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为什么郊区房价会涨，中国房价还会涨吗现在新野买房子合适吗

来源：整理 时间：2022-08-25 16:36:12 编辑：房价信息 手机版

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1，中国房价还会涨吗现在新野买房子合适吗

三四线城市的房价肯定是会浮动上涨的。一线城市郊区不太会涨了。
房子涨不涨这个不好，多看看房地产信息，比如任老板等的微博就可以得出一些动向再看看别人怎么说的。

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2，杭州房价狂涨郊区都上涨30为什么会这么抢手

杭州房价暴涨，甚至郊区的价格涨幅都很大，主要有几点原因：1.杭州人口流入很多，他们有很强的购房需求。2.杭州要开亚运会，因此不少人投资了杭州房产。3.杭州房价不断上涨，还是因为城市有发展。杭州这座城市，历史悠久环境优美，尤其是在很多互联网公司入驻之后，城市的发展很快，和一线城市相比也不逊色，并且杭州房价相对便宜，导致不少人到杭州就业生活，选择在杭州定居。因此杭州的房价上涨非常多，甚至郊区都有了巨大涨幅，杭州的房子变得非常抢手。一、杭州房子抢手，是因为有大量购房需求。杭州这座城市，交通地理环境非常优越，离上海很近，并且自己有支柱产业，很多互联网公司把公司总部设在了杭州，因此杭州有大量的外来人口，这些人在杭州工作生活，自然想要定居，因此杭州购房需求十分旺盛。很多楼盘在出来之后，人们需要摇号才能购买，甚至郊区的价格也是一路上涨，杭州的楼市反映了购房者对房产的需求。二、杭州要开亚运会，人们看好杭州发展。杭州环境优美，各方面都非常优秀，亚运会选择在杭州召开，作为亚洲最重要的运动会，一旦召开会提升整个城市的形象，对杭州的发展产生很大影响。因此不少人看好杭州的发展，投资了杭州的房产，希望能够凭借亚运会的召开，让自己的房产升值。三、杭州房价上涨，和城市活力有很大关系。杭州房价上涨，和杭州这座城市的吸引力有很大关系，杭州位置优越，有各种产业，交通也十分方便，人们在杭州生活舒适方便，还没有一线城市的压力，因此杭州被不少人看好，认为杭州未来有很大发展，选择在杭州买房定居，推高了房价。杭州房价上涨，主要是买房的人太多，大家对此有什么其他看法，欢迎留言讨论。

3，为什么成都的房价郊区比市区涨的多

因为成都郊区本身价格起点低，随着地铁，交通设施的不断完善，相对于市区涨幅就会偏高。市区本身房价就已经很高了，再涨也不会涨几千。

4，省会太原房价降价明显为何小县城却持续上涨

郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。
郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。1市场行情先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。2、青浦新城看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。3、嘉定新城看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。4、宝山区本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。5、内环由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。6、中环中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。7、外环北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。8、浦东新区陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。2降价的逻辑上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。3新房带来的压力大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。我们看下这几年上海二手房的成交套数：09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。
郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。1市场行情先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。2、青浦新城看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。3、嘉定新城看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。4、宝山区本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。5、内环由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。6、中环中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。7、外环北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。8、浦东新区陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。2降价的逻辑上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。3新房带来的压力大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。我们看下这几年上海二手房的成交套数：09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。从数据上来看。所谓郊区比市区涨得多，还站不住脚。2020年整个数据上来看，主城区价格上涨幅度还是高于郊区（二圈层），像郫县新都房价基本没涨。只是从部分区域上来看，会有较为明显的差距比如三圣乡板块，比如航空港板块，这些都是郊区人流 非常密集的区域，交易活跃，自然而然就造成房价水涨船高，而其他二圈层的板块，比如郫县、新都尤其是北部板块，出现严重滞涨的情况，一年下来房价也没有任何变化但目前需要注意的事实是：主城区的房价出现极端分化，新开出的楼盘价格可以在3万以上，但旁边1万出头的老破小依然巍然不动。中优背景下，主城区新房和二手房的上涨速度完全不是一个层次的了但郊区并不会，二圈层因为空地较多、建设时间较晚，反而更新也更显得有活力。所以与其文为什么成都的房价郊区比市区涨的多不如看后面的本质：只是因为新建楼盘的升值空间比15年以上房龄盘的升值空间大很多而已。
郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。1市场行情先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。2、青浦新城看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。3、嘉定新城看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。4、宝山区本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。5、内环由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。6、中环中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。7、外环北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。8、浦东新区陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。2降价的逻辑上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。3新房带来的压力大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。我们看下这几年上海二手房的成交套数：09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。从数据上来看。所谓郊区比市区涨得多，还站不住脚。2020年整个数据上来看，主城区价格上涨幅度还是高于郊区（二圈层），像郫县新都房价基本没涨。只是从部分区域上来看，会有较为明显的差距比如三圣乡板块，比如航空港板块，这些都是郊区人流 非常密集的区域，交易活跃，自然而然就造成房价水涨船高，而其他二圈层的板块，比如郫县、新都尤其是北部板块，出现严重滞涨的情况，一年下来房价也没有任何变化但目前需要注意的事实是：主城区的房价出现极端分化，新开出的楼盘价格可以在3万以上，但旁边1万出头的老破小依然巍然不动。中优背景下，主城区新房和二手房的上涨速度完全不是一个层次的了但郊区并不会，二圈层因为空地较多、建设时间较晚，反而更新也更显得有活力。所以与其文为什么成都的房价郊区比市区涨的多不如看后面的本质：只是因为新建楼盘的升值空间比15年以上房龄盘的升值空间大很多而已。市区二手房比郊区新房贵，这主要是一个配套的问题。我们每个人买房都有自己的理由，自己住是最重要的一个理由。但是买房的时候，你必须要考虑的问题是哪些呢？房子是不是离家近我们买房肯定想要离家近一点儿，最好能在公司旁边，因为早上能晚起床，下班能早回家，毕竟大部分人的工作都在市区，就像我在北京工作，上班的地方在丰台区，而我住的地方在回龙观，每天上班都得从北五环到南四环，路上就花费了三四个小时，回到家吃完饭还没干什么事就要睡觉了，第二天早上起床就是煎熬啊，这种情况，谁能一心工作呢，分分钟有离职的冲动，增加了很多负面情绪，时间成本是很高的，所以很多人都喜欢在市中心买房。房子周围交通是不是方便现在人们出行都讲究个方便，出门就是地铁，或者是公交，去哪儿都方便，再看郊区，地铁不通，公交晚点，出租车不去，上市里都得好长时间，难受死人。房子周边是不是有学校很多家庭在市中心买房主要是为孩子，教育是孩子成长的关键，所以很多家庭都喜欢买学校周边的房子，所以导致学区房价格的快速上涨。而在郊区，周边附近都没什么好学校，老师，学生水平都不行，你愿意让你的孩子在这样的环境中学习吗，当然不想，所以很多父母拼了老命也要去买学区房。房子周边是不是有商超，医院我们希望家旁边有个大型购物中心，能够随时去逛逛，也希望家旁边能有医院，毕竟大人，小孩都有生病的时候，在市中心能够及时得到医治，不至于病情被耽误，住在郊区，生活用品，大型器件都得去市里买，耽误时间又浪费感情。总之来说，市中心整体配套齐全，生活设施完善，能够满足我们生活的方方面面，而很多郊区都荒无人烟，各种设施都在规划建设之中，烟火气不足，同时由于人们都想住市区里，而且市区里房子有限，而且新房供应较少，所以二手房成为人们的第一目标，供大于求状态下，二手房价格不断上涨，高于郊区的新房价。悟净财经，分享有用的财经知识。码字不易，欢迎大家点赞评论关注。
郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。1市场行情先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。2、青浦新城看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。3、嘉定新城看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。4、宝山区本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。5、内环由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。6、中环中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。7、外环北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。8、浦东新区陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。2降价的逻辑上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。3新房带来的压力大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。我们看下这几年上海二手房的成交套数：09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。从数据上来看。所谓郊区比市区涨得多，还站不住脚。2020年整个数据上来看，主城区价格上涨幅度还是高于郊区（二圈层），像郫县新都房价基本没涨。只是从部分区域上来看，会有较为明显的差距比如三圣乡板块，比如航空港板块，这些都是郊区人流 非常密集的区域，交易活跃，自然而然就造成房价水涨船高，而其他二圈层的板块，比如郫县、新都尤其是北部板块，出现严重滞涨的情况，一年下来房价也没有任何变化但目前需要注意的事实是：主城区的房价出现极端分化，新开出的楼盘价格可以在3万以上，但旁边1万出头的老破小依然巍然不动。中优背景下，主城区新房和二手房的上涨速度完全不是一个层次的了但郊区并不会，二圈层因为空地较多、建设时间较晚，反而更新也更显得有活力。所以与其文为什么成都的房价郊区比市区涨的多不如看后面的本质：只是因为新建楼盘的升值空间比15年以上房龄盘的升值空间大很多而已。市区二手房比郊区新房贵，这主要是一个配套的问题。我们每个人买房都有自己的理由，自己住是最重要的一个理由。但是买房的时候，你必须要考虑的问题是哪些呢？房子是不是离家近我们买房肯定想要离家近一点儿，最好能在公司旁边，因为早上能晚起床，下班能早回家，毕竟大部分人的工作都在市区，就像我在北京工作，上班的地方在丰台区，而我住的地方在回龙观，每天上班都得从北五环到南四环，路上就花费了三四个小时，回到家吃完饭还没干什么事就要睡觉了，第二天早上起床就是煎熬啊，这种情况，谁能一心工作呢，分分钟有离职的冲动，增加了很多负面情绪，时间成本是很高的，所以很多人都喜欢在市中心买房。房子周围交通是不是方便现在人们出行都讲究个方便，出门就是地铁，或者是公交，去哪儿都方便，再看郊区，地铁不通，公交晚点，出租车不去，上市里都得好长时间，难受死人。房子周边是不是有学校很多家庭在市中心买房主要是为孩子，教育是孩子成长的关键，所以很多家庭都喜欢买学校周边的房子，所以导致学区房价格的快速上涨。而在郊区，周边附近都没什么好学校，老师，学生水平都不行，你愿意让你的孩子在这样的环境中学习吗，当然不想，所以很多父母拼了老命也要去买学区房。房子周边是不是有商超，医院我们希望家旁边有个大型购物中心，能够随时去逛逛，也希望家旁边能有医院，毕竟大人，小孩都有生病的时候，在市中心能够及时得到医治，不至于病情被耽误，住在郊区，生活用品，大型器件都得去市里买，耽误时间又浪费感情。总之来说，市中心整体配套齐全，生活设施完善，能够满足我们生活的方方面面，而很多郊区都荒无人烟，各种设施都在规划建设之中，烟火气不足，同时由于人们都想住市区里，而且市区里房子有限，而且新房供应较少，所以二手房成为人们的第一目标，供大于求状态下，二手房价格不断上涨，高于郊区的新房价。悟净财经，分享有用的财经知识。码字不易，欢迎大家点赞评论关注。首先，济青周边房价没有一直上涨，多数也都出现了一定波动，仅有个别的在微涨。这种情况不足为奇，把视野放大到全国你就不会觉得奇怪了。2017年这波行情启动之前，是一线最先涨的，新一线其次，然后才是二三线。之后最先上涨的一线和新一线开始回调，二三线震荡，四五线还在缓慢上行。现在二三线也开始回落，于是四线五线也开始波动，只有个别特殊早期涨幅小或者近期有什么利好刺激的城市还在缓慢上行。所以这个是一个风水轮流转的格局，先涨就先跌，后涨的晚点跌，涨最少的最后跌或者不跌。深圳是这波行情最早开始最早结束的，整个冲高回落的过程已经完整，所以现在成交量已经恢复正常，人气重新聚集了。千万别认为大城市下跌，小城市在涨，说明热点在向中小城市转移，这是错误的概念。这仅仅是“反应期钝化”的过程，到济青行情趋稳之后，才是中小城市冲高回落的密集期。另外所谓降得厉害，只不过是因为单价基数大。比如大城市均价两三万，一套90平的房子降20%就蒸发20多万，而中小城市均价不到1万，现在跌个10%才几万块，当然不觉得跌的猛。但即使济南青岛，比起当初的翻倍的涨幅，跌20%也不过才回吐过去两年涨幅的三分之一。市区均价1.3万涨到2.6万，现在跌到2.1万，这个比例的走势对于修复期再正常不过。而周边城市近期不跌反涨的，一年内也难逃回落调整的走势。
郊区房价VS市区房价：涨的快，跌的也快很多城市发展，走的是摊大饼模式，以市中心为圆心，不断向外围扩张。原来的郊区或者农村，就慢慢被变成了城镇，当然土地价格相比较城区，房价也是最低的，吸引了大量买不起核心区的外溢客户，因为基数低，在城区房价整体疯涨的拉升带动下，也水涨船高，显得涨幅很大。同样，因为是郊区，城市配套和人口吸引力弱，一旦市场下行，首先受到冲击的就是这部分房产。主城区的门槛降低，外溢客户就会大幅度减少，没有客户支撑的郊区房价往往会跌幅很大。前段时间我去上海调研，在上海远郊和内环中环外环跑了一圈，发现上海楼市已从远郊二手房开始降价，幅度在10%左右，接着是外环成交价已下降，中环今年的溢价空间加大，目前只剩下内环保持稳定，连环套式的渗透降价已开始。而这正是上海2016年10月第二次政策调控后，来之不易的调控效果。对购房者来说，幸运的是，上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。新房的大量供应，预计还将继续给二手房价格带来下调的压力，在新房限价下，购房者有机会挑选到好房子，相对二手房性价比更高的房子了。1市场行情先从远郊了解上海楼市，包括新房和二手房市场。1、松江新城跟中介了解到，2016年10月最高峰时，保利西子湾59平米要卖300万，现在只要250万，降了50万。周边小区单价降了三千左右，均价从4.4万降到4.1万/平米，主要是之前涨的太多了。莱顿小城，86平米，放盘价299万，业主也是急着换房，想买三房，别人150平米放盘480万，所以他也低于市场价卖，连环降价。附近的新盘，有个信达蓝尊，4.4万/平米，跟二手房加上税费比没有差价，户型也不好，90平米的2+1小三房是使用率太低了，上海的房子使用率都不高，听销售说去年一期卖4.56万/平米，今年因为限价还降了1560元。就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目，合景泰富的合景天悦，2016年7月拿的地，楼面地价就到了4.15万/平米，溢价率51.28%，项目现在已经封顶了，但一直没有开盘，据中介透露，开发商想开高价，但政府不批，而且现在市场的行情下，说实话也卖不到五六万，开发商是死死套住了。松江新城新盘很少，这里开发五六年，配套也比较成熟了，因为距离市区较远，所以市场调整时，往往会成为降价的急先锋。2、青浦新城看了第一个新盘，东渡悦来城，现在小高层卖4.3万/平米，据我了解，下一批高层因为限价会降价，预计卖3.8万-4万，最多可降5000元一平米，降幅也是超过10%，所以刚需不要着急，完全可以等降价的房子出来。跟销售了解到，东渡悦来城的购房者，一部分是养老需求，卖掉市区小房子买这里的，压力小，120平米为主，第二部分90后，都是父母出首付，80多平米为主，第三部分80后置换，主要是虹桥商务区上班族的外溢需求，因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万，第二站徐泾板块都是大户型，比如仁恒西郊，价格也到了六万，一般刚需买不起，如果不愿意买老破旧，那只能往西走，而且这两个片区都是大户型为主，不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站，大概是10站，32分钟，在上海这是可以接受的时间距离。青浦的价格2016年以前还只要两万多，比如首创禧悦，2015年开盘2.3万/平米，但到2016突然就涨到3.8万，青浦现在还处于开发当中，配套明显不完善，价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了，应该说相比之下，比松江偏高了点。青浦老城区的二手房三万出头，甚至还有两万多的九十年的房源，新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距，这种调整期，一定要记得把劣质资产置换掉。接着看的第二个新盘，融信伯爵，价格4-4.4万/平米带精装。这个盘是4月21号开盘的，总共就开了101套，50套89小三房卖完了，现在只剩123平米的大户型没卖掉，以首次置业的刚需为主，父母帮忙出首付，改善型群体现在面临的问题就是置换不了，自己的二手房卖不出去，所以想买新房也买不了。销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多，而青浦本地人成交的少，因为本地人都是想置换，但卖不掉，二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高，周边没有动迁房安置房，卖掉后就容易置换。现在上海首套房还可以做9.5折，一个月放款，这是全国唯一一个城市，银行贷款如此宽松的。青浦新城，未来的想象力，除了东面靠主城区的辐射，西面主要靠乐高旅游业，游乐场带动旅游产业，吸引人流。目前周边主要是新盘多，没有二手房。3、嘉定新城看的第一个盘，路劲上海派，三期只剩下130平米的大户型了 ，3.2万带精装，带中央空调和地暖，最早一期2014年10月，卖1.5万/平米，涨的不算离谱。首套四大行可以打9折，二套上浮10%。小区的二手房链家挂价3.4万/平米，不过现在这行情，估计也不好成交。据销售介绍，购房者在徐家汇、闵行上班的买的多，坐地铁11号线出行，到徐家汇坐地铁是50分钟，还有德国人买的也比较多。周边以汽车产业，机械组装为主，配套暂时一般倒没关系，主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇，去年万科在博园路拿了块地，地价到了2.5万/平米，所以房价三万出头也是有地价在支撑着。第二个盘，信义嘉婷，95平米，3.8万带精装，我们是周六去踩盘的，看房的人也不多，可以感受到行情还是比较冷淡的，还有中介在门口拉客，让我们去看另一个楼盘——十一街区。信义嘉婷购房群体中，年轻人居多，置换的也比较多，有嘉定老城过来买的，嘉定本地人有钱，因为动迁房多，他们都不愿意贷款，购买力还是比较强，还有买不起普陀的外溢需求，周边没有地铁，需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万，也差不多翻倍了。嘉定老城区次新房东润舒婷，90平米，卖340万，单价3.78万，上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。第三个盘，十一街区，3.8-4.2万/平米，都是小户型，最大89平米，刚需盘。有购房者说，项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺，主要靠中介带人，小户型本应该是最好卖的，都没有卖完，可见市场的认可度不是很高。上海的5个新城只去了3个，另外的2个南桥和南汇没时间跑了。4、宝山区本来是去看万科启宸，不过第二天才开放售楼处，只能跟销售员聊聊周边的情况。如上图所示，万科，卓越、招商、雍和府，四个项目的地都不便宜，尤其是雍和府位置不如万科，但地价更高，压力很大，招商主城项目进展很慢，和万科拿地价都差不多是2万，云麓之城对外报价是3.93万，一直没有开盘。据销售透露，招商雍和府开盘160套，售价3.85万/平米，联排5万，当天开盘实际上只卖了几套，因为定价太高了，成了地产圈的反面教材， 闵行区万科公园大道1月份开盘，卖4.7万/平米，去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米，雍和府这么偏远的地方卖到将近四万，城区内谁会来买？所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人，因为附近没有什么商品房，拆迁房品质不高，都是想置换。这个地段到宝山区政府开车20公里，再开车12公里就到苏州太仓了，现在没有通地铁，到南京西路开车30公里，上班确实是偏远了点，卖近四万，难怪没人买账啊。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。5、内环由于时间原因，内环、中环、外环没有去踩新房，主要跟中介了解二手房市场，毕竟上海已经是存量房市场，二手房完全能够说明市场走向。“信义房屋”王曙光刚卖了一套马当路附近的公寓，120平米，小区只有两栋，1995年的楼梯房，属于典型的老破大，半年之前挂牌795万元，没人要，一个月就降到750万，有人看但没人要，最后645万成交，比挂牌价足足少了150万，如果没人买，现在还得降价。在市场疯狂时，老破大涨起来慢，而在市场低迷期，老破大跌起来比谁都快，属于典型的垃圾股。关键是太难卖了，小王说要找到人接盘真的要靠运气。老破小也很难卖，马当路附近的西凌新村，1992年的房子，67平米，放盘价430万，单价6.4万/平米，没人要。淡水湾花园，链家上业主都挂十一二万有什么用，有人挂9万多也没有人买，中介推了两个月卖不掉都不推了。新天地附近，豪宅片区，地段稀缺，保值增值，有钱人住的地方，07年以来一直很稳定，不会受大环境影响，因为业主不缺钱，钱卖了不知道干嘛，现在钱也出不去 ，所以达不到心里预期就不会卖，挂牌的也不多。最有代表性的小区翠湖天地，成交均价在13-14万之间。但翠湖天地2011年就卖到六七万了，起点高，升值幅度不如普宅，也不如中环，但在调整期，地段的优势就凸显出来了，越是中心，价格越稳定。从2016年底到现在，两年了，一直维持这个价格，同时期，其他区域的次新房至少涨幅都在30%以上了，但翠湖天地因为起点高反而没涨。另外，翠湖天地的成交量非常大，一般来说，几千万的豪宅成交量成交一套不容易，这么高端的楼盘换手率也这么高很意外，中介们根据跟业主们有限的接触猜测，有可能是洗钱，还有一个原因，因为现在外汇管制，有钱人的资金也出不去，只能在国内买房，原有业主追求更高端的豪宅，或者套现出国，而现有的买家买豪宅保值增值。6、中环中环以古北为代表，传统的豪宅片区，跟中介了解到，价格还是比较稳定，买家也都是改善型群体为主，学区房居多，而卖家也是置换到更好的片区，买新房，谁都知道，现在是卖掉二手换新房的好时机，买家看跌情绪比较浓，光看不买，而换房的一般也会先卖再买。御翠豪庭，2008年单价2-3万/平米，2015年小户型就涨至6-7万，大户型5万多，现在均价10万/平米，成交价保持平稳。据中介说，二手房市场比较低迷，去年古北附近的房子一般还价20万，今年至少可以砍价三五十万以上，降价空间更大了点，因为就算新房二手房没有价差，同样的价格，购房者也宁愿买新房，小区更新，品质更高。比如前滩海景一号，才八万多的价格，相比新豪宅，古北现在都算不上豪宅了，价格还更贵，当然没人买账。“两房1200万，低于市价价几十万，买家听了都没什么感觉，除非能低几百万，现在买家都转到新房市场了，所以中介也在大力代理新房，二手房成交太少，做起来没意思，我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了，有钱人为什么要改善到这里，买这里纯粹是为了买学区，区重点学位，小房子，一房两房反而好卖，首套刚需父母资助的成交也有。”据信义房屋统计，整个古北板块，4月份才成交23套，300万以下占比达到43%。附近的老公房这一轮虽然也涨了 ，但升值幅度跑输次新房，涨幅大概60%，楼龄老，贷款贷不了30年。中介说，古北目前满2不满5的房子放盘挺多，因为中环的房子涨幅大，业主赚的多，所以选择高位套现，很多人当时买来就是投资。7、外环北新泾附近，靠近虹桥机场，二手房次新房价格10万，别墅7万，西郊宝成，7.5万。老公房，九几年的楼梯房，五万多，跟链家了解到，砍价空间大了，成交量也降了，挂牌量增多，因为没有买家消化，要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况，一个月一个门店才成交两三套。新泾苑，1998年，老公房，6层跟2层最少差40万。70平米，均价6万，挂牌420万，最后可能400成交。有个业主在松江开厂的，挂牌1400万没人要，去年急用钱，最后1250万成交。但不急用的就不会急降价，这种笋盘很快就成交了。8、浦东新区陆家嘴板块，看起来这么高大上的地方，我没想到却是屌丝聚集地，小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成，90平米以下占比也是九成，说明大家只能买的起总价低的小房子了，购买力越来越不足了。2016年11月，90平米以下的占比只有66%。不过就价格来说，我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比，其实还是涨了的，比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米，今年4月的成交均价是11.3万/平米，世贸滨江那时是6.7万/平米，今年4月是8.6万/平米，一年半的时间，都涨了30%。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。2降价的逻辑上海楼市比深圳晚涨半年，但跟深圳的调控节奏是保持一致的，我跑一圈下来总结发现，调控效果有些相似的地方。上海最开始领跌是从远郊开始，包括松江，青浦，嘉定，宝山等外围的二手房，逻辑就是，改善型群体需要置换，卖掉远郊的房子，置换到离市区更近的地方，然后是外环的房子卖掉换中环，中环的人卖掉换内环，由远到近，一环套一环。（下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图）当很多人都要抛售远郊的房子时，谁去接盘？远郊本地人购买力有限，通常是买不起市区房子的人，首次置业的，郊区急于卖房的人多，而买的人又少，所以郊区供大于求，最先降价。而促使远郊降价的导火索，就是政府调控，首先是限购，要么有上海户口，要么有5年社保，导致满足条件的刚需少了，然后是限贷，影响改善型需求，很多人必须要卖掉房子才有资金买房，卖不掉就买不了，连环套，而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成，非普7成，压力也很大。最后是限价，新房限价，特别是高端豪宅市场，存在价格差，将很多需求从二手房市场引入了新房市场，二手房降了，远郊的新房反过来也不得不降，相互作用的过程。2017年，上海新房预售证被卡的很严，供应量很少，高端市场需求被压抑，富人找不到好房子，今年3月份之后，上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。上海新楼盘现在都需要排队拿预售证，高低价搭配，才能控制好均价平稳，这个跟深圳是一个方法，深圳的可以让你开，但同一个楼盘，有可能不能同时网签，高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。绿城的人告诉我，一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。新房限价后，市区新房与二手房一般存在2万左右的价差，关键是位置好，很多位于上海的核心区域，结果可想而知，很快就销售一空。融创的人跟我说，融创滨江壹号院，今年4月份开盘，单价10万，225套，409个号，一次性付款，开盘就售罄了。这个现象跟深圳一样，豪宅中签率低的跟股市里打新股一样，几千万一套的房子跟买白菜似的，只能说一线城市中，聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此，普宅跌，豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子，却缺好房子，尤其是核心区的豪宅，卖一个少一个，在政府送来的福利下，看得见的价差，买到就赚到。所以上海现在的情况是，市区的中高端楼盘卖的好，万众瞩目，远郊的普通盘大部分日子难过，门庭冷落。我跟房企交流，基本上都认为是因为市区价差大，反而凸显出了高性价比，本身中高端客户群体需求大，房票珍贵下，大家会咬牙往上跳一跳，改善型需求从二手房向新房市场转移，而远郊几乎没什么价差，性价比不高，又依赖于刚需群体，但刚需青黄不接，有限的刚需宁可买市区二手房，也不买远郊新房。北上深有个共同的特征，为了控制房价稳定，豪宅限价较为严格，但普宅反而没有明显的价差，所以结果就是富人得了便宜，而刚需承受着市场价，这怎么能不加大贫富差距呢？毕竟价值三千万的豪宅，现在让利两千万卖给上班族，普通人依然够不着，但富人转手就多赚了一千万。我拿2016年上海成交数据做了个对比，发现一个有意思的现象，现在500万以下的成交占比在上升，800-2000万的成交量明显减少了，但富人买豪宅反而涨了，这跟我在北京深圳看到的情况一样，也就是两极分化，富人越富，穷人越穷，中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛，80后这波人基本上改善完成了，剩下没有改的大部分也改不起了，所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了，现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。3新房带来的压力大家都关心上海现在降价降到位了没，什么时候买房合适？二手房市场是这样，新房供给量大的时候，二手房成交就缩减，新房少了，二手房成交量就增加了，两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。“十三五”期间（2016-2020年），上海新增各类住房170万套，要比“十二五”（2011-2015年）期间增加60%左右。为此，住房用地供应预计供应5500公顷，比“十二五”期间增加近20%，平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。其中商品住房的45万套，相比十二五是基本持平的，只是租赁房保障房大幅增加了。45万套，平均每年9万套，但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套，2017年新增供应只有3.4万套，同比直接腰斩，所以如果想要完成45万套的供给计划，那2018-2020就要供应34.7万套，平均每年供应11.6万套。今年的供给量也没跟上，第一太平洋戴维斯的数据，一季度，商品住宅供给量只有67万平方米，如果按照这个进度下去，45万套又完不成，你们上海的业内人士跟我说，上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗，所以不要太认真。看看近两年的土地出让，2017年虽然比2016年增长了，但总量依然没多少，而且增加的主要是保障房用地，商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷，比上年增加16％。其中保障性住房用地483公顷，比上年增加114％，占全市住房用地供应 79％，商品住房用地供应130公顷，占全市住房用地供应21％，比上年减少57％。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。相比2016年地王频出，2017年上海的土拍市场确实是降温了，楼面地价平均降了1万块。因为政府为了调控市场，对房企拿地也进行了严格的限制，比如规定房企拿地必须是自有资金，还要综合评判房企的实力，还要求房企自持一定比例物业，中小户型占比要达到六七成等等，这些规定对房企的资金实力是个很大的考验，基本上让小房企淘汰出局，只有大房企还能玩一玩，但也没那么冲动了。而最突出的特点是，2017年卖的最多的是租赁房用地，而且基本上是上海国企拿的，上海正在大力推进长租公寓的发展，优先保障租赁房用地。但我认为，租赁房和商品房是两个没有竞争的市场，短期可以补充，但长期替代不了，毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划，也不要抱有过多的期待。我为什么要先跟大家讲这个十三五规划，意义在于说明上海的中长期，我还是看好上海，虽然很多人说上海已经老龄化很严重了，活力不足了，金融中心已经被北京抢走了，各种理由不看好上海，但它始终是中国国际化程度最高的大上海，是长三角的中心，是江浙资本首选的去处，不要过度悲观错失了良机，因为每一次调整期，都是你入市的好时机。所以我们重点还是把握当前的市场，看短期会不会供大于求。必须承认，跟北京一样，上海的调控力度很大，短期内看不到任何放松的迹象，房住不炒的中央指导精神，会很好的落实下去。根据上海房协的报告，2017年上海对预售证发放的严格管理，直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响，上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标，而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。上海房协报告称，据企业统计，2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。目前预售证发放还没有明显的放松，一位负责青浦区的房企人士告诉我，他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。但总要上市的，不可能一直不卖，所以终究会形成供应，预计今年就会逐渐加大入市量。而需求方面，上文也说了，限购导致刚需减少，限贷使一般的改善型需求压力也很大，所以整体上总量还是会在低位运行，只能说会随着供给量的增加，而相应的增加需求量，但不可能有一个大的爆发。这么多的货值，首先对郊区的二手房是个不小的冲击，因为购房者会有预期，会继续观望，未来有新房可选择，为什么要买二手房呢？其次是外环的二手房，然后是中环，二手房的调整估计还没有到位，议价空间还会加大。内环因为地段优势，而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定，已经处于横盘状态，所以是最坚挺的。我们看下这几年上海二手房的成交套数：09年井喷后，2010-2012年三年保持低量，2013年放量成交31.6万套后，2014年又下降，成交19.63万套，2015年再度井喷，成交36万套，2016年成交36万套，2017年一下萎缩成交14.77万套。今年1-5月，上海二手住宅累计成交约6.6万套，同比下降5.9%。我做个预测，2018年上海的二手房成交量也不会超过15万套。因为下半年的新房估计比上半年还要多，只要有新房卖，买家就会转向新房市场。当下的市场，肯定是新房优先，因为有政府限价，对购房者来说，是个难得的时机，市区内只要与二手房存在价差的楼盘，我认为可以放心买，不要犹豫不决，特别是上海现在首套房贷利率还有折扣，这个在全国已是孤例了。郊区，新房供给量大，可以不急于一时，多挑挑，没有价差的楼盘暂时不要考虑了，好货在后头。可以关注我的微信公众号： 樱桃大房子，获取我所有分析报告和投资建议。从数据上来看。所谓郊区比市区涨得多，还站不住脚。2020年整个数据上来看，主城区价格上涨幅度还是高于郊区（二圈层），像郫县新都房价基本没涨。只是从部分区域上来看，会有较为明显的差距比如三圣乡板块，比如航空港板块，这些都是郊区人流 非常密集的区域，交易活跃，自然而然就造成房价水涨船高，而其他二圈层的板块，比如郫县、新都尤其是北部板块，出现严重滞涨的情况，一年下来房价也没有任何变化但目前需要注意的事实是：主城区的房价出现极端分化，新开出的楼盘价格可以在3万以上，但旁边1万出头的老破小依然巍然不动。中优背景下，主城区新房和二手房的上涨速度完全不是一个层次的了但郊区并不会，二圈层因为空地较多、建设时间较晚，反而更新也更显得有活力。所以与其文为什么成都的房价郊区比市区涨的多不如看后面的本质：只是因为新建楼盘的升值空间比15年以上房龄盘的升值空间大很多而已。市区二手房比郊区新房贵，这主要是一个配套的问题。我们每个人买房都有自己的理由，自己住是最重要的一个理由。但是买房的时候，你必须要考虑的问题是哪些呢？房子是不是离家近我们买房肯定想要离家近一点儿，最好能在公司旁边，因为早上能晚起床，下班能早回家，毕竟大部分人的工作都在市区，就像我在北京工作，上班的地方在丰台区，而我住的地方在回龙观，每天上班都得从北五环到南四环，路上就花费了三四个小时，回到家吃完饭还没干什么事就要睡觉了，第二天早上起床就是煎熬啊，这种情况，谁能一心工作呢，分分钟有离职的冲动，增加了很多负面情绪，时间成本是很高的，所以很多人都喜欢在市中心买房。房子周围交通是不是方便现在人们出行都讲究个方便，出门就是地铁，或者是公交，去哪儿都方便，再看郊区，地铁不通，公交晚点，出租车不去，上市里都得好长时间，难受死人。房子周边是不是有学校很多家庭在市中心买房主要是为孩子，教育是孩子成长的关键，所以很多家庭都喜欢买学校周边的房子，所以导致学区房价格的快速上涨。而在郊区，周边附近都没什么好学校，老师，学生水平都不行，你愿意让你的孩子在这样的环境中学习吗，当然不想，所以很多父母拼了老命也要去买学区房。房子周边是不是有商超，医院我们希望家旁边有个大型购物中心，能够随时去逛逛，也希望家旁边能有医院，毕竟大人，小孩都有生病的时候，在市中心能够及时得到医治，不至于病情被耽误，住在郊区，生活用品，大型器件都得去市里买，耽误时间又浪费感情。总之来说，市中心整体配套齐全，生活设施完善，能够满足我们生活的方方面面，而很多郊区都荒无人烟，各种设施都在规划建设之中，烟火气不足，同时由于人们都想住市区里，而且市区里房子有限，而且新房供应较少，所以二手房成为人们的第一目标，供大于求状态下，二手房价格不断上涨，高于郊区的新房价。悟净财经，分享有用的财经知识。码字不易，欢迎大家点赞评论关注。首先，济青周边房价没有一直上涨，多数也都出现了一定波动，仅有个别的在微涨。这种情况不足为奇，把视野放大到全国你就不会觉得奇怪了。2017年这波行情启动之前，是一线最先涨的，新一线其次，然后才是二三线。之后最先上涨的一线和新一线开始回调，二三线震荡，四五线还在缓慢上行。现在二三线也开始回落，于是四线五线也开始波动，只有个别特殊早期涨幅小或者近期有什么利好刺激的城市还在缓慢上行。所以这个是一个风水轮流转的格局，先涨就先跌，后涨的晚点跌，涨最少的最后跌或者不跌。深圳是这波行情最早开始最早结束的，整个冲高回落的过程已经完整，所以现在成交量已经恢复正常，人气重新聚集了。千万别认为大城市下跌，小城市在涨，说明热点在向中小城市转移，这是错误的概念。这仅仅是“反应期钝化”的过程，到济青行情趋稳之后，才是中小城市冲高回落的密集期。另外所谓降得厉害，只不过是因为单价基数大。比如大城市均价两三万，一套90平的房子降20%就蒸发20多万，而中小城市均价不到1万，现在跌个10%才几万块，当然不觉得跌的猛。但即使济南青岛，比起当初的翻倍的涨幅，跌20%也不过才回吐过去两年涨幅的三分之一。市区均价1.3万涨到2.6万，现在跌到2.1万，这个比例的走势对于修复期再正常不过。而周边城市近期不跌反涨的，一年内也难逃回落调整的走势。我早就说过，如果不解决土地财政问题，房价下跌就永远在路上，现在的地方政府由于没有能力解决财政危局，就只能靠出卖土地来获得财政供养资金和税收，当然了，房地产是柄双刃剑，虽然短期内可以从中获利，但由于现在的年轻人大都不愿意回乡发展，当存量房小于刚性需求时，房子就是超值商品，就有升值空间，但要大于刚性需求和弹性需求时，那它就会从香饽饽变成烫手山芋。现在说一说为什么县城房价会涨，首先，县城常驻人口的刚性需求是不断缩小的，但政府在激励农民进城买房，这点从政策上不再审批农村住宅用地就能看出来，再有就是教育限制，很多村撤了小学，很多乡镇撤了中学，究其原因，就是不让你在农村待，当然也有有很多在外打拼多少年的农民工，虽然他们很想在大一点的城市买房，但高昂的价格令他们不得不低头，于是，这些人不得不返乡买房，于是农民就成了县城买房的主力军。再加上前几年的棚户区改造，大量现金流在民间拆迁户手中，他们除了解决刚性需求外，又选择了弹性需求，也就是投资，因为现金在银行是贬值的，又没有好的投资项目与手段，所以他们选择了炒房。当然还有很多人为因素推高了房价，但这都是不能摆在台面上说的。

5，上海郊区房价会涨吗

其实不搭嘎的呀，现在其实区域什么都是假的，分商圈板块还有内中外环比较管用就像卢湾并到了黄浦也不会降价一样的不过你对南汇的房价感兴趣的话可以关注下浦东房价http://pinggu.soufun.com/pghouse-c0sh/a025/

6，南京南站周边的房价会高吗我家是经济适用房为什么会这么高 搜

其一、房价高是因为房价在指数级上涨，而工资水平在百分比级上涨。其二，经济适用房是要有经济能力才适用的房。其三、土地只要是公开竞拍转让的，房价都不会低。
南京南站经济适用房大约9500/平米以上，马群8800/平米。你可以比较一下。

7，限购令出台会导致以后上海房价 市中心越来越贵郊区越来越便宜的趋

这个和限购没有什么关系。主要的因果关系是：市区现在以后。不会再有太多的房子了。因为市区的土地没有了，开发不出来的。可以好多人还在向市区冲。房价能不高吗。郊区的房价也在涨：因为外地人太多了，都想在这里有套房子。买哪呀。能买哪里呢。郊区吧
1，限购令已经出来了。2，房价永远是涨的，11年跌过一会儿，但那对于从头到尾的涨幅来说，真的是小菜。3，买房子房价看地段，地段看到因素很多，其中之一就是配套设施，交通，只要这两个有了，什么都不缺，郊区，哪怕是再远的郊区，只要通了地铁，未来发展趋势谁也说不准

8，为什么武汉去年周边房价会疯涨

房价的影响因素很多，如下:个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等
如果想在武汉买房子。经济条件好就不用考虑武汉周边的了！如果条件不是很好建议还是买便宜点的。房价肯定是会涨的，但是不可能发疯的涨。毕竟国家还是控制了的！

9，关于银行贷款

如果要算月供的话那就是;贷款额(比如贷款是200000,就用15乘这个万圆月利率)×万圆月利率=您每月要供楼的钱, 按年利率6%计算每年还21100元即每月还1800元，15年全部还完。
我不认同楼上观点，对于房子做为一个不动产来说，会随着物价一起上浮或者下降，不会贬值。是最好的保值物，黄金与其同理。
自己挣钱别贷
++++不会算这个东西，但是你要想贷款可以参考一下这个平台， ++++易融网顾问式贷款服务——你只要在线提交申请， ++++易融网会以最快的速度为你审核， ++++为你解决资金短缺的难题 ++++全国放贷~~~放贷前~~~~~绝无任何手续费~~~~~~ ——您只需填写自己的贷款需求和您的资料(无需填写个人身份信息等隐私）， ++++易融网的理财师会对您的贷款需求和资料进行分析， ++++然后在您的驻地就进选择适合您的银行和与您取得联系， ++++在这个过程中您有权利选择任何一家银行， ++++直到您满意为止。 ++++希望可以帮到你++++
贷款二十万，分期十五年，按目前房贷基准利率7.05%计算： 还款总额： 324585.34元 支付利息： 124585.34元 月均还款： 1803.25元

10，为什么房价提高了买房的人反而增多了

中国80%的家庭是有房子的，从居住需求的角度来说，房子买也可以不买坚持坚持也可以，虽然小一点，虽然破一点，总归还能住，还能遮风挡雨。但是这中国80%有房的家庭同时也是有存款的，存款年年贬值。人们买房从某种角度说是被迫投资，当房子上涨的时候，手里的存款买房还能保值，不买房，直接就被银行借给别人买房了。你手里有100万，存款到五年后给你130万，买房五年后卖200万。你买房还是存款？也正是如此，因为人们都买房，造成了房价涨的更厉害了。过去买个房子预期五年后卖200万，因为购房热，现在买个房子五年后预期可以卖300万。于是不少人贷款买房。这么多人买房，房子不够了怎么办？这里面就产生了巨大的利润。于是房地产商也疯狂了，玩命贷款盖楼啊。政府发现问题了，盖了那么多楼，根本没有人需要住那么多房子，这样下去最后楼市会崩盘的。到时候开发商借钱盖楼卖不出去，银行就会产生坏账，不利于经济发展啊。于是政策压房价、比如限购、提高土地价格、禁止开发商盖楼、散布楼市要崩的谣言、狙击炒房团等等手段，目的只有一个，让盖楼的冷静下来。于是各地不停的提高房价，因为盖房的少了，市区买不到房子了，只能去郊区买房，这就是现状。楼市得救了，居民的存在银行里的钱变成了房子增值了，开发商还上贷款了，皆大欢喜。等等，还有20%因为房价上涨买不起房的怎么办？靠扶贫。买不起房的，干脆就别买了，国家会盖房租给这些人，然后补偿租金的形式支持剩下的少数人。这就是楼市的整个大局。
三、四线城市的房屋价格还要上涨！担心客户的资金及偿还能力。
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