众所周知，1985年广场协议之后，为了解决美国金融贸易的双赤字问题，日元被迫大幅升值。一些想接盘的日本买家，没有坐等市场的变化，反而迎来了房价的最大杀手。总的来说，当时日本的精密电子制造业、汽车工业、色情业、动漫文化、珠宝、箱包、古玩都是赚钱的，但时代不同，国情不同，历史不可借鉴，经验不可复制。要想在房地产泡沫后找到出路，需要有自己独特的眼光。毕竟大家都知道的生意不一定是好生意。
众所周知1985年广场协议后，为了解决美国财政贸易双赤字问题，日元被迫大幅升值。从而引发了长达5年之久的日本经济泡沫。在那纸醉金迷的五年时间里，日本人天真的认为工资会一直增长，房价也会一直高升。夜夜笙歌的银座街头，拿着万元大钞居然打不到车的故事流传至今。在日本泡沫经济巅峰期，东京皇宫附近的土地就能买下美国加利福尼亚州或者加拿大全境，日本整体的房地产价格居然达到了美国的4倍。
美国国土面积是日本的25倍。终于在1990年3月日本财务省下达对于土地的融资条款俗称总量规制，日本银行更是在一年之内六次升息，将基准利息从2.5%提升到了6%。政府随后又通过对土地增税等手段，迫使房地产产业强行硬着陆，主动刺破了地产引发的经济泡沫。到2013年安倍经济之前，东京圈房产指数只有1991年巅峰时期的35%左右。
那么现在咱们来回头看，在1990年购买了哪类房产的人最终成了最惨的接盘侠呢？答案是使用贷款上限购买了郊外自住房的人。房地产下降的大趋势来临时，流动性最好的核心区域其实并不愁易手的机会，而且只要有稳定的租客承租，只要租金能够还得起贷款，尽管房产自身的价格大幅贬值，房东并不会承受过大的压力。而使用自己贷款上限购买了郊外自住房的人就不一样了。
郊外的房子流动性极差，价格跌得跟断了线的风筝一样，根本无人接盘。房主人买来自住，在接下来近10几年的经济不景气的大环境下，如果能保住工作慢慢还贷倒是还好，一旦工作都出了问题，不但要把房子归还给银行，流落街头，还要继续归还因房产下落产生的差额部分。所以在购买房地产的时候，无论是投资还是自住，一定要牢记地点才是重中之重。
日本房地产暴跌后，在当时的日本做什么生意最赚钱？
日本楼市崩盘后什么生意赚钱？1991年，东京房价3个月暴跌65%，成交萎靡银行贷款断供，一夜间，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀破产集中爆发。过剩的房产随处可见，很多逐渐年久失修而垮塌。原本可以买下两个美国的日本房地产业，却无人问津，商品不再是炙手可热，人们都在紧衣缩食，企业大量破产，银行房地产公司破产数量超过3000家，日本就业压力空前，工资低工作时间长几乎成为日本顽疾，于是啃老族率先在日本流行。
破产的日本人，为了生存只有变卖以前发财时购买商品，于是日本新起了二手专卖生意，这其中的鞋包首饰古董等更是热门行业，现在日本已经是出口二手钻石最大国家。黑帮利用机会扩大规模，兼并企业社团，在90年代，日本黑帮人数达到巅峰猖獗的日本色情产业，以及大家熟悉的女优产业，很多人是破产而离婚的中年妇女，而赶上坏时候的女毕业生，她们也选择了这一条来钱快的行业。
妄想有人接盘的日本购房者，没有等来市场的转变，反而迎来了房价最大杀手老龄化日本老龄人口超过20%，生育率已经低于死亡率，成为最早步入人口衰亡的发达国家从一夜暴富的噩梦中回过头的日本人认识到只有实业才是可持续的！因此，日本企业在90年代进行了产业变革，发展高科技，提高企业专注度，坚决反对不务正业，成为了日本企业竞争力增强的开始！日本很重视教育，日本公民素质都很高，具有很强的科研实力。
推动产业升级。他们重视现代电子信息制造业，认真的敬业精神导致了日本产品在世界上的信赖。当时中国工业技术薄弱，中国的市场给日本带来了巨大的空间和前景。精密电子仪器，包括用于公众和动画及文化产业的相机，产量很高。总的来说，当时日本的精密电子制造业、汽车工业、色情业、动漫文化、珠宝、箱包、古玩都是赚钱的，但时代不同，国情不同，历史不可借鉴，经验不可复制。要想在房地产泡沫后找到出路，需要有自己独特的眼光。毕竟大家都知道的生意不一定是好生意。
