黄岛的海岸线那么长，海景房值不值得买当然也得分地方。目前金沙滩-唐岛湾-石油大学连线的海景房是黄岛区最热门的区块。如果从事工业制造方面的工作，可能辛安、老黄岛才是性价比最高之选。换句话而言，把小区设计成高低配，是建筑对海岸线最起码的尊重和敬意。
青岛西海岸值得投资吗？
青岛西海岸房子是值得买的，但是现在短期投资风险已经很大，请谨慎。根据青岛三湾三城的建设规划，青岛将重点打造胶州湾，灵山湾，鳌山湾三个重点城市中心区域，灵山湾就是青岛西海岸新区，将是青岛的西部城区。现在根据山东省新旧动能转换重大工程规划，青岛是试验区，而青岛西海岸新区是排名第一的重点园区，可以说青岛西海岸新区将引领青岛的，甚至山东的新旧动能转换重大工程实施，青岛西海岸新区的发展前途无可限量。
青岛西海岸新区的地铁线路也在规划建设，地铁13号2018年将会开通，将大大增强青岛西海岸新区内部的交通能力。地铁1号线加快建设，连接主城区，建成后青黄将更加便捷的连接到一起，增强和主城区的通勤能力，住西海岸新区工作在市南将会更加便利。青岛西海岸新区的风景也不比市南崂山差，这里也有山，也有海，沿海一线风景也很美，环境上的吸引力也很强。
我去过薛家岛好几次，海边，公路，风景，很美。青岛西海岸新区的房价相对青岛主城区的房价还是低一些的，相比市南4万多，崂山3万多，市北四方李沧2万多，西海岸新区在8000到2万多的房价，还是有一定升值空间。但需要注意的是，青岛西海岸新区长期发展确实很好，但并不是说青岛西海岸新区的房价会一直涨。青岛现在限购，对于控制房价不合理上涨有一系列限购限售限价限贷政策。
青岛西海岸新区属于限购区域，只有青岛户口和交了一年社保的才可以买，外地户口不能买， 限制了投资买房的需求。青岛限售政策，买了房子需要拿到房产证2年后才可以卖。新房交付到拿证基本需要3年，这样在青岛西海岸新区买新房基本需要5年才可以卖，限制了投资买房的流通。青岛限价政策，开发商开盘价格不能超过去年最高价，要不就不能开盘，限制了开发商涨价。
青岛限贷政策，首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%甚至停贷，增加了投资买房的成本。而且现在青岛西海岸新区的房价已经很高了，现在青岛西海岸新区房价在8000到2万多，已经涨了一倍多，连张家楼镇上的房价都已经8000多了。加上青岛的限购政策，可以说青岛西海岸新区房价短期增长到顶，不会大涨了。房子是住的，不是炒的。
黄岛的海景房值得买吗？
黄岛的海岸线那么长，海景房值不值得买当然也得分地方。目前金沙滩-唐岛湾-石油大学连线的海景房是黄岛区最热门的区块。但这些区块价格都已经对标主城区，均价2.5万上下，几乎没有性价比了。而其他沿海区块虽然价格有高有低，但性价比更低。维多利亚湾区域跟主城隔海相望，社区配套也完备，均价才1万，但是这小区北边炼油厂，南边造船厂，距离核心区也很远，就像与世隔绝的区域一样。
是2017年至今整个市区房价涨幅最小的区块。黄岛前海虽然也有价格相对较低的，比如星光岛以西的城市阳台等区块，很多均价1.5-2万的新盘。这类区块最擅长以新城吾悦为黄岛中心来做推介，因为这样显得他们离中心近。然而事实上呢？即便新城吾悦商圈在周末也没多大客流，跟主城区商圈比起来相差甚远。而主城区中心的五四广场商圈和星光岛以西的楼盘相距40公里开外。
这放在北京就相当于六环开外的位置了。卖到这个价格值不值，你也就心里有数了。黄岛面积比市南、市北、崂山、李沧、城阳加起来还大，但是人口只有一百多万，结果就这点人口搞了六大商圈，导致人口分散严重。前海沿线的街头，在旅游旺季都看不到人头攒动的景象。冬天的海景房，晚上亮灯率也就60%左右。商超、医院等配套距离也普遍较远。
黄岛区什么位置的房子更好？
黄岛什么位置的房子更好，最重要的是一句话，要搞明白自己做什么，适合你自己的就是最好的。如果你要去传统主城区、青岛港等处通勤工作，那金沙滩/安子片区可能是你的第一选择。从黄岛地图上，我们不难看出，整个距离青岛东岸老城区最近的地方，就是金沙滩/安子片区。在老城区，尤其在市南、市北西部工作的年轻人，他们无法面对这些地方高昂的房价，又接受不了老旧的房龄，无车位、无物业、无电梯……那么楼龄新（新房、准新房）、价格低（2-2.5万上下）的金沙滩、安子板块就是他们的最佳置业选择。
这一片区最大的优点就是离青岛老城近，只间隔了一条隧道。开车通勤可以确保1小时之内，未来1号线地铁通车后，还可以进一步缩短通勤时间和费用。但是有利有弊，金沙滩板块的缺点是地理上接近胶州湾湾口，风水上犯“白虎煞”，夏季多雾、冬季风大。因此金沙滩片区，尤其是嘉陵江路以东，多高密度、高容积率的刚需小区，品质方面上不去，配套也不是很齐全，因此不是高品质生活的首选。
如果就繁华、人流密度而言，那唐岛湾/长江路一带、香江路商业密集，人流量多，是未来中心之所在。沿青岛地铁13号线最东的几站路不难发现，香江路、长江路、珠江路、积米崖一带，是西海岸新区主要的写字楼、商圈、餐饮聚集地。这个地方人气比较高，有新区不错的小学、中学如香江二小、珠江路小学。是没什么争议的西海岸新区最繁华地段。
不难发现，唐岛湾、长江路一带配套比金沙滩要好很多，已经到了比较成熟的地步，而它距离隧道又不算远，因此目前西海岸楼盘单价最高的，往往都在这个区域。就青岛地铁1号线、6号线、13号线的走向来看，未来长江路应该是青岛区域中心之选，这个商圈超过台东已经就在眼下，努把力超过李村，成为仅次于香港中路的青岛第二大商圈，也是未来可期的。
单纯以品质论，灵山卫的房子容积率最低、 有座山观海之利，档次、品质最高。虽然唐岛湾、长江路片区是西海岸最热闹、人气最高的板块，但人气太高的位置那是选办公室，商圈敲锣打鼓的路演，对临近的住宅小区未必是加分项，反而可能是减分项。因此青岛西海岸新区，最高品质的住宅，基本上都集中在灵山卫板块。灵山卫板块的优点是西海岸几乎最好的风水地利环境，前看海，后观山；前有照、后有靠，一条大路通两边，这种地理位置是修建豪宅别墅的绝佳之选。
因此西海岸的千万级豪宅、总价最高的房子，基本都分布在灵山卫板块。因此这个地方应该是高净值人群的选择，投资自住皆宜，未来升值空间可期，风水师作者本人一贯的观点是，这个位置应该能追随八大关、麦岛，在十几年后成为青岛房价最高、最难买的区域之一。但是灵山湾板块也有缺点，过低的容积率，超大的楼间距，品质上去了，人气就自然不会太高。
毕竟富人区讲究“闹中取静”，人气太高就不对了。因此即使今后，灵山卫也不太可能自然生长出好的学校。首套房的刚需预算不高，单纯看中山海景观选择灵山卫，就有点浪漫有余、实用不足的味道了。如果从事工业制造方面的工作，可能辛安、老黄岛才是性价比最高之选。辛安、老黄岛等地区，规划是工业区，发展进出口加工、仓储物流，工厂烟囱林立，街上大车飞驰……这样的地方看起来并不是一个好的居住环境，因此房价低廉是必然的，以后也不会太高。
但是，工业（第二产业）又被叫做实体经济，强国强市，靠的都是第二产业。第二产业能吸纳最多的人口就业，能提供一个不高但相对实在的收入。一个城市乃至一个国家，如果只靠金融旅游房地产这些行业来赚快钱，就会变得很虚。因此，凭借工业对人口就业的吸纳、辛安将来的人流密度又不会太低。加上青岛九中、青岛六中（柳花泊）、第二条隧道、地铁6号线、地铁12号线、2号线跨海……的这样的利好存在，辛安未来的发展还是可期的。
西海岸融创星光岛有升值潜力吗？
西海岸的星光岛房子有升值潜力吗？我们的答案是没有。不仅没有，这个地方站在投资房产的角度上，还是要格外的谨慎。去年11月，我们曾经写过一篇关于星光岛的文章，这篇文章本来是批评一些楼市砖家风吹草动，听风是雨，对于海景房看不见海的边角料楼盘打折出售的做法视为“大降价”。但是，无风不起浪，苍蝇也不盯无缝的蛋。
为什么星光岛的某个楼座会大降价，为什么18年高位站岗的投资者会血本无归，甚至15年之前购买星光岛的投资者，放到现在依然收益甚微，我们也进行了一些分析。全文见星光岛，群星璀璨还是群魔乱舞？那么，为什么说星光岛的升值潜力有问题呢？我们认为，主要有下面几点：第一：灵山湾作为“青岛下一个富人区”，修建大片大板楼的做法，是违背城市发展规律的。
最终会落得富人、中产“两头空”。灵山湾这个地方，尤其是影都以东灵山卫段，地理风水是相当不错的。面朝大海，背靠小珠山，属于标准的“阳地”。灵山卫东南陆地上有炮台山，海上有鱼鸣嘴，西南陆地上有华山（朝阳山），但是海上——嗯，既然什么都没有，那就人工填个星光岛吧。风水师一直说，灵山湾有这种格局，要么不开发，一片荒地，要是开发，那起点一定很高，会大量修建洋房别墅、低密建筑，即使高层也多以观海大平层、挑空复式、度假公寓为主。
说简单一点，这个地方是"青岛的下一个富人区"。下一个富人区这句话，已经被引用无数遍了，这几年下来，有赞同的，有反驳的。赞同还是反驳不重要，能引起争议必然言之有理，我咋不说蓝色硅谷、上合示范区、西客站、浮山后这四个地方是青岛下一个富人区呢？因为说了也没人信，这说法直接就自生自灭了。但是问题在于——灵山湾是下一个富人区这话我确实说过，但是星光岛是下一个富人区——这话我可没说过。
问题在哪里？星光岛这地方，听起来比较有世外桃源岛主的感觉，放眼看珊瑚贝桥，美轮美奂，但是你从富人和中产两个维度看星光岛，会发现这个地方都显得不伦不类。说富人区吧。富人买房，对房子的品质要求比较高。讲究前照后靠，闹中取静，风景秀丽，人与自然和谐共处。坐山观海自然没问题，但是问题在于，海岸线上怎么盖楼，既能保证建筑和海岸线融为一体，也能最大限度地获得海景资源，房子的设计是有讲究的。
不管是五四广场五月的风后面对应的两栋著名建筑，还是东海路上的银都花园、麦岛金岸、海悦名都、海信天悦，都是讲究前低后高，错落有致。可以想象一下府新大厦存在的建筑美学意义，确实是设计中的经典。回来看看西海岸、看灵山湾，也是如此。沿着滨海大道一路走过去，金沙滩青岛印象、金沙滩壹号、恒大金沙滩、灵山湾壹号、云龙港湾、建邦听海、天意华苑、御龙湾、诺沙湾、馨海国际城、海上罗兰……你会发现，但凡把海景作为自己第一卖点的小区，除了莱阳路8号这样的个别纯墅项目以外，基本都是高低配。
换句话而言，把小区设计成高低配，是建筑对海岸线最起码的尊重和敬意。但是星光岛的住宅是怎么盖的呢？上了岛你就发现，一片片高度几乎相等的大板楼，从前往后，一字排开。挤在中间的房子，确保你能吹到海风，闻到海腥，潮湿雾气一点都不少，就是看不到海景。富人区？富人都讲究唯我独尊，推开窗户讲究面朝大海，而不是推开窗户风湿拄拐，他们会住在钢筋森林大板楼里面吗？星光岛这个地方的房子品质让富豪们慷慨掏钱看来是没指望了。
那中产总可以吧？不好意思，中产也不愿意。中产阶级购房的时候最关心的是什么？老人看病、老婆上班、老大上学、老二入托……中产阶级购房，对小区公园绿地、窗外景观这样的配套往往是不介意的或者没有那么介意。他们最关注的，是教育、医疗、通勤、购物……这时候星光岛的问题又来了。星光岛周围有好的公立中小学、著名的公立医院吗？大商场大超市有多少？这时候你会发现很尴尬。
往东，开发区的珠江路小学、太行山小学；往西，胶南的二小六中啥的，都比灵山湾的初建不久，学生还没有经过中考高考实地检验的学校靠谱。学区房，赌不得。说到购物，我相信很多人会说融创茂，不过，如果住在星光岛的家里，用两条腿走过桥去滨海大道路对过的融创茂买点东西——天天走，保证走到你想吐，一来一回，买包泡面要走三里多的地呢。
富人看不上，中产不适合。西海岸又不缺楼盘，星光岛就这么尴尬了。实际上，星光岛的去化模式，是开发商利用内陆地区居民对海景的向往和对青岛地理的不熟悉，看房大巴车拉着外地投资客，一车车、乌泱泱的外地人的前来购房投资的办法。真正青岛土著、西海岸土著到星光岛投资买房的人，少之又少。沿着13号线买，那么多房子，品质更高，海景更好，有了地铁生活更方便，它不香吗？第二、相比灵山湾区域其它楼盘，星光岛小区的实际入住率非常低，令人堪忧。
刚才分析了一下，星光岛既不符合富人区定义，配套也并非中产阶级急需，这就招致了这就是星光岛真正的问题之所在：到底什么人适合买星光岛的房子？购房铁律是：房价有升值潜力的区域，是外地人蜂拥而入，前来过来工作、生活的区域。管你青岛土著、山东大汉、东北碴子、江西老表、还是被广东人天天下菜碟的胡建人，乃至金发碧眼的老外，英雄不计出处，只要愿意大批大批的来，那这个地方的楼市就一定有活力有前景，总比那些住着台东台西48平老破小还在刷地域歧视秀优越感的少数底层土著的回迁大院、老破小强。
为什么风水师非常坚持说“灵山湾是青岛下一个富人区”，就是因为灵山湾滨海大道沿线的大部分小区都有着坚实的入住率基础。灵山湾周边的楼盘，交房三年的，到了晚上大都灯火通明，高峰时期上下楼梯大都需要等，小区里面外面都停满了车。到现场看看入住率，除了个把楼市砖家还在嘴硬说灵山湾房子没人住，需要拓荒以外，实际上大家都明白，灵山湾这几年的人口导入，还是很扎实的。
对于购房者而言，近期房价涨跌其实不重要，抓紧一点：有人就有未来，人越来越多的区域，楼市就一定有前景。但是还有一条：房价危险的区域，是外地人蜂拥而入，买了一套房就继续回老家该干嘛干嘛的区域。不好意思，星光岛不幸被这一条砸中。下图就是星光岛一期某楼座到了晚上亮灯的情况，你认为入住率怎么样？不管富人区还是穷人区，都先得有人来住。
没人住，一堆人干等过了限售期限然后脱手卖的房子，能升值吗？第三：从星光岛的定位和入住率来看，这个小区未来升值潜力几乎没有，购房者贸然入手甚至存在高位站岗的可能。对于西海岸沿海地段、尤其是灵山湾，风水师的态度是强烈看好的。坐山观海、风水上佳，两条地铁贯穿其中，生活便利。购买灵山湾滨海大道沿线的业主，以灵山卫土著改善、青岛主城外溢养老人群（多套房主）、看中山海景观的高净值富豪客户、西海岸开发区工作的工厂高管、高校学者教授等中高层人士为主。
大部分是为了实际居住，入住率非常有保证。但是星光岛呢？一排排的大高楼，打着投资的噱头，客群大部分都是外地人。外地人坐着免费的看房大巴车，上了岛买一套房然后回老家继续生活，搁置、闲置等待未来出手赚钱的居多，最好的无非是托管出去做民宿。所以，尽管5年前卖一手房的时候星光岛的价格和滨海大道沿线楼盘的价格差不多甚至更贵，但是5年后的今天，由于入住率的不同，星光岛和灵山湾滨海大道沿线的一系列楼盘，价格已经拉开了巨大的差距。
灵山湾滨海大道沿线楼盘，目前二手房标价大多在2万元/平方米上下，实际成交价格基本在1.6万元/平方米以上。再看看星光岛，二手房挂牌价格1.4万，实际成交价格，甚至有个别人报出了1.1-1.2万元的均价，这基本等于5年前售价了，意味着这一波青岛楼市起伏，投资星光岛的人有可能零获利，有点惨，更别说2018年高位站岗的人群了……越是这种打着投资升值为目的的楼盘，越是没法升值。
355套在售房源，你买得过来吗？这么多套房子，如果你急于脱手，怎么办？降价……所以，你还认为星光岛有升值潜力吗？至少我不这么认为。当然，我所写的，不能覆盖所有人的心声。更不能符合所有人的需求。如果看了这么多，还坚定的认为星光岛适合你，从小在你的内心就有一个岛主的情怀需要满足的话，那确实没问题了，大胆的出手吧！。
青岛西海岸新区未来的主中心是哪里？
东区（开发区）比西区（原胶南）提前发展了20多年，同理，东区人的思想观念也比西区超前20年。从官场、民间、文化、工业上都是。以前，虽然两片区域相隔迟尺，但经济发展上却是天壤之别，东区发展的如日中天，西区基本驻足不前，并区之前开发区的人均财政收入竟是胶南的十几倍，这足以说明两个区域之间的巨大差距。看看人才，东区人才济济，西区缺乏人才；看看官场，东区发展意识强，西区忙着窝里斗；看看大学，东区有六七所西区一所也没有；看看企业，东区海尔海信等大企业很多西区基本没有像样企业；看看思想观念，因为东区发展得早，思想观念明显领先于西区；至于百姓收入也是东西差别巨大。
并区之后，原胶南区域迎来了巨大的发展契机，顺便提提老杜这人，是很有能力的，他提出的“一线展开，组团发展”战略，是很有远见的，到现在青岛走的就是这个思路，只是老杜眼花磕倒了。开始设计并区之后，黄岛区的主要行政办公中心定于开发区，这对黄岛区整个区域的发展是很有好处的，因为带动作用非常明显，也会使黄岛区步入了良好的发展运行当中。
可惜，刚开始并区之初，1122一声巨响，东区领导班子被炸得灰飞烟灭。这样整个新区的运作全由原胶南班子接手。此处省略数千字…………。提个建议，国家把黄岛区定为国字头新区，实乃新区之幸，作为一个老西区人，更愿看到新区高速发展、协调发展。但政府在使用人才上，一定使用思想观念超前的、真正有能力的人，而不是使用那些观念落后、能力有限、不思进取之人，人才是最重要的资源。
从这几年的实践看，新区发展缓慢，这在“用人”上是出了偏差的，可以说延缓了新区的发展。西区的文化没啥发展，东区基本停止不前了。这是非常令人着急的。东区的带动作用基本被否定，而西区又没拿手的东西。这种现状要尽快改变。要紧跟国家政策，协调发展，发挥先进人才的潜能，真正把有能力的人用在刀刃上。人才用好了，新区才会有质的飞跃。
