整个日本经济的全要素生产率却是不断提高，接近美国的80%，超过韩国的60%，而我们还不到美国的50%。日本经济还是名副其实的发达国家。那么到底制约日本经济发展的原因是什么？让房地产无法回暖的原因又会是什么？笔者认为首先最大的原因还是日本的老龄化日趋严重，而且人口数量不增反减。日本目前65岁以上的比重就高达27%，远超其他国家而排在全球第一，甚至到2050年会增加到43%。
人口数量也是在逐步下降，如今的日本人口为1.26亿，预计到2100年日本人口会下降到8000万。这些真是制约着日本经济发展和房价萎靡不振的最大拦路虎。其次，还有日本的大量海外投资也是不能全面体现日本经济状况的原因。日本的人工成本要远高于我国和亚洲欠发达国家，工资收入至少是我们的4倍，而更是印度和越南等国家的8倍以上。
这样也会更加推动日资企业走出国门，走向亚洲的低成本国家。还有，日本的员工终身制在经济发展的初期确实推动了日本经济的快速发展，可惜在瞬息万变的第四次产业革新时代，这种模式也是制约了年轻人更好地在企业中发挥作用。这也是为什么华为要让35岁以上的员工辞职重新应聘的原因。总之，日本在1989年的房地产泡沫以来，一直处于徘徊不前的尴尬局面，更没有出现大力推动经济向前发展的痕迹。
为什么日本货币一升值就刺破了经济泡沫呢？
日本货币升值并没有剌破经济泡沫这回事。在1985年之前，日本长期对欧美国家出口呈现较大顺差。所以，欧美国家借着广场协议，逼着日元升值，这样日元升值可以降低日本出口商品的竞争力。在欧美国家看来，日本应该通过扩大内需来拉动经济增长，而非通过日元贬值来增加出口商品的竞争力。在广场协议签订之前，美元兑日元汇率在1:250上下，此后日元进入持续升值通道，1986年9月达到1:153，1987年最低达到1:120，不到三年时间，日元兑美元升值了一倍。
事实上，日元的升值给日本出口商品带来了不少影响，也缩小了其与欧美国家巨大的贸易逆差。不过，日元的升值使得日本在海外开启了买买买的土豪模式。三菱以14亿美元拿下洛克菲勒中心，索尼一掷34亿美元收购哥伦比亚影业。当年日本由于出口不行了，只能回过头来发展房地产业，希望通过房地产来拉动日本经济的增长。此外，由于日元的持续升值，导致大量海外资金流入日本，资金进入日本本土后就投资日本房地产业，这就导致了房地产业畸形发展。
在很多日本人看来，房地产业已成为了拉动日本经济的支柱产业。为此，日本政府鼓励房地产业的发展，从1986年1月到1987年2月期间，日本央行连续5次降息，从5%降至2.5%。于是，大量的国内外资本通过加杠杆的方式进入日本的房地产领域，推高了日本房价和地价，这也带来了一场史无前例的资产泡沫。所以，日本经济泡沫形成与破灭，与日元升值变化关系不大，与日本政府在扩大内需时，过度依赖于房地产关系甚密。
