你看中了房产商建盖的一套房子，签了房屋买卖合同，约定先首付20万，剩下的尾款通过办银行贷款支付。经过申请，银行同意贷款给你，然后，由银行把剩下的尾款付给了房产商。你通过2次付款，把买卖合同项下的房款全部付完了，你的付款义务履行完毕，剩下的就是房产商按进度建盖房子，并按照合同约定的日期交房给你。因此，现在这个买卖合同已经生效，并且已经履行完大部分合同内容。
02、你和银行是什么关系？这也很容易理解，你们之间是存在债权债务的借贷合同关系。你想买房产商的房子，但是你的钱不够，手上只有20万，怎么办呢？房产商就说，不要紧，我介绍银行给你办按揭，你可以拿房子抵押，从银行贷款来付给我。于是，你就跟银行借钱，签了贷款合同，顺利借到钱，实现了买房梦。03、如何认识两个合同之间的关系？这两个合同虽然有一定联系，但却是完全独立的两个合同！买卖合同是原因行为，贷款合同是结果行为，也就是说，正是出于为了履行买卖合同，你才去办理了银行贷款；如果不买房，不签买卖合同，你也就不会去贷款。
换句话说，如果不是你自己要去买房，还差钱，那银行怎么会把贷款放给你呢？这就意味着，银行其实是在你急需用钱的时候帮助你，它不是导致你遭遇楼盘烂尾的原因。这就好比，我看上了房产商的房子，很想买，但钱不够，只有20万，找你借钱付尾款，后来房子烂尾了，我只能找房产商算账，不能赖你的钱不还。所以，房产商楼盘烂尾了，银行的钱还是得按期还，房子的事情找房产商算账。
第二、房产商倒闭，楼盘烂尾，房子怎么办？我们都不愿意看到谁遭遇这种不幸的事情！但是，现实生活中，还是可能会遇到这种情况。如果真的遇到了，也不要过于担心，房子不是生活的全部，要调整心态，合法维权。01、首付20万已付，按揭未办下来，遭遇房产商倒闭在这种情况下，你跟银行之间的借贷关系尚未成立，只是跟房产商之间成立了买卖关系。
根据《合同法》规定，合同已成立，并已生效，一方不能继续履行合同，对方无过错，就需要向对方承担违约责任。结合最高人民法院司法解释的规定，这种情况下，房产商因倒闭，无法继续履行买卖合同，房产商单方存在过错，应当如数退还首付款20万及占用20万期间的利息，并承担违约责任。02、首付20万已付，按揭也下来了，遭遇房产商倒闭在这种情况下，按揭应当按期归还，不要乱来。
由于此时你已经付清了全部房款，且在买卖合同的继续履行上没有过错，只是房产商倒闭了，无法继续履行合同，那么责任就全部是房产商的。你有两种选择：（1）退房根据《合同法》的规定，合同生效后，一方无法继续履行合同，对方可以解除合同。因此，你可以选择解除买卖合同，把房子退了，让房产商退款，并赔偿损失，用退的钱还银行的贷款，剩下的钱自己留着。
