万科小学靠近204，在新区的边缘，放开师资不说，离着核心区实在太远。而创智新区实验学校的成立过程一路坎坷，从私立到公立再到私立，反反复复，去年开始招生，据说从山师那边带走了一批学生，虽然有昌乐二中加持，但是具体教学水平还有待时间考核。山师实验作为唯一一所公立且局属的学校就变得尤为重要，但是在山师教育集团和即墨教体局的轮番掌控下，其主要问题就是人员流动性太强，尤其是小学，好在初中部成绩不错。
目前，这三所学校都称不上优质的教育资源。其次就是商业配套，目前商业配套严重不足，这和当前人气也有关系，居民主要依靠社区商业，最繁华的地方是每五天一次的杨头大集，大悦城最早也要等到2021年五月份才能交付，鲁商邻里中心基本搁浅，吾悦广场举棋不定，海尔海信的自持商业至少也得两年才能成型。再者说到医疗问题，东部医疗中心基本竣工，但是医疗引入问题还是任重道远，从最初的华西到天坛，再到现在盛传的某个韩国医院，始终没有最终敲板，但是从即墨的医疗格局来看，东部建立医院是大势所趋，医院的引入也只是时间问题，或许政府考虑的是宁缺毋滥。
目前西部老城区的房价是13000元左右的毛坯价格，而东部毛坯均价依然是9000元左右，房价最能反映出一个区域的发展水平，可以直接反映出资本市场对区域的估值。既然房价相差这么多，那么创智新区有没有可能成为一块价格洼地呢。即墨城区其实不大，走完贯穿马山和蓝谷的鹤山路最多也就一个小时，创智新区到西部核心商业圈只需二十分钟，到东边蓝谷也是二十分钟，所以我认为抛开教育资源不谈，对于刚需来说，商业配套和医疗并不能成为选择居住的阻碍，反正二十分钟哪里都可以去，你都刚需了，价格才是王道，和城西或者蓝谷相比，每平米差价将近四五千，一套房子至少能省出四五十万，首付至少省十几万，这些钱买成排骨能买两吨多，每天炖五斤连续两年多才能吃完，这得多香。
对于投资客和改善房来说，就需要综合考虑这个位置的前景。那么人们对这个区域的信心到底怎样，其实可以通过房屋出售的情况来判断。从以上表格至少可以看出来两点。第一，2019年是个明显的分水岭，2019年之前开盘的房子基本去化殆尽，2019年之后开盘的房子库存很高，这还没有算入没有开盘的鲁商二期、苏荷、世贸倾城、海尔四期、金玉府等等等等，目前经济形势受疫情影响普遍不好，新区的房子去库存压力很大。
第二，从表格中显示的已经卖出房子的数量可以判断，新区已经有了聚集人口的基本条件，自2012年起，仅仅在204国道以东鹤山路以北区域卖出的房子就达到了两万多套，如果将范围扩大到泰山一路以东蓝鳌路以西，加上附近的老旧小区，保守估计已售房产套数至少有三万套，按照每套房子住四个人计算，大约有十几万人现今或者未来会选择在新区附近居住。
有人的地方才有江湖，有人的地方才有市场，新区这边毕竟还是少了一些人间的烟火气，所以大多数人还在观望，即便已经在新区买了房，还是在考虑生活是否便利，环境是否适应等一系列问题，这也是新区看起来冷清的重要原因。而所有这些顾虑，都会变成资本市场中的疑惑，从而影响房子的成交量和房价。就像之前说过的那样，新区目前面临着非常大的去库存压力，这和2017年前后的情况不一样，17年左右至少有划区这一重大利好。
而在今年，银行的水放不进地产，地产行业举步维艰，楼盘价格其实已经在下降了，新区的精装房同2018年相比每平米至少降了1000元。就目前的经济形势和产品供应量来看，降价促销应该会成为新区楼市2020年的常规操作。房地产是国之重器，在它的替代品出现之前，房产经济就是国本，断然不会让它踩着市场经济的翅膀放飞自我，政府一定会出手干预。
降价会降，但是必须要适度，政府工作报告要求稳定，地方政府还要让开放商对自己的土地充满信心，所以大幅降价的概率是微乎其微的。即墨的备案价上下浮动只能是五个百分点，换句话说，你即使打折那最低只能到九五折，低于九五折就不给你网签。备案价往那一放，唯一能做手脚的就是精装价格，想要降房价的途径之一是降装修标准，途径之二是改精装为毛坯，不管是之一还是之二，都是房产商在实实在在的让利，具体如何，让我们拭目以待。
