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为什么老旧小区房价下跌，过去中国是否有过房价下跌的时期或者地区 是因为什么原因导致下跌

来源：整理 时间：2022-08-11 07:45:49 编辑：房价信息 手机版

1，过去中国是否有过房价下跌的时期或者地区 是因为什么原因导致下跌

90年代初的海南，爆炒过渡，资金大量涌入，最后疯狂过后，没有后继的资金（或者说没有后面的疯人跟进），资金断裂，一场泡沫，满地烂尾楼，还有数不清的破产者

过去中国是否有过房价下跌的时期或者地区 是因为什么原因导致下跌

2，同一个小区楼价下跌 交房时多出来的平方按什么价格

同一个小区楼价下跌，交房时多出来的平方按你买房子的价格算。

同一个小区楼价下跌 交房时多出来的平方按什么价格

3，很多人说大连的房价要跌了是不是跌价的都是偏远老旧小区

【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。老旧小区改造是一个信号！政策调整“一小步“，楼市变局“一大步“：1、一线（新一线）城市二手房房价看涨，二三四五线城市看跌！2、一线（新一线）城市新房价格总体看涨，二线城市具体看当地政府政策，三四五线城市新房房价看跌。3、一线（新一线）城市核心地段房价涨势更加明显。具体分析如后：最高会议内容核心如下：——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。（附会议精神，见截图）【对二手房价格的影响】其实，这意味着高层对老旧小区的态度发生变化，过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。过去处理的逻辑是：拆>改>留。现在的处理逻辑是：留>改>拆。老旧小区改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。但是，川渝楼市预测，拉升作用不会太大。改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。三四五线城市则不然，连新房都自身难保，就别说二手房价格了。【对新房价格的影响】如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这是一个漫长过程，它会改变大城市房地产市场的格局。一方面，国家通过老旧小区改造拉动内需，尽力保各地GDP。另一方面，国家通过新的土地政策，给各地昂贵的土地价格松绑，留出土地价格不一路狂奔的空间（就是说，土地不卖那么贵，也能保GDP）。新的土地政策如下：3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。（文件见截图）在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：——改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。——修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。——探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。土地不再相对紧张，土地出让价格可能下降，开发商开发的新房价格，价格更加温和。面粉价格不再昂贵，面包价格自然也就相对便宜了。即，未来新房房源价格，可能稳住，不会出现暴涨。但由于受物价（CPI）影响，新房房价可能会往上爬，但一定很温柔。注意，这只是一线（新一线）城市的情况，而二三四五线城市则不然，房价则可能会有不同程度的下跌。理由，一线（新一线）城市的土地都松绑了，二三四五线城市的土地再高企，修出来的房子有什么优势跟更好的城市竞争？附资料：一线城市：北京、上海、广州、深圳。新一线城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。老旧小区改造是一个信号！政策调整“一小步“，楼市变局“一大步“：1、一线（新一线）城市二手房房价看涨，二三四五线城市看跌！2、一线（新一线）城市新房价格总体看涨，二线城市具体看当地政府政策，三四五线城市新房房价看跌。3、一线（新一线）城市核心地段房价涨势更加明显。具体分析如后：最高会议内容核心如下：——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。（附会议精神，见截图）【对二手房价格的影响】其实，这意味着高层对老旧小区的态度发生变化，过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。过去处理的逻辑是：拆>改>留。现在的处理逻辑是：留>改>拆。老旧小区改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。但是，川渝楼市预测，拉升作用不会太大。改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。三四五线城市则不然，连新房都自身难保，就别说二手房价格了。【对新房价格的影响】如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这是一个漫长过程，它会改变大城市房地产市场的格局。一方面，国家通过老旧小区改造拉动内需，尽力保各地GDP。另一方面，国家通过新的土地政策，给各地昂贵的土地价格松绑，留出土地价格不一路狂奔的空间（就是说，土地不卖那么贵，也能保GDP）。新的土地政策如下：3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。（文件见截图）在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：——改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。——修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。——探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。土地不再相对紧张，土地出让价格可能下降，开发商开发的新房价格，价格更加温和。面粉价格不再昂贵，面包价格自然也就相对便宜了。即，未来新房房源价格，可能稳住，不会出现暴涨。但由于受物价（CPI）影响，新房房价可能会往上爬，但一定很温柔。注意，这只是一线（新一线）城市的情况，而二三四五线城市则不然，房价则可能会有不同程度的下跌。理由，一线（新一线）城市的土地都松绑了，二三四五线城市的土地再高企，修出来的房子有什么优势跟更好的城市竞争？附资料：一线城市：北京、上海、广州、深圳。新一线城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。幸福里大家好，我是勇谈。近日国务院的一则重磅发文再次掀起了旧改的热度，“重点改造2000年底前建成的小区”“政府与居民社会力量合理共担”是此次国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》主要内容。那么旧改加速后，哪些老旧小区值得投资？资源属性强烈的小区自然是首选。借此机会简单谈谈我的观察。旧改从2019年开始就有不少城市陆续开始实施，今年开始全面实施无疑会加快旧改步伐2018年棚改货币安置被变相叫停后，不少城市就开始试水旧改，用旧改代替安置是一种尝试，从目前来看这样的尝试已经得到了认可从2016年开始掀起的以“去库存”为背景的拆迁安置，导致了全国多数城市房价大涨。在2018年10月份住建部低调宣布“去库存”任务结束后，全国房价普遍大涨的局面也得到了控制。不过拆迁安置告一段落，城镇居民中仍然有不少居民的生活、居住环境堪忧。用“改造”代替“拆迁安置”的方案被提出，而且在经历过一年多的试水后证明了一点“改造不会对于房价造成太大影响”。这也是为何此次老旧小区改造被批准全面实施的原因吧。棚改一度抬高了房价棚改拆迁安置确实可以解决城镇居民的居住问题，但是带来的副作用过大，更何况拆迁安置叫停后还有大量的城镇居民居住环境需要得到改善根据官方目标来看，2020年要实现改造老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对于2000年前城镇老旧小区的改造任务。此次全面启动改造计划，无疑会再次掀起一波经济刺激。不过此次刺激对于房价的影响会小很多，毕竟改造涉及到的还是一些基础的东西，比如：水电气和管道等。相信通过此次配套的升级改造，会使得一些老旧小区重新焕发生机，自然也会使得老旧小区的房价有一个提升。可以肯定的是旧改之后的小区价格肯定要高于之前，不过投资的话还是要看区位，毕竟决定房价上限的是小区背后的资源属性大家需要明白一个基本事实，不同区域房价高低的关键跟房产本身没有关系，决定房价高低的关键其实是房产背后的资源属性问大家一个问题“大家认为一个城市三环内跟三环外的房屋建筑成本差距大吗？”答案是肯定不大，那么为何不同区域的房价差距会那么大呢？其实还是土地价值有很大差别，也就是我们经常提到的土地出让金、土地购置费用不同。那么决定土地价格的因素是什么？对于国内多数城市来说就是资源配套，这些资源包括但不限于商业、交通、教育、医疗等。也就是说但凡是资源稀缺性越高的资源，对于房价的影响就越大。那么搞清楚这点了，大家就应该明白投资房产的关键在哪了，投资老旧小区的关键点也在于此。旧房改造开始全面实行资源越是聚集，优质资源越是多的老旧小区自然更值得投资，怎么判断？是个难点2000年以前的老旧小区基本上都是属于单位家属院或者最早一批的商品房，这样的小区本身地理位置不错，周边配套也相对优质。不过大家还是需要学会区分哪些资源属于“独特资源”，不容易丧失。几点观察：一般来说商业、医疗、交通等资源属于公共资源，只要你拥有户籍或在此居住就可以享受。这点大家应该很容易理解，目前来看除去医疗资源的享受跟社保缴费地挂钩外，多数公共资源是具备普惠性的。市中心的老旧小区或许会配套好些，但是稍远点的小区这些资源早晚会配套完善。城市稀缺资源目前来看还是集中在教育上面，从幼儿园开始到初中都是如此。目前来看国内多数城市高中的入学率只有不到60%，也就是说如果子女受到的教育水平有限很有可能在未来的中考中失利。让子女赢在起跑线上是很多家长的初衷，不过对于一些优质教育资源并不是谁都能够享受的，比如：公办幼儿园、重点中小学的入学名额等。相比较来说因为老旧小区本身存在的时间久远，经过20多年的发展周边的幼儿园、中小学资源配套更加完善，优质资源更加聚集子女未来进入优质学校的机会更大是事实。不同城市对于学区和学位的定义不同，甚至北京某区已经开始实行多校划片，那么学区、学位房会不会持续存在？大家心里需要有个准备。学区房和学位房的不同大家需要理解，不要犯了购买了学位房但是已经没有学位的错误；介于未来几年肯定是教育资源重新分配的动荡期，如果不是子女急于入学的考虑，老旧小区的房产还是不建议购买的好。毕竟教育资源分配不均的问题已经是社会问题，已经到了不得不解决的地步。包括北京在内和我所在的城市如今都在探寻一种相对公平（比如：电脑排号等）方法来分配学生。房产投资的收益方式也很简单“房价差和租金收益”，对于老旧小区来说也是一样除去拥有特殊资源加持的老旧小区房价会持续坚挺甚至上涨外，多数老旧小区的房价只会下跌，因为本身的房龄和土地使用年限都在减少看过我文章的朋友应该知道我一直有这样的一个观察“真正的炒房客，投资者很少投资二手房”，原因也是因为多数二手房的资源配套已经相对完善，房价是资源聚集度的体现。当一套房产的资源配套已经完善之后，那么也就意味着房价上涨（尤其是大涨）的动力已经消失。老旧小区也是这样，或许通过改造可以提升房产本身的居住属性，但是对于周边配套资源的加持却不多，除非有新的规划出现，比如：地铁或拆迁等。如果不是有特殊原因，投资老旧小区真的不建议。老旧小区改造已经开始老旧小区相对糟糕的居住环境决定了，很难有较高的租金收入，更何况如今租房市场不景气因为城市交通配套的日益完善，很多租房客都宁可选择稍微偏远点的地方租房也不愿意租住在老旧小区。毕竟老旧小区多数属于失养失修失管的状态，这些老旧小区也经常是偷盗等案件频繁的区域。无论是从居住舒适度还是安全性来说，都决定了老旧小区很难有较高的租金收入。更何况随着越来越多的拆迁安置房进入市场，租房市场不景气的局面会更加普遍。综上，旧改加速，值得投资的老旧小区始终没有变。那些背后有优质教育资源支撑的老旧小区依然会是大家追捧的热点，当然老旧小区也存在某种“投机机会”，不过风险确实有点高。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。老旧小区改造是一个信号！政策调整“一小步“，楼市变局“一大步“：1、一线（新一线）城市二手房房价看涨，二三四五线城市看跌！2、一线（新一线）城市新房价格总体看涨，二线城市具体看当地政府政策，三四五线城市新房房价看跌。3、一线（新一线）城市核心地段房价涨势更加明显。具体分析如后：最高会议内容核心如下：——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。（附会议精神，见截图）【对二手房价格的影响】其实，这意味着高层对老旧小区的态度发生变化，过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。过去处理的逻辑是：拆>改>留。现在的处理逻辑是：留>改>拆。老旧小区改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。但是，川渝楼市预测，拉升作用不会太大。改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。三四五线城市则不然，连新房都自身难保，就别说二手房价格了。【对新房价格的影响】如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这是一个漫长过程，它会改变大城市房地产市场的格局。一方面，国家通过老旧小区改造拉动内需，尽力保各地GDP。另一方面，国家通过新的土地政策，给各地昂贵的土地价格松绑，留出土地价格不一路狂奔的空间（就是说，土地不卖那么贵，也能保GDP）。新的土地政策如下：3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。（文件见截图）在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：——改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。——修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。——探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。土地不再相对紧张，土地出让价格可能下降，开发商开发的新房价格，价格更加温和。面粉价格不再昂贵，面包价格自然也就相对便宜了。即，未来新房房源价格，可能稳住，不会出现暴涨。但由于受物价（CPI）影响，新房房价可能会往上爬，但一定很温柔。注意，这只是一线（新一线）城市的情况，而二三四五线城市则不然，房价则可能会有不同程度的下跌。理由，一线（新一线）城市的土地都松绑了，二三四五线城市的土地再高企，修出来的房子有什么优势跟更好的城市竞争？附资料：一线城市：北京、上海、广州、深圳。新一线城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。幸福里大家好，我是勇谈。近日国务院的一则重磅发文再次掀起了旧改的热度，“重点改造2000年底前建成的小区”“政府与居民社会力量合理共担”是此次国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》主要内容。那么旧改加速后，哪些老旧小区值得投资？资源属性强烈的小区自然是首选。借此机会简单谈谈我的观察。旧改从2019年开始就有不少城市陆续开始实施，今年开始全面实施无疑会加快旧改步伐2018年棚改货币安置被变相叫停后，不少城市就开始试水旧改，用旧改代替安置是一种尝试，从目前来看这样的尝试已经得到了认可从2016年开始掀起的以“去库存”为背景的拆迁安置，导致了全国多数城市房价大涨。在2018年10月份住建部低调宣布“去库存”任务结束后，全国房价普遍大涨的局面也得到了控制。不过拆迁安置告一段落，城镇居民中仍然有不少居民的生活、居住环境堪忧。用“改造”代替“拆迁安置”的方案被提出，而且在经历过一年多的试水后证明了一点“改造不会对于房价造成太大影响”。这也是为何此次老旧小区改造被批准全面实施的原因吧。棚改一度抬高了房价棚改拆迁安置确实可以解决城镇居民的居住问题，但是带来的副作用过大，更何况拆迁安置叫停后还有大量的城镇居民居住环境需要得到改善根据官方目标来看，2020年要实现改造老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对于2000年前城镇老旧小区的改造任务。此次全面启动改造计划，无疑会再次掀起一波经济刺激。不过此次刺激对于房价的影响会小很多，毕竟改造涉及到的还是一些基础的东西，比如：水电气和管道等。相信通过此次配套的升级改造，会使得一些老旧小区重新焕发生机，自然也会使得老旧小区的房价有一个提升。可以肯定的是旧改之后的小区价格肯定要高于之前，不过投资的话还是要看区位，毕竟决定房价上限的是小区背后的资源属性大家需要明白一个基本事实，不同区域房价高低的关键跟房产本身没有关系，决定房价高低的关键其实是房产背后的资源属性问大家一个问题“大家认为一个城市三环内跟三环外的房屋建筑成本差距大吗？”答案是肯定不大，那么为何不同区域的房价差距会那么大呢？其实还是土地价值有很大差别，也就是我们经常提到的土地出让金、土地购置费用不同。那么决定土地价格的因素是什么？对于国内多数城市来说就是资源配套，这些资源包括但不限于商业、交通、教育、医疗等。也就是说但凡是资源稀缺性越高的资源，对于房价的影响就越大。那么搞清楚这点了，大家就应该明白投资房产的关键在哪了，投资老旧小区的关键点也在于此。旧房改造开始全面实行资源越是聚集，优质资源越是多的老旧小区自然更值得投资，怎么判断？是个难点2000年以前的老旧小区基本上都是属于单位家属院或者最早一批的商品房，这样的小区本身地理位置不错，周边配套也相对优质。不过大家还是需要学会区分哪些资源属于“独特资源”，不容易丧失。几点观察：一般来说商业、医疗、交通等资源属于公共资源，只要你拥有户籍或在此居住就可以享受。这点大家应该很容易理解，目前来看除去医疗资源的享受跟社保缴费地挂钩外，多数公共资源是具备普惠性的。市中心的老旧小区或许会配套好些，但是稍远点的小区这些资源早晚会配套完善。城市稀缺资源目前来看还是集中在教育上面，从幼儿园开始到初中都是如此。目前来看国内多数城市高中的入学率只有不到60%，也就是说如果子女受到的教育水平有限很有可能在未来的中考中失利。让子女赢在起跑线上是很多家长的初衷，不过对于一些优质教育资源并不是谁都能够享受的，比如：公办幼儿园、重点中小学的入学名额等。相比较来说因为老旧小区本身存在的时间久远，经过20多年的发展周边的幼儿园、中小学资源配套更加完善，优质资源更加聚集子女未来进入优质学校的机会更大是事实。不同城市对于学区和学位的定义不同，甚至北京某区已经开始实行多校划片，那么学区、学位房会不会持续存在？大家心里需要有个准备。学区房和学位房的不同大家需要理解，不要犯了购买了学位房但是已经没有学位的错误；介于未来几年肯定是教育资源重新分配的动荡期，如果不是子女急于入学的考虑，老旧小区的房产还是不建议购买的好。毕竟教育资源分配不均的问题已经是社会问题，已经到了不得不解决的地步。包括北京在内和我所在的城市如今都在探寻一种相对公平（比如：电脑排号等）方法来分配学生。房产投资的收益方式也很简单“房价差和租金收益”，对于老旧小区来说也是一样除去拥有特殊资源加持的老旧小区房价会持续坚挺甚至上涨外，多数老旧小区的房价只会下跌，因为本身的房龄和土地使用年限都在减少看过我文章的朋友应该知道我一直有这样的一个观察“真正的炒房客，投资者很少投资二手房”，原因也是因为多数二手房的资源配套已经相对完善，房价是资源聚集度的体现。当一套房产的资源配套已经完善之后，那么也就意味着房价上涨（尤其是大涨）的动力已经消失。老旧小区也是这样，或许通过改造可以提升房产本身的居住属性，但是对于周边配套资源的加持却不多，除非有新的规划出现，比如：地铁或拆迁等。如果不是有特殊原因，投资老旧小区真的不建议。老旧小区改造已经开始老旧小区相对糟糕的居住环境决定了，很难有较高的租金收入，更何况如今租房市场不景气因为城市交通配套的日益完善，很多租房客都宁可选择稍微偏远点的地方租房也不愿意租住在老旧小区。毕竟老旧小区多数属于失养失修失管的状态，这些老旧小区也经常是偷盗等案件频繁的区域。无论是从居住舒适度还是安全性来说，都决定了老旧小区很难有较高的租金收入。更何况随着越来越多的拆迁安置房进入市场，租房市场不景气的局面会更加普遍。综上，旧改加速，值得投资的老旧小区始终没有变。那些背后有优质教育资源支撑的老旧小区依然会是大家追捧的热点，当然老旧小区也存在某种“投机机会”，不过风险确实有点高。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。吉林市房价也就这样了，不下跌就很不错了，现在吉林市的人口是只出不进了，年轻人越来越少，剩下的都是岁数大的人占的比例大，年轻的一代人都在往南方走，很少一部分才回来。如果这批老年人在没有了，估计人口还会下降的，到那时候房子还会有很大剩余，可想而知，房子只会越来越多，人却在减少
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。老旧小区改造是一个信号！政策调整“一小步“，楼市变局“一大步“：1、一线（新一线）城市二手房房价看涨，二三四五线城市看跌！2、一线（新一线）城市新房价格总体看涨，二线城市具体看当地政府政策，三四五线城市新房房价看跌。3、一线（新一线）城市核心地段房价涨势更加明显。具体分析如后：最高会议内容核心如下：——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。（附会议精神，见截图）【对二手房价格的影响】其实，这意味着高层对老旧小区的态度发生变化，过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。过去处理的逻辑是：拆>改>留。现在的处理逻辑是：留>改>拆。老旧小区改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。但是，川渝楼市预测，拉升作用不会太大。改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。三四五线城市则不然，连新房都自身难保，就别说二手房价格了。【对新房价格的影响】如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这是一个漫长过程，它会改变大城市房地产市场的格局。一方面，国家通过老旧小区改造拉动内需，尽力保各地GDP。另一方面，国家通过新的土地政策，给各地昂贵的土地价格松绑，留出土地价格不一路狂奔的空间（就是说，土地不卖那么贵，也能保GDP）。新的土地政策如下：3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。（文件见截图）在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：——改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。——修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。——探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。土地不再相对紧张，土地出让价格可能下降，开发商开发的新房价格，价格更加温和。面粉价格不再昂贵，面包价格自然也就相对便宜了。即，未来新房房源价格，可能稳住，不会出现暴涨。但由于受物价（CPI）影响，新房房价可能会往上爬，但一定很温柔。注意，这只是一线（新一线）城市的情况，而二三四五线城市则不然，房价则可能会有不同程度的下跌。理由，一线（新一线）城市的土地都松绑了，二三四五线城市的土地再高企，修出来的房子有什么优势跟更好的城市竞争？附资料：一线城市：北京、上海、广州、深圳。新一线城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。幸福里大家好，我是勇谈。近日国务院的一则重磅发文再次掀起了旧改的热度，“重点改造2000年底前建成的小区”“政府与居民社会力量合理共担”是此次国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》主要内容。那么旧改加速后，哪些老旧小区值得投资？资源属性强烈的小区自然是首选。借此机会简单谈谈我的观察。旧改从2019年开始就有不少城市陆续开始实施，今年开始全面实施无疑会加快旧改步伐2018年棚改货币安置被变相叫停后，不少城市就开始试水旧改，用旧改代替安置是一种尝试，从目前来看这样的尝试已经得到了认可从2016年开始掀起的以“去库存”为背景的拆迁安置，导致了全国多数城市房价大涨。在2018年10月份住建部低调宣布“去库存”任务结束后，全国房价普遍大涨的局面也得到了控制。不过拆迁安置告一段落，城镇居民中仍然有不少居民的生活、居住环境堪忧。用“改造”代替“拆迁安置”的方案被提出，而且在经历过一年多的试水后证明了一点“改造不会对于房价造成太大影响”。这也是为何此次老旧小区改造被批准全面实施的原因吧。棚改一度抬高了房价棚改拆迁安置确实可以解决城镇居民的居住问题，但是带来的副作用过大，更何况拆迁安置叫停后还有大量的城镇居民居住环境需要得到改善根据官方目标来看，2020年要实现改造老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对于2000年前城镇老旧小区的改造任务。此次全面启动改造计划，无疑会再次掀起一波经济刺激。不过此次刺激对于房价的影响会小很多，毕竟改造涉及到的还是一些基础的东西，比如：水电气和管道等。相信通过此次配套的升级改造，会使得一些老旧小区重新焕发生机，自然也会使得老旧小区的房价有一个提升。可以肯定的是旧改之后的小区价格肯定要高于之前，不过投资的话还是要看区位，毕竟决定房价上限的是小区背后的资源属性大家需要明白一个基本事实，不同区域房价高低的关键跟房产本身没有关系，决定房价高低的关键其实是房产背后的资源属性问大家一个问题“大家认为一个城市三环内跟三环外的房屋建筑成本差距大吗？”答案是肯定不大，那么为何不同区域的房价差距会那么大呢？其实还是土地价值有很大差别，也就是我们经常提到的土地出让金、土地购置费用不同。那么决定土地价格的因素是什么？对于国内多数城市来说就是资源配套，这些资源包括但不限于商业、交通、教育、医疗等。也就是说但凡是资源稀缺性越高的资源，对于房价的影响就越大。那么搞清楚这点了，大家就应该明白投资房产的关键在哪了，投资老旧小区的关键点也在于此。旧房改造开始全面实行资源越是聚集，优质资源越是多的老旧小区自然更值得投资，怎么判断？是个难点2000年以前的老旧小区基本上都是属于单位家属院或者最早一批的商品房，这样的小区本身地理位置不错，周边配套也相对优质。不过大家还是需要学会区分哪些资源属于“独特资源”，不容易丧失。几点观察：一般来说商业、医疗、交通等资源属于公共资源，只要你拥有户籍或在此居住就可以享受。这点大家应该很容易理解，目前来看除去医疗资源的享受跟社保缴费地挂钩外，多数公共资源是具备普惠性的。市中心的老旧小区或许会配套好些，但是稍远点的小区这些资源早晚会配套完善。城市稀缺资源目前来看还是集中在教育上面，从幼儿园开始到初中都是如此。目前来看国内多数城市高中的入学率只有不到60%，也就是说如果子女受到的教育水平有限很有可能在未来的中考中失利。让子女赢在起跑线上是很多家长的初衷，不过对于一些优质教育资源并不是谁都能够享受的，比如：公办幼儿园、重点中小学的入学名额等。相比较来说因为老旧小区本身存在的时间久远，经过20多年的发展周边的幼儿园、中小学资源配套更加完善，优质资源更加聚集子女未来进入优质学校的机会更大是事实。不同城市对于学区和学位的定义不同，甚至北京某区已经开始实行多校划片，那么学区、学位房会不会持续存在？大家心里需要有个准备。学区房和学位房的不同大家需要理解，不要犯了购买了学位房但是已经没有学位的错误；介于未来几年肯定是教育资源重新分配的动荡期，如果不是子女急于入学的考虑，老旧小区的房产还是不建议购买的好。毕竟教育资源分配不均的问题已经是社会问题，已经到了不得不解决的地步。包括北京在内和我所在的城市如今都在探寻一种相对公平（比如：电脑排号等）方法来分配学生。房产投资的收益方式也很简单“房价差和租金收益”，对于老旧小区来说也是一样除去拥有特殊资源加持的老旧小区房价会持续坚挺甚至上涨外，多数老旧小区的房价只会下跌，因为本身的房龄和土地使用年限都在减少看过我文章的朋友应该知道我一直有这样的一个观察“真正的炒房客，投资者很少投资二手房”，原因也是因为多数二手房的资源配套已经相对完善，房价是资源聚集度的体现。当一套房产的资源配套已经完善之后，那么也就意味着房价上涨（尤其是大涨）的动力已经消失。老旧小区也是这样，或许通过改造可以提升房产本身的居住属性，但是对于周边配套资源的加持却不多，除非有新的规划出现，比如：地铁或拆迁等。如果不是有特殊原因，投资老旧小区真的不建议。老旧小区改造已经开始老旧小区相对糟糕的居住环境决定了，很难有较高的租金收入，更何况如今租房市场不景气因为城市交通配套的日益完善，很多租房客都宁可选择稍微偏远点的地方租房也不愿意租住在老旧小区。毕竟老旧小区多数属于失养失修失管的状态，这些老旧小区也经常是偷盗等案件频繁的区域。无论是从居住舒适度还是安全性来说，都决定了老旧小区很难有较高的租金收入。更何况随着越来越多的拆迁安置房进入市场，租房市场不景气的局面会更加普遍。综上，旧改加速，值得投资的老旧小区始终没有变。那些背后有优质教育资源支撑的老旧小区依然会是大家追捧的热点，当然老旧小区也存在某种“投机机会”，不过风险确实有点高。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。吉林市房价也就这样了，不下跌就很不错了，现在吉林市的人口是只出不进了，年轻人越来越少，剩下的都是岁数大的人占的比例大，年轻的一代人都在往南方走，很少一部分才回来。如果这批老年人在没有了，估计人口还会下降的，到那时候房子还会有很大剩余，可想而知，房子只会越来越多，人却在减少二手房房价下跌是正常现象，那么2019年二手房下跌是否意味房价下降？对此有四个字回应：回归理性。中国当前的房价有些畸形，新房的价格不断地上涨，国家对其的调控政策也不停地在更新，房地产商为了牟取暴利，只能在房价上下手，他们也是要赚钱的，如果他们不在房价上上心，那就没有他们生活的价值了，炒房投资者为了自己屯的房子能够出手个好价钱也在作祟，以上的那些人他们都希望房价高。“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话在百姓看来是非常的正确，但是这句话并不能改变现在新房房价高的事实。二手房是人们因为要换新房、因家庭情况急需用钱，而把自己所住的房子出售，这种房子，没有开发商、政府干涉，只要双方达成协议，就可以办理手续，北上广深的二手房房价下跌，大部分因为有房的那部分人生活水平进一步提高，而换了更好的房子。分城市看，北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。四个一线城市作为全国最活跃的二手房交易市场，因为楼市遇冷，房东急于抛售，会主动降价。所以想买房子的朋友们要抓好这次机会，毕竟明天的局势会如何谁也说不清楚。
【我是土木工程硕士建闻君】老旧小区改造本是人们的福利，但是有句话叫做“江山易改本性难移”，老旧小区存在一些问题是建筑结构的问题，改造只能改变一些设施，本质的内在问题无法解决，就算外表改造的再好也没有人愿意住。一、建筑结构社会在发展，建房的技术和质量也在提高，六七十年代的房屋质量和现在没法比。老旧小区的住宅楼多是砌体框架结构，甚至预制板砌体结构。这种房子在现在看来，抗震性能差、隔音性能差，就算进行改造，这些硬伤是无法改变的。民用建筑的设计年限一般是50年，老旧小区的房子一般都超过30年，甚至达到了40年之久。老房子就像老人，时间长了，身体机能退化，除了拆掉重建，有些问题没办法解决。比如钢筋混凝土中的钢筋生锈，部分混凝土开裂剥落，虽然几率比较小，但是随着时间的增长，这种情况会越来越多。二、房屋舒适度我们现在的新小区和旧小区相比，基础设施和各种设计也更加完善。像我住的老旧小区，绿化就是那么几棵树，停车也就是占用一半的道路，导致了消防车都进不来，小区里没有广场、游乐设施，想下楼转转都得出小区等等问题。我们小区去年才统一装上暖气，在此之前，每年冬天都是自己供暖，或者多盖两个被子。就算进行了改造，增加了暖气设施，但一般都是墙暖，地暖是在楼板上铺设暖气管道，老旧小区是无法增加地暖设施的。所以，各个方面来说，老旧小区的居住舒适度，都不如新小区。三、旧楼加装电梯老旧小区没有电梯也一直是一个痛点，近年来虽然有一些旧楼加装电梯的惠民工程，但是我一直觉得不太合适。房屋在设计的时候就考虑了有没有电梯，如果在外部增加电梯，就相当于给建筑增加了新的负担。就像老人本身就没有年轻人强壮，还让他背更多的东西，当然会导致一些问题的出现。况且加装电梯需要开洞，我一直觉得在现有建筑上重新开洞，很可能会影响建筑结构。结语：老旧小区就像老人，就算经常锻炼，身体机能也会老化，身体也会慢慢的出现问题。老旧小区改造只是有些小区还不具备拆除重建的条件，还可以在利用，但是在舒适度、安全度、耐用度等各方面都不如新小区。以上仅代表个人观点，你觉得老旧小区改造后会涨价吗？赶快留言发表自己的看法吧！【我是土木工程研究生、房产领域创作者建闻君，喜欢的话就关注一下吧！本文为作者原创，在今日头条首发，未经允许，请勿转载】只知道增值了，没听说贬值。老旧小区改造对房价改变之我见我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。2.老旧小区结构加固可行性分析。（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。老旧小区改造是一个信号！政策调整“一小步“，楼市变局“一大步“：1、一线（新一线）城市二手房房价看涨，二三四五线城市看跌！2、一线（新一线）城市新房价格总体看涨，二线城市具体看当地政府政策，三四五线城市新房房价看跌。3、一线（新一线）城市核心地段房价涨势更加明显。具体分析如后：最高会议内容核心如下：——推进城镇老旧小区改造，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。——各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。（附会议精神，见截图）【对二手房价格的影响】其实，这意味着高层对老旧小区的态度发生变化，过去很长一段时间高层对老旧小区的处理态度是货币棚改。过去处理的逻辑是：拆>改>留。现在的处理逻辑是：留>改>拆。老旧小区改造后房产增值，二手房房价整体小幅上升原来一套房子市值120万元，经过改造，房产增值，价格肯定高于120万了。毫无疑问，老旧房屋改造对二手房房价肯定有着拉升作用。但是，川渝楼市预测，拉升作用不会太大。改造在提升老旧房屋价格的同时，也在削弱相对破旧的电梯房的竞争力。以成都为例，东二环路内侧一套三居室的老旧房屋，面积100平方米。改造前，市值120万元，改造后，市值130万元。同样总价，在二环外侧只能买一套面积70多平方米的二居室电梯房。如果两处房屋周围的生活配套相差无异，刚需购房者则可能因为家里人口众多而选择二环内侧那套同价的改造房。若为回款，二环外侧电梯房主很可能下调总价预期，低于130万元出售。这一涨一抑，相互牵制，让改造房屋带来的二手房涨幅相对有限。而实际上，对于某些偏僻地段的老旧小区，改造提升的价值折射到房价上，未必就会有明显上涨。真正获得价值倍增的，是市区（此二字绝对不能少）那些“学区房”、“地铁房”、“公园房”、“江景房”、“ CBD 房“，他们因为显著的地段优势，在改造中褪去了破旧的瑕疵，显得更加诱人。当然，这种发生质的飞跃不会发生在每一座城市的市中心，而多会发生在一线、新一线城市或人口呈上升趋势的二线城市中。三四五线城市则不然，连新房都自身难保，就别说二手房价格了。【对新房价格的影响】如果按照今年改造3.9万个小区来推算，全部完成大约要4到5年。这是一个漫长过程，它会改变大城市房地产市场的格局。一方面，国家通过老旧小区改造拉动内需，尽力保各地GDP。另一方面，国家通过新的土地政策，给各地昂贵的土地价格松绑，留出土地价格不一路狂奔的空间（就是说，土地不卖那么贵，也能保GDP）。新的土地政策如下：3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》。（文件见截图）在这个决定里，大幅增加了省级政府的土地审批权，其中北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆的政府，甚至被授予了永久基本农田的征收审批权。而在4月3日，发改委印发的“2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务”更是进一步提出：——改革建设用地计划管理方式。推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。——修改土地管理法实施条例并完善配套制度，分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级政府负责。——探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。这意味着，国家之前给大城市划定的“城市边界”、“永久基本农田”等不可逾越的红线，未来都可以因地制宜做出调整。只要你能吸引来人口，就可以给你增加建设用地。土地不再相对紧张，土地出让价格可能下降，开发商开发的新房价格，价格更加温和。面粉价格不再昂贵，面包价格自然也就相对便宜了。即，未来新房房源价格，可能稳住，不会出现暴涨。但由于受物价（CPI）影响，新房房价可能会往上爬，但一定很温柔。注意，这只是一线（新一线）城市的情况，而二三四五线城市则不然，房价则可能会有不同程度的下跌。理由，一线（新一线）城市的土地都松绑了，二三四五线城市的土地再高企，修出来的房子有什么优势跟更好的城市竞争？附资料：一线城市：北京、上海、广州、深圳。新一线城市：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。幸福里大家好，我是勇谈。近日国务院的一则重磅发文再次掀起了旧改的热度，“重点改造2000年底前建成的小区”“政府与居民社会力量合理共担”是此次国务院办公厅颁布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》主要内容。那么旧改加速后，哪些老旧小区值得投资？资源属性强烈的小区自然是首选。借此机会简单谈谈我的观察。旧改从2019年开始就有不少城市陆续开始实施，今年开始全面实施无疑会加快旧改步伐2018年棚改货币安置被变相叫停后，不少城市就开始试水旧改，用旧改代替安置是一种尝试，从目前来看这样的尝试已经得到了认可从2016年开始掀起的以“去库存”为背景的拆迁安置，导致了全国多数城市房价大涨。在2018年10月份住建部低调宣布“去库存”任务结束后，全国房价普遍大涨的局面也得到了控制。不过拆迁安置告一段落，城镇居民中仍然有不少居民的生活、居住环境堪忧。用“改造”代替“拆迁安置”的方案被提出，而且在经历过一年多的试水后证明了一点“改造不会对于房价造成太大影响”。这也是为何此次老旧小区改造被批准全面实施的原因吧。棚改一度抬高了房价棚改拆迁安置确实可以解决城镇居民的居住问题，但是带来的副作用过大，更何况拆迁安置叫停后还有大量的城镇居民居住环境需要得到改善根据官方目标来看，2020年要实现改造老旧小区3.9万个，涉及居民约700万户，到2025年底要基本完成对于2000年前城镇老旧小区的改造任务。此次全面启动改造计划，无疑会再次掀起一波经济刺激。不过此次刺激对于房价的影响会小很多，毕竟改造涉及到的还是一些基础的东西，比如：水电气和管道等。相信通过此次配套的升级改造，会使得一些老旧小区重新焕发生机，自然也会使得老旧小区的房价有一个提升。可以肯定的是旧改之后的小区价格肯定要高于之前，不过投资的话还是要看区位，毕竟决定房价上限的是小区背后的资源属性大家需要明白一个基本事实，不同区域房价高低的关键跟房产本身没有关系，决定房价高低的关键其实是房产背后的资源属性问大家一个问题“大家认为一个城市三环内跟三环外的房屋建筑成本差距大吗？”答案是肯定不大，那么为何不同区域的房价差距会那么大呢？其实还是土地价值有很大差别，也就是我们经常提到的土地出让金、土地购置费用不同。那么决定土地价格的因素是什么？对于国内多数城市来说就是资源配套，这些资源包括但不限于商业、交通、教育、医疗等。也就是说但凡是资源稀缺性越高的资源，对于房价的影响就越大。那么搞清楚这点了，大家就应该明白投资房产的关键在哪了，投资老旧小区的关键点也在于此。旧房改造开始全面实行资源越是聚集，优质资源越是多的老旧小区自然更值得投资，怎么判断？是个难点2000年以前的老旧小区基本上都是属于单位家属院或者最早一批的商品房，这样的小区本身地理位置不错，周边配套也相对优质。不过大家还是需要学会区分哪些资源属于“独特资源”，不容易丧失。几点观察：一般来说商业、医疗、交通等资源属于公共资源，只要你拥有户籍或在此居住就可以享受。这点大家应该很容易理解，目前来看除去医疗资源的享受跟社保缴费地挂钩外，多数公共资源是具备普惠性的。市中心的老旧小区或许会配套好些，但是稍远点的小区这些资源早晚会配套完善。城市稀缺资源目前来看还是集中在教育上面，从幼儿园开始到初中都是如此。目前来看国内多数城市高中的入学率只有不到60%，也就是说如果子女受到的教育水平有限很有可能在未来的中考中失利。让子女赢在起跑线上是很多家长的初衷，不过对于一些优质教育资源并不是谁都能够享受的，比如：公办幼儿园、重点中小学的入学名额等。相比较来说因为老旧小区本身存在的时间久远，经过20多年的发展周边的幼儿园、中小学资源配套更加完善，优质资源更加聚集子女未来进入优质学校的机会更大是事实。不同城市对于学区和学位的定义不同，甚至北京某区已经开始实行多校划片，那么学区、学位房会不会持续存在？大家心里需要有个准备。学区房和学位房的不同大家需要理解，不要犯了购买了学位房但是已经没有学位的错误；介于未来几年肯定是教育资源重新分配的动荡期，如果不是子女急于入学的考虑，老旧小区的房产还是不建议购买的好。毕竟教育资源分配不均的问题已经是社会问题，已经到了不得不解决的地步。包括北京在内和我所在的城市如今都在探寻一种相对公平（比如：电脑排号等）方法来分配学生。房产投资的收益方式也很简单“房价差和租金收益”，对于老旧小区来说也是一样除去拥有特殊资源加持的老旧小区房价会持续坚挺甚至上涨外，多数老旧小区的房价只会下跌，因为本身的房龄和土地使用年限都在减少看过我文章的朋友应该知道我一直有这样的一个观察“真正的炒房客，投资者很少投资二手房”，原因也是因为多数二手房的资源配套已经相对完善，房价是资源聚集度的体现。当一套房产的资源配套已经完善之后，那么也就意味着房价上涨（尤其是大涨）的动力已经消失。老旧小区也是这样，或许通过改造可以提升房产本身的居住属性，但是对于周边配套资源的加持却不多，除非有新的规划出现，比如：地铁或拆迁等。如果不是有特殊原因，投资老旧小区真的不建议。老旧小区改造已经开始老旧小区相对糟糕的居住环境决定了，很难有较高的租金收入，更何况如今租房市场不景气因为城市交通配套的日益完善，很多租房客都宁可选择稍微偏远点的地方租房也不愿意租住在老旧小区。毕竟老旧小区多数属于失养失修失管的状态，这些老旧小区也经常是偷盗等案件频繁的区域。无论是从居住舒适度还是安全性来说，都决定了老旧小区很难有较高的租金收入。更何况随着越来越多的拆迁安置房进入市场，租房市场不景气的局面会更加普遍。综上，旧改加速，值得投资的老旧小区始终没有变。那些背后有优质教育资源支撑的老旧小区依然会是大家追捧的热点，当然老旧小区也存在某种“投机机会”，不过风险确实有点高。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。吉林市房价也就这样了，不下跌就很不错了，现在吉林市的人口是只出不进了，年轻人越来越少，剩下的都是岁数大的人占的比例大，年轻的一代人都在往南方走，很少一部分才回来。如果这批老年人在没有了，估计人口还会下降的，到那时候房子还会有很大剩余，可想而知，房子只会越来越多，人却在减少二手房房价下跌是正常现象，那么2019年二手房下跌是否意味房价下降？对此有四个字回应：回归理性。中国当前的房价有些畸形，新房的价格不断地上涨，国家对其的调控政策也不停地在更新，房地产商为了牟取暴利，只能在房价上下手，他们也是要赚钱的，如果他们不在房价上上心，那就没有他们生活的价值了，炒房投资者为了自己屯的房子能够出手个好价钱也在作祟，以上的那些人他们都希望房价高。“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话在百姓看来是非常的正确，但是这句话并不能改变现在新房房价高的事实。二手房是人们因为要换新房、因家庭情况急需用钱，而把自己所住的房子出售，这种房子，没有开发商、政府干涉，只要双方达成协议，就可以办理手续，北上广深的二手房房价下跌，大部分因为有房的那部分人生活水平进一步提高，而换了更好的房子。分城市看，北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。四个一线城市作为全国最活跃的二手房交易市场，因为楼市遇冷，房东急于抛售，会主动降价。所以想买房子的朋友们要抓好这次机会，毕竟明天的局势会如何谁也说不清楚。老破小，肯定越来越不值钱。15年以内的房子地段好的，还可以考虑！新房已经降了不少，一平8000是有了，对比之前。二手房成交量，基本接近地量，二手房价是接下来下跌的重点！不跌20万，到年前1月份的价格不要出手！下跌空间很大！

很多人说大连的房价要跌了是不是跌价的都是偏远老旧小区

4，房价下跌是为什么

买方的意愿下降
房价增长过快
购房置业
限购啊

5，谁可以祥细说下房价下降的原因

我觉得不会的。虽然今年政策上的宏观调控，经济上的通货膨胀，地震的影响，对房价尤其是大中城市的房价是一次冲击。但是销售淡季即将过去，房市慢慢回暖，价格也会慢慢回升。房价整体趋垫仍会是稳中有升，只是这个过程趋缓而已。因为中国的经济是稳定发展的，不象美国经济发展到一定程度存在滑落的风险，中国的楼市也没发展到美国市场那样的成熟，还有很大的上升空间，只是这个空间会延缓上升而已。

6，房价下跌什么原因

金融业的危机。
市场已经饱和了，不在有那么多人需要买房了，需求小于供给，物价自然会跌
房价下跌是什么原因？这样问题不够具体；关键看你是什么地方？还是指的全国情况？ 全国情况是这样；一、是国家宏观调控，二是地方微观调控，三、是购房者的观望心态， 四是物价的上涨购房者对居高不下的楼市不抱希望、静观变化。 而地方房价下跌：就各不一样；概括起来有以下几方面；除全国情况外；另外还有，一是；地方保护使得楼房难卖，二是地方经济状况，三是和本地的城市化进程，四是当地工商业，交通，五是楼市处的人文与生态环境。

7，房价下跌什么原因

居民根本买不起房，价格泡沫成分很大，到底国家出台政策，使房价慢慢恢复到正常水平，
国家出面调控，投资客入不了货，限购令的影响力大
政策的控制
国家对房产政策的严厉调控，观望群增多。
因素有很多。一、国家政策的调控。二、开发商可运转的资金少,所以降价让资金回笼。三、需要买房的人很多,但是能消费得起的人很少。四、炒房和投资资金外流。五、想买房者的观望心理。六、投资者的预期效应。
绝大多数居民根本买不起房，价格泡沫成分很大，到底国家出台政策，使房价慢慢恢复到正常水平

8，房价在什么情况下会下跌

房价下跌会有以下后果： 房价突然下跌之后，短期内是不会有明显的问题出现。无贷款的房产持有者会捂盘，期望房价上升; 有贷款的房产持有者中，自住类大部分不会停止月供，投机类暂时因其现金流充沛，也会选择捂盘等待房价回升。
1，当市场上房屋的供给者（或者简单的讲就是房屋的成交量）主要是二手房业主，而不是开发商的情况下，房价会下跌。 2，当土地市场的供给者（或者简单的讲就是制作房屋面包的面粉）主要是旧土地的使用者或所有者，而不是地方政府这个土地二道贩子的情况下，房价会下跌。 3，当人们可以自由迁徙，热衷于一辈子在不同的城市工作、学习、生活，并且房子除了提供居住环境之外，不再承担诸如户口关系、社会保险、养老保险等保障功能的情况下，房价会下跌。 4，当多套房子的持有成本加大，特别是物业税开征之后，房价会下跌。 5，当金融机构对购房者的资金需求提高门槛的情况下，房价会下跌。 6，当关于房屋租赁的法律和承租人利益保护的法律规定比较完善的情况下，房价会下跌。

9，房价暴跌因为什么原因啊

现在反正没有暴跌，如果是暴跌，我找一种 1战争爆发，首先摧毁城市，那时候房子买到手，就是一堆破砖烂瓦，没人买 2国民意识发生改变，觉得租房比买房实惠，老年回乡下居住，可以吃到放心粮，呼吸到新鲜空气 3房价炒到一个全民普遍不能接受的价格，发生内部矛盾，全民已经对楼市产生抵触心里 4国际热钱投资纷纷脱离中国，支撑中国高房价的资金链发生断裂，开发商破产人数增加 5有更好的炒作，投资渠道，资产纷纷从房地产撤离 6中国内部经济结构被动发生变化，炒上云霄的房子突然没有支撑的资金和人气的支持，一落千丈 所以，中国现在的房价，基础已经很薄弱了，随时随刻都可能被这些因素给击破，但是，风雨飘摇中却屹立不倒，这里面的因素，无非就是所谓的媒体，信息，恶意的报道，看看网上和报纸上媒体上的，几乎都是涨，暴涨，稳中上涨，就是没有说降，凡事都有两面性，是商品，就没有只涨不跌的，如果老百姓全信这个，谁干活啊？都炒房子得了，现在炒房，投资，把房价当成了一个巨大的赌桌，多有豪赌，少有小赌，可是，记住，赢钱的总是少数人，能做到的，只有保持清醒头脑，冷静分析，房子会暴涨，那么，从暴涨的那一刻起，就埋下了暴跌的隐患，商品本身就是有涨有跌的，没什么好稀奇的
解法一：温州人都去北京炒房了所以本地的房子就没人炒啦（人民版）解法二：温州人现在也开始重视民生工程弄了许多解困房出来拉低了房价（政府版）解法三：因经济不景气现在影响到房子啦（最不现实）解法四：老李都走了聪明的温州人还会留在房子里吗？（现实版）
全球经济危机
真正需要住房的购房者大都买不起房了
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