华锦新城为什么房价高，买房实际成交价150万评估机构正常评估135万做高评做到160万有

来源：整理时间：2022-09-15 14:19:50 编辑：房价信息手机版

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1，买房实际成交价150万评估机构正常评估135万做高评做到160万有
2，过去几年为什么大部分房地产商都追求高周转
3，请问广州天河区东方新世界和华景新城
4，抚顺哪个楼盘的房子比较好另外抚顺的房价是涨了还是降了搜
5，柳州房价为什么这么贵
6，蓝光coco国际人气为什么那么高
7，崇左市新城区房价是多少

1，买房实际成交价150万评估机构正常评估135万做高评做到160万有

这要看你是要将评估结果用于什么方面。你如果是想要申请贷款，那么评到160万，你可以多申请一点贷款。如果你是要以评估值来纳税，那你就要多交税费。另外评估不动产是有一个范围，房价并不是一个很精准的直线，而是有高有低，同样的房可能有人成交130万，有人成交160万。评估公司一般是选中间的价格。

缴纳的税多

您是办什么业务？买房还是贷款？还是抵押？再看看别人怎么说的。

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2，过去几年为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”“卖不掉！”这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。这一年，股市暴跌，楼市暴涨。至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。但是，2015年，深圳房价“一夜间高位翻倍”。深圳房价年初均价在3万以内，接着迎来八连涨，同比涨幅达38%，部分地段超50%，涨幅全国第一。年末就超4万，关内直通6-8万，刚需极限从300万快速提高到500万。深圳这波“高位翻腾”，终结了大部分工薪族买房的机会。不过，这只是个开始。2016年开始，深圳大涨引发连锁反应。从深圳传递到东莞、广州、惠州、中山，接着石家庄、合肥、郑州大涨，然后三四线城市普涨。2015-2016，注定成为中国房地产的转折年，也是众多中国家庭及三代人命运的转折年。但是，这波楼市普涨，是在“去杠杆、去库存、去产能”大背景下，为何越“去”越涨？令人费解的是，中国房地产巨头越“去杠杆”越凶猛，碧桂园拿下7000亿，万科6000亿，恒大5000亿，融创、保利4000亿。新城控股、中梁控股、泰禾集团、阳光城等地产“黑马”，逆势操作，疯狂拿地，凶猛加杠杆，追求极致高周转，成功跻身千亿阵营。这又是为何？2019年7月16日，作为高周转模式的代表、业内素有“小碧桂园”之称的中梁控股，在香港敲锣上市。这家千亿级别的房企，是港交所9年内迎来的规模最大的一家内地地产公司。中梁，出身于温州的地产公司，堪称业界“黑马”。2016年，中梁的销售规模不过190亿元，到2018年飙升至1015亿元。三年销售规模翻了5倍有余，令人瞠目结舌！这三年，正是中国房价普涨的三年。此轮普涨，逼近大部分家庭的购买极限，换来的是中国房企的暴利时代。所谓“洞若观火”，从房企的角度，透视楼市这三年的离奇涨势。土地和货币的控制者，是楼市的最大供给者，根本性地决定了楼市的走势。房企，是楼市供给的执行者。房企的供给动力、规模及结构，决定了房价的涨跌。2016年，中国全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。这一政策转向，房地产的供给与需求，出现关键转变。先来看供给端。去产能、去库存、去杠杆，对房地产供给来说，至少意味着两大变化：一是供给端产能过剩，需要快速出清。二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。此时，房地产企业，会怎么做？2015-2016年，是中国房企的战略年。房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。他们的豪赌，影响着中国众多家庭的命运。通常，库存高企，货币紧缩，融资成本增加，房企都会去库存、压缩产能，快速“回血”。确实，近些年，不少小地产商融资成本大增，部分陷入流动性危机。2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。但是，中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中型地产商，如中梁、泰禾、阳光城等，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。为什么这些中型地产商选择逆势而行？我们看看，当时的房地产公司到底发生了什么，业内高层是如何判断的。以典型的中梁控股为例。2015年，是中梁控股的“战略年”。当年，中梁的签约销售额不过86亿。这个规模，只相当于当时深圳一个大型房地产项目的销售额。这一年，中梁制定五年战略规划，当时面临方向选择的问题。中梁创始人杨剑做了一个非常重要的判断：未来中国房地产将面临洗牌，马太效应会不断放大，集中度将加速提升，“强者恒强”的格局日益明显。“跑步进入行业前30，否则死掉”，这是当时很多中型地产商的共识。随着去杠杆、去产能、去库存加速，资管监管加强，融资成本越来越高，资金越来越紧张，中型地产商焦虑感倍增，甚至面临“生与死”的两难选择：要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；要不快速跻身前30强，依靠规模与银行形成利益共同体。这是一种“大而不倒”的底层商业逻辑。房地产，本质是金融项目。大多数地产商，都深谙“欠小钱是孙子，欠大钱是大爷”的资本之道。求生欲刺激中型地产商“野蛮生长”，但如何才能跻身前30强？如何才能迈过千亿大关？房地产，是一个地方性极强的行业。大多数地产公司只能“偏安一隅”，凭借当地政商资源，固守本土，辐射片区。深圳本土房企鸿荣源、星河、卓越、佳兆业、绿景、中洲、宝能、龙光、茂业、宏发“近水楼台先得月”，强如之前的万达地产进入深圳也屡屡碰壁。像深圳京基、卓越、佳兆业等掉进“米缸”里的地产商，倒没有如此强烈的危机感。出生在中小城市的地产商，则亟需攻城略地，拿下一座座堡垒。但是，一线城市，攻不进去。于是，中小城市，尤其是三四线城市，成了中型地产商扩张的目标。中梁等中型地产商，大多模仿“碧桂园模式”，极度推崇高周转，向全国三四线城市扩张。高周转模式，开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并将其发挥到了极致。碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。为什么万科担心风险逐渐刹车时，碧桂园、恒大地产垄断，还要冒险搏命扩张，将高周转玩到极致？其实，碧桂园、恒大，与地方性中型房企，本质上一样，都属于“穷人家的孩子”，采用的都是剑走偏锋的野蛮扩张模式。碧桂园、恒大虽然成长于广州，当年号称“华南五虎”，但却不是“树大根深”。另外“三虎”富力、雅居乐、合生创展才是华南房企的经典代表，其中富力更是“地产贵族”。王健林遭遇“滑铁卢”时，请富力出手，才险度难关。地产界的“穷人家的孩子”与“富人家的孩子”，发展模式完全不同。由于中国商品房最早起源于深圳、广州，本土地产商坐拥天时地利人和，把控政商关系，可以拿到核心地段，属于“富人家的孩子”，养尊处优，不必外面折腾。合生创展早期开发的广州华景新城、广州骏景花园、广州暨南花园，以及粤泰股份的荔港南湾，都是明星楼盘。再如深圳十大地产，都是潮汕帮的天下，其中万科属于“根正苗红”，后被潮汕帮“敲门”。其中，深圳“黄氏家族”早早在布吉大芬村片区买下大片土地，早期开发了“茂业城”及“茂业字样”的楼盘。1994年黄世再就在福田CBD规划区买下一片，建起了大中华。黄氏的茂业百货，也地处东门繁华商圈。卓越世纪被誉为CBD之王，坐拥此地，奈何奔波。京基集团，在深圳拆迁城中村就够赚大发，随便一两个项目，比一般房企的全年全国销售规模还多。万科更是根正苗红，王总早已不搞“GDP崇拜”，找不到新方向，“野蛮人”又来敲门，家务事繁多，无心冒险扩张，龙头拱手相让也无妨。这些“富人家的孩子”可以“稳坐钓鱼台”，管控项目少，金额大，风险小。但是，碧桂园和恒大则不同。碧桂园，属于城市“郊区的孩子”。碧桂园老家在顺德，第一个楼盘是顺德碧桂园，在碧江两边的农地上建立起来的。这个楼盘，地处于广州番禺与顺德交界处。小区被碧江分割为两半，一边属于顺德的房产证，一边则是广州的房产证。时至今日，顺德碧桂园，都是极为偏僻之地。碧桂园，还开发新塘碧桂园、华南碧桂园，一个在增城，一个在番禺，都属于广州的“边疆”。恒大同理，在广东地产商眼里，许家印属于“外地人”。所以，碧桂园、恒大，野心膨胀，跃跃欲试，大肆向三四线城市扩张，试图把万科拉下马，坐到头把交椅。这样，碧桂园，就成了很多中型地产商、小型地产商，追逐的标杆。“走出去”战略，与本土战略完全不同。本土战略追求质量、单价，但“走出去”战略强调四处开花、规模取胜、速战速决、借力打力，采用“大、快、合”的高周转模式。这种模式，必须满足几个条件：一是避重就轻，攻击三四线城市的非核心地段；二是轻资产运作，降低财务杠杆，加大合作杠杆，采取跟投模式、合股模式；三是与当地人合作，快速拿地，快速融资，快速开发，快速预售，快速回笼资金。于是，碧桂园、恒大以及中梁等中型地产商，大笔押注三四线城市，在神州大地上攻城拔寨、开疆拓土。从2016年开始，中梁短短三年拿下403块土地。招股书显示，2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。拿下地后，中梁奉行“456”高周转，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月再投资。“快进快出、小步快跑、低开高走”，中梁，也被业内称为“三四线城市收割机”。根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13，为最近六年的低值。这时，规模就是战略，高周转就是手段。高周转，本质上是资金周转率高，利用最少的时间，最低的资金成本，把规模做到最大。所以，高周转，就是规模，规模是一种生存战略。在买方市场中，高周转带来的大规模供给，并未打击房价，相反房地产市场规模更加膨胀，三四线城市楼盘遍地开花，各地房价普涨。规模之大，利润之高，甚至大大超出了地产商的想象。中梁在2015年制定战略时，预计2025年实现千亿规模，挺进地产前30强。然后，这个目标，却在短短三年后的2018年提前实现，甚至跃升为地产前20强。一个区域董事长一年千万级别的奖金，连他们自己都觉得不可思议。然而，这一切，都是以中国三四线城市房价普涨、家庭收入透支为代价的。为什么在“去库存、去产能”的背景下，地产商还大搞高周转，供应大规模房源，这不是与政策背道而驰吗？这不是违背市场规律吗？以上说的是供给端，这个问题我们要从需求端来解答。2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。棚改货币化，是去库存、去产能的手段。紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。文 | 智本社智本社 |一个听硬课、读硬书、看硬文的硬核学习社。微信搜索「智本社」（ID：zhibenshe0-1），学习更多深度内容。

3，请问广州天河区东方新世界和华景新城

肯定是华景新城大呀，华景新城有11000多户，算上邮通居住将近有10万人，还没算上新建的华景里的住户，东方新世界估计一半都不到吧，做生意跟这里住的人多少有关系吗？你还是实地来考察一下才明了呀~

4，抚顺哪个楼盘的房子比较好另外抚顺的房价是涨了还是降了搜

沈抚新城，德商国际花园

你好！万达在抚顺落户了，如果喜欢城市中心，就可以看看他家的，另外现在沈抚同城，有好多新的楼盘，选择的空间非常大，如果不知道怎么选择，就上“家世界楼盘信息网”这类专业的楼盘网站，查信息挺方便。房价降不降就不好说了……打字不易，采纳哦！

现在千万别买房子。我自己都不敢买。说不准是升还是降，要是对比以前的话是升了，但是去年年末开始就没升。估计要回落了。

城东的马德里新湖国际可以考虑考虑

5，柳州房价为什么这么贵

决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。在此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

现在柳州的房价还算可以，平均价格在4500左右！！！希望我的回答能够帮助你，谢谢！！！！

6，蓝光coco国际人气为什么那么高

在众多置业者眼中，蓝光COCO国际有着绝佳区位优势和超高的性价比，加之其毗邻的170亩生态海滨公园和0-18岁一站式教育资源，使之成为一块宜居宝地。蓝光COCO国际的客户方女士说：“作为一个本地人，买房子始终还是想住在三环内，而且除了考虑交通配套这些外，也对生态环境越来越重视了，但三环内的楼盘越来越少，再加上还要生态环境好配套好的更少，现在成都东南西面三环内的房子都很贵，虽然之前对城北不看好，但现在像宜家都准备在城北开第二家店了，城北的变化也越来越大，看了蓝光COCO国际以后就觉得是自己想要的房子，以后住在这里，环境也好，交通也方便，买东西，娃娃上学这些问题也不用担心了。” 像方女士这样钟情于蓝光COCO国际的客户或是因为其极佳的生态环境，或是因为2.5环的位置和周边完善的配套，或是因为蓝光COCO国际实得62-89平米的低总价两三房户型。客户们对于蓝光COCO国际的信赖，恰恰反映出蓝光COCO国际劲销全城的必然。

7，崇左市新城区房价是多少

湖南的忻州市，比广西的崇左市哪一个城市比较好？

崇左市新城区2019年3月房价4823元/㎡：↓1.36%

驾车路线：全程约46.2公里起点：1.从起点向正东方向出发，沿渚镇路行驶300米，过右侧的美的约70米后，左转进入福东路2.沿福东路行驶1.0公里，直行进入s2303.沿s230行驶20米，右转进入太湖大道4.沿太湖大道行驶4.4公里，过青山大桥，朝绕城高速方向，稍向右转进入天池山互通5.沿天池山互通行驶140米，过旺象桥约800米后，直行进入绕城西南线6.沿绕城西南线行驶14.9公里，朝上海/无锡/南京/g2方向，稍向右转进入东桥枢纽7.沿东桥枢纽行驶1.7公里，过东桥枢纽约180米后，直行进入京沪高速公路8.沿京沪高速公路行驶17.7公里，朝太湖大道/无锡(东)方向，稍向右转进入无锡东互通9.沿无锡东互通行驶760米，过无锡东互通约80米后，直行进入太湖大道高架10.沿太湖大道高架行驶580米，在华夏路/春阳路/锡沪路/g312出口，稍向右转上匝道11.沿匝道行驶430米，右转进入春阳路12.沿春阳路行驶220米，左转进入锡沪东路13.沿锡沪东路行驶190米，直行进入锡沪路14.沿锡沪路行驶1.8公里，过祥和桥，左转进入东亭南路15.沿东亭南路行驶240米，右转进入上马墩路16.沿上马墩路行驶180米，右转进入迎宾南路17.沿迎宾南路行驶170米，右转18.行驶80米，到达终点(在道路右侧)