但值得提醒的有两点：一是在合肥近年来别墅产品整体的升值潜力也较小（有些甚至多年不涨甚至有下跌），相较普通住宅，压根也无投资价值可言；二是虽然合肥整体市场写字楼过剩，但少数集中成熟商务区的租金水平、出租率和租金投资收益比可以（比如北一环置地板块、政务区华润置地板块）。
想在合肥包河区买一个别墅办公，结合楼主情况，什么样的合适？
首先，因工作关系，个人对合肥市的具体新建楼盘项目确不太了解，无法给你明确的参考意见，你可以通过一些合肥新房网站或微信公众号进行查询了解，实在抱歉；其次，从你的表述来看，你放弃写字楼的原因是因为其无升值空间、节奏快，事实确实如此，合肥写字楼相对过剩，从总体而言确不适合投资。但值得提醒的有两点：一是在合肥近年来别墅产品整体的升值潜力也较小（有些甚至多年不涨甚至还有下跌），相较普通住宅，压根也无投资价值可言；二是虽然合肥整体市场写字楼过剩，但少数集中成熟商务区的租金水平、出租率和租金投资收益比还可以（比如北一环置地板块、政务区华润置地板块）。
第三，个人以为办公尤其是服务类产业，还是比较讲究产业和商务集群的，而居住类别墅产品一般位置相对较偏，虽然办公环境相当舒适自由，但对于目标客户易于到访、所属员工日常通勤、产业上下游单位合作便利等角度而言，所处地段及周边商氛的成熟度还是比较重要的。而且即使前期自用，但后期如果调整，居住区内别墅物业对外转手和出租的难度，相对于普通住宅和优质商务写字楼而言会较大，而且即使出租租金水平也可能会比较低，第四，不要去碰产业中心、科研中心等类似名称但实则为工业或科教用地性质的别墅（据我所知包河区有类似项目），即使其再便宜，在中国，毕竟是土地性质决定地上附着物的价值。
第五，个人建议您现阶段可以有两种方案：一是暂不急于购置办公类物业，而是采用租赁方式解决办公问题；二是选择购置成熟度、租赁率及租金水平较高的成熟品牌商务写字楼办公物业，比如政务区百利中心、置地铂悦中心等，即使后期不再自用，资产价值及出租收益仍然较好。以上建议仅代表个人看法，供参考，重大投资还是要自行慎重抉择。
