1，万科的股票号码
000002万科A
2，万科地产股票代码是在哪一个板块
房地产板块
3，浦发银行和万科地产的股票代码是多少呢？
浦发银行 [600000]
浦发银行 长线是真意义上的股票投资，不需要费神费力 只要股票选择得好，放个3、5年，资金收益翻一番以上，应该没太大问题
4，股票,万科的股票代码是多少,这只股票业绩怎么样未来的增长如何 - ...
亲,万科A股票代码为:000002(万科A) 该公司主营为住宅类房产开发;鉴于目前房产现状及管理层态度因此对其未来发展持谨慎态度.盼,财源广进!
代码是：000002 业绩; 公司三季度报表显示： 主营收入 6341531.82万元 同比增37.47% 净利润 616021.89万元 同比增 21.26% 公司业绩一直稳定增长中。 但房地产行业泡沫较大。 从股票技术分析，筑底已成，前日放量，看涨。 但是十八届三中全会将到来，会受较大波动。 情况不明。
股票代码：万科A：000002：万科B：200002. 万科从目前的势头来看他的各方面都是呈上升的态势，所以他的股票应该也是相当好的！ 再看看别人怎么说的。
5，万科的股票代码是多少
亲,万科A股票代码为:000002(万科A) 该公司主营为住宅类房产开发;鉴于目前房产现状及管理层态度因此对其未来发展持谨慎态度.盼,财源广进!
万科股票代码是多少？ 万科集团目前分别在深圳证券交易所和香港证券交易所都有上市科股票代码是为： a股市场的股票：证券简称万科a，股票代码000002。 h股市场的股票：证券简称万科h股，股票代码2202.hk。 万科集团发展史： 万科公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。 2010年8月11日，公司董事会正式选举乔世波董事为董事会副主席；选举张利平独立董事为投资与决策委员会委员和薪酬与提名委员会委员。 2014年3月3日晚万科发布公告，耗时一年半的b股转h股计划终获证监会通过，证监会批复核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。 希望能帮到你。
6，上市公司掀起“回购潮”:恒大继续大手笔,美的抛出40亿“最牛”...
在众多地产商纷纷选择回购之后，又有新的上市公司加入了这一波股票回购潮。
据中国基金报统计，今年以来回购金额已达约135亿元，今年以来重要股东增持金额已达674亿元，回购加上增持金额超800亿元。
恒大延续大手笔，美的抛出“惊天”拟回购计划
7月4日周三，中国恒大继续大手笔回购，美的集团也公告称拟在未来一年以不超过40亿元的金额回购股票。另有广汇汽车拟以2亿元-4亿元回购股份，回购价格不超过7元/股。
据中国恒大在港交所的公告，恒大今日以3.81亿港元回购1850万股股份，占比0.14%。
昨日，恒大以2.86亿港元回购1412.9万股股份，回购价格区间在19.32至20.8港元之间。自2009年上市以来，恒大共斥资约245亿港元回购股票，累计回购数量约46.785亿股。
在回购动作的支持下，恒大股价今日低开高走，收盘逆市上涨3.75%，收报于20.75港元。
此外，美的集团也发布公告称，拟在12个月内以不超过40亿元回购股份，回购价格不超过50元/股。7月4日，美的集团收跌5.55%，报45.11元/股。回购最高价较今日收盘价溢价10.84%。
据《中国基金报》，在回购价格不超过50元/股的条件下，按回购金额上限测算，预计回购股份数量上限为8000万股，约占公司目前已发行总股本的1.2%。如果美的集团按照40亿元的上限进行回购，将成为A股史上最大的常规回购。此前回购金额最高是2016年105.49亿元的纪录，美的集团回购若成功，相当于史上回购最高年份的约40%。
另据证券时报网，A股目前3500多家上市公司中，总市值在40亿元以下的个股数量是1389只。美的集团此番40亿元的回购金额，超过约40%的A股公司市值。不过美的最新市值为2988亿元，排在AB股总市值排行的第15位，40亿元的回购金额不及其市值零头，只占其市值的1.34%。
美的集团也在公告中列出了回购预案存在的三大风险，分析发现，最大的可能是“本次回购经过股东大会审议通过后，尚存在因公司股票价格持续超出回购方案披露的价格区间，导致回购方案无法实施的风险”。证券时报网指出，美的最新收市价是45.11元，市价与回购价格之间仅有9.78%的空间。也就是说，一个涨停板，公司的回购计划就没法实施了。
上市公司回购潮来袭
股票回购是今年以来上市公司重要的“护盘利器”。《中国证券报》援引Wind数据显示，今年以来（A股）共有313家上市公司耗资135亿元回购股票，创历史新高。
上述媒体还看到，6月21日以来，上市公司大手笔回购频现，已有精达股份、嘉化能源、海印股份等51家公司推出股份回购计划。从回购金额看，排名前三的分别为永辉超市、苏宁易购和海南海药，回购金额分别为16.26亿元、10亿元和5.09亿元。
上周，更有众多大型上市地产商纷纷大手笔回购股票。
上周三，“千亿房企”碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元；6月28日，碧桂园又回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元；6月29日，碧桂园又回购3000万股股票，斥资4.083亿港元。
6月28日，龙湖地产有限公司称，一名主要股东在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份，平均价格约为每股股份21.54港元，耗资1.1亿港元。
中国奥园地产集团股份有限公司也发布公告称，该公司董事已于联交所场内购回368.8万股股份，约占已发行股份总数的0.138%，总代价为1951.2万港元。
此外，龙光地产、金茂控股、禹洲地产、中骏置业等房企也有所动作。
为何回购？
《中国证券报》援引东北证券研究总监付立春表示，今年A股回购规模大幅攀升的原因如下：
一方面在于上市公司作为主体回购股票，表明大股东的信心，从而也向其他投资者和中小股东传递信号，本身是有积极作用的；
此外，股份回购也是一种市值管理工具。在目前股价下行情况下，有些公司股权质押逼近平仓线，公司现金流可能出现问题，公司可通过回购进行市值管理。
地产企业回购潮方面，上周一国开行收紧棚改融资的传闻引爆之后，无论是港股还是A股，地产板块都出现了大跌。上周前四个交易日，碧桂园累计下跌20.1%，万科A下跌15%，中国恒大下跌14.9%。
而当股价被低估时，通过大手笔回购股票提振市场信心，保护中小股东利益，是上市公司常采取的措施。此外，上半年热门地产企业销售额持续保持高增长，也是回购股份的诱因之一。
恒大昨日回购股票后，海通证券分析师涂力磊对《中国证券报》表示，恒大此次大手笔回购股票，不仅有力保护中小股东利益，提振投资者信心，充分显示出公司对发展前景的看好，也直接对股价形成强力支撑。
易居中国旗下克而瑞信息集团(CRIC)上周六发布的最新统计数据则显示，今年上半年，碧桂园以4124.8亿元人民币销售位列第一，同比增长42.6%；中国恒大以3041.8亿元，同比增长24.6%的成绩排名第二。
全国前20大房企中，超过半数上半年销售业绩超过年度目标的50%，其余都基本高于40%。
7，工资+奖金+杠杆,万科高管从合伙人计划拿走了多少钱?_
有自媒体报道万科“激励黑箱”，王石在万科事业合伙人计划中7年拿到10个亿收益。在今天举行的万科集团2018年第一次临时股东大会上，万科高级副总裁谭华杰回应称，文章的作者把数字算错了，目前王石应得的股票收益约2个多亿元，但目前尚不能兑现，未来还需要按照合伙人大会的决定来确定分配数额。
此外，万科董秘朱旭表示金鹏计划和德赢计划都是独立计划，和万科公司没有任何关系，并不影响万科集团的成本和支出。
2月23日临时股东大会召开的目的是审议通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议题》与《关于调整公司董事和监事薪酬方案的议案》，在投票环节中，前者获得了99.99%的支持，而后者只有66.81%的支持率。按照《议题》，万科计划发行不超过350亿元债务融资工具，用来支持公司发展和平衡债务。
一
从万科事业合伙人计划曝光，并不断增持万科股票之后，万科高管在其中获得的收益，以及杠杆情况的信息披露一直是被关注的焦点。随着万科股价上涨，通过资金计划持股的制度设定到底是为了激励还是谋私利被外界和部分股东质疑。
针对薪资收益问题，谭华杰表示，王石通过合伙人资金计划获得的实际股票收益应该是2个多亿，而不是自媒体写的8.3亿。而且这是股票增值的收益，跟万科本身的成本和支出没有任何关系。但王石连两个亿都拿不出去，因为万科不断有新的合伙人进来，新的人在帮前面的人付利息，所以最后在分钱的时候不可能按照当初买的钱多少再按现在退回去。等到王石兑现的时候，会由所有合伙人通过合伙人大会决定支付多少，真正给出的钱会明显低于市价。
“1.7亿的薪酬也不对，但即使按照这个数字，过去七年，王石平均每年拿到2000多万人民币。”谭华杰回应，“相比于其他企业，这对于像王石这样的创始企业家高不高，相信各位股东自己心中有权衡。”
而针对此前有媒体对于“万科黑箱”的报道，谭华杰也做了充分的回应。
1、经济利润奖金给高管的分配为什么没有披露？
2010年高管拿到的经济利润奖金已经包含在2010年的高管薪酬，合并披露了。在这之后，高管就没有拿到钱了，如何披露？他们拿到的是积分，我们不知道这些积分在之后会拿到多少钱，各种变化都会影响分数变现时的收入。这些披露极易导致误导，只有等高管的积分兑现后，才能知道具体数字。
2、万科高管自己给自己发钱？
当然不是。万科的经济利润奖金是每年经济利润乘以10%，不管是正负都要乘以10%。这是一开始董事会定的，没有改过。经济利润是请四大这样的第三方计算得出的，万科的管理层不但没有决定权，连建议权都没有，不具备影响或者是操控的能力。
3、万科过去几年经济利润奖金增长速度比公司利润增长快？
这是报道计算错误，年报看错了。自成立以来，万科净利润只在2008年下降。2012年万科并没有下降，反而增速是30%。根据计算方法，经济利润奖金增速与经济利润的增速是一致的，我们推出这个制度，是为股东创造真实价值。经济利润越来越高，证明为股东创造的价值越来越高。经济利润才是真正价值。
二
奖金是万科高管和董事会成员薪酬非常重要的一部分。在万科全职工作的董事和监事的收入构成为：基本工资+工作绩效+经济利润奖金。
这套薪酬机制建立的时间是2010年，基于经济利润的奖励体系，后续几年逐渐扩大了适用范围，并通过事业合伙人计划增加了“场外激励”。
这套体系的来历是：2009年国资委要求央企试点EVA模式，华润不仅自己试点EVA考核，还对万科提出，在万科试点EVA。这一体系就是把销售奖和年终奖卡掉一部分，并由四大等权威机构计算出万科整体的经济利润，再乘以10%系数的经济利润奖金作为替换。
谭华杰认为，这是基于真实的资本成本核算，这一规则的先进性不仅在此，还在于它具有双向调节的能力。如果当年无法完成相应的业绩，还会被扣除。而为了保证有钱可赔，万科设计了闭延制度，即要封闭三年，钱才能被拿出来。又为了及时的经济效果，万科设计了年度积分制度（每年给当年表现好的人发分，但并不是钱，跟奖金也没有1：1的对应），以保证员工的获得感。
不过，在2017年新版的制度中又取消了积分制度，谭华杰坚持认为积分制度是曾经存在过的非常美好的制度，就算它在万科不能存活，它在别的企业也许能存活。
“我们未来看到的将是共建共享社会+新合伙制+合伙人时代，这是全国未来面临的趋势。” 谭华杰表示，万科的事业合伙人制度和经济利润制度就是我们的努力，中国远不止万科在做这方面的探索。
谭华杰引用了学习十九大报告中的两个词：“新时代”和“伟大复兴”。他认为，中国的发展进入了不同的时代，这时候，万科需要跟全世界最优秀的企业正面竞争。他认为，目前万科最大的对手在硅谷。
万科也从硅谷学到了三个核心词：EVA（经济增加值）、对赌、合弄制（由角色来承担工作的管理系统，通过特定的机制来实现）。而之于万科来说，EVA对应经济利润奖金制度，对赌对应跟投，合弄制则在于事业合伙人制度，万科把其精髓归结为：合伙奋斗、增量创造、劣后担当、全面实现。
据了解，现有董事、监事薪酬方案经公司2007年度股东大会审议通过后，迄今已执行逾10年。在这期间，万科经营规模大幅增长，销售额从2007年的523.6亿元增长至2017年的5,298.8亿元，净利润也由2007年的48.44亿元增长至2016年的210.23亿元，对应的是不同的奖金分配比例。
8，闽系房企和它们的江湖_
虎嗅注：闽系地产商们，是中国地产行业中独特的存在，他们的“激进”是出了名的，甚至被冠以“土地收割机”的帽子，房企50强榜单，闽系独占14席。那么，他们是如何崛起的？闽系地产的秘诀是什么？
本文转自公众号“地产风声（ID:fangshi488）”，作者：内幕君。
齐楚秦燕赵魏韩，战国七雄缺了哪个角儿，历史都会失色不少，中国房地产亦如是。
如果说过去的三十年，中国房地产是京沪粤三系房企统治的天下，那未来十年，一定是闽系搅局、四分天下的时代。
说起闽系，绝大多数人会想到“激进”，近年声名鹊起的闽系，倚靠的是高杠杆快速扩张路数。有个段子说，“在杭州，只要融信报名的土拍，只有请信达来。”
段子也好，事实也罢。“土地收割机”的帽子，闽系一时难摘。撇开这些固有的印象和成见，我们不得不承认，桐花万里丹山路，雏凤清于老凤声。房企50强榜单，闽系独占14席，后起之秀来势汹汹。
闽系分南派和北派，南派诞生于厦门或以厦门为主战场崛起，北派则以福州为大本营。南派代表有世茂、旭辉、建发、中骏、禹洲、宝龙、联发、国贸；北派有泰禾、阳光城、正荣、融信、融侨、福晟、金辉、三盛。
深扒历史后，内幕君谨以此文还原闽系崛起之路。
1. 萌芽
历史倒回至1950年。
新中国成立第二年的夏天，在福建泉州石狮的穷苦小村庄，一名男婴诞生了。和很多同时期出生的孩子不同，他没有被取名建国，否则，今天的南派代表世茂也许会叫世建。
许家人万万没有料到，这个了不起眼的精瘦男孩，会成为中国豪宅教父。自小就不想出人头地的许荣茂，同样想不到有一天他会站上春晚舞台，一夜成网红。
1975年前后，许荣茂初闯香港，带着从父亲那学来的中医知识，找了个药店当伙计，因为不会粤语和英文，听不懂病人的话，许荣茂没几天便放弃了，转投工厂打工。
70年代中后期的香港股市，正在经历第二轮牛市，霓虹闪烁、纸醉金迷。一次偶然的机会，许荣茂当上了证券经纪人。期间，恒指从1974年150点冲到1981年1810.2点，涨幅11倍，这一涨造就了无数暴富者，包括许荣茂。
1981年，许荣茂的金融公司赚得钵满盆满，年仅31岁的他身价已过千万。
这一年，13岁的林中和林腾蛟、15岁的黄朝阳、16岁的黄其森还在懵懂地继续着学业。
此时的欧宗洪，是穷人孩子早当家的典型，离开老家莆田的他正随兄闯荡江西，17岁的他当上了施工队的负责人，并在四年后成立了自己的第一家公司，做路桥工程，这也为他日后踏足地产埋下铺垫。
80年代的中国大地生机盎然，祖国南端的厦门，正沐浴着特区发展的春风，国企建发、国贸、联发应运而生。
1980年，作为建发集团的核心，当时的建发房产是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。
1983年，联发成立，时任厦门市市长的邹尔均亲自挂帅董事长。联发集团最初以开发厂房为主，联发4号厂房的建设，缔造了当时闻名全国的湖里速度。
相较于国企的风生水起，民营房企的诞生颇有几分孤勇。
1980年，许建康结束了8年从医生涯，离开老家晋江移居澳门，走街串巷卖手袋，后来建立贸易公司、制衣厂赚得第一桶金，借以创办宝龙。
四年后，也就是1984年，他的泉州老乡黄朝阳，从泉州市南安华侨中学高中毕业，远走东北，以销售挖掘机配件为生，并在3年后创办中骏，开始制造、销售建筑机械，这时的黄朝阳还未嗅到房地产的甜味。
并不奇怪，毕竟1987年，房地产在内地刚起步不久。
在深圳，37岁的王石正带着4岁的万科正式进军房地产。经历了87股灾的许荣茂决定北上掘金。
1989年，许荣茂在兰州投了第一个地产项目——东方红商业城。
这时，从印尼回到福清不久的林文镜，与黄祖仕等以港资创办了福建冠顺房地产有限公司，融侨地产的前身。其实，无论是后来更名元洪地产，还是1996年另创融侨地产，林氏的融侨一直有着黄祖仕的影子。
黄祖仕是融侨最初十几年的核心经营人物，颇具战略眼光，融侨至今沿用的“为居者着想，为后代留鉴”的口号便出自他。可以说，是他将"融侨"塑造成福建曾经最知名的地产品牌。
这个元老级的人物，却在2004年当打之年离开了融侨。对于他的离职原因，众说纷纭，有人说他在融侨的明星效应掩盖了林氏家族应有的地位，有人说是融侨高层不满他引入兄弟，借用融侨品牌开发重庆项目，有人说是由于他反对投资江阴码头……
星光变换，没有哪一颗星可以永远璀璨。
总之，80年代，在春风的吹拂下，一切才刚刚萌芽。
2. 启程
历史跃入九十年代，每一年都充斥着传奇的色彩。
1990年，刘欢和韦唯唱红了亚洲雄风，中国迎来亚运会，这也是中国第一次举办国际性体育大赛。
我们亚洲，山是高昂的头。我们亚洲，河像热血流……一句句歌词，像是时代在酝酿强音。
1991年，万科A以14.58元的价格挂牌深交所，代码0002，首支地产股诞生。
1992年，邓老南巡就像一场及时雨、一颗定心丸，全国经济掀起新一轮发展浪潮，与大洋彼岸房价开始暴跌的日本相反，中国内地房地产业急剧升温。
在闽系南派房企大本营厦门，房价从1991年的1000元飙升到1993年的4000元每平，仅仅在92年，厦门新增100多家开发商，足见当时的地产行业如日方升。
但这一时期厦门的开发主体以大型国企、外商为主，民营房企尚在襁褓之中。
1993年，地产商们还在隔江嗨唱，没有人意识到危险正在逼近。这阶段，无论是风暴中心的海南，还是整个中国房地产市场都迎来了巅峰时刻。房价、房企数量、投资额、商品销售额都刷新了记录。为挤出泡沫、防止过热，国十六条横空出世，给当时一路高歌的房地产行业当头棒喝。
这一轮调控直接导致海口1.3万家房地产公司倒闭了95%，引发坏账800亿元。
历史的舞台，有人在退出，有人在进入。
受邓老南巡影响，两年内公务员“下海经商”多达12万人，闽系房企中就有两位。
1993年，潘伟明辞去了广东从化镇长职务，拉着同属公职的大哥潘超文创办了云星地产。6个员工、一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车，以及一部时值3.6万元的“大哥大”，便是当时云星的所有“家当”。2003年，潘伟明独闯福州，创办福晟，这个由广东人开办的房企才被打上闽系烙印。
同样下海经商的还有林龙安。1994年年末，三十而立的林龙安从厦门财政系统离职，创立禹洲地产，随即在厦门开发第一个楼盘禹洲新村，赚得第一桶金。
同在厦门的林中着手创办了旭辉的前身永升旭日，26岁的他由中介摇身一变成为开发商。
此时，黄朝阳把中骏总部由泉州迁到厦门已有4年，看到了地产春天的他跃跃欲试。
到了1996年，这一年应该被视为闽系房企的发端年，当今主流闽系房企有一半在这一年诞生。
酝酿许久的黄朝阳终于在这一年踏进地产，成立中骏置业。这期间，不断有人劝他去开ktv，去开矿。好在黄老板不为所动，才有今天的中骏。
30岁的林定强在福州闽清创办了金辉，并在多年后与同出自闽清的融侨上演了一段珠联璧合的故事。
联发，决定把触角伸向房地产开发。
新加坡留学归来不久的林腾蛟，在厦门开发了首个地产项目“阳鸿新城”。
31岁的黄其森从福建建行离职，组建泰禾。
欧宗荣收获一块南昌政府抵工程款划拨的地皮，阴差阳错进入到地产行业。此时，欧宗荣的弟弟、融信掌门人欧宗洪还在路桥领域埋头苦干。
地产是香饽饽已成闽企共识，有点财力的个人、企业都在争先进入，包括赖昌星。他也在1996年涉足地产，成立厦门远华房地产开发有限公司。后来据查，“远华”涉案土地多达200多万平米，占据厦门市各个黄金地段。
快人一步的世茂和融侨，此时已是地产老江湖，开发了各自早年的代表作。融侨在福州开发了元洪购物广场、元洪锦江、融侨1区等多个地标项目。
世茂在1995年进京后，5年内投资超40亿，连开亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高档项目，独占当时北京1/3以上的高档住宅市场。亚运花园一度成为京城名盘风向标。
有趣的是，世茂的楼盘名满京城，但低调的许荣茂始终鲜为人知。甚至在2001年，以60亿元身家首次进入《福布斯》排行榜前5位时，他一反常人作为，致函《福布斯》表示拒绝登载自己的名字。
1998年，中国房地产的分水岭。取消福利分房后，中国开始进入商品房时代。正是这波改革的浪潮，让闽系房企能够顺应潮流，从此迈入发展的快车道。
那一年的7月28日，建发房地产集团成立，地产业务从集团剥离，打造钻石人生的口号响彻鹭岛，厦门人买房首选建发。直到今天，建发在厦门仍然是一块金字招牌，建发二字被视为品质的代名词。
在福州，欧宗荣忙着整合分布于福建、江西等地的８家企业，成立正荣集团。30岁的黄仙枝意识到房地产将有一番大作为，毅然从一家大型企业投融资岗跳槽到正荣，一入侯门深似海，这一跳就是20年，黄仙枝早已从普通小职员跃至正荣集团总裁。
如他自己所言，地产这个行业造就了一批企业、一批人，他不过是其中的一位幸运者罢了。
3. 风起
跨入新世纪，闽系房企真正迎来了属于他们的时代，第一个传奇的十年。这一次，得从陆家嘴说起。
2000年的陆家嘴旁，一个叫“世茂滨江花园”的楼盘预售时引发排队争购，这在当年的上海算是新鲜事。2001年，滨江花园请来梁朝伟代言，面向全球发售，首次开盘便冠销上海。从此，世茂在上海滩一战成名，滨江花园被视为陆家嘴豪宅的标志。
这种沿江、海、湖，依水而建的滨江模式后来也被众房企争先效仿，一度成为高端住宅的代名词。
然而，当年许荣茂选择南下的时候，外界以及他的儿子许世坛都十分不解。1999年的上海楼市依旧低迷，现在不是一个好的进入时机。
直到一年后，以恒源祥闻名沪上的老牌商业股上海万象，突然宣布第一大股东易主，而这个新股东就是许荣茂的上海世茂投资，随后上海万象更名为“世茂股份”，这时，外界才认识到许荣茂在资本界的长袖善舞和投资眼光。
当年，美国为中国加入WTO签署协议，许荣茂知道中国加入WTO势在必得，上海将会成为中国的经济中心，成为国际大都会。
他看中占地14万平的黄金地盘万象广场，这块地方原来设计40层，6年只建了地下3层，标准的烂尾楼，力排众议的他建起了333米的世茂国际广场，时至今日仍然是上海地标建筑之一，十里南京路的繁华尽收眼底。
蛰伏鹭岛6年的林中决定北上，有人说林中当初是受了曾经复星四剑客之一范伟的影响才来到上海。
无论是世茂的深谋远虑还是旭辉的阴差阳错，他们无疑是闽系布局全国的试探者和先行者。
后知后觉的欧宗洪终于在这一年踏入地产，成立了莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了当时莆田市中心第一高楼“观桥御景”，被莆田市民惊呼“天价”。在周边房价不到500元/平方米的时候，“观桥御景”卖到了1400元/平方米。
2002年，联发也走出厦门，西去桂林。对一个地方国企而言，离开庇护地出去闯荡实属不易。当时的厦门，除了建发、国贸、特房、海投、东区开发等一众本土国企开发商觊觎有限的土地外，还有禹洲、中骏、明发、新景地、源昌等实力民企虎视眈眈。走出去是迟早的事，也是正确的事。
这时候，大部分的闽系房企还在福建积累资本，泰禾作为北派吃螃蟹者决定进发北京，随后开发了“运河岸上的院子”，后更名中国院子。拿地时黄其森自信地说：“我们要打造中国第一豪宅别墅！”
后来，他做到了。这个院子系的开篇之作让泰禾在京城一炮而红，创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇。
2003年，闽系先头部队开始布局南京。当时给南京人印象最为深刻的有三家：世茂、明发，以及后来的融侨+金辉联合体。
世茂豪掷18亿斩获下关宝善地块，滨江模式得以再次复刻。另一家闽系房企明发，则以极便宜的地价，不声不响地在桥北拿下1600余亩地，开发180万方的明发滨江新城。曾经风光无限的明发，如今走到了面临退市摘牌的窘境，令人不胜嘘唏。
意识到在莆田小打小闹难成气候，欧宗洪拍马北上，在福州创办融信地产，与其兄欧宗荣聚首榕城。
2004年，阳光城也走出福建，在上海着手建设酒店与地产嫁接的天骄大厦。同样在上海，林中的永升旭日正式更名为旭辉集团，定下了“不捂盘、高周转、高去化”的全国化布局战略。
有着福州地产黄埔军校校长之称、融侨创始人之一的黄祖仕退出融侨，并在重庆重组融汇集团，随他离开的还有一大批融侨的管理人才。
黄祖仕的离开使融侨顿时陷入僵局，人才匮乏、战略不清。要知道，融侨开创15年来，黄祖仕是最核心的操盘手，是他力促融侨企业品牌、产品研发、营销方面在福建遥遥领先。
就在林氏一筹莫展之时，同样来自闽清的金辉进入了融侨高层的视野。林文镜看中了金辉扩张的能力、开发项目的速度和盈利能力，而林定强则看中了融侨的品牌、资金实力、资源优势和平台，两者一拍即合。
2005年，金辉董事长林定强出任融侨执行总裁，双方以股权置换的方式开始了战略合作。合并后，融侨金辉的项目扩张由金辉团队主导，融侨输出品牌。
由于不接受新股东金辉的理念，2006年融侨大批员工集体辞职，有员工表示，“当时我们就知道我们的‘融侨’品牌已不复存在了，从此‘融侨’只是一群地产暴发户杀鸡取卵的牟利工具。”
在商人的世界里，做生意当然是为了赚钱。
此后，金辉挥舞着融侨的旗号，项目开始大卖。而融侨也借助金辉的扩张能力开始了全国化布局。2009年，融侨金辉已经布局了全国11城，跻身百亿行列，并将总部搬到北京。
就在大家觉得强强联合不可限量之时，融侨和金辉却宣布分手，蜜月期终结在第五年。这段陈年往事，外界知之甚少，两家日后也闭口不谈。
诚如古人所说，天下大势，分久必合，合久必分。
在融侨金辉全国扩张之际，禹洲也开始外拓，2006年首次将目光投向长三角，入主合肥。此时的北派房企，阳光城、泰禾虽已走出，但主战场仍在福州，大部队与正荣、融信、福晟围剿省会。
2007年9月11日，是一个令欧宗洪终生难忘的日子。那一天，福州市土地拍卖市场大厅内人满为患，200多家地产商齐聚一堂，走道上水泄不通，大厅里烟雾缭绕。
在福州还名不见经传的融信，以每平9953元的楼面价斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块，刷新了福州地块单价记录。一人独得两地块，拍下地王，欧宗洪一役成名，但需为此支付15.5亿元。
对于酷爱打80分的欧宗洪来说，这一次出牌显然时运不济。你手里有对子，别人却一手天牌。
拿地不到20天，央行出台房贷新政——第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成，严厉打击炒房行为。效果立竿见影，10月，福州商品房交易量环比下降50%。
形势急转直下，欧宗洪只好丢车保帅，损失7000万元保证金，于2008年2月退了这块地。如此过山车一役，也让福州地产界认识了一身是胆的融信。
2008年，18年前唱亚洲雄风的刘欢成了胖刘欢。在我和你心连心的歌声中金融危机弥漫全球。中国的房地产应声跌落，深圳房价腰斩，厦门房价跌了30%。为了扛住资金链，万科、金地等全国性房企带头降价，闽系房企同样在寒夜中等待曙光。
2009年，4万亿掷地有声，柳暗花明又一村。房价开始了新一轮的暴涨，熬过08年的房企看见的不是曙光，而是一轮旭日。两年内，宝龙、禹洲、中骏、泰禾、明发纷纷上市。
这十年是中国地产的黄金时代，也是闽系房企的传奇十年。
4. 惊雷
2010年，亚运会时隔20年再次回到中国。地产江湖，也出现了奖牌榜一样的排名榜，研究机构发现，每年给房企销售额排排名，就能从这些地主身上大把捞钱，何乐不为？
于是，销售金额、土地储备货值、综合实力、品牌价值等排行榜层出不穷。
榜单，像天使也像恶魔。通过一纸数据，房企摸清了自己的江湖地位，也背负了空前的焦虑，领头羊担心被取代，尾随者担心被甩得更远……
1026亿，这个数字值得被地产界记住。2010年的万科一骑绝尘，凭借年销1026亿成为国内首家年销超千亿的房企。世茂269亿排行14，是唯一进入Top20的闽系。
一年之后 ，世茂在销售榜上又进一步，凭借315亿第一次挤进前10。融侨与金辉虽已解体一年，但扩张带来的威力还在，凭借185个亿的销售额，融侨杀到19位。
2012年，破百亿的房企超过50家，包括闽系中的世茂、融侨、建发、旭辉。
闽系的迅速崛起，始于2013年。
这一年，欧宗荣和欧宗洪两兄弟都想着进军最繁荣的一线城市，欧宗洪同时派出两支队伍，分赴北京和上海，要求“两地必取其一”。
终于，通过内部牵线，融信在上海联合绿地拿了第一块地，此后一发不可收拾，半年内在上海连斩6个项目。壕气冲天的正荣更是一口气拿下5个项目，阳光城也在同年拿项目跟进布局。
其实，阳光城在2012年就已把总部搬到上海，并且在地产挖掘机林腾蛟的努力下，崛起之迅速猛过闽系同僚。
当时，他挖来时任龙湖运营总经理的陈凯，并果敢任其为总裁。仅仅两年，阳光城实现了23亿到220亿的10倍增长。此后，林老板的挖掘机越开越猛，万科重臣张海民、碧桂园顶梁柱双斌…地产界的角们接踵而至。
除了魔都，“房价四小龙”之首的南京，也在2013年成为闽系重仓的城市。先是正荣斥资67.4亿连下三幅高价地块，紧接着，禹洲将城南赛虹桥“地王”收入囊中。不久后，旭辉、泰禾也挥师金陵。
说起泰禾，黄院长从北京首个院子大获成功后，便一直张罗着四处造院子，挥师金陵后也不例外，11万元每平的南京院子，轻松捅破南京顶豪天花板。成龙、冯小刚、王刚、章子怡、范冰冰、孙红雷等都成了黄院长的座上宾。
不过话说回来，在遍地是罗马小镇、托斯卡那、加州水岸的崇洋、伪洋地产界，建筑系出身的黄院长确实凿出了一股清流。
2014年，房企变革成为一个时髦话题，虽然多元化和转型成为共识，但大家的表现都很实诚——卖房不能慢。
万科迅速迈上2000亿台阶。这一年，销售额突破110个亿的房企已达70家。闽系中，除了稳得一匹的世茂，阳光城、旭辉、融信、泰禾、正荣在全国扩张下纷纷挺进50强。
到了2015年，关于闽企激进的声音甚嚣尘上。因为在这一年的销售榜单中，30强里闽系占了6席，分别是世茂、泰禾、旭辉、正荣、阳光城、融信，并且销售额都破了300亿。
如果这点小成绩就能唬住业界，那闽系就不是那个爱拼才会赢的闽系。
2016年8月17日早上，两万公里外的巴西奥运赛场，女排四分之一决赛剧烈上演。对阵双方，一支是两届奥运冠军得主、小组赛全胜志在卫冕的东道主巴西，一支是小组赛战况不佳、胜少负多垫底出线的中国。要么晋级、要么回家，退无可退的中国女排在绝境中力拼东道主，迎着全场2万名巴西球迷的嘘声，她们鏖战五局上演惊天逆转，亿万国人为之热血沸腾。
这一天注定不平凡，对中国地产界也是。一天内，上海轰出三块地王，楼面价14.3万元每平更是创下史上最贵单价地王的记录，更令人膛目结舌的是，这些地王的制造者均是闽系。
上午，经过400多轮争夺，融信击败万科、保利、华润、恒大等18家房企，以110.1亿元拿下上海静安中兴地块，14.3万每平创下最贵单价地王纪录；下午，中骏以总价6亿，溢价率165%，斩获青浦区徐泾镇徐南路北侧地块，楼面价4.5万每平；建发联合中粮、首开以67.9亿竞得宝山区顾村地块，楼面价5.37万每平。
这三块地都刷新了所在区域的最高单价，妥妥的地王。
和9年前初出茅庐拿下福州地王不同，此时的欧宗洪和融信已今非昔比。把总部搬到上海后，欧宗洪左手忙着融资，右手忙着拿地，半年之内在杭州连下6个项目。
融信的抢眼表现也只是闽系房企的缩影，这个“土地收割机”军团在2016年和2017年，斥资超4000亿在招拍挂市场攻城略地。
除此之外，收并购战场也不乏闽系黑马。销售额400亿的福晟，却在土地市场出手阔绰、挥金如土，2017年猎获土地1786.9万平，货值3199亿元，排在全国房企第7位。
操作如此之猛，得益于潘伟明成立了一支专门拿地，有着300多人规模的飞虎队，两年拿了80几个项目，可见扩张之神勇、追求规模之心切，也难免要面临步子扯得太大的质疑。
对于房企而言，土地是粮食更是弹药，要活下去手中就得有粮。有了充足的土储，闽系在进击的路上才能步履不停。
2018年5月，福晟以29个亿接过海航上海前滩项目，这让已经集结了世茂、旭辉、正荣、融信、阳光城、禹洲、中骏、宝龙、建发的上海滩，又增加了一丝福建味。不出所料的话，2018年闽系千亿房企将突破历史，达到6家。
如今，面对新一轮地产调控洪流，谁会成为时代的出局者，谁会成为创造者？也许，只有时间会替敢拼、爱闯的闽系回答这个问题。
许文强与丁力第一次合作失败后，逃命时说：“在上海就是这样，一夜之间什么都有，但一夜之间也可以什么都没有。”
*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场
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9，万科:战略转型谋突破,收敛聚焦待新春_
近几年来，万科围绕着“城乡建设与生活服务商”的定位战略转型，多面出击。万科物业自2010年成为“中国物业百强”第一之后，蝉联9年至今，管理物业面积超4.6亿平米，服务人群超1174万人，在管资产突破6万亿元；物流地产方面，万科联合多方资本将世界上最大的物流地产商普洛斯全面私有化，而其自身物流地产可租赁面积也已经扩张至626万平米，跻身中国第二梯队；商业地产板块，万科联合合作方以128.7亿元收购印力集团96.55%股权，依靠印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目分布在国内各大核心城市群。
站在目前时点往后看，未来如何通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终实现从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段万科的战略重点。
来源:新财富(ID:newfortune)
作者:乐加栋 | 广发证券地产行业首席分析师、新财富最佳分析师
你所认为的万科，是不是今天真正的万科？迄今为止，许多人对万科的印象还停留在住宅开发上，事实上，在巩固住宅开发优势的基础上，经过多年的转型、探索，万科在物业服务、住宅租赁、物流地产、商业开发和运营等领域也形成了领先优势，并且在教育、养老、产业城镇、冰雪度假等领域业务也有所推进，围绕“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系已初具规模。
01
万科物业：行业领军者，注重品质，优势显著
根据万科官网数据，截至2018年8月，万科物业已经进驻中国69个大中城市，服务的住宅、写字楼、商业、政府公共物业项目2314个，管理物业面积超过4.6亿平方米，服务328万户家庭，超1174万人口，在管资产突破6万亿元，在职员工人数超6万名。2010年，万科荣获由中国指数研究院评选的“物业服务百强”第一名，此后9年，蝉联榜首，无一落空。
注：2010年1月、2015年8月，万科物业分别启用新的品牌标志
万科物业能够成为行业标杆主要来自两方面原因，一是坚持物业管理公司的核心竞争力来自于让业主的物业升值。对业主的个性化服务和对物业的标准化管理，构成了万科物业的核心发展理念，而二十余年来的管理经验积累、庞大的业主基数以及与良好的业主口碑，构成了万科物业未来发展的护城河。另一方面是引入事业合伙人机制，从制度上保障了物业公司快速发展。
2015年至2017年期间，物业管理行业资源整合趋势持续，规模企业以并购、参股等方式不断外拓在管面积。万科物业在此次并购浪潮中，市场化拓展力度较大。据公司年报不完全统计，万科物业近三年合计收购物业管理公司超过30家，自身住宅开发规模的内生增长叠加外延并购的市场化拓展保障了万科物业在管面积的快速增长。
表1：万科及彩生活2015-2018年的并购事项
注：万科物业收购信息跟据年报、半年报中[本期通过收购方式增加的子公司]部分筛选物业管理公司获得
中国房地产已由增量时代转入存量经营时代。物业行业整合的机会还很大，除了继续做大规模外，万科尝试围绕“物业”本身，给业主提供多项高附加值服务。2015年万科与链家合作成立家装公司“万科链家装饰”，为业主提供家装服务。此外，2018年5月28日，万科物业旗下“朴邻·万科物业二手房专营店”在深圳揭牌，主营二手房租赁、买卖等房产经纪服务，标志着国内首家物业行业的二手房专营店诞生。“朴邻”将直紧跟万科物业价值理念，坚持“安心、参与、信任、共生”的核心价值观，依靠万科良好的自身信誉，持续为业主实现不动产的保值增值。
02
万科长租公寓：起步较早，先发优势显著
截止到2018年上半年，万科租赁住宅业务拓展到30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
万科租赁住宅业务最早可以追溯到2007年的“万汇楼”项目，主要是面对低收入群体的租赁住房，项目于2008年年中正式实现入住。“万汇楼”项目是万科探索中低收入人群居住解决方案的一种尝试。此后，2014年，万科开始加速布局租赁住宅业务，正式大规模进军长租公寓领域，经过1年的扩张，2015年累计获取房间数量超过2万间，开业超过1000间，实现了从“0”到“1”的突破。2016年，万科将旗下青年公寓整体更名为“泊寓”，开启了品牌化的发展道路。2017年，公司丰富和完善了产品线，初步形成了港湾计划、青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、高端服务式公寓等四大品类的全产品线布局，并于当年年底，累计获得房间数量超过10万间，开业超过3万间，规模化扩张取得积极成效。2018年半年报中，万科首次明确将租赁住宅业务确立为核心业务，战略定位提高到一个新的高度。
万科进军租赁业务的原因有两个。
第一，长租公寓是当前房地产市场政策支持力度最大的细分领域。2015年以来，租赁政策处于加速推进的弥补阶段，包含供给端增加租赁用地供给、支持租赁机构发展、需求端试水“租赁同权”、保护租户合法权益、金融端鼓励租赁创新融资等一系列支持政策，为长租公寓发展提供了良好的外部环境，而这也是万科布局长租公寓的政策基础。
第二，长租公寓市场空间广阔，满足了万科寻求新蓝海的战略诉求。根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例明显低于美日等发达国家，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间。同时，随着经济水平以及人均收入的提高，未来租金也将稳步上涨，将共同推动市场规模（租金GMV）快速增长。长租公寓具备政策以及行业发展的双重红利，过去几年吸引了大量的参与者，竞争越发激烈，而万科能够无论在规模还是运营效率方面取得领先优势的原因有如下几点。第一，布局时间较早，避免了后期竞争加剧所面临的“获取房源困难”以及“成本推升”的双重困境。第二，万科作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备得天独厚的优势，具备获取房源的护城河。第三，万科通过信息系统建设以及全流程的服务提高了招租运营效率，并且在服务模式“轻”与“重”之间取得了较好的平衡（自身提供一些适配服务，其他附加服务采用市场化的合作方式）避免了运营费用的失控。第四，人员管控效率（人房比）较高，实现运营费用集约化，万科的费效比（即投入费用与产出效益之比）具备领先优势。最后，在运营模式上，万科采取“轻”“重”并举，尤其是对于持有的重资产模式而言，未来随着Reits的推进将助力万科成为我国领先的长租公寓运营商。
03
万纬物流——蓝海市场，力争上游
截止到2018年上半年，万科物流地产已经进入全国32个主要城市，全国网络化布局初步见效，服务客户60余家，累计已经获得项目84个，可租赁物业的建面626万方，其中已经建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率95%。
2014年5月，万科成立物流地产事业部，标志着公司正式战略布局物流地产。2015年5月，万科首次公布物流地产项目获取情况，并在当年6月成立万科物流地产发展有限公司，同时推出物流独立品牌“万纬”。事业部上升为子公司，既表明了万科进军物流地产的决心，同时也意味着物流地产从辅助支撑性职能开始向现金流核心营收业务进行转变。2017年之后，万科加大了外延式并购力度，2017年7月联合私有化第一大现代物流服务提供商普洛斯，公司占比21.4%。进入2018年，万科再次并购太古实业旗下冷链平台，获取上海等地7座冷库，完善了冷链业务的布局。
物流地产是存量细分领域供求关系最为健康的板块之一。
我国物流成本占GDP比重较高，无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对提高物流效率、降低物流成本的内在诉求较强，未来行业增量以及存量置换需求空间较大。高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：
（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；
（2）零售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；
（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需求增长。
其中电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力。而电商“小单、大量”以及快速响应的物流需求特征使得其对高标物流仓储需求显著，美国物流地产巨头安博公布的数据表明，相比于传统零售商，电商每达到十亿美元的销售额需要约120万平方英尺物流设施面积，需求量是传统零售商的三倍。而对于第三方物流而言，随着整个社会对于专业化的第三方物流认知逐步加深，企业使用社会化物流的占比将逐步提升，并由此带动高标物流仓储需求快速增长。
然而我国物流仓储设施供给结构失衡较为严重，根据世邦魏理仕数据，我国高标库严重匮乏，市场供应主体绝大多数为“农民库”，不满足现代物流的需求，人均拥有的高标仓储面积与美国差距巨大。持续供不应求的状态，推动物流地产租金水平稳步上升，并且从投资回报率的角度看，物流地产NOI（租金扣除运营费用）口径的回报率高于其他持有型物业。
正是基于这样的判断，万科积极布局物流地产。
万科是物流地产的新进入者，目前我国物流地产大概有三类参与方。
第一类是外资运营商，主要包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等，是当前我国物流仓储设施最主要的供应主体，其中戴德梁行数据显示，2017年普洛斯市场占比41%，位列第一。
第二类，是专注市场较早的内资物流地产运营商，主要包括宇培、易商以及宝湾，处于第二梯队的领先位置，其中宇培由建筑起家，切入物流地产，戴德梁行数据显示，2017年宇培市场份额约6%。易商则在电商细分领域具备明显的领先优势。宝湾则是老牌的国有企业，背靠大股东，在资金支持上具备一定的优势，同时能够提供“酒店式”的全流程服务也是其主要的竞争优势。
第三类，则是跨领域切入的企业，以平安和万科为代表，利用资金优势，实现扩越式发展。
过去10年外资在我国物流地产市场形成垄断，一方面是由于外资切入时间较早，导致国际物流地产商在土地获取方面具备了先发优势。另一方面，外资物流地产商具备较低的资金成本优势（2%左右），前期通过低成本的资金拿地，后端再通过基金退出实现资金滚动开发，快速做大。通过基金开发的轻资产运营模式是国际物流地产商通用的开发模式，也是其能够快速切入中国市场的主要原因。
轻资产运营模式以普洛斯为例：普洛斯在开发运营过程中主要包括物业开发部门、物业管理部门以及基金管理部门，三个部门之间协调合作形成了一个资产（物业）与资金的闭环。具体来看，物业开发阶段，普洛斯引入产业开发基金或者成立合资公司进行物业开发，通过标准设施开发或者定制开发形成开发产品。在项目建成后，物业管理部分对移交的新完工物业进行招租和培育，使其达到稳定运营状态。经过一定的培育周期（通常1年左右），当物业出租率、租金回报率满足一定条件后，普洛斯将成熟物业置入旗下物流地产基金（包括私募基金以及REITS），提前兑现物业销售收入，当然，一般情况下，物业管理部门还会继续对置业基金的物业进行物业管理，并收取一定的物业管理费。
从整个运营模式来看，普洛斯的开发部门是业务的基础，其拿地能力决定了公司的土地储备，并且其项目选址能力以及项目建设标准（结构、设计层高、承载力、立柱间距、消防等多个维度）也很大程度上决定了后续的出租率以及租金回报率情况。
物业管理部门则是基金开发模式的支撑，其管理能力（招租能力+管控能力）是物业能否实现较高投资回报率的关键，并由此决定了物业能否形成出售以及销售收入及利润空间（物业销售收入由NOI以及资本化率决定，其中NOI与单位租金、出租率、运营管控相关，而资本化率与市场成熟度有关）。
基金管理部门本质上承担了加杠杆职能，是打通资金闭环的最关键链条。根据普洛斯财报数据显示，普洛斯对旗下基金的平均持股比例为30.6%（2017年6月数据），由此撬动了3倍左右的股权资金杠杆，同时考虑到本身债务杠杆的使用，普洛斯资本杠杆率将会进一步放大。
虽然外资依旧具备优势，但未来向上突破空间有限。
地方政府对物流地产的认知逐步清晰，对招引外资也更加中立，更加看重其他产业的协同导入，国内资本在政府关系方面反而具备一定的相对优势。此外，随着我国资产投资回报率趋势性下行，国内资本逐步加大风险-收益率折中资产的配置，因物流地产租金回报率较高，尤其受到青睐。内资采用基金开发的轻资产模式成为可能，有望实现后来居上。
2017年7月14日，万科联合普洛斯管理团队、厚朴投资、高瓴资本、中银集团对普洛斯全面私有化收购，交易总价约为160亿新加坡元，成为亚洲历史上最大的私募股权并购，其中万科出资比例最高，占比21.4%。这一资本运作将极有利于万科借鉴普洛斯的运营模式及经验，为公司物流地产的发展提供支撑。
此外，尽管，万科作为一个跨领域切入者，但也具备一定的领先优势，仍然具备弯道超越的可能性，其优势主要体现在以下几点。
第一，万科住宅销售回款以及多元化的融资渠道为物流地产的扩张提供了前端的资金支撑。2015年，万科物流地产的可租赁面积仅为51万方，到2017年可租赁面积已经扩张至482万方，市场份额已达4%，三年跻身第二梯队。
表2：普洛斯各国项目运营情况（2017年3月）
数据来源：GLP公告，广发证券发展研究中心
第二，规模化的扩张使得万科物流仓储已经形成全国化的布局，已经布局20多个省份，32个城市，有助于增强客户粘性。同时，万科能够为客户提供标准园区设施开发、定制开发、收购回租等多种服务，多元化的深度服务也为公司的招租运营提供支撑。
第三，公司布局选址精准。公司主要布局在物流仓储需求旺盛的三大城市圈，同时也兼顾了中西部物流节点城市的布局。较优的城市布局将保障项目出租率以及租金水平，叠加较强的运营费用管控以及较低的资金成本，保障项目的投资回报率。
04
万科商业：外延式扩张助力弯道超越
2016年7月，万科参与设立有限合伙制基金（联合收购平台），以128.7亿元与合作方收购印力集团96.55%股权，自此印力成为万科旗下的商业地产开发及运营平台。截至2018年中，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积 915 万平方米，自持项目已开业 79 个，包括 53个购物中心，项目主要分布在广深、北京、上海、杭州、武汉、西安为核心的城市群。
印力集团前身是深圳国投商用置业发展有限公司，2003年4月成立于深圳，经过十余年的发展，如今已成为国内商业地产领域的行业龙头之一，形成了“印象城”、“印象汇”、“印力中心”、“印象里”四大成熟产品线，覆盖从区域性购物中心到社区商业的完备产品体系。万科发端于13年的商业地产板块，通过收购印力集团大大加快了扩张进程。
表3：2017年中国商业地产top10排行榜
名次
企业名称
总得分
1
华润置地有限公司
89.7
2
恒隆地产有限公司
87.9
3
印力商用置业有限公司
86.6
4
大连万达商业地产股份有限公司
85.8
5
龙湖地产有限公司
82.4
6
凯德集团（中国）
82.3
7
新鸿基地产发展有限公司
81.7
8
太古地产投资有限公司
81.5
9
大悦城地产有限公司
80.9
10
九龙仓集团
80.8
数据来源：观点地产网，广发证券发展研究中心；注：企业得分由营运、管理、品牌、创新构成
商业地产项目资金沉淀较大，回报周期较长，如何通过有效的融资以及资本运作解决现金流问题是商业地产运营的核心。印力集团凭借较强的综合实力，融资渠道顺畅，尤其是在创新融资方面具备领先优势。印力集团在2004年首次发行商业地产信托产品，规模超过10亿元，此后与凯德置地、美国西蒙和摩根士丹利等国际公司陆续展开合作，2013年引入黑石基金和工银国际作为战略投资者，成为国内商业地产领域国际化程度最高的公司之一。
此外，万科也积极尝试商业地产轻资产化。2017年万科联合其他资方成立两支商业地产投资基金，总出资人民币50.31亿元，万科对应出资比例为39%。公司将持有的42个在建和已完工商业地产项目的部分或全部权益转让给投资基金，并委托印力集团进行经营管理，通过出售项目资产的大部分股权加速资金回款的同时，实现了资产出表。
2018年1月，万科通过印力集团收购凯德集团在国内的20家购物中心，交易对价83.65亿元，进一步实现商业地产业务的外延扩张。20家购物中心分布于19个城市，收购规模占凯德集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，进一步完善了万科的商业地产布局。
05
万科教育：“全日制+营地”，素质教育产业服务商
作为万科转型城市配套服务商的一环，在教育业务方面，万科集团通过创新型公办、PPP模式、民办国际化学校等多种模式探索覆盖K12的全日制教学体系，同时积极拓展包括城市营地、社区营地、户外营地在内的素质教育基地。
教育品牌上，目前万科旗下主要有两大教育品牌，分别为2017年5月在上海发布的“德英乐”，及2015年在深圳建立的“梅沙教育”，分别由万科上海区域和万科南方区域主导。从目前的业务范围来看，万科全日制教学体系主要由“德英乐”品牌承担，营地教育主要由“梅沙教育”品牌承担。但同时，“德英乐”旗下通过青少年俱乐部也提供夏令营、冬令营活动，梅沙教育旗下也已开设4所全日制学校。
全日制教学体系方面，1996年，上海万科与复旦大学附属中学建立上海市复旦万科实验学校，万科正式涉足教育领域，2015年，万科联手深圳中学共建万科梅沙书院；2017年起发展提速，上海万科推出一个全新的教育品牌“德英乐”教育，目前德英乐教育体系涵盖以下3个板块：公办全日制教育、民办全日制教育、非全日制教育。
万科营地教育分为社区营地、城市营地、户外营地三部分构成，其中，社区营地打造“家门口的一站式教育平台”，主要解决放儿童托管问题，目前已在广州、深圳、厦门、佛山、东莞、长沙等6座城市运营。城市营地定位于城市级的教育综合体，聚焦科学、体育、语言、艺术、公共五大模块，致力为0-12岁孩子提供定制化的发现和成长空间。户外营地致力于打造专业体验式教育营地，通过“旅游+教育”模式提供户外教育产品。
万科梅沙户外营地创立于2015年初，截至2017年，梅沙营地已形成全方位的优质户外课程体系，覆盖“雪地课程”、“海洋课程”、“语言课程”、“综合课程”四大课程板块，并在全国建立惠州、三亚、厦门、宁波、吉林、清远、深圳等七大校区，为3-18岁孩子提供专业的户外教育产品，参营地点覆盖上海、三亚、云南、深圳、广州、佛山、珠海、厦门、广州、台湾、巴厘岛、普吉岛、英国、瑞典、加拿大、香港、新加坡、日本、美国等海内外城市与国家。
整体来看，万科教育是万科做好城市配套服务商的一大举措，全日制教育已形成覆盖K12（从幼儿园到12年级）的教育体系，营地教育目前形成“社区营地—城市营地—户外营地”三位一体的架构，依托于万科管理物业小区的规模庞大的住户基础，对于教育产业链的拓展值得期待。
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“收敛”与“聚焦”，期待成长
成立至今的30余年里，万科已经成长为我国房地产行业的龙头之一，一方面得益于改革开发40年来，万科充分享受到住房改革与城镇化大发展带来的社会以及行业红利，另一方面，在时代发展的潮流中，万科能够及时调整公司战略，顺势而生，并最终有所作为。
纵观来看，万科一共经历了3次重大战略业务调整，概括起来是先做“加法”后做“减法”再做“加法”。1984年-1992年期间以“综合商社”作为发展模式，追求多元化的业务发展，涉及房地产、进出口贸易、零售连锁商业、证券投资、文化影视制作等多个方面。1993年-2001年期间，进行业务聚焦及专业化调整，先后剥离怡宝饮料、万佳百货等非地产业务，经过9年业务做“减法”，最终确立了将城市大众住宅开发作为主导产业。2002年-2011年，公司致力于“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”，并于2010年销售规模首次突破1000亿元，提前4年完成了千亿目标。2012年至今，公司在主业上做好“三好住宅”的同时，从推进城市功能完善，满足城市综合发展的诉求出发，公司围绕“城市配套服务商”的定位，叠加多元化新业务，并在2017年进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，将战略定位再次由城市建设升级延展至城乡，首次将战略目光拓展至乡村振兴。
可以说万科在2012年之后再次做加法，背后反应了万科对行业以及社会变化的战略判断：一方面，我国城镇居民人均住房建筑面积超过35平米，户均住房接近1.1套，住房总体需求基本得到满足，住宅开发行业增速下降不可避免，这种背景下，万科判断我国房地产行业将进入白银时代。另一方面，在总体社会、经济持续发展的推动下，人民对美好生活的追求更加多元化，对消费服务的需求更加渴望。因此，万科的业务转型，是在行业新背景、社会新时代的情况下，围绕城乡发展以及居民消费升级的战略升级，是自身业务寻求新增长点的前瞻布局。
站在当前时点往后看，万科如何在巩固住宅开发优势的基础上，通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段的战略重点。
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