为什么楼面价大于房价，楼面价房价是什么关系

1，楼面价越高房价越高吗

肯定是楼面价越高，房价越高了，因为房地产开发商要把楼面价的成本打入到房价里面去，再加上其他的一些契税呀，税费呀，所以就导致房价就越来越高

楼面价越高房价越高吗

2，楼面价房价是什么关系

楼面价：是指土地价格除以该土地的允许大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的大面积单位售价中所包含的土地成本。楼面价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率房价：是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。=+建安工程费++净利润+管理费及开发费+公共配套设施费+所得税++前期工程费+基础设施费（按构成比例排序）房价由以上10其中作为最基本的构成因素所占比例最大。据推算，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如果是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的70%左右甚至更高。也就是说楼面价和房价呈正比例关系，至少是1.7倍左右开发商才能保本，一般情况下，房价为楼面价的2～3倍。

楼面价房价是什么关系

3，限价之下楼面价比房价还高开发商为什么还拼命拿地

@聚焦房产下的百姓热点，不卖房子，只关注热点，分享干货。直接回答问题：楼面价起到决定性的价格因素。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。由地价成本可以换算楼面价一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。那么“楼面价”是怎么计算出来的呢？其实，它的计算公式就是：楼面价＝土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了：假设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价：楼面价＝1500万/（5000*1.8）＝1667元／平方米。土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。建安成本细分一下，就可以包括前期工程费，设计，勘察和建筑安装等成本。工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋、水泥、河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本；河沙的开采也越来越受限，资源开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。包含工程安装成本大约在35-40左右。如果实在一二线的大城市，建筑安装成本占的比例还可以下降。后期配套根据小区的定位和档次不同，费用也天差地别。一般小区配套包括：绿地、物业设施、公共服务设施、道路、排污、热力、安防及会所等等。这部分的成本根据小区定位有一定的差别，但是在总的开发成本中占比较少。税费是由国家和地方政府收取的费率。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。财务成本的费用可以分成公司运营产生的管理费用和融资的费用。公司运营的成本由管理费用：主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行和其他方式得来的的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。财务成本的另一方面是销售费用和广告宣传费用及一些不可预见费用，占比相对较少。尤其是在项目开发周期较长的情况下，财务成本增加也会增加在房价中的比例。甚至会吃掉利息，由盈利变为亏损。开发商的毛利润率大约在10%--20%左右。开发商的利润率会随着市场变化和成本变化而有所增减，开发周期越长，利润率也越低。当然前提是房价在一个相对稳定的情况下。综上所述，回归主题，土地成本在房地产开发中，有决定开发成本的能力。也就决定了房价的走势。尤其是在一二线的大城市，有些楼王的楼面价已经高于正在销售的现房价格。这些楼王的楼面价在加上其他费用，房价就会非常的高。所以，如果您打算2020年买房，在本地政府没有限制出售土地价格的情况下，还是采用招标，挂牌销售的方式出让土地，价高者得，房子的售价不会下降，只会因为土地成本的增加而房价持续走高。但是因为现在全国的房地产市场相对稳定，您现在买房还是可以的。不会出现价格大幅回落的可能性。一些较早开发的小区成本已经制约了售价的回落空间，销售速度一旦下降，延长了回款周期，开发商利润就会给吃掉。所以，开发商的降价空间有限。欢迎关注@聚焦房产下的百姓热点希望回答对你有用。聚焦百姓热点，分享#房地产#干货。接受#房产#类咨询。看到这种情况就来为大家讲一哈为啥限价之下开发商还要高价拿地。因为，没有土地就没有未来确实，从眼下来看，地价高于房价会增加开发商的压力。可是，不拿地，他们压力更大！这些在千亿量级、甚至可能是万亿量级的开发商，在继续扩大规模，都保持着扩张的趋势，扩张，扩大再生产、不断拿地开发销售再滚动开发，这是不变的规律。这其中的原因，其实很好解释：第一，现在竞争没那么激烈，溢价也没有那么高，可以逆势拿下大量优质土地；第二，这是一个“拼地”的时代。谁拿地越多，谁在这个市场上就越有话语权。别人都在拿地，你拿不拿？第三，以后要求自持的土地可能越来越多，而且比例越来越大，你拿还是不拿？第四，就算拍到的是自持土地，自持也可以增大资产规模，增值收益可以降低负债率，还可以用来进行融资。那么，高价拍到底之后，开发商怎么从上面赚钱呢？毕竟没人愿意做亏本的买卖呀！其实，一些项目看似亏本，其实你看到的只是部分，到时候自然有各种方式赚钱。首先：今年的地可不一定就是明年的房！现如今的开发商拿地后并不一定会第二年就开始卖房了，一般都会囤个地什么的，心情好，有自信，资金链强大，那么3-5年后开始卖房。反之，要是中途遇到什么资金问题，或者内部问题，囤个10年也不是没有可能。虽然按照相关政策，如果土地闲置两年未开发，这些地块都将面临土地被收回的可能，但是开发商规避处罚的手段则更加多样。一块地拿到之后，可以部分施工，可以缓慢施工，还可以在规划方面做手脚，比如多次更改规划，一直拿不到施工许可等，都可以达到囤地而不受惩罚的目的。由于政府规划调整、动拆迁未完成等原因，客观上导致土地没有办法进入开发状态。这也成为房企最为常见的被动“囤地”的理由之一。所以啊，囤地对企业来说，是一种收益非常大但风险很小的一个融资方式。以现在房价上涨的速度来说，试想一下，那时候的房价难道还会亏本吗？例如，北京一块宅地，楼面地价拍到了31773元/平米，是将来的房价只能卖2.9万元/平米，而且这块地将来要建成的房子还带装修。这房企怎么从里面赚钱呢？可是，一般的人只知其一，不知其二。这块地地段不错，计容地上建筑面积大概10万平方米，但住宅只有约7万平米，还有3万平米左右的公建面积，可以盖写字楼等。住宅强制卖 2.9万元/平米，但公建没有强制售价，还是可以赚钱的。另外，每一块地，都有地下面积。地下空间也可以卖钱，甚至可以当住宅、别墅卖（以前某百强地产干过）。此外，还可以做一些商铺，也能卖不少钱。除此之外，开发商拿地后还可以钻容积率的空子。比如这块土地的容积率的要求是2.5，但是并没有规定这块土地必须用来建高层、洋房、还是别墅。所以可以通过做高低配来分摊容积率。这么一来，项目及可以用高层的低价格赚来吆喝，又可以用洋房甚至别墅赚到钞票。这样的操作之下，开发商怎么可能会亏呢？你们说是吧？

限价之下楼面价比房价还高开发商为什么还拼命拿地