共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和。每户建筑面积或套内建筑面积均提供给开发商，一般开发商自己也计算建筑面积。否则全计建筑面积。五.住宅户（室）建筑面积计算5.1.幢分摊系数(K1)=应分摊共有建筑面积/套内建筑面积之和;5.2.分户(室)应分摊共有面积=户(室)套内建筑面积×幢分摊系数(K1）;5.3.分户(室)建筑面积(S1)=户(室)套内建筑面积 分户(室)应摊共有面积。
物业算建筑面积以哪个为准，以购房合同为准还是以房产证为准？
应该以房产证为准。购房合同一般采用住建部格式模板，各地市可能有所调整，但总原则不变。房地产开发公司，在销售之前，对经规划审批的住宅设计方案，设计图纸，报送当地房屋测绘部门进行电子档计算。每户建筑面积或套内建筑面积均提供给开发商，一般开发商自己也计算建筑面积。作为合同面积，与最后产权面积误差不大。除非保改图纸，也是要进行规划公示审批，法律上引起麻烦。
买收人可以索赔。销售一般按建筑面积计算，合同也允许按套销售，按套内建筑面积销售（三种形式）。对建筑面积的条文规定是:最后以房屋产权测量面积为准。合同规定:面积误差在3%及以内时，据实结算房价款。面积绝对比超过3%的，买收人有权要求退房。开发商付给约定利息。买收人不退房，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差在3%及以内部分房价款由买收人补足，超出3%以外部分由出卖人承担。
产权登记面积小于房屋合同销售面积，3%及以内面积房价款由出卖人返还买收人。绝对值超3%以外部分，由卖出人双倍返还买收人。面积误差比 =（产权登记面积 - 合同约定面积）/合同约定面积 。房屋竣工交付使用前，房屋测绘单位对现场建筑按房屋测量技术标准，对建筑实体进行实测，出具最后测量成果。开发商按照测量结果，与买收人进行最后的“多退少补”房价款结算。
因此，物业公司没有理由按合同面积收耶物业费。只应按产权面积（法定面积）收期物业费。附录:本人的关于房屋建筑面积的文章，供参阅。 住宅建筑面积及构成住宅面积是广大居住者的重点关注议题，本文通过分析介绍住宅四种建筑面积计算的各种规范、标准，让大家了解並把握其中内涵异同。一. 住宅建筑面积的历史回顾最近，网络上争议着一个热点问题:住宅是应该按分摊了共（公）用面积的建筑面积计算销售，还是仅按套内建筑面积来销售？甚至引伸涉及到产权面积、物业管理收费，以至将来房产税按什建筑么面积征收的问题。
还有人言之凿凿的说国家已经决定按套内面积实施了。业内人士大都认为:这几乎没有可能！本文专门谈谈建筑面积的来龙去脉。1.1.建筑面积计算规则从建立到执行、不断完善，是一个长期形成的体系，不是一个简单的拍脑袋决策议题，涉及历史及方方面面。首先，解放以来，建筑面积一直是国家大规模经济建设的统计其劳动生产率、消耗指数、物价指数等各方面宏观经济的一个重要指标;每年固定资产投资规模，考核比较各类建设项目，各种建筑钢筋、水泥、木材等定额用量指标等等。
对国家提供决策、制定政策关系重大。其次，从房地产开发来看，在给定土地容积率等各种规划要点限制的提前下，既满足使用功能、又符合各种设计规范要求，同样多的建筑面积如何精心规划好、设计出最多的套内使用面积？也就是最佳所谓“使建比”，成为建筑师们殚精竭虑的使命、开发商千方百计的追求，不亚于袁隆平们殚精竭力生产亩产最高产的水稻。
反过来，只用套内建筑面积来衡量，必然忽视如何尽量减少浪费共摊面积;就像做出同样分量的面包，有可能浪费了许多面粉。无法定量分析设计方案经济技术指标，衡量开发项目优劣，甚至发生劣币驱逐良币的“格雷欣”现象，失去了行业竞争体制。相同的套内面积、在不同结构（多层、小高层，高层）共摊面积不同，享受服务不同，以同样标准对待，缺乏基本的公平正义;详细规范共用面积，也有利于堵塞漏洞，防止开发商打擦边球，变相把共摊面积预设计成日后套内面积，例如敞开连廊待后封闭、楼梯间入户的前室改专有。
1.3. 回顾历史，在房改之前，住房属于紧缺物资，当时实行的计划经济，福利分房，由于我国经济基础差、人口多，无房户、不方便户、拥挤户多，加上知青回城、下放工人返城，住房供不应求。每套建筑面积指标控制很严，按职级分等级建造分配住房，一个小区控制平均45～50㎡/，一室户约35㎡/户，二室户约60㎡/户，三室户极少。
原先，建筑面积主要用于工程造价计算，大家都是“公房”交房租，不关心计较住房面积;住房没有私有化前，大家居住生活条件相差无几，更不会关心共有分摊面积。1.4. 建筑面积一般按“住宅建筑设计规范”GJB96-86 ，国家经委1982年发布“建筑面积计算规则”;在此基础上，为了适应房地产开发形势与政策、房改的需要，国家编制了“房屋面积测量标准”GB/T 17986-2000 。
开始把住宅产权面积规范系统化。以后没有再修订发布新标准。1.5. 国务院1994年实行房改以后，房地产开发蓬勃发展，套型越来越丰富，每套面积越来越大。有的一套150～200多㎡ ;房价上升太快，炒房者太多; 而中国人多地少，资源紧缺，要保证控制粮食用地，必须节约用地、限制征收农村用地。在房地产过热的情况下，国家几次发文要求: 小区每套建筑面积90㎡ 以下的比例不小于70% ;国家税务配套房屋交易契税，分普通，高端住宅;90㎡首套契税1%，90～144㎡的1.5%;144㎡以上的3% ，作为非普通住宅对待。
建筑面积被当作房地产市场调节的杠杆工具。1.6. 许多相关行业，都以建筑面积（含共有分摊面积）来制定规范标准。例如，住宅设计规范，建筑防火设计规范; 供电，如江苏供电局“居住供电设计标准”规定:居民按套面积:90～120㎡的按8Kw，120～150㎡的按12KW，150㎡以上的按16Kw配置用电荷。1.7. 住建部的商品房销售合同示范文本，既有按建筑面积销售，也有按套销售;尤其是高档别墅类，从地下室到地上面积是按套打包销售。
因此，建筑面积已经成为约定俗成惯例。将来开征房产税必将以面积作基础。物权法也把共有面积列入业主依法享有的权利与义务;共有面积，例如另外1/2的外墙、电梯、楼梯、门厅等等，你不使用吗？你可以赚房价高（主要还是地价高），也可以吐槽物业公司服务差，至于想让开发、物业按套内面积，结果是收费总量不变，羊毛出在羊身上，争论要不要共摊面积没有意义。
大家都感觉房价高，也许，2008年就落实“住房不炒”政策，房价比现在低许多？现在，无论你要，还是不要，共摊面积就在那里，不増不减。无论你愿，还是不愿，建筑面积不会改变，不多不少。二. 住宅建筑面积的四种类型住宅面积计算，涉及:（1）.规划要点计算容积率的面积;（2）.建筑工程建筑面积; （3）.房屋测量产权面积; （4）.商品房销售面积。
测量精确到长0.01m，面积0.01㎡ 。这四种规定中对建筑面积有些内容计算规则及口径不一致。阐述如下:2.1. 规划计算容积率面积，各省、市编制“城市规划管理技术规定”，各地方据此编制配套的“实施细则”，对计算容积率指标作出地方性规定，是土地招拍卖、规划审批、规划方案、施工图设计、房屋测量的依据;是规划部门对规划设计面积指标的控制、竣工验收计算建筑面积的依据，一般以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准；但是有些地方规划部门有细则规定。
2.2. 建筑工程建筑面积，建筑工程的建筑安装造价、统计，涉及面积时，往往以国家建筑工程建筑面积计算规范为标准计算面积。2.3. 房屋产权测量面积，是根据国家和省主管部门的房产测量规范和规程进行建筑面积的计算，即房产证上的产权建筑面积。套内:主要是套内使用面积，套内共用墙体水平投影1/2计入（注:含阳台内的外墙），套内非共用墙全部计入;阳台按规定计入。
共用建筑: 电梯井，楼梯间，公共门厅和过道，其他为整幢服务的地上公共用房;套内与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影的1/2。共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和 。有了系数，则套内建筑面积 共有分摊面积=套房屋产权面积。2.4. 销售面积，一般情况下应该以产权面积为准，便于合同订立、统一口径和确定销售总价结算，但往往有些开发商的楼盘，常常以赠送面积作为促销手段。
2.5. 现根据规范、规程解释比较如下：2.5.1.规划计算容积率面积，以下简称“规容面积”。2.5.2.《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2018,简称“国建面积”；一般规定：结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。2.5.3. 江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131-2011,简称“省房面积”，亦即测绘产权面积；该规程参照国家《房产测量规范》GB/T17986和《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005，结合江苏省实际情况编制。
一般规定：层高在2.20m及以上计算全面积（有些条款以净高2.10m计算）;层高在2.20m以下不计算面积。之所以以江苏省为例，主要是江苏省根据国家规定，国家一系列文件精神，广泛征求专家意见;编制比较成熟，有先进性。2.5.4. 销售合同计算房价的面积，简称“销售面积”。三. 住宅套内建筑面积（主要部位）计算比较套内使用面积及共有墙体面积，非共有墙体面积，比较简单，不作介绍。
3. 1.阳台阳台，建筑术语为：附设于建筑物外墙设有栏杆或拦板、可供人活动的室外空间。3.1.1. “规容面积”同“国建面积”的规定，GB/T50353-2005第3.0.18条“建筑物的阳台均应按其水平投影面积1/2计算。”条文解释说“不论是凹阳台、凸阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。
”GB/T50353-2018新标准以主体结构为界，第3.0.21条规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全部面积，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”条文解释:“建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算面积。”主体结构内阳台往往被主体结构构件围护。
界限不清时以施工图标注为准。3.1.2. “省房面积”规定：3.1.2.1.第4.1.3.13条规定:“最大进深小于1.0m的未封闭阳台、挑廊等”不计算建筑面积；若封闭则计算全部面积。成为开发商赠送面积的一个选项。3.1.2.2. 凸阳台,第4.1.1.6条规定：“挑楼、全封闭阳台面积，应按其外围水平投影计算”全部建筑面积。
第4.1.2.3条规定：“有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”3.1.2.3. 凹阳台：a. 第4.2.3.3条规定：“有顶盖的不封闭凹阳台，若进深不小于2.10m,应按其围护结构外围水平投影面积计算;若进深小于2.10m,应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。”b. 全封闭则不论进深多少均计全部面积。
这条规定也是开发商特别关注的。值得注意处：“省房面积”对阳台的外围护结构，是按“拦板或拦杆”的外围水平投影面积计算，而不是按结构底板水平投影面积计算（尤其是玻璃拦板，外围水平投影面积面积小于结构底板面积，当外围水平投影面积大于底板，则按底板水平投影面积计算）。3.1.3. “销售面积”一般确定：本项目每户是否送一个0.90m进深阳台全部面积？设计为全封闭阳台则计全部面积，阳台不封闭计1/2面积;若设计为未封闭的0.90㎡阳台则送全部面积，如需封闭，只能待房屋产权测量后封闭阳台。
有的开发商常通过封阳台増加销售面积。这也是保证销售面积大于“规容面积”的手段。3.1.4上海计容规定: 进深超过1.80m，或阳台面积超过8.0㎡的，不管是否封闭，均按水平投影面积全计算容积率。阳台不封闭，对购房者有利，既少计入产权面积，又节约房价，自己封阳台化钱少，个性化设计，増加了一半使用面积。业主常常把洗衣机放在阳台，卫生间空间更大。
因原敞开阳台设有单独的室外雨水排放系统，排水没有问题。只是总管应连接到生活废水排放系统。3.2. 空中花园：住宅建筑每户入户的空间3.2.1. 苏州市“规容面积”（2008）规定，每户可设计10㎡ 以内的空中或入户花园，按一半计算建筑面积；但若全封闭空中花园则计算全部面积。 根据江苏省现行“城市管理技术现定”（2011版），目前该实施细则已经取消该条。
3.2.2.“国建面积”因为空中花园在结构围护内，若按结构内阳台考虑，似应计算全部面积？高层住宅剪力墙结构阳台往往不外挑，常设在主体结构柱墙内，应否全计面积？很难界定。但苏州规划要求空中花园敞开、且要求洞口边柱与横墙距离很小。3.2.3.“省房面积”第4.2.3.10条规定：“住宅建筑中属于一户专有，且结构类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。
”空中花园按凹阳台规定，由于进深一般不超2.10m，且不封闭、因此按1/2计算产权面积。否则全计面积。3.2.4. “销售面积”仍然按设计和规划“规容面积”的规定，每户设计10㎡以内空中花园,赠送一半建筑面积；但需待规划竣工验收合格后再行封闭空中花园。上图为开发商交付业主前，统一用断桥铝合金中空玻璃窗封闭。
设计空中花园，少计一半产权面积。开发商在2.10m处设计10cm厚加气块走道隔墙，二次装修时拆除，増加了一个阳光明媚的房间。拿到敞开阳台及空中花园的，契税也可能少缴纳。3.3.房屋变形缝3.3.1.“规容面积”同“国建面积”，按GB/T50353-2018第3.0.25条规定：“与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
”该条文解释说：“本规范所指与室内相通的变形缝，是指暴露在建筑物内，在建筑物内可以看得见的变形缝。”住宅变形缝一般不与室内相通，故不应计算建筑面积。3.3. 2.“省房面积”第4.1.1.13条规定：“与室内相通，具有房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。”即计算全部面积。
在第4.1.3.5条规定：“与室内不相通的平台、花台、晒台、挑台、挑廊、檐廊，以及房屋间的伸缩缝等。”均不计算建筑面积。3.3.3. “销售面积”应该公摊相通的变形缝面积，住宅变形缝一般不与室内相通，故均不计算面积。3.4. 飘窗：凸出建筑物外墙的窗户。3.4.1.“国建面积”第3.0.13.条规定：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
也就是0.45m以上、净高2.10m内不计算面积。3.4.2.“规容面积”同上“国建面积”。3.4. 3.“省房面积”第4.2.5.条规定：“凸窗、落地窗计算按下列规定：1.凸窗窗台与地面小于0.30m且净高不小于2.10m,按落地窗计算建筑面积;凸窗窗台与地面不小于0.30m,按凸窗,不论高度,不计算建筑面积;凸窗净高不小于2.10m且凸窗净深不小于1.00m,按凸窗计算面积,否则不计算面积;净高不小于2.10m的落地窗,不论进深,计算建筑面积。
2.窗体未凸出外墙的窗,或窗体上（下）方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗均不视为凸窗,若净高不小于2.10m,计算全部建筑面积。”比“国建面积”条件放宽了。3.4.4.“销售面积”不计面积，作为促销赠送。3.4.5. 上海规定:地面以上0.50m以上，飘窗高不超过2.20m，且外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过0.60m，不计容积率面积。
四. 共用（公用）面积计算的比较4.1.外墙保温4.1.1. 按苏州市“规容面积”，外保温，不计算保温层的建筑面积。为了鼓励采用外保温节能，不少地市“规容面积”均不计算外保温面积。4.1.2. “国建面积”第3.0.24条规定：“建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。
”（注：仅保温层计算）。4.1.3.“省房面积”没有相关条文，但根据建筑外围水平面积计算规则，应计算面积。4.1.4.“销售面积”也应计算全部建筑面积。由于外保温板计入产权面积，因此，选用导热系数小、有效减少外保温板厚度，可以减少共有分摊面积。4. 2. 底层架空层（公共活动休闲空间）4.2.1.“规容面积”根据江苏省城市规划管理技术规定，作为公共休闲空间，不计容积率面积。
不少省市都有此规定。4.2.2.“国建面积”第3.0.7条规定:建筑物架空层，层高在2.20m及以上的，应全部计算面积。层高2.20m以下的计1/2面积。4.2.3. “省房面积”第4.3.4.2条规定：“建筑物底层、顶层或裙楼顶层，用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间”属不应分摊的共有面积，即不计入住户产权面积。
共有建筑面积划分的确认，第4.3.3条:“应当以主管部门核准、备案的施工图为依据，按本规程要求，在参照幢内各功能使用状况，共有部位性质范围的基本上，进行确认和申报。”当建筑施工图中公共建筑空间界定、界限不清，或标注功能名称不明确，由建设、设计单位补充、加盖公章确认。4.2.4. “销售面积”也不分摊皮空层公共空间的计算面积。
4.3. 楼梯，电梯，管道井等，均按自然层（含通过低层商办楼）计算建筑面积。底层大厅，架空层为楼上住宅使用服务的范围，均纳入本幢共用面积。4.3.1.“国建面积”3.0.19.规定:“应并入自然居计算全部建筑面积。”“规容面积”，“省房面积”，“销售面积”均计算面积。购买底办、底商的住宅，由于楼梯电梯井穿越若干商办楼层，分摊共用面积会有所増加。
4.4. 走廊，连廊4.4.1.“国建面积”第3.0.14规定:“有围护设施的室外走廊（挑廊）应按其结构底板水平投影面积计算1/2 。”4.4.2. “规容面积”同“国建面积”，计1/2 。4.4.3. “省房面积”第4.1.1.7条规定:“与房屋相连的有柱走廊，层高在2.20m 及以上时，面积应按柱的外围水平投影面积计算”，第4.1.2.1条规定:“……有上盖无柱的走廊计1/2面积。
”住宅户外连廊，走廊有盖无柱不封闭，即按1/2计算建筑面积。4.4.4. “销售面积”按“省房面积”计算。4.5. 地下室建筑面积一般不计入地上共有面积分摊。4.5.1.“国建面积”定义地下室:“室内地面低于室外地面的高度超过室内净高1/2的房间”。半地下室:“室内地面低于室外地面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间”。
在第3.0.5条规定:“结构层高在2.20m及以上全计建筑面积，2.20m以下计1/2面积”。4.5.2.“规容面积”按“国建面积”。4.5.3. “省房面积”，在第4.3.6条，按地下室围护计算面积。当地下室上的地面大于室外地面1.50m高时，按水平投影计算地上建筑面积。低于1.50m则按地下室计算地下建筑面积。
4.5.4.上海市计容规定:室内地面低于室外地面高度超过该房净高1/2，地下室在室外地面以上部分不超过1.0m，不计容积率面积。否则全计建筑面积。4.5.5. 有的住宅设负一层及室外庭院，“省房面积”第4.3.6条规定地下一层单独计算产权面积，庭院无顶盖不计面积。五. 住宅户（室）建筑面积计算5.1. 幢分摊系数(K1)=应分摊共有建筑面积/套内建筑面积之和 ;5.2. 分户(室)应分摊共有面积=户(室)套内建筑面积×幢分摊系数(K1）;5.3. 分户(室)建筑面积(S1)= 户(室)套内建筑面积 分户(室)应摊共有面积 。
5.4. 测量长度精确度0.01m，建筑面积精确到0.01㎡ 。综上所述，本文针对四种面积计算的主要内涵及异同，均给予详细介绍。“国建面积”全国统一标准。其余面积，各地情况大同小异，开发商为了利益最大化，收集研究当地的计容面积规定、产权测量面积规定十分必要。业主研究楼盘、分析套型、了解套内面积，共（公）摊面积，进行房屋交易，包括出售或购买二手房等，亦可以做到明明白白消费。
