1，利息下调意味着什么
国家把利息下调意思就是采取宽松的货币政策，具体可以如此分析：利息下调——>客户存入银行资金利息下降——>存款的人更少——>更多的资金用于投资或由于消费——>从而拉动内需，刺激消费，增长GDP。
意味着企业融资成本降低，有利于刺激市场繁荣。另外对股市是一个利好。降低了利率也是放大货币乘数，这样可以提高市场中货币的杠杆比例，是货币发挥更大的流动性。
2，利率下调是什么意思
银行利率下调就是你在银行存的钱可以拿到的利息少了，是国家希望你把钱取出来拿去消费，借以拉动经济增长，一般是用于通货紧缩时期的货币政策。
就是说银行现在放贷放不出去了，所以不需要储户来存钱，希望储户把钱花道其他地方，因为银行没项目了，所以银行的收益少了，储户的利率就下调了，就这么简单，国家永远是赢家，输的都是散户
bp是指基点 basis point（bp）用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。1个基点等于1个百分点的1%，即0.01%，因此，100个基点等于1%。
通常央行正回购是向市场投放货币，说明市场资金紧张，此时利率应该上调，所以此时利率不可能下调。
3，利率下调对银行有哪些影响呢？
利率变动，对银行的存款和贷款业务肯定会有些影响。但是最大的影响还是对银行资产的影响。银行有些利率敏感型的资产，利率的变化对这些资产的价值就会有影响。同样，银行还有些负债也是会受到利率变化的影响。 所以，利率变化会直接影响到银行的资产和负债，进而直接影响到银行的净资产。 利率下调，银行的那些利率敏感型的资产（比如短期贷款、可变利率贷款等）的价值就增加了，但是那些利率敏感的负债（比如可变利率定期存单、货币市场存款等）也相应增加了。所以银行的净值就变化了，至于是变大还是变小，就看资产负债的相对规模和久期是多少了。
利率下调，这是国家实施宏观调控，施行宽松的货币政策的一种手段，主要是刺激消费。其对银行有以下直接的影响： 一、银行储户有所减少（受利益驱动，一部分资金流向他处）； 二、银行的货币存储量减少，而其向外的贷款能力也相应减小； 三、银行少支付客户的存款利息； 四、银行少收取客户的贷款利息。 总之，会造成银行的经营量减少（存储量和贷款量同时减少），经济效益有所下降（虽然支付客户的存款利息减少，但收取的贷款利息也相应减少，且贷款利息大于存款利息）。
一般情况下,利率下调，贷款利息下降，银行收入就会下降.通常这类措施都是为了刺激消费,良化市场趋势,属于宏观调控范畴.......
第一个问题：目前的政策对房价房贷肯定是有影响的，包括现在一线城市的成交量，因为政策，同比上个月有所回升。 第二个问题：看你当时签合同是怎么填的，当时银行的按揭工作人员肯定又问到你，可以选择岁国家政策随时改变，也可以选择次年的1号开始改变。 个人意见，仅供参考，谢谢支持！
4，银行存款利率降低是什么原因
市场货币供应不足，为了让市场流动货币增加刺激经济，利率下降
1、存款的计息起点为元，元以下角分不计利息。利息金额算至分位，分以下尾数四舍五入。除活期储蓄在年度结息时并入本金外，各种储蓄存款不论存期多长，一律不计复息。 2、到期支取：按开户日挂牌公告的整存整取定期储蓄存款利率计付利息。 3、提前支取：按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息。部分提前支取的，提前支取的部分按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息，其余部分到期时按开户日挂牌公告的整存整取定期储蓄存款利率计付利息，部分提前支取以一次为限。 4、逾期支取：自到期日起按存单的原定存期自动转期。在自动转期后，存单再存满一个存期（按存单的原定存期），到期时按原存单到期日挂牌公告的整存整取定期储蓄存款利率计付利息；如果未再存满一个存期支取存款，此时将按支取日挂牌公告的活期储蓄存款利率计付利息。 5、定期储蓄存款在存期内如遇利率调整，仍按存单开户日挂牌公告的相应的定期储蓄存款利率计算利息。 6、活期储蓄存款在存入期间遇有利率调整，按结息日挂牌公告的活期储蓄存款利率计算利息。 7、大额可转让定期存款：到期时按开户日挂牌公告的大额可转让定期存款利率计付利息。不办理提前支取，不计逾期息。 存款利息的计算方法： 银行是以存款本金的百分比（%）来计算利息的，标注的利率是年利率，例如存款10000元，整存整取的利息计算方法（按下面利息表计算）： 三个月： 10000/100x1.71/12x3=42.75 半年： 10000/100x1.98/12x6=99 一年： 10000/100x2.25x1=225 二年： 10000/100x2.79x2=558 三年： 10000/100x3.33x3=999 五年： 10000/100x3.60x5=1800 说明： 以上得出的利息单位是“元”，因为现在利息税已经不征收了，所以得到的利息不用再交税，全部是自己的。定期存款的利息，是以存入当日公布的利率来计算，而不是以取款日的利率来计算。如果存款期限未到而到银行取钱，只会按活期利率来计算利息，而不会按定期计算。 下面是2010年1月的银行存款利率表：
5，央行下调存贷款基准利率什么意思?
一、影响： 1、市场货币供应量增加，使企业资金使用成本减少，利润增加。 2、增加货币供应量，使人们货币收入增加，促进消费。 3、下调存贷款基准利率是在国内经济不够景气的情况下使用的促进经济发展的货币政策。 二、定义： 存贷款基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定 三、意义： 基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控，客观上都要求有一个普遍公认的基准利率水平作参考。所以，从某种意义上讲，基准利率是利率市场化机制形成的核心。
央行下调存贷款基准利率： 制定基准利率的依据只能是货币政策目标。当政策目标重点发生变化时，利率作为政策工具也应随之变化。不同的利率水平体现不同的政策要求，当政策重点放在稳定货币时，中央银行贷款利率就应该适时调高，以抑制过热的需求；相反，则应该适时调低。 基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率具有市场性、基础性、传递性特征。我国目前国债利率最适合充当基准利率。
央行下调存贷款基准利率属于货币宽松政策。 降低存款准备金率，使商业银行减少上缴的存款准备金，增加可贷资金。而降息目的在于稳资产价格和降企业融资成本。 央行降低存贷款基准利率，主要是根据整体物价的变化，保持合理的实际利率水平，促进降低社会融资成本，加大金融支持实体经济的力度。央行对基准利率的调整一般主要观察cpi的变化，但也要适当参考gdp平减指数。在大多数情况下，cpi与gdp平减指数的变动趋势是一致的。 2015年年内降准是否还有空间还需观察外汇占款变化，如果外汇占款变化影响到银行间流动性，那么央行仍有动力去降准对冲。央行呵护资金面态度明显，后续资金面维持宽松概率较高。 附：央行最近一次降准、降息 中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。 这是中国央行今年第五次降息、第五次降准，也是今年第三次同日宣布降息和降准。
6，银行利率下调的影响
银行利率下调的影响： 一、对银行的影响： 随着央行推进利率市场化改革，存款利率上浮上限扩大至基准利率的1.5倍，银行等金融机构能更灵活地对存款利率定价，加之金融创新迭出和金融加速“脱媒”，使得银行负债成本存在相对刚性，尤其是央行本次还同时放开一年期以上定期存款的利率浮动上限。因此，央行对称降息对银行盈利存在负面影响，估计减少银行业净利润率1%～2%。 降息周期启动，银行理财产品收益率将面临长期下滑趋势，投资者在选择理财产品时，宜购买中长期产品，趁早锁定当前的高收益。缓解银行间同业拆借利率的上行压力，并有助于降低银行间同业拆借利率的波动性。 二、对股市的影响： 降息将对A股、债市等带来利好，带来更多的资金流动，股市有望迎来投资的春天。 降息直接利好高负债率行业，比如地产、基建、有色、煤炭、证券等行业。但银行业能否享受降息利好还有待观察。降息会进一步引发人民币的贬值预期，所以对于需要进口原材料较多的企业来说是利空，譬如造纸行业等。但是，人民币贬值利于出口，所以对于出口产品特别是中高端产品的企业来说，是利好消息。另外，一方面降息，另一方面政府增加基础建设投资，未来基础建设相关板块值得继续关注。 三、对楼市的影响： 公积金贷款或商业房产的贷款、还款利率是跟央行的基准利率挂钩的，因此，此番基准利率的降低对于一些想要买房的个人和家庭来说，房贷压力变小了。 四、对经济的影响： 降息，意味着利息可能减少，使银行的存款流转到消费和投资方面。 银行放松了贷款要求，民众贷款更加容易，贷款的成本也降低了。获得了财务支持，会使得更多具有能力的人，更愿意去创业、去做投资来获得更多的经济收入。
估计你是指6月7号降息的影响。 “金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。” 降息的同时，向利率市场化迈出了一步，存款利率可以上浮，贷款利率可以下浮。 到现在为止，基本上银行的存款利率已经全部上浮至1.1倍，就是3.25*1.1=3.57，其实比降息前的3.5还要高一点，银行实际要付给储户的存款利息成本并没有减少。 在贷款方面，现在一些银行业陆陆续续开始对房贷打八折。 所以说，总体上，这次降息对银行的影响是中性偏负面的，息差缩小；对普通储户和准备买房的刚需更加有利。
银行利率下调既有好的影响也有坏的影响： 1. 坏处：存款缩水，更多人选择消费投资，而不把钱存在银行，存在银行就是不断在贬值。 2. 好处：有利于股市发展，有利于楼市保值。投资和消费都会增加，经济增长有保障。
银行下调利率，就是要刺激投资与消费。
影响：银行存款将会减少，社会投资增加。刺激了社会消费 ，对股市可能也有刺激作用 。
7，存款利率下调意味着啥
为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率,对普通大众来说,是刺激消费,鼓励老百姓花钱,使经济能平稳发展,但是存款准备金率跟存款利息减少没关系,根本不是同一个概念存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率（deposit-reserve ratio）。 存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。存款准备金率变动对商业银行的作用过程如下： 当中央银行提高法定准备金率时，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相... 为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率,对普通大众来说,是刺激消费,鼓励老百姓花钱,使经济能平稳发展,但是存款准备金率跟存款利息减少没关系,根本不是同一个概念存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款，中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率（deposit-reserve ratio）。 存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。法定存款准备金率，是金融机构按规定向中央银行缴纳的存款准备金占其存款的总额的比率。这一部分是一个风险准备金，是不能够用于发放贷款的。这个比例越高，执行的紧缩政策力度越大。存款准备金率变动对商业银行的作用过程如下： 当中央银行提高法定准备金率时，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降。因为准备金率提高，货币乘数就变小，从而降低了整个商业银行体系创造信用、扩大信用规模的能力，其结果是社会的银根偏紧，货币供应量减少，利息率提高，投资及社会支出都相应缩减。反之，亦然。 打比方说，如果存款准备金率为7％，就意味着金融机构每吸收100万元存款，要向央行缴存7万元的存款准备金，用于发放贷款的资金为93万元。倘若将存款准备金率提高到7.5％，那么金融机构的可贷资金将减少到92.5万元。 在存款准备金制度下，金融机构不能将其吸收的存款全部用于发放贷款，必须保留一定的资金即存款准备金，以备客户提款的需要，因此存款准备金制度有利于保证金融机构对客户的正常支付。随着金融制度的发展，存款准备金逐步演变为重要的货币政策工具。当中央银行降低存款准备金率时，金融机构可用于贷款的资金增加，社会的贷款总量和货币供应量也相应增加；反之，社会的贷款总量和货币供应量将相应减少。 中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。超额存款准备金率是指商业银行超过法定存款准备金而保留的准备金占全部活期存款的比率。从形态上看，超额准备金可以是现金，也可以是具有高流动性的金融资产，如在中央银行账户上的准备存款等。 2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的矛盾也进一步凸显，投资增长过快的势头不减。而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。提高存款准备金率可以相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济健康、协调发展。 一般地，存款准备金率上升，利率会有上升压力，这是实行紧缩的货币政策的信号。存款准备金率是针对银行等金融机构的，对最终客户的影响是间接的；利率是针对最终客户的，比如你存款的利息，影响是直接的。
存款利率长期趋势也将下调
8，贷款利率计算器有什么用？什么是最佳提前还款期？_
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来押在了上面，由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。
广州房地产生态圈一、贷款利率计算器有什么用
1、根据贷款额和贷款年限的不同，一般至少要相差一万元左右。如何根据自身收支条件，选择一款适合自己的按揭贷款方式，并能大限度地为自己节省利息，是不少购房用户在办理按揭贷款时犹豫不决的事情；
2、对于以前已经办理完按揭手续的用户，每个月银行所扣款项对不对；遇到利率调整时，银行有没有按照规定执行新的利率，新的月还款额调整到多少；使用个人住房按揭贷款计算器进行适当的设置和选择，就可以完整并且准确地模拟您在银行的按揭还款情况；
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3、消费者通过使用此类软件，可以比较清楚地了解自己的按揭贷款按照哪种方式进行比较合适（等额本息、等额本金；公积金贷款、商业贷款；混合贷款）；每个月都能掌握当月银行具体的扣款额（包含当月所扣本金、当月偿还的利息）；
4、用户还可以自己设定银行的贷款利率或者对银行利率进行打折，当然也可以根据软件默认的人民币金融机构历年的贷款利率进行计算。
二、房贷计算器如何使用
1、确定贷款类别。提供商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种贷款方式，选择其中一种贷款方式即可。
2、贷款计算方式。既可以通过填写单价和面积进行计算，也可以通过填写贷款总额进行计算。贷款年限根据个人情况填写即可。
3、选择贷款利率。一般为当下的基准利率。个人可以根据资质情况选择不同的贷款利率，比如基准利率的8折。
4、选择还款方式，等额本息和等额本金两种方式任选其一。
等额本息还款法：
每月月供额＝〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还利息＝贷款本金×月利率×〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还本金＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾（还款月序号－1）÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
总利息＝还款月数×每月月供额－贷款本金；
等额本金还款法：
每月月供额＝（贷款本金÷还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月应还本金＝贷款本金÷还款月数；
每月应还利息＝剩余本金×月利率＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月月供递减额＝每月应还本金×月利率＝贷款本金÷还款月数×月利率；
总利息＝〔（总贷款额÷还款月数＋总贷款额×月利率）＋总贷款额÷还款月数×（1＋月利率）〕÷2×还款月数－总贷款额；
月利率＝年利率÷12。
以上就是关于贷款利率计算器意义以及如何使用的介绍了，房价、按揭是购房者关心的重点，在很多网站上都可以看到贷款计算器的影子，大家在选择的时候一定要选择安全可靠的，好是使用商业银行提供的贷款计算器。贷款年限等不断更改，所以关于贷款利率的计算也不一样，大家可以借助贷款利率计算器来查询计算。
三、什么时间是最佳提前还款期？
现在很多的人还款都采用等额本息法，这种还贷方法是指Fangdcstq每个月还的钱是等额的，所以在还款初期，每个月还的钱中利息占比更大。也就是说在还款的每个月中，利息比例逐渐下降。而在还款的第一年，其利息是最多的一年，银行为了自身的利益，尽可能的多收取利息，就想到通过这种方法来阻止借贷人在这段时间内提前还款。
对于借款人来说，等额本息法第一个月还款时，支付利息最多，以后会逐步减少，以20年的还款期限来计算，前几年如果要提前还款，是越早还越划算。但是一般还款的前一半时间还的利息大约占了70％，所以一旦过了这个时间段，就不要再去提前还了，意义不大。
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同样以20年还款为例，如果到了第11年，利息基本已经还掉70％以上，剩下来每个月还款金额基本都是本金，不会因时间延长而增加利息。但如果已经还款超过10年左右，基本上利息已经还掉一大部分，这个时候，提前还款没有太大意义。
这也提醒了未来要贷款买房的人，如果日后可能提前还款，可以申请等额本金还款，这种还款方式每个月还的本金一样，利息按照复利计算，比较麻烦，但很适合想提前还款的购房者，并且是越早还款越划算。
9，读懂房贷利率,你就明白了未来房价趋势_
编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载。
这段时间，楼市热点几乎都聚焦在了「炒房租」这个话题上。
不难看出，国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日，住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。
要求禁止以抢房源的形式哄抬房价，诱导房东提前接触租赁合同。并强调「三个严查」，严查资本融资渠道，严查哄抬租金，严查租赁资质。
而且8月21日又开通了举报黑中介专线，全国发令严打，保卫租赁市场土壤不受侵害。
一连串措施把资本这条恶狗牢牢地堵在了门外。同样也以儆效尤，警示了所有以后想做房屋租赁生意的人：不要随便碰这块市场，也别想靠这块市场发财！
听到这个消息后，就有粉丝在房产研习社里问了我一个问题。他说：
住建部对炒房租为何能这么快地作出如此有力的举措？而当初在炒房价的管制上却一向是滞后反应？如果在2017年集中约谈城市负责人，是不是房价也不会涨成现在这样了？
这个问题很有意思，我把答案分享给大家。
首先，「约谈」在中国几乎是最高级别的市场管制，就好像你犯了错，上司请你喝茶。面对面问你这事儿以后干不干了？
如果不干，那好，签个军令状吧！背后深意相信大家都懂。
这种方法尤为好用，所以当初在房价管制上，地方强行介入市场给楼市限了价，还设置了涨停板，这在历史上几乎是闻所未闻的。所以在中国，只存在想管不想管之说，不存在绝对博弈。
回到问题本身。
房价高了，买不起无所谓，反正大家可以租房住，但是房租高了这就不行了。因为城市人口失去了居住权，大批年轻劳动力被阻挡在城市外，这相当于扼杀了城市发展。
我在上文也说过，房租最能反应一个城市经济的本质和市场供需，也是一个城市的底线，底线戳穿了，一切就都完了。
第二，租赁市场如果自由化，资本驾驭了市场，以吸血的方式随意调价，而目前的城市造富能力无法支撑资本的盈利基础，迟早是要崩盘的。崩盘之后，资本拖欠房东房租，成千上万的房东驱赶年轻房客的现象谁都不愿意看到。
第三，炒房价和炒房租的既得利益者不同，跟自己无利害关系的事情肯定要不择手段，人之常情。
总的来说，这波炒房租带来的后遗症可能不太好，因为这个事情已经把房东的调涨预期激起来了，想轻易下去不是那么简单。
三四线城市会根据供需、居民工资水平自动调节回落下去，而热点一二线城市因为需求远大于供给，例如北京就要靠快速增大供给的方式平衡市场。
例如把资本囤储的房源强行掏出来，例如增大长租公寓用地发展租赁市场，例如像之前所说的把大城市周边的农民集体建设用地转为租赁等等。
「房价可以畸形，但房租绝不可畸形」，这是民生的底线，也是发展的共识。因为一个城市的生命力是靠蓬勃向上的年轻人，绝不是所谓的权贵。
租赁就讲这么多，接下来我们讲一下今天的主题，「如何判断未来楼市的房价走势」。下文用到的这份资料是贝壳研究院老友让我做解读用的，我藏了私心，偷偷分享给大家。
就目前市场形势来说，空军依形势占了上风，多军和空军的战争焦灼，尤其对于未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词，「经济形势」和「城市化率」。
如果你是子木的老读者，相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。
未来房价是否走进下一波涨势周期，还要看居民的储蓄情况，也就是可支配收入的占比。
而居民收入的增加目前无外乎两种形式，一是产业升级拉动内需，自我造血；二是一带一路人民币国际化，他处吸血。
至于这个期限多长，目前无法作出判断，或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源，再通过人民币结算，中国可能就一波走富了。
当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱，让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点，减少医疗、教育等支出项，增加民生保障等措施。
理想状态下，未来看病可能不花钱，孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的，毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考，06年可以施行免费九年义务教育。
就像蔡朝阳老师讲的：“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断！既然你改变不了这个世界，就要学会不被世界所改变，同时只能期望这个世界越来越好。”
对于城市化率来讲，它一直都是楼市多军的最后一根稻草。（建议大家双击图片放大图片感知趋势）
从上图可以看出，中国从1980年改革开放开始，城市化率的步调得以加快，尤其在98年经历房改结束福利分房后，房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度快速拉升。
2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。
而目前中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。
那么问题来了，房价在未来大概率还要上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？
答案就是「房贷利率」。
房贷利率是1980年由邓老提出的，并在1998年左右得以完善，同时提出了公积金贷款业务，并把最长贷款期限延伸至30年。
正是由于房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。
很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。
如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。
（图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化）
2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。
所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房，因为下一波大牛市已经在路上了。
目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，从历史走势区间来看并不高，如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。
所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。
经过2017年这么一波非理性房价大牛市，现在整个市场都冷静下来了。
以北京为代表的一线城市已经把房价翻入了云端，其目的很简单，就是不让刚需买房，这也是土地出让金式城市发展的必然结果。
现在来看北京的人口和城市化率均已达到饱和，没有更多的土地可供招拍挂，显然房地产税模式所带来的财政收入比土地出让金模式更占优势。
所以未来一线城市的趋势就是发展租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展，发展共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡，发展房地产税开始摘原有居民的韭菜。
从图中可以看出租赁住房和共有产权房的供给是远远不够的，那么未来其供应主体的政策倾斜将是必然趋势。
同时房地产税的出台会挤压整个市场的投资空间，让更多的投资客出手房源，不断优化整个市场的刚需占比。
这里又让我想起了前段时间提到了新加坡的「三轨制」房地产模式。有粉丝就在后台留言说，目前新加坡房价也在暴涨，说明三轨制是没有任何效果的。
其实这是两个概念。新加坡三轨制的好处是政策房占了绝大数，起码保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么涨都不关乎大家的事情，老百姓自然也不会怨声载道，因为没有涉及到自己利益，人家有钱喜欢买房你管的着吗？
就比如北京，虽然以后政策房和租赁市场建立起来了，但是商品房还是会涨的，因为会有越来越多的年轻人想上升，也会有越来越多的本地居民出逃北京。只不过这个市场投机性空间更少了，换来的是源源不断的刚性需求。
而二线城市的情况则是一线城市的前世。
一线城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二线城市，又随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。
在有了人口的基础上，城市更注重的是市场经济发展和城市建设，但这又是耗费财力的大工程。
所以未来房地产税即使出台，二线城市也会大概率沿用土地出让金模式，因为来钱快，只有宏量的资金才能支撑起一个城市的快速发展。
所以未来热点二线城市的房价大概率会上涨，而且涨幅会大于一线城市。同时对于人才来讲，二线城市也会成为人生机遇新的选择。
对于三四线城市来讲，经过这轮大牛市的喷发，已经把社会居民储蓄透支干净。随着棚改货币化补贴力度减弱，三四线城市市场逐渐熄火。
可能有人会说，三四线城市也需要城市化啊，农民也要进城，房价为什么以后就没希望了？
答案其实很简单。
一是人才跟不上，很多三四线的大学生都是加速外流。即使城市化起来，没有人才的产业也无法发展。到头来还是在举债发展经济，不断恶化地方债，这是死循环。就像东北现在很多地方连养老金和公务员工资都是借钱发。
中国的城市就像是一个尖子生班，所有学生都在努力学习想考个好成绩。但基础、天赋和被班主任照顾的机会都不是均等的。但所有学生都学会了如何努力，却没有学会如何放弃。
二是三四线城市的房地产库存太大。
众所周知2015年施行的货币化棚改就是为了解决楼市库存的，那时候很多城市的房子比人多的多。经过这么一轮涨势，很多有房一族抱着暴富心理又买了二套三套。实际库存远大于人口数量。
再接着2017年以后，开发商为了保持规模有活儿干，又是拿地又是补库存。实际库存增量又进一步提升。
所以马云说八年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱”,这个论点在一些三四线城市是成立的。
再者失去棚改补贴力度的三四线靠自身的财力无法进行大规模城市化建设，即使建设，现有的房屋库存也足够吃了现有的居住人口。
那么在供给远大于需求的三四线城市，房价靠什么上涨？
靠信念吗？
