我来详细分析一下适合投资酒店式公寓的人群类型。因为是投资属性，所以最需要考虑的是公寓的投资回报率。说到服务式公寓的优势，就必须和住宅产品进行对比，所以我们先来看看住宅和服务式公寓的区别。如果一套价值100万的公寓需要投资80万，那么大概率是合适的。如果借款人以后还不了本息，接手公寓也不错。如果一套价值100万的公寓需要投资200万，那么担保比例只有50%，很可能违约。
投资酒店式公寓有什么好处？
说到酒店式公寓的优点，一定是和住宅产品进行比较的，所以我们先来看住宅和酒店式公寓的区别。住宅的话，一般产权年限比较长，常是70年产权。使用民用水电，可以落户，配套有学区，居住的属性是很强的公寓的话，一般产权较住宅短一些，常是40年。商用水电，价格较高，一般是不能落户，也不划分学区。但是优点在于不限购不限贷，投资门槛低，因此投资回报率会高一些。
所以总体而言，住宅的优点是比公寓要多而明显的，所以同项目公寓的价格通常只有住宅的50p%，关键要看你适不适合购买。下面我来详细分析一下，适合投资酒店式公寓的几种人。第一种,也是目前最常见的一种，没有房票了。在本地住宅市场被限购的情况下，手里又有资金闲置，通货膨胀的情况下，手里放着大量的资金显然是不太理性的，那么他们就可以较多的选择外地的住宅产品或者本地的公寓产品。
由于是投资属性，所以最需要考虑的是公寓的投资回报比。第二种，目前增长最迅速的公寓客源，年轻女性。手中资金不多，但是想要拥有一处只属于自己的小房子，作为婚前财产的同时，也可以作为婚后额外收益的补充。第三种，买给家中老人居住的。家里有老人子在同一个城市，不愿意一起住，但又考虑到照看方便，于是购买了同地段的公寓产品，投入比较低，但是品质也不错，作为过渡性需求很不错。
花30w投资酒店式公寓，年回报7%，10年后以120%回购公寓，这样酒店值得投资吗？
评论员门宁你说的这个产品类似于开发公司把酒店式公寓抵押给你，每年给你7%的回报，10年还本再给额外20%的利息，所以本质上讲这属于一个金融产品，并非酒店式公寓。我使用excel计算了一下这个投资的内含报酬率，刚好是8%，收益率马马虎虎，勉强可以接受。不过这个投资也有风险，就是不确定7%的返息和最后的回购能不能兑现，万一最后没有兑现，那这就真成了买公寓了。
你透露的信息不多，所以我不确定这个项目的真实情况，我按照自己的理解说一下我的看法。首先需要关注的是项目主体，会开发不代表会运营，一个没有运营经验的开发商做酒店式公寓运营大概率要赔钱，那么未来回购的可信度很低如果是一家酒店运营公司，且运营很成功，他们使用8%的长期债券融资扩张是很划算的，那么这个项目就可信。
另外，我把钱借给项目主体，这个公寓相当于抵押物，我们还需要考虑抵押物的覆盖面。如果一套价值100万的公寓需要投资80万，那么大概率是合适的。如果借款人以后还不了本息，接管公寓也不错。如果一套价值100万的公寓需要投资200万，那么担保比例只有50%，那么就有可能违约。所以这个项目到底值不值得投资，具体问题具体分析还远远不够。毕竟就算白纸黑字签了，还钱的时候没钱也够你心疼的。
