公寓酒店是指公寓单位租用的酒店，按酒店建筑对待。简单来说，公寓酒店和一般酒店本质上没有太大区别。酒店式公寓和公寓式酒店最大的区别在于管理模式和产权。公寓式酒店的产权原本归经营者所有，现在部分公寓式酒店分割后出售，也称为小产权公寓酒店，属于商业地产的范畴。
现在投资公寓式酒店有哪些风险，适不适合？
看了几个答案，好像都没搞清楚，酒店式公寓和公寓式酒店之间是有区别的，大部分回答的都是酒店式公寓，而提问者问的是公寓式酒店。这里说一下两者的区别酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业非住宅。前者可拥有个人产权，可以居住出租或转售，但一般情况下，不能开展经营。而公寓式酒店是指按公寓式单元式分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，简单地说，公寓式酒店在本质上与一般的酒店并没有什么大的区别。
酒店式公寓与公寓式酒店最大的不同在于经营管理模式和产权，公寓式酒店的产权原本是经营者所有，但现在有部分公寓式酒店采取分割后销售，也称小产权公寓酒店，归属于商业地产的门类。总体来看，现在投资这一类的商业地产，还是有一定风险的。首先，是行业问题，商业地产经过近十年的开发，很多门类的产品都过剩，酒店类的产品也在其中，从高端酒店到低端旅社，产品全覆盖，加上跨界风投等资本进入行业，规模化品牌化连锁化运作使得集中度越来越高，市场饱和乃至过剩，导致入住率低利润不足，有些则处于长期亏损。
其次，是公寓式酒店的问题。这种投资型的公寓式酒店，由于产权被分割，多采用了售后返租的模式经营，开发商在销售环节已经实现利润，许多时候返租只是一个噱头，就算后期成功投入运营，由于各种原因，经营情况普遍都不是很好，收益好的几乎凤毛麟角。再次，就是产品本身的问题，由于属于商业类房产，公寓型酒店的产权一般为40或50年，首付高，房贷低，交易成本高，经营成本高如水电等按商业计价，所以，与住宅类产品相比，这类型的产品投资属性金融属性都会差一些，不容易转手，变现较难。
花30w投资酒店式公寓，年回报7%，10年后以120%回购公寓，这样酒店值得投资吗？
评论员门宁你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你，每年给你7%的回报，10年还本再给额外20%的利息，所以本质上讲这属于一个金融产品，并非酒店式公寓。我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率，刚好是8%，收益率马马虎虎，勉强可以接受。不过这个投资也有风险，就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现，万一最后没有兑现，那这就真成了买公寓了。
你透露的信息不多，所以我不确定这个项目的真实情况，我按照自己的理解说一下我的看法。首先需要关注的是项目主体，会开发不代表会运营，一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱，那么未来回购的可信度很低如果是一家酒店运营公司，且运营很成功，他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的，那么这个项目就可信。
另外我把钱借给项目主体，这个公寓就等同于抵押物，还需要考虑抵押物的覆盖率有多少。如果价值100万的公寓，需要投资80万，那么大概率是合适的，借款方将来如果没有能力还本付息，收了公寓也不错如果100万的公寓，需要投资200万，那么担保比只有50%，是有可能违约的。所以这个项目值不值得投，要具体问题具体分析，只看回报率远远不够，毕竟哪怕签了白纸黑字，到还钱时没有钱，也够你糟心的了。
22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？
一套2万元的酒店式公寓，8年还清，年收入2.75万元，换算成人租房率12.5%。值得投资吗？如果能实现，当然值得投资，因为投资回报率远远跑赢银行理财和通货膨胀，但这么好的东西很可能是挖坑。目前正规理财，超过6%的收益会有损失部分或全部本金的风险。总价20万的酒店式公寓，承诺回报率12.5%。主体认为可能吗？这么高的回报率有很大的风险，如果以管理回租的形式实现，就印证了我的推测。
