道理实际上是这样的，浮山后房价几千块钱、一万块钱的时候之所以能再涨下去，是因为彼时浮山后是房价洼地。对于浮山后的房价，我们的观点一直是：青岛主城区、以及浮山后是青岛楼市最大的泡沫所在地，青岛主城和郊区板块房价差距过大，导致主城人口产业流出、老龄化严重，目前购房，除非预算极高“不差钱”，否则应该优先选择年轻外地人口聚集、产业大举进入、城市界面较好、房屋性价比高的近郊区。
青岛浮山后房价明年会跌吗？
感谢粉丝的邀请。对于浮山后的房价，我们的观点一直是：青岛主城区、以及浮山后是青岛楼市最大的泡沫所在地， 青岛主城和郊区板块房价差距过大，导致主城人口产业流出、老龄化严重，目前购房，除非预算极高“不差钱”，否则应该优先选择年轻外地人口聚集、产业大举进入、城市界面较好、房屋性价比高的近郊区。但话要说回来。
青岛主城的楼市泡沫，在主城区“老破小”住宅彻底崩盘、教育“双减”、教师轮岗得到真正落实，青岛地铁基本组成完备通勤网络之前，还不会被戳破。因此短期（1-3年内），浮山后房价下跌概率不大，保值还是可以的，甚至可能有少量增值。既然题主的问题是：青岛浮山后明年（2022年）的房价会跌吗？那答案是：有可能跌，但概率不大。
第一、浮山后崛起的历史说明，在城市扩张过程中，购买处于城市发展的“下风向”的近郊板块，是获利最多的区域。浮山后，很多人以为是浮山后面的统称，实际上浮山后来自古村落名，原村的位置就在现在埠西市场附近，居民以王姓为主。1994年，浮山后并入市北区范畴，开始开发建设的过程。2000年前，在五四广场尚未建成，辛家庄等村落还属于原生态的时期，浮山后还属于“青岛郊区”的范畴，并没有引起过多人的注意。
只有28、307、308等寥寥几趟公交车。居民多以本地村民房屋改建入户，当年仲家洼、台东附近几个“城中村”改造的过程中，也有一些人迁居到了这里。成为了浮山后的最早一批居民。由于配套不足，通勤距离遥远，再加上浮山后的地理位置先天不足，好房子讲究山南水北，住在山后面总是差点意思，当年的浮山后，真的是青岛人"赶鸭子上架”都不愿意去的地方。
怎么办，有句话是：便宜使得万年船。早先洪山坡、河马石附近的很多小区，价格也就是三四万——不是三四万元一平米，而是三四万元一套房。2000年前后，浮山后一、二小区的单价，也就是1500元上下。当然，这一批业主，都是结结实实地享受了一波青岛城市发展的红利，这是后话。浮山后真正的崛起，还是在2000年之后。
当时的浮山后，由于房子便宜，吸引了大批买不起老市南、老市北的年轻大学毕业生群体前来购房落户。当时很多土著青岛人瞧不起浮山后，会说这个地方是“都是土老巴子”、“农村大学生聚集地”。但是，就像前几天青岛某老牌楼市砖家由于歧视年青一代自媒体被群起而攻之，人设急剧下跌一样，歧视农村大学生，是要付出代价的。农村大学生虽然来自农村，家境贫寒，但是他们更重要的身份是“大学生”，年龄差不多都是75后、85前，以青岛大学、青岛科技大学、青岛理工大学的毕业生为主，当然也有很多山大、海大等重本的毕业生，甚至还有一些研究生。
要知道，1995-2005年前后大学尚未大规模扩招，在那个年代经过高考洗礼的都是佼佼者，普通本科毕业生含金量，堪比现在的211硕士。这些定居浮山后的“农村大学生”们，普遍能吃苦、业务强，几十年下来，逐渐出人头地，成为青岛各行各业的骨干、精英，单位中高层。然后——很自然而然的，到了2010年、2015年以后，这一批“农村大学生”到了结婚生子的年纪，作为通过高考跳出农门的人群，他们自然知道培育子女读书学习的重要性。
而浮山后的相关配套，在这一时期才开始爆发：2010年，青岛第二实验中学招生。2013年，青岛齐鲁医院开诊。2014年，合肥路永旺开业……更重要的是，浮山后的学校医院配套，不仅有量，还有质。为什么会这样？刚才说了，浮山后的那些购房者们，当年都是身经百考，脱颖而出的“考一代”佼佼者，这些人结婚以后再抚育子女，对子女的教育，必然万分上心、严厉督促、重金培养。
如此殷切期盼之下，孩子的学习成绩不可能太差。而有大批优质生源在源源不断地供出来，这意味着什么？结果就是二实验中学、65中，所在的市北G片区，在这批“望子成龙、望女成凤”的家长的期盼之下，竟然成为了青岛教育最优质的区域之一。所以，浮山后的房价，随着这些“农村大学生”业主的一路逆袭，最终也就一飞冲天，从当时的三四万元一套房，涨到了现在的三四万元一平米。
甚至浮山后的某绰号“韭菜城”的楼盘，前高后低，28米楼间距，后排楼即使中午都无法享受光照，辽阳路上还即将修建高架路，噪音管饱……这种被青岛各路房产顾问和中介几乎出奇一致地狂刷“马蜂窝”、“鸽子笼”、“噪音盘”、“挡光盘”的房子，单价卖多少呢？3万3。重要的是，被楼市砖家一忽悠，说这是买浮山后的最后机会，居然还抢光了。
这个楼盘，有说法是要凭证购买，因为楼间距实在太惊悚了，心脏病的、高血压的、胆子小的、密集恐惧的、抑郁症的，都不能买……不知道十几年前看不起浮山后、不愿来这里与“农村大学生”为伍的青岛三代土著们，看到现在浮山后火箭一般蹿升的房价，鳞次栉比的高楼，他们会怎么想。也许当青岛老土著们现在拼死拼活，打破头也要给自己的孩子置上一套能读二实验、65中的房产的时候，他们真正想买的，是一瓶属于自己的后悔药吧。
无数次告诉你们买房要买郊区，买郊区，买郊区，而且郊区也不能乱买，要卖城市发展下风向，即将变主城区，或者刚刚变主城区的近郊区，你们这些人，早干嘛去了？第二、楼市“短期看供应、中期看配套”，浮山后相比诸多近郊板块，短期来看，优势不小。很多人关注的这个问题是：浮山后，二十年间房价翻了几十倍，还能再涨吗？这里我给出的结论是，短期内的保值，乃至少量增值肯定是没问题的。
这是因为，浮山后的楼市具有房龄较新、学校、医院、商业配套较好，距离香港中路、崂山金融中心、大融城等几大商务中心通勤距离都比较近的特点：对于刚需、改善型业主而言，浮山后这一区位，本身的居住价值是很高的。对于这一点，不管是看多还是看空，都不能否定。所以，到了晚上，可以看到浮山后鲁信长春花园、鲁信含章花园等楼盘，入住率都比较坚实。
入住率比较坚实的小区，出现暴跌的概率都不是很大。再说现在购房者选择浮山后板块，目的都比较明确，基本就是两个点：教育，通勤。炒房客比较少。再加上浮山后的供应量虽然不低，金地、金茂、华新园、海尔、海信等开发商战成一团，供应量比前几年大很多，但总体来看，并非严重的供过于求，这种情况在未来短期内不太可能出现改变。
所以，浮山后从1-2年的情况来看，出现大幅下跌的概率不大。除非整个青岛楼市出现“速冻”，浮山后受到波及，但这种情况发生的时候，覆巢之下安有完卵？第三、楼市“长期看人口”，“价值决定最终价格”，浮山后房价处于高位，楼盘密度大，品质低。长期来看，撑不住。风水师的观点一向是看空主城区，认为青岛楼市最大的泡沫，最严重的炒房区域，实际上是市南、市北、崂山三区的非沿海区域，浮山后、新都心及张村、松岭路一带，房价超3奔4，是对青岛城市实力的严重透支。
道理实际上是这样的，浮山后房价几千块钱、一万块钱的时候之所以还能再涨下去，是因为彼时浮山后是房价洼地。然而现在浮山后房价已经干到3万多，奔4万了，完全是房价高地了，岂能再涨？青岛楼市现在的一大问题就是，以“配套”、“资源”、“工作机会”为借口，过分炒作主城。主城比郊区房价卖得贵天经地义，然而主城房子比郊区贵多少钱才合适？没有人会告诉你。
只会一味地跟风“冰火两重天”，这是非常危险的。因为看看西安、郑州、长沙、无锡的主城区，房价才一万多，成都、武汉、济南、合肥的主城区也不过两万出头，浮山后的新房凭什么卖到3-4万？房价高，会逼走人口和产业，从大数据来看，青岛市南已经出现了人口流出，事实是，相比2018年的数据，我们可以看出市北区也已经开始了人口流出。
当然，刚才说了，浮山后的业主大都是十几年来青岛置业安家的“农村大学生”，目前这批人正值当打之年，很多人还计划要二胎、三胎，因此，浮山后谈人口流失为时尚早。目前青岛主城人口流失的区域，主要是西部老城区品质不高的“老破小”。关键是，浮山后房子的品质，不敢让人恭维，各种“马蜂窝”、“鸽子笼”层出不穷，甚至可以说在青岛各大版块叨陪末座。
在青岛买房子，有一个说法，不论在哪里买房，房子的品质都肯定要比浮山后强的。关键要看买到房子的水平比浮山后好多少。政治书上讲过，价值决定价格，而不是供应量。所以，从长期角度来看，浮山后房价只能靠周边配套支持，而过低的品质，糟糕的环境，拥堵的交通，都是“贫民区”的典型特征，不应该也不适合高房价。目前浮山后房子过分昂贵的价格，早晚会造成住户的“抬腿跑路”。
上一节说了，维持浮山后高房价的两个理由，就是教育和通勤。而偏偏这“两大壁垒”都在被逐渐打破，一个是教育“双减”，教师轮岗；另一个是青岛地铁的修建组网。很明显，这两件事情都是浮山后高房价的“放血槽”，未来浮山后面对青岛各大板块的优势，会一步步地削弱。“山后无豪宅”的古谚，以及过低的建筑品质，最后会让浮山后房价，回归24K刚需应有的低廉水平。
但，目前浮山后房价已经炒起来了，加上入住率坚实，雪崩不太可能，只可能未来慢慢凉掉。对于浮山后，风水师就是这么一段话：除非你已经有很多房子，再买一套房子只为究极居住，否则买房还是要综合考虑，不要在一两个参数上“走到黑”。还是以浮山后楼间距28米，整个青岛现象级的“韭菜城”举例。前几天，制作了一期吐槽这个项目的视频，在视频后面的评论区，很多网友问我：你如此说这个小区，是为人父母应该做的事情吗？你知道它距离XX小学、XX中学只有几百米的路程吗？然而更多的网友见了这种说法会回复道：我更想让我的孩子有一个健康、快乐、幸福的童年。
让孩子住在这种不见阳光、充斥噪音的小区里，就算隔壁是青岛最好的名校，又有什么意义呢？这个说法，对于花了五六百万购买浮山后“韭菜城”的业主的心理打击实在是太大了。不过还好，当初购买“韭菜城”的业主，手里都拿着一张健康检查证，好歹是没出事儿。我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。
为什么有人说青岛西海岸新区的积米崖和灵山卫是富人区，浮山后和李沧是穷人区？
我不知道你从哪里听来的积米岸和灵山卫是富人区，这种提法我还是第一次听说。而且，房价也不是衡量是否是富人区的唯一标准。如果你的说法成立的话，那么北上广深就都是富人区了。如果灵山卫和积米崖也算是富人区的话，那么西海岸新区除了西部乡镇外，就没多少个穷人区了，起码我知道像薛家岛、长江路等这些街道就不比他们两个地方穷。
积米岸不是乡镇也不是街道，就是一个很小的港区，大多数的原住居民都在灵山岛。放眼灵山卫，老城区还没有几个正儿八经的好小区，连个国企央企大盘都没有，富人区起码要有个具代表性的高逼格小区嘛。不管居住还是投资，富人们都不会看好灵山卫城区，他们更喜欢到东方影都附近置产。当然，如果非要说区域的话，那么东方影都也算灵山卫辖区。
