行抵扣。

也就是说,在4个月后,从明年元旦开始,对于那些背着房贷与房租压力的居民来说,在纳税上就能开始体会减负效果。

早在2015年,就有消息称个人所得税综合税制改革正在考虑将个人所得税抵扣住房按揭贷款利息。随后在2016年7月,财政部财政科学研究所原所长贾康就在三亚透露:房贷抵扣个税的方案已确认。

三年后,这一政策终于落地,不过,最终抵扣标准如何设定,在考验政策层的智慧同时,也直接影响到受众群体的红利大小。

首先对于购房群体来说,在“房住不炒”的总体方针下,这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等。在此基础上,对于改善性需求产生的换房,是否算首套、是否能享受到这一优惠暂时还都是未知数。

除此之外,对于房租抵扣来说,税务机关如何认定房租、是否需要个人申报、如何审核租房合同、北上广深等一线城市房租抵扣标准是否与二三线城市相同等等一系列问题都成为下一步关注的焦点。

按照财政部副部长程丽华的公开表述,下一步将对扣除的范围、标准和实施步骤作出具体规定,并且会初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准。从中也能看出,并非房贷或者房租越高,享受到的优惠会越多,从制度上保证了抵扣的公平性。

你的住房“普通”吗?

其实,不管住房贷款利息和房租抵扣个税最终如何执行,对于购房者、租房者来说,这都是能够减轻日常生活负担的好消息。

以小A夫妇为例,在2016年北京楼市大热起潮时,其在东城购入不足百平米的两居室,此后房价一路走高,在传出房贷利率可以抵扣个税后,他们也曾感慨为何当时不能“心再大点”买个更大的。当时他们的考虑是,一旦政策落地,在他们夫妇每个月合并七千元的纳税基础上,确实能减轻不少压力。

当住房贷款抵扣个税政策终于出台后,尽管政策强调了“普通住宅”,小A夫妇仍是松了口气。“我们赶在2016年北京房价还没有大涨时候买的,一平米不到四万三,总价不足400万,要是按照现在北京认定标准,是满足普通住宅的条件的。”小A感慨称,也是因为早上车,沾了单价和总价较低的光。

根据国家规定的普通住房认定标准,需满足三个条件:1、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定;3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

仅从第三个条件来看,目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布、并于当年10月8日起正式实施的。全市住房平均交易价格是按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9。就价格红线来看,五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

不过,小A夫妇的朋友Z却“并不走运”。Z于今年4月购入了东五环边上一套90平上下的老房子,“都是90年代的老房子,单价、总价与小A夫妻的房子相差不远,但位置已经是天上地下,毕竟是东五环外和南二环的区别。”Z感慨道,按照目前的普通住宅标准,尽管总价相近,但早上车的小A夫妻位于南二环的房子是普通住宅,而他的则是非普通住宅了。

在Z看来,一旦他的房子因为“非普”而不能享受利息个税抵扣,而小A夫妇早年沾光低房价、如果还能抵扣个税的话,他心里难免会觉得不公平。在北京,像是Z这样的群体应该不是孤例。住房利率个税抵扣过程中,标准究竟该如何制定、是否真能享受到个税减免红利成为他们关注的焦点。

值得关注的是,在北京上海等一线城市,现有的普通住宅标准已经三四年未曾调整。

以北京为例,普通住宅的认定标准最早是在2008年出台,后来在2011年和2014年10月经过了两次调整,一直到目前尚未调整。据安居客数据显示,2014年10月北京楼市均价为3.7万/平米,而在2018年9月,最新均价已经飙升至5.9万/平米,整体涨幅超59%,刚需住宅“被豪宅”现象开始涌现。业内声音指出,2014年实行的旧普通住宅标准对于现阶段北京楼市来说已经难以适应。

除了北京外,上海市也于2005年6月出台普通住房标准制度并,先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了调整。深圳上一次调整普通住宅标准是在2015年10月。

刺激楼市是伪命题

在住房贷款房贷利息可抵个税政策大方向落地后,就有某地媒体发声称或许会刺激楼市。该文认为“住房减税,将在一定程度上促进商品房和租赁市场发展,且经济压力下降后,居民或在此次税改的促进下提高商品房购买意愿,为刚刚降温的当地楼市又打了一剂鸡血。”

但在笔者看来,这一政策除了可以为已经购房群体适量减负外,对楼市新的刺激几乎可以忽略不计。

当前楼市已经处于政策严控下。在今年7月底举行的中共中央政治局会议上,“坚决遏制房价上涨”被重点提出。中原地产研究中心的数据显示,仅今年8月,就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策,密集程度刷新历史记录,年内累计调控次数高达315次。

在地方调整政策密集出台背后,住建部主导的约谈问责机制正对地方楼市发挥影响。最近的一次是在8月17日,住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调要综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求,并表示要严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序。而在此之前几个月,住建部曾发起对西安、海口等12个热点城市的约谈,强调楼市调控目标不变。

按照相关负责人在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会时的说法,将对未能实现调控目标的地方坚决问责。业内声音指出,预计未来几个月,楼市调控力度将全面超过2018年上半年。可以说,在这一严厉调控大背景下,仅仅因为个税抵扣落地就能刺激楼市,恐怕是个伪命题。

其实,住房利息抵扣个税并不会刺激楼市,租金抵扣个税也与当前楼市调控的大方向契合。

党的十九大报告强调租购并举,曾明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”而在今年五月,住建部首次提出了控租金的目标任务,将其与稳房价放在一起。政策层对于租房市场的关注度也日渐密切。

想要实现购租并举,落实“租售同权”就成为第一步。简单来讲,租售同权就是租房与买房居民享有公共资源分配的同等待遇。从此次个税抵扣专项设置来看,可以说是迈出了“租售同权”第一步。

11,读懂房贷利率,你就明白了未来房价趋势_

编者按:本文来自微信公众号「子木聊房」(ID:zimuliaofang),作者:子木,36氪经授权转载。

这段时间,楼市热点几乎都聚焦在了「炒房租」这个话题上。

不难看出,国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日,住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。

要求禁止以抢房源的形式哄抬房价,诱导房东提前接触租赁合同。并强调「三个严查」,严查资本融资渠道,严查哄抬租金,严查租赁资质。

而且8月21日又开通了举报黑中介专线,全国发令严打,保卫租赁市场土壤不受侵害。

一连串措施把资本这条恶狗牢牢地堵在了门外。同样也以儆效尤,警示了所有以后想做房屋租赁生意的人:不要随便碰这块市场,也别想靠这块市场发财!

听到这个消息后,就有粉丝在房产研习社里问了我一个问题。他说:

住建部对炒房租为何能这么快地作出如此有力的举措?而当初在炒房价的管制上却一向是滞后反应?如果在2017年集中约谈城市负责人,是不是房价也不会涨成现在这样了?

这个问题很有意思,我把答案分享给大家。

首先,「约谈」在中国几乎是最高级别的市场管制,就好像你犯了错,上司请你喝茶。面对面问你这事儿以后干不干了?

如果不干,那好,签个军令状吧!背后深意相信大家都懂。

这种方法尤为好用,所以当初在房价管制上,地方强行介入市场给楼市限了价,还设置了涨停板,这在历史上几乎是闻所未闻的。所以在中国,只存在想管不想管之说,不存在绝对博弈。

回到问题本身。

房价高了,买不起无所谓,反正大家可以租房住,但是房租高了这就不行了。因为城市人口失去了居住权,大批年轻劳动力被阻挡在城市外,这相当于扼杀了城市发展。

我在上文也说过,房租最能反应一个城市经济的本质和市场供需,也是一个城市的底线,底线戳穿了,一切就都完了。

第二,租赁市场如果自由化,资本驾驭了市场,以吸血的方式随意调价,而目前的城市造富能力无法支撑资本的盈利基础,迟早是要崩盘的。崩盘之后,资本拖欠房东房租,成千上万的房东驱赶年轻房客的现象谁都不愿意看到。

第三,炒房价和炒房租的既得利益者不同,跟自己无利害关系的事情肯定要不择手段,人之常情。

总的来说,这波炒房租带来的后遗症可能不太好,因为这个事情已经把房东的调涨预期激起来了,想轻易下去不是那么简单。

三四线城市会根据供需、居民工资水平自动调节回落下去,而热点一二线城市因为需求远大于供给,例如北京就要靠快速增大供给的方式平衡市场。

例如把资本囤储的房源强行掏出来,例如增大长租公寓用地发展租赁市场,例如像之前所说的把大城市周边的农民集体建设用地转为租赁等等。

「房价可以畸形,但房租绝不可畸形」,这是民生的底线,也是发展的共识。因为一个城市的生命力是靠蓬勃向上的年轻人,绝不是所谓的权贵。

租赁就讲这么多,接下来我们讲一下今天的主题,「如何判断未来楼市的房价走势」。下文用到的这份资料是贝壳研究院老友让我做解读用的,我藏了私心,偷偷分享给大家。

就目前市场形势来说,空军依形势占了上风,多军和空军的战争焦灼,尤其对于未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词,「经济形势」和「城市化率」。

如果你是子木的老读者,相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。

未来房价是否走进下一波涨势周期,还要看居民的储蓄情况,也就是可支配收入的占比。

而居民收入的增加目前无外乎两种形式,一是产业升级拉动内需,自我造血;二是一带一路人民币国际化,他处吸血。

至于这个期限多长,目前无法作出判断,或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源,再通过人民币结算,中国可能就一波走富了。

当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱,让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点,减少医疗、教育等支出项,增加民生保障等措施。

理想状态下,未来看病可能不花钱,孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的,毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考,06年可以施行免费九年义务教育。

就像蔡朝阳老师讲的:“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断!既然你改变不了这个世界,就要学会不被世界所改变,同时只能期望这个世界越来越好。”

对于城市化率来讲,它一直都是楼市多军的最后一根稻草。(建议大家双击图片放大图片感知趋势)

从上图可以看出,中国从1980年改革开放开始,城市化率的步调得以加快,尤其在98年经历房改结束福利分房后,房地产市场全面进入商品房时代,城市化速度快速拉升。

2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%,距离70%的目标还有12个点,预计释放1.8亿人到城镇,考虑人均36平的住房需求,将带来65亿方的刚需。

而目前中国现在进入到经济转型阶段,一线和二线城市均处于产业结构调整状态,从当前一线城市的城市规划看处于人口管控,那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

那么问题来了,房价在未来大概率还要上涨,那么如何判断这个上涨信号呢?

答案就是「房贷利率」。

房贷利率是1980年由邓老提出的,并在1998年左右得以完善,同时提出了公积金贷款业务,并把最长贷款期限延伸至30年。

正是由于房贷的诞生,居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置,中国房地产市场迎来黄金十年,同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升,资产泡沫迅速累积。

很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。

如上图,房地产历史上任何一个房价转折点,几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升,房价降;房贷利率降,房价升。

(图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化)

2017年这波大牛市的促成,就是在2015年330新政5次下调房贷利率,并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后,再加上棚改货币化PSL天量供应,三四线也跟着疯涨了一波。

所以未来判断房价信号是否上涨,就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了,你什么都不用考虑,冲进去赶紧买房,因为下一波大牛市已经在路上了。

目前中国的房贷利率平均上浮15~20%,也就是5.88%,从历史走势区间来看并不高,如果中央继续坚决遏制房价上涨,房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济,防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。

所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。

经过2017年这么一波非理性房价大牛市,现在整个市场都冷静下来了。

以北京为代表的一线城市已经把房价翻入了云端,其目的很简单,就是不让刚需买房,这也是土地出让金式城市发展的必然结果。

现在来看北京的人口和城市化率均已达到饱和,没有更多的土地可供招拍挂,显然房地产税模式所带来的财政收入比土地出让金模式更占优势。

所以未来一线城市的趋势就是发展租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展,发展共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡,发展房地产税开始摘原有居民的韭菜。

从图中可以看出租赁住房和共有产权房的供给是远远不够的,那么未来其供应主体的政策倾斜将是必然趋势。

同时房地产税的出台会挤压整个市场的投资空间,让更多的投资客出手房源,不断优化整个市场的刚需占比。

这里又让我想起了前段时间提到了新加坡的「三轨制」房地产模式。有粉丝就在后台留言说,目前新加坡房价也在暴涨,说明三轨制是没有任何效果的。

其实这是两个概念。新加坡三轨制的好处是政策房占了绝大数,起码保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么涨都不关乎大家的事情,老百姓自然也不会怨声载道,因为没有涉及到自己利益,人家有钱喜欢买房你管的着吗?

就比如北京,虽然以后政策房和租赁市场建立起来了,但是商品房还是会涨的,因为会有越来越多的年轻人想上升,也会有越来越多的本地居民出逃北京。只不过这个市场投机性空间更少了,换来的是源源不断的刚性需求。

而二线城市的情况则是一线城市的前世。

一线城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二线城市,又随着二线城市产业的升级,二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。

在有了人口的基础上,城市更注重的是市场经济发展和城市建设,但这又是耗费财力的大工程。

所以未来房地产税即使出台,二线城市也会大概率沿用土地出让金模式,因为来钱快,只有宏量的资金才能支撑起一个城市的快速发展。

所以未来热点二线城市的房价大概率会上涨,而且涨幅会大于一线城市。同时对于人才来讲,二线城市也会成为人生机遇新的选择。

对于三四线城市来讲,经过这轮大牛市的喷发,已经把社会居民储蓄透支干净。随着棚改货币化补贴力度减弱,三四线城市市场逐渐熄火。

可能有人会说,三四线城市也需要城市化啊,农民也要进城,房价为什么以后就没希望了?

答案其实很简单。

一是人才跟不上,很多三四线的大学生都是加速外流。即使城市化起来,没有人才的产业也无法发展。到头来还是在举债发展经济,不断恶化地方债,这是死循环。就像东北现在很多地方连养老金和公务员工资都是借钱发。

中国的城市就像是一个尖子生班,所有学生都在努力学习想考个好成绩。但基础、天赋和被班主任照顾的机会都不是均等的。但所有学生都学会了如何努力,却没有学会如何放弃。

二是三四线城市的房地产库存太大。

众所周知2015年施行的货币化棚改就是为了解决楼市库存的,那时候很多城市的房子比人多的多。经过这么一轮涨势,很多有房一族抱着暴富心理又买了二套三套。实际库存远大于人口数量。

再接着2017年以后,开发商为了保持规模有活儿干,又是拿地又是补库存。实际库存增量又进一步提升。

所以马云说八年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱”,这个论点在一些三四线城市是成立的。

再者失去棚改补贴力度的三四线靠自身的财力无法进行大规模城市化建设,即使建设,现有的房屋库存也足够吃了现有的居住人口。

那么在供给远大于需求的三四线城市,房价靠什么上涨?

靠信念吗?

12,房地产泡沫破灭之后|大象公会_

「房价永远涨」的转折点到来之前,当年所有的泡沫悲剧似乎都遥不可及。

文|刘喜

对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言,刚刚过去的长假显然并不让人舒心。

所有房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠,碧桂园个别项目打到7折;厦门万科的107幢别墅五折甩卖,一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳。

大甩卖的背后,是房企对中国房地产市场未来的悲观预期。今年1-8月,全国300座城市的土地市场流拍高达890宗,而就算是上一轮房地产低谷期的2014年,整年流拍总数也仅有345宗。

一切似乎都表明,被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫,终于到了临界点。

然而,当这一刻真的到来,社会却很难说有多少正面情绪。毕竟,近年来中国家庭债务不断攀升,其中大头就是房贷,更不用提房地产已与整个经济和金融体系有着千丝万缕的联系。

事实上,30年前,类似的危机已经发生过一次。浪潮退去后留下的深远后果,至今仍影响着那块曾经狂热的土地。

没有实业的新特区

1988年,正值改革开放十周年之际。

深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好,但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜。中央迫切需要一张「白纸」,来做深化开放的试验田。

这一次,大陆最南端的海南摸中了大奖。

那时的海南还没有从广东省分离,是一个真正意义上的「原生态」农村岛,人均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理条件,让这个岛屿成为了一张理想的「白纸」。

1988年,海南省人民政府正式挂牌。中央的想法,是在海南省建全国最大的新特区。

● 1988年,海南建省办特区挂牌

光「特区」两个字就有足够的吸引力。广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事,吸引着所有爱拼敢闯的人。海南建省当年,希翼着「自由市场环境」的年轻人们便蜂拥而至。

企业家、教师、大学生……一齐聚集在海南,渴望在历史变革中抓住一丝改变人生的机会。

● 1988年,乘船来到海南的闯海人

● 椰子树是当时招聘广告发布平台

今日的地产大亨冯仑、潘石屹等人,都是「闯海人」中的一员。冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员,为了调研来到海南;潘石屹则是「偷渡」深圳的下海者,后来留在了海南。

然而,这个环境原始、生活贫困的海南岛消费严重不足,更没有办法给乌泱泱的人口大潮提供足够的工作机会。

辞了「铁饭碗」、又找不到合适工作的大学生,只好卖起了「人才饭」「人才饺子」,甚至擦皮鞋,卖报纸,到建筑工地干苦力。

● 1993年,海口市街头还有人在放猪

由于基础过于薄弱、缺乏开发本金,海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。初步确定,在洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出,区内基建及招商全部由承包商负责。

海南项目一度引起李嘉诚的兴趣。据说,他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港,实行类似于香港的「一国两制」,但这个异想天开的提法最终未果。

最后,日本熊谷组(香港)有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地,租期为70年。熊谷组支付了2500万元定金。

● 熊谷组承诺用15年左右,将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善,以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区」

「自由港」的设定,对海南来说不失为一个好选择。仅凭出让管理权,就换来熊谷组带来的大量资金、资源和广阔市场,能迅速完成原始积累。这种思路一度得到中央支持。

然而,中央的态度迅速「变天」。1989年全国政协会议上,五位委员抛出一份「洋浦调查报告」,指责海南与外商签订的协议,认为海南「引狼入室,开门揖盗」,洋浦即将成为「新租界」。

到底是在「改革」还是「卖国」?

争论一个多月后,邓小平批示:「我最后了解情况后,认为海南省委的决策是正确的。」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置,一放就是三年。

● 曾经的洋浦港

在潘石屹的回忆里,经商之后最困难的年份就是1990年。海南岛刮起了台风,人们纷纷离开。相较于1988年的人声鼎沸,两年后的春节,海南岛的招待所里只剩他一个人。

而在北方的上海,由于一位长者的提携,抢跑的浦东新区到春节已初具规模。

「要发财,炒楼花」

洋浦风波后,冯仑一度离开海南,易小迪和潘石屹则留在岛上研究佛学。

直到1991年9月,「万通六君子」才第一次聚齐。他们在海口成立了「海南农业高技术联合开发投资总公司」,挂着农业公司的招牌,向房地产进军。

● 万通的诞生

房地产与其说是万通的个人奋斗,倒不如说是海南岛的历史行程。洋浦事件后,熊谷组对海南失去了兴趣。他们承诺的以重工业开发为中心,计划引入的大型炼油厂、乙烯厂、尿素厂,直到1998年都没有实现。

归根结底,日本资方由于担心政治风险,不想再介入洋浦项目。失去日资支持的香港熊谷组,并没有发展实业的能力。他们在无奈中,也和海南省政府一样,想到了利用洋浦的土地。

就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下,政策也终于放开了。1991年,国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,明确了房地产业的发展方向,1992年,海南的房地产市场开始急速膨胀。

● 1989年,海口市龙昆路上最后的一片田地,旁边是待建的房子

万通发家的故事广为流传。他们借了500万元,用这些钱向银行贷款1300万元,然后通过炒连体别墅赚了几倍。

潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万:「一开始都不敢相信,不敢签。在1楼签了房产买卖合同,到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。」

同样的还有本地富豪冼笃信,在海南岛四处拿地,一跃成为海南首富。他一度当选全国政协委员。

● 冼笃信出席第八届二次全国政协会议

海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元,而到了1992年,全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,全省财政收入的40%。

房价也一路飙升。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,每平方米的价格就猛增至5000元。要知道,当时全国商品房均价只有995元/平,北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

这个人口只有六百余万的小岛,出现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经的开发商,而专注于炒地皮、炒楼。

炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主,因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源:有批文,拿地价格就低,倒到市场上,就可以狠赚一笔。

当时的拿地十分随意。跟政府大致协商好要哪块地,交些定金,政府签了协议,画个「红线图」或「蓝线图」就行。只要拿到图,就能去找下一个买家。「一块地倒手五六家」,每个中间商都能都能赚到钱。

● 1994年,海口街头

为了买下更多的「图纸」,或者使「图纸」收益成为现金,所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险,被压在了银行身上。

危机爆发

所有人都知道,这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘。但没人相信倒霉事会发生在自己身上,而是想着在崩盘前多捞一笔,再多捞一笔。

万通大佬们属于急风骤雨到来之前有幸抽身而退的少数人。潘石屹「五斤桔子」的都市传说广为流传:据说他用五斤桔子,从规划局的工作人员那里换来一些项目材料,得知海口市的人均报建面积达到50多平方米。而当时北京,人均报建面积才不过7平方米。

更靠谱的说法,是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息:国家即将出台宏观调控文件。虽然没有预料到调控后果,他还是坚定了离开海南的想法。1993年初,万通离开北京,冯、潘们移师西安和北京、上海等大城市,寻找新的机遇。

● 年轻时的冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

地产大亨冼笃信却不信这个邪。1993年,时任人民银行海南省分行行长的马蔚华找到他,告诉他中央很有可能会紧缩银根,要提前准备。

冼笃信不以为然。

1993年6月23日,时任国务院副总理的***发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

一天后,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出16条强力调控措施,包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

● 全国金融会议上的***

调控效果显著。

冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场,一同下坠的还有海南房地产本身。失去资金来源之后,海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌,全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米,一度拥有全国10%的积压商品房。

之所以大量烂尾和积压,核心原因是购买力不足,需要买房的人又买不起。

购买力不足的元凶是房价的虚高。到1993年上半年,海南房价已飙涨到7500元每平,而当时全国职工平均月薪才280元,最高的上海市也才471元。这个比例在2017年,相当于每平16万。

但海南房地产的主要投资者是国企和事业单位,他们宁肯空置也不愿降价,因为降价会出现账面损失。保留较高的资产数字,能够避免负责人承担法律或行政责任。

但纸面资产挡不住资金链的断裂。开发商或跑或倒,巨大的压力降到了银行身上。

不少银行的不良贷款率一度高达60%以上,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,现房面积一度占海南房地产存量的20%,现金回收比例则不足20%。

炒楼客们留下了一地鸡毛。银行手中的房地产项目往往质量低劣,除了根本没起建的图纸楼盘,还有不少在建楼盘拖欠大量工程款,很多楼层都先后被抵押多次,债权纠纷盘根错节,几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

● 地产泡沫破灭后留下的烂尾楼随处可见

为了解决信托公司们因大量投资房地产而出现的资金困难,1995年8月18日,海南省政府牵头成立海南发展银行。

这家「救火」银行起步艰难。这家银行在五家信用社的基础之上建立,但实际上其中四家都无法正常营业。这个注册资本16.77亿元人民币的年轻银行在诞生之初,就承接了44亿元的沉重债务。

不过,各方依然对海发行寄予厚望。中国人民银行海南省分行行长表示,处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金。他希望这家本地银行能在协调好历史问题的同时,为本地企业提供更好的融资服务。

海发行不负众望。1996年底,海发行资产总量为86.3亿元,增长率达到94.3%,偿还了59%的债务,形势看似一片大好。

● 海南发展银行所在的大楼——富南大厦

海发行实现高速发展的方法,主要是超常规的高息揽存和同业拆借。

据当事人回忆,1995年底在海发行存款的利率是15%,1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下,机关和个人都踊跃往海发行存钱。当时大额存款要托关系才能办成,整栋富南大厦人来人往,热闹非凡。

然而,高增长的背后是隐忧。成本如此之高的资本金,无论投到什么项目上,回报都无法覆盖成本。

可是焦头烂额的政府,并没有精力来帮海发行「戒毒」。事实上,高息揽储是海南信用机构的发展常态:当地众多的小信用社,存款利率比海发行还要高,有的高达25%。

在1997年亚洲金融危机的冲击里,这些信用社应声倒下。到年底,资不抵债、无法兑付到期存款的信用社已经有几十家。

怎么处置这些濒临破产的小信用社?各方意见不一,但最终达成共识:

「让海发行背起来!」

● 停缓建的「半拉子」工程在岛上比比皆是

繁华破灭

1997年12月,28家本地信用社并入海发行。

这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元,存款余额为40亿元,债务为50亿元。但是,它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产。

兼并之后,海发行根本无力负担高额利息,只能宣布保证给付原信用社储户的本金及「合法利息」,单位存款则被视为债务,在债权债务清算后清偿。

满心指望着「钱生钱」的投资者一片哗然。1998年春节过后,不少储户开始将本金及利息取出,转存其他银行,并表示因为利息降低,不再信任海发行。

海发行营业网点再次人满为患。不过,这次的人们不再为了存钱,而是急着要把存款取出来。等候取款的人排成长队,从室内延伸至马路上。

● 「挤兑」在银行业并不罕见,香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行,都遭遇过挤兑事件

海发行选择了限制取款,先是设立最高取款限额,后来又开始发放取款预约号,有号才能取钱。结果却只是催生了「海发行不行了」的传言,未到期的储户也加入挤兑行列。

银行自身的问题随之暴露。海发行于1995年8月18日正式开业,但在5月至9月间,就已发放贷款10.60亿元,其中股东贷款9.20亿元,大部分没有任何合法担保。也就是说,初始的16.77亿股本里,有一大部分在开业一个月内以贷款名义「返还」给了股东。

「返还股本」的海发行,在挤兑大潮中很快耗尽了准备金。为了保护海发行,人民银行总行陆续给其提供了40亿元的再贷款;海发行也一度尝试在岛外设立分行来缓解压力。但这些对于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪。

● 同样在岛外的还有1996年成立的广州分行

人总行终于决定给海发行「断奶」。丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下,不得不关张大吉。

1998年6月21日,国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行,指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务,保证支付境内居民储蓄存款本金及「合法利息」。

● 海南发展银行旧影

海南省政府唯一的商业银行夭折。而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地区性银行都做得风生水起,今天已成为跨区域的全国性股份银行。

海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束,而海发行的清算承诺,15年后都没有完全兑现。中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定,清算工作至今滞缓。

● 1999年的海口,没人居住的烂尾楼下看守者在洗澡

整个海南在危机的阴影里沉沦了十几年。海发行关闭后,海南在随后的二十年里都没有自己的地区性银行。直到2005年,海南岛依然没有外资银行、城市商行和信托公司。

海南曾经的目标是建设深圳那样的经济特区,但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口。今天的海南虽然打出「国际旅游岛」的招牌,除此外却再无像样的产业可言,且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份。

海南的悲剧也曾一度让中国人对房产泡沫心生畏惧。

20年前的1998年,国务院发布通知,要求建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度,中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房,10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房,20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。

然而,轨道却在五年后彻底扭转。

2003年8月12日,国务院下发18号文件,称房地产业已经成为国民经济的支柱产业,应调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

与此同时,国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,政府成为住宅用地供应的唯一主体,土地市场供给锐减,地价和房价大涨,土地财政拉开大幕。

每个中国人都熟悉的房地产神话由此开场,并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心。

据南开大学国家经济研究院数据,到2018年3月,与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。

数十年间,当年的海南故事只剩一个模糊遥远的背影,直至下一个转折点的降临。


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    生活经验 日期:2022-04-24

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    生活经验 日期:2022-04-24

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    生活经验 日期:2022-04-24

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    生活经验 日期:2022-04-24