北京首套房贷利率，北京首套房商贷利率是多少

北京地区的建行、招行、广发银行、北京银行、中国银行等5家银行房贷利率均将调整为“首套房贷款利率为基准利率的1.1倍”（即年化贷款利率为5.39%）。调整时间方面，除招商银行外，其他几家银行都将选择在下周起开始执行。

上调利率其实已经不是新闻，很多城市首套房利率都上浮20%了，但从银行的整齐举动看，其实之前伟哥写过几次，这不是结束，利率还会上涨，那么会涨到多少？

简单的说，就是以后刚需首套房，每贷款100万，25年贷款周期内，月供每月多145元，累计多4.3万。如果对比2017年317之前，月供差距刚需已经100万需要多月供1200元了。（之前最长贷款30年，当下25年）

都按照25年计算的话，因为从之前调控前85折到现在的上浮10%，贷款100万，累计月供多支付21万！按照北京刚需平均贷款300万计算（限价商品房住宅套均450万），多次刚需利率上涨后，贷款25年，需要多支付月供63万。

每月多还2100元。综合测算，计算25年期的贷款利率上涨，累计相当于房价上涨了10%。

当然，也有人可能解释说是，刚需也买不起了，那么投资是不是就哭了？

刚需得罪谁了？

首先：最近1年多房地产的确在调控，但调控的原则一直说的是“房住不炒”

首套房贷款者，很清晰，肯定是没有买过房的人，这些人肯定不是炒房客，为什么要打击这些人？

其次：为什么银行这么无耻？

从楼市调控角度看，银行针对刚需提高利率，属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机，但现在银行明显在抑制刚需。

第三：银行的暴利什么时候能减少？

针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷，这大部分购房者可以接受，但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚？

如果是股份制银行，毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说，大量的低成本资金，为什么针对首套房刚需执行上浮？

之前伟哥写过一段话：

伟哥从一个没有脱离低级趣味的人的角度认为：

最近2年的房地产调控非常明确，打击投资投机：

1：首套房购房者肯定是刚需，针对刚需不应该执行处罚利率

2：银行特别是国有银行，不能又做规则制定者，又要处处赚钱，针对刚需执行基准利率不上浮应该是个基本。

北京13日晚发布公积金新政,消息一出,在各大群里都炸锅了,这是史上最严公积金贷款新政,具体规则比网传版本还严,9月17日立即执行! 由此可见,北京的年轻人用公积金买房没那么容易了。

先看一下,这次到底有哪些新举措:

1、贷款额度和缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万,缴存12年可以贷到最高120万;如果夫妻两口子的话,按年限长的那个算。

这条是大招,精准打击年轻人,大家算算自己贷款额度是多少;

如果研究生25岁毕业,攒够120万贷款额度,得到37岁了;’就算是本科22岁开始工作,也得到34岁才能贷款120万。

计算缴存年限时,也会有几种特殊情况。如果缴存年限不够1整年的,按1整年计算。如果缴存期限是13个月,也会算为两年,可贷20万元。此外,如借款申请人为已婚的,核算贷款额度不会相加得出,而是以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。

2、公积金执行“认房认贷”。之前判定首套,只看北京有没有房;现在“认房认贷”,要看全国范围贷款记录,只要曾经用过商贷或公积金贷,统统算二套。

这条打击的,是曾经外地用过贷款,或者在北京贷款买过房又卖掉置换的人;

按以前老规则,公积金贷还能算首套,现在都只能算二套了!

具体的适用贷款政策,见下方表格。

3、二套房的贷款额度下调,从80万调到60万。

这条属于补刀条款,向刚刚被二套再补一刀,一旦被判定为二套,再用公积金贷款上限最多就60万;

以现在的房价,60万就是杯水车薪。

4、鼓励买房搬离市中心。如果你户口在“东城区”、“西城区”,购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山)以外首套住房,最高贷款额度可上浮20万。

5、异地购房提取不再随便取。新规要求,在户籍所在地或者所在地省会城市购房,才可以办理异地购房提取公积金。

举个例子,如果你是河北保定的,只能在保定(户籍所在地)或石家庄(省会),去廊坊就不允许,而天津、大连,青岛,厦门这些二线城市,公积金也不能提取。

6、贷款年限最长算到65岁,不再是70岁,月还款额不能超过月收入6成。

7、提交贷款申请材料简化

受理公积金贷款申请时,只需要留存购房合同原件(不方便提供原件的,提供复印件)、《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》原件。其余的户口本、身份证等贷款申请资料经核验后,留存电子影像档案。不再需要提交纸质的复印件了。

而且审核通过后,借款申请人与管理中心签订的借款合同,也由原来的四份减少到三份,分别由借款申请人、受托办理贷款的银行和管理中心各留存一份。

另外,借款人在办理还款类业务及变更扣款账户时,可根据需要至管理中心下属住房公积金贷款中心及郊区管理部就近办理。

对刚需影响有多大?

中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右,这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款,这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京此次出台公积金贷款政策,充分说明房地产政策管控依然是比较严厉的,尤其是结合公积金贷款的实际情况,采取了相对收紧的政策内容。这既符合公积金贷款的政策大思路,也符合房地产市场的管控内容。

总体上看,北京当前政策的亮点在于,市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这和北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关。类似做法,也值得全国其他城市学习和借鉴。

一图读懂北京公积金新政

北京作为政治中心，任何新政的发布都具有“风向标”作用。近日北京地区住房公积金政策迎来重大调整，引发市场广泛关注。一系列调整措施对公积金缴存职工和用公积金贷款购房的家庭来说影响巨大。

有人认为此次调整后的公积金新政是“史上最严公积金新政”，重新定义了“刚需”，改变了楼市的游戏规则。也有人认为此次新政是为了引导住房合理消费，从侧面推动了租赁市场的建设。那么，北京公积金新政背后的逻辑到底是什么？对其它地区和城市又是否具有借鉴意义？

01 认房又认贷

此次公积金调整，实施了“认房又认贷”政策。即申请公积金贷款时，既要看贷款人名下是否无房，还要看全国范围内的个人住房贷款记录。

具体来看，如果名下无住房贷款记录且在北京无住房的，可以按照首套房贷政策办理，但凡不属于首套房贷款标准的，均被核定为二套房，按二套房贷款政策办理。如果名下有两套及以上住房的，则不予贷款。

影响：重新定义刚需

以前在北京，只要名下无房即可申请公积金贷款，但是“认房又认贷”后，彻底改变了这一规则。但凡在其它城市有过房贷记录的，都会被纳入“二套房”范围。这样一来，那些在外地有房的人，想要在北京买房的成本和难度都将大大提高。

过去，我们所理解的刚需是在这座城市没有房子，但为了满足自己居住而选择在该地区购房的人。新规出台后这一概念被重新定义，只要你在全国范围内有房贷记录，那么就算不上是“刚需”。

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北京最新发布的具体的适用贷款政策

02 贷款额度与缴存年限挂钩

过去公积金贷款最高额度为120万元，不受缴存时间限制，但是此次新政将缴存年限与公积金贷款额度挂上了钩。具体来看，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元，如果缴存年限不够1整年，则按1整年计算。

也就是说，现在想要公积金贷款120万元，至少要保证缴存了11年及以上的公积金。

影响：现阶段绝大多数年轻人将买不起房

过去，公积金贷款额度上限为120万，能贷多少主要取决于房屋面积。现在根据缴存年限计算，年轻人的公积金贷款额度大大降低。以90后的年轻人为例，按照22岁一毕业就开始缴存公积金来算，到现在第一批90后只有50万的贷款额度，对比北京的房价，50万只能是杯水车薪，部分年轻人目前将不得不放弃买房。

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03 鼓励郊区购房

调整后的公积金新政用实打实的福利，鼓励人们在郊区购房。借款申请人如果是北京东城区或西城区户籍，购买城六区外的首套住房，贷款额度可在120万最高额度基础上上浮20万元，对于户籍不在城六区的申请人购买首套住房时，最高贷款额度保持120万元不变。

影响：助力城市规划调整

《北京城市规划（2016—2035）》要求，2016年至2035年，北京要着力提升首都功能，有效疏解非首都功能，做到服务保障能力、人口资源环境、城市布局同城市战略定位相协调。实现人随功能走，人随产业走，降低城六区人口规模，优化城市空间结构，着力改变单中心集聚的发展模式。所以此次公积金新政鼓励人们购买城六区以外的房，其实是在助力城市规划调整。

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04 调整首付比例

新政还调整了公积金贷款的首付比例。购买经济适用住房，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。

影响：楼市进入“冰封期”

过去北京公积金占首套自住房首付款比例在20%，现在调整为35%，大大提高了购房贷款的门槛，最直接的影响就是降低市场需求，迫使楼市进入“冰封期”。

值得注意的是，房屋租赁市场的相关法律法规逐步完善，2018年北京公租房分配量将在1.5万套以上，与房屋买卖市场形成“冰火两重天”的对比。这也未尝不是从侧面助推房屋租赁市场的建设。

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05 异地购房者不能随意提取

此次新规与广州、杭州此前出台的公积金政策一样，暂停了异地购房者提取公积金。即公积金提取只能用于购买本市住房或户籍所在地和户籍所在省会的住房。

比如，一个在北京缴纳公积金的人，户籍是湖南湘潭，那么他只有在购买北京住房、长沙住房、湘潭住房时，才能提取公积金。

影响：遏制炒房、支持返乡置业

一方面是可以稳住本市的公积金缴存额度，减少外溢性投资、投机炒房行为。另一方面，公积金提取可用于购买户籍所在地或户籍所在省会的住房，这在一定程度上可以支持返乡置业的需求。

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北京的公积金新政带来的影响是方方面面的，最让人关注的除了政策背后的逻辑外，还有一个关键的问题——“公积金贷款趋紧是否会变成一个全国性的问题？”

有数据显示，2017年全国住房公积金提取额12729.80亿元，比上年增长9.49%。历年累计的住房公积金提取总额则达到73224.38亿元，占缴存总额的58.65%，其中可能引发的流动性风险不言而喻。

保证公积金流动性充足的最好方式，不是提高缴存比例，而是限制贷款。现在，全国已经有16个地区个贷率超过了警戒线（85%为警戒线），北京公积金过去四年的提取额更是排在全国之首。不过，新政虽然严厉，但并非所有城市都会效仿北京，毕竟每个城市的基本面不一样，短期内跟进的难度还是比较大。

最后，除了缓解流动性紧张，预防风险扩大外，北京公积金新政还有引导住房的合理消费，控制经济杠杆的意义。但我们还是希望，在楼市调控新阶段，尽可能不要“误杀”刚需。

编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载。

这段时间，楼市热点几乎都聚焦在了「炒房租」这个话题上。

不难看出，国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日，住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。

要求禁止以抢房源的形式哄抬房价，诱导房东提前接触租赁合同。并强调「三个严查」，严查资本融资渠道，严查哄抬租金，严查租赁资质。

而且8月21日又开通了举报黑中介专线，全国发令严打，保卫租赁市场土壤不受侵害。

一连串措施把资本这条恶狗牢牢地堵在了门外。同样也以儆效尤，警示了所有以后想做房屋租赁生意的人：不要随便碰这块市场，也别想靠这块市场发财！

听到这个消息后，就有粉丝在房产研习社里问了我一个问题。他说：

住建部对炒房租为何能这么快地作出如此有力的举措？而当初在炒房价的管制上却一向是滞后反应？如果在2017年集中约谈城市负责人，是不是房价也不会涨成现在这样了？

这个问题很有意思，我把答案分享给大家。

首先，「约谈」在中国几乎是最高级别的市场管制，就好像你犯了错，上司请你喝茶。面对面问你这事儿以后干不干了？

如果不干，那好，签个军令状吧！背后深意相信大家都懂。

这种方法尤为好用，所以当初在房价管制上，地方强行介入市场给楼市限了价，还设置了涨停板，这在历史上几乎是闻所未闻的。所以在中国，只存在想管不想管之说，不存在绝对博弈。

回到问题本身。

房价高了，买不起无所谓，反正大家可以租房住，但是房租高了这就不行了。因为城市人口失去了居住权，大批年轻劳动力被阻挡在城市外，这相当于扼杀了城市发展。

我在上文也说过，房租最能反应一个城市经济的本质和市场供需，也是一个城市的底线，底线戳穿了，一切就都完了。

第二，租赁市场如果自由化，资本驾驭了市场，以吸血的方式随意调价，而目前的城市造富能力无法支撑资本的盈利基础，迟早是要崩盘的。崩盘之后，资本拖欠房东房租，成千上万的房东驱赶年轻房客的现象谁都不愿意看到。

第三，炒房价和炒房租的既得利益者不同，跟自己无利害关系的事情肯定要不择手段，人之常情。

总的来说，这波炒房租带来的后遗症可能不太好，因为这个事情已经把房东的调涨预期激起来了，想轻易下去不是那么简单。

三四线城市会根据供需、居民工资水平自动调节回落下去，而热点一二线城市因为需求远大于供给，例如北京就要靠快速增大供给的方式平衡市场。

例如把资本囤储的房源强行掏出来，例如增大长租公寓用地发展租赁市场，例如像之前所说的把大城市周边的农民集体建设用地转为租赁等等。

「房价可以畸形，但房租绝不可畸形」，这是民生的底线，也是发展的共识。因为一个城市的生命力是靠蓬勃向上的年轻人，绝不是所谓的权贵。

租赁就讲这么多，接下来我们讲一下今天的主题，「如何判断未来楼市的房价走势」。下文用到的这份资料是贝壳研究院老友让我做解读用的，我藏了私心，偷偷分享给大家。

就目前市场形势来说，空军依形势占了上风，多军和空军的战争焦灼，尤其对于未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词，「经济形势」和「城市化率」。

如果你是子木的老读者，相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。

未来房价是否走进下一波涨势周期，还要看居民的储蓄情况，也就是可支配收入的占比。

而居民收入的增加目前无外乎两种形式，一是产业升级拉动内需，自我造血；二是一带一路人民币国际化，他处吸血。

至于这个期限多长，目前无法作出判断，或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源，再通过人民币结算，中国可能就一波走富了。

当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱，让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点，减少医疗、教育等支出项，增加民生保障等措施。

理想状态下，未来看病可能不花钱，孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的，毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考，06年可以施行免费九年义务教育。

就像蔡朝阳老师讲的：“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断！既然你改变不了这个世界，就要学会不被世界所改变，同时只能期望这个世界越来越好。”

对于城市化率来讲，它一直都是楼市多军的最后一根稻草。（建议大家双击图片放大图片感知趋势）

从上图可以看出，中国从1980年改革开放开始，城市化率的步调得以加快，尤其在98年经历房改结束福利分房后，房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度快速拉升。

2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。

而目前中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。

那么问题来了，房价在未来大概率还要上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？

答案就是「房贷利率」。

房贷利率是1980年由邓老提出的，并在1998年左右得以完善，同时提出了公积金贷款业务，并把最长贷款期限延伸至30年。

正是由于房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。

很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。

如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。

（图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化）

2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。

所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房，因为下一波大牛市已经在路上了。

目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，从历史走势区间来看并不高，如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。

所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。

经过2017年这么一波非理性房价大牛市，现在整个市场都冷静下来了。

以北京为代表的一线城市已经把房价翻入了云端，其目的很简单，就是不让刚需买房，这也是土地出让金式城市发展的必然结果。

现在来看北京的人口和城市化率均已达到饱和，没有更多的土地可供招拍挂，显然房地产税模式所带来的财政收入比土地出让金模式更占优势。

所以未来一线城市的趋势就是发展租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展，发展共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡，发展房地产税开始摘原有居民的韭菜。

从图中可以看出租赁住房和共有产权房的供给是远远不够的，那么未来其供应主体的政策倾斜将是必然趋势。

同时房地产税的出台会挤压整个市场的投资空间，让更多的投资客出手房源，不断优化整个市场的刚需占比。

这里又让我想起了前段时间提到了新加坡的「三轨制」房地产模式。有粉丝就在后台留言说，目前新加坡房价也在暴涨，说明三轨制是没有任何效果的。

其实这是两个概念。新加坡三轨制的好处是政策房占了绝大数，起码保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么涨都不关乎大家的事情，老百姓自然也不会怨声载道，因为没有涉及到自己利益，人家有钱喜欢买房你管的着吗？

就比如北京，虽然以后政策房和租赁市场建立起来了，但是商品房还是会涨的，因为会有越来越多的年轻人想上升，也会有越来越多的本地居民出逃北京。只不过这个市场投机性空间更少了，换来的是源源不断的刚性需求。

而二线城市的情况则是一线城市的前世。

一线城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二线城市，又随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。

在有了人口的基础上，城市更注重的是市场经济发展和城市建设，但这又是耗费财力的大工程。

所以未来房地产税即使出台，二线城市也会大概率沿用土地出让金模式，因为来钱快，只有宏量的资金才能支撑起一个城市的快速发展。

所以未来热点二线城市的房价大概率会上涨，而且涨幅会大于一线城市。同时对于人才来讲，二线城市也会成为人生机遇新的选择。

对于三四线城市来讲，经过这轮大牛市的喷发，已经把社会居民储蓄透支干净。随着棚改货币化补贴力度减弱，三四线城市市场逐渐熄火。

可能有人会说，三四线城市也需要城市化啊，农民也要进城，房价为什么以后就没希望了？

答案其实很简单。

一是人才跟不上，很多三四线的大学生都是加速外流。即使城市化起来，没有人才的产业也无法发展。到头来还是在举债发展经济，不断恶化地方债，这是死循环。就像东北现在很多地方连养老金和公务员工资都是借钱发。

中国的城市就像是一个尖子生班，所有学生都在努力学习想考个好成绩。但基础、天赋和被班主任照顾的机会都不是均等的。但所有学生都学会了如何努力，却没有学会如何放弃。

二是三四线城市的房地产库存太大。

众所周知2015年施行的货币化棚改就是为了解决楼市库存的，那时候很多城市的房子比人多的多。经过这么一轮涨势，很多有房一族抱着暴富心理又买了二套三套。实际库存远大于人口数量。

再接着2017年以后，开发商为了保持规模有活儿干，又是拿地又是补库存。实际库存增量又进一步提升。

所以马云说八年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱”,这个论点在一些三四线城市是成立的。

再者失去棚改补贴力度的三四线靠自身的财力无法进行大规模城市化建设，即使建设，现有的房屋库存也足够吃了现有的居住人口。

那么在供给远大于需求的三四线城市，房价靠什么上涨？

靠信念吗？

《暂行办法》明确增加子女教育、继续教育、大病医疗等6项专项附加扣除。

10月20日起，财政部、国家税务总局会同有关部门起草的《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》（下称“《暂行办法》”）正式开始为期两周的全社会公开征求意见。按照《暂行办法》及新修订的个税法，今后计算个税应纳税所得额，在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外，还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。

上海财经大学财税教授胡怡建在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者采访时表示，从专项扣除来讲，此次《暂行办法》中的细则从无到有，力度不小。家庭负担的差异也已经体现，住房、医疗、教育、养老这四个方面对每一个家庭来说都不一样。但专项扣除采取定额扣除而不是按实扣除，主要是因为根据管理的可行性来制定，“问题在于，规定的额度和实际支出是有差异的，国家没有全部承担你的费用开支，第二也不能完全体现地区的差异情况。”

此次公布的《暂行办法》明确增加子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6项专项附加扣除。

例如，根据《暂行办法》，纳税人的子女接受学前教育和学历教育的相关支出，按每个子女每年12000元（每月1000元）标准定额扣除；纳税人接受学历或非学历继续教育的支出，在规定期间可按每年3600元或4800元定额扣除。

大病医疗支出方面，纳税人在一个纳税年度内由个人负担超过15000元的医药费用支出部分，可以按照每年60000元标准限额据实扣除。

住房贷款利息方面，纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元（每月1000元）标准定额扣除。住房租金根据纳税人承租住房所在城市的不同，按每月800元到1200元定额扣除。

赡养老人支出方面，纳税人赡养60岁（含）以上父母的，按照每年24000元（每月2000元）的标准定额扣除。其中，独生子女按每人每月2000元标准扣除，非独生子女与其兄弟姐妹分摊每月2000元的扣除额度。

根据《暂行办法》，如果将住房、医疗、教育、养老的专项附加扣除额用满，月入万元及以下的纳税人或可零个税。也就是说，如果纳税人月收入10000元，个税起征点5000元，在剩下的5000元中如果扣满住房、医疗、教育、养老专项附加扣除标准定额，就可以不再缴纳个人所得税。

“从有和无的角度看，《暂行办法》已经存在差异化，但地区间的差异还不能完全体现。”胡怡建表示，如果上海租金达到3000元，其他地区只有800元，“对于800元的地区来讲，可能是足额了，对3000元的地区来讲可能还是低一些。”

对于住房贷款利息的专项附加扣除是否会带动三四线城市房地产去库存，胡怡建表示，房地产本身取决于供求、预期、整体经济环境等，“住房贷款利息的专项附加扣除只是影响房价的一个因素，不能说一个因素影响到整个房价。”

今年6月，个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议初审，草案将个税起征点从现行每月的3500元提高到每月5000元，并增加专项附加扣除。财政部部长刘昆表示，专项附加扣除考虑了个人负担的差异性，更符合个人所得税基本原理，有利于税制公平。

8月31日，十三届全国人大常委会第五次会议闭幕后，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会。财政部副部长程丽华表示，此次个税法除基本减除费用标准外，还新增了多项专项附加扣除，扩大了低档税率级距，广大纳税人都能够不同程度享受到减税的红利，特别是中等以下收入群体获益更大。

附：新华视点《子女教育、住房贷款利息、赡养老人等支出能减多少税？—— 聚焦个人所得税6项专项附加扣除办法征求意见稿》

子女教育：每个子女接受学前教育和学历教育支出每年定额扣除1.2万元

——征求意见稿规定：

纳税人的子女接受学前教育和学历教育的相关支出，按照每个子女每年1.2万元（每月1000元）的标准定额扣除。其中，学前教育为年满3岁至小学入学前；学历教育覆盖小学到博士研究生。

——专家解读：

据统计，目前我国公办幼儿园年均收费约8000元、民办幼儿园年均收费约2000元到1.4万元；高中年学费和住宿费900元到3200元；高校本科年学费4200元到1.9万元；研究生年学费8000元到1.3万元。

西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁测算，每年每位子女1.2万元的教育支出扣除标准，可大体覆盖全国各地各阶段子女教育的平均支出，相当于我国城镇就业人员人均月工资的２倍，并适度体现了一定的前瞻性。

据悉，子女教育专项附加扣除，由子女的父母等法定监护人扣除。父母双方可分别按每孩每月500元扣除，也可由一方按每孩每月1000元扣除。

“考虑到学生流动性强，对不同区域、不同教育阶段实行统一定额标准，有利于简化税制、降低征纳成本、防范道德风险。”甘犁说，为扩大减税覆盖面，子女接受民办教育和在境外接受教育的支出实际也统一纳入扣除范围，对于二胎家庭，扣除额也将翻倍。

继续教育：每人定额扣除3600元到4800元

——征求意见稿规定：

纳税人接受学历继续教育的支出，在学历教育期间按照每年4800元（每月400元）定额扣除；纳税人接受技能人员职业资格继续教育、专业技术人员职业资格继续教育支出，在取得相关证书的年度，按照每年3600元定额扣除。

——专家解读：

中南财经政法大学财税学院教授许建国说，学历继续教育与非学历继续教育分设定额，是因为学历继续教育，尤其是在职研究生等费用标准一般高于非学历继续教育。

绘画、艺术、体育运动等个人兴趣爱好培训能否减税？记者了解到，继续教育概念比较宽泛，一些未纳入职业目录的个人兴趣爱好培训，与职业技能关联度不高，暂不纳入此次扣除范围。

据悉，为降低征管难度，非学历继续教育按照证书定额扣除。

大病医疗：对个人自负医药费用超过1.5万元的部分，按照每年6万元的限额据实扣除

——征求意见稿规定：

纳税人在一个纳税年度内，在社会医疗保险管理信息系统记录的由个人负担超过1.5万元的医药费用支出部分，为大病医疗支出，可以按照每年6万元标准限额据实扣除。

——专家解读：

据悉，目前我国已基本建成了覆盖城乡的医保体系，基本医保、大病保险等报销后，个人实际负担比例和数额较低。将扣除限额定为6万元，能够覆盖大部分大病医疗支出。

中国财政科学研究院研究员孙钢分析，按照世界卫生组织定义，当家庭自负医药卫生支出超出家庭总支出的40%时，则该家庭发生了灾难性医药卫生支出。按此推算，我国的灾难性医药卫生支出标准约为1.6万元。此外，我国城乡居民大病保险支付的起付线主要集中在5000元至2万元，统筹考虑不同纳税人群收入水平、风险承受能力，允许1.5万元以上的医药费用扣除是合理的。“将起扣标准确定为1.5万元，体现了国家对大病患者家庭的关怀。”

首套房贷款利息：每年按1.2万元标准定额扣除

——征求意见稿规定：

纳税人本人或配偶使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买住房，发生的首套住房贷款利息支出，在偿还贷款期间，可以按照每年12000元标准定额扣除。经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除。

——专家解读：

甘犁认为，将扣除范围限定于首套房贷款利息支出，是为了与“分城施策”的房地产调控政策相衔接，兼顾调控效果，体现“房住不炒”的中央精神，更好地保障基本居住需求。

此外，目前商业银行贷款月均利息约1025元到1189元，征求意见稿规定每月1000元的扣除标准，与此较为接近。甘犁分析，从国际上看，韩国、墨西哥、意大利等国房贷利息扣除限额占人均月工资约10%到15%，上述扣除标准约占我国人均月工资15%，处于较高水平。

记者了解到，采取定额扣除而不是限额内据实扣除，主要考虑贷款利息支出每月变动，如采取限额以内据实扣除，纳税人和扣缴义务人需每月调整扣除额，将大大增加征纳双方负担；此外，住房贷款利息支出年度间不均衡，前期利息支出超过扣除限额，后期低于扣除限额，如果采取限额以内据实扣除，纳税人无法充分享受扣除政策。

住房租金：无房者租房按每年9600元到1.44万元标准定额扣除

——征求意见稿规定：

纳税人本人及配偶在纳税人的主要工作城市没有住房，而在主要工作城市租赁住房发生的租金支出，可按以下标准定额扣除：

承租的住房位于直辖市、省会城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市，扣除标准为每年1.44万元（每月1200元）；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的其他城市，扣除标准为每年1.2万元（每月1000元），市辖区户籍人口小于100万的其他城市，扣除标准为每年9600元（每月800元）。

——专家解读：

孙钢测算，上述扣除标准较大程度覆盖了全国平均租金支出水平，同时兼顾了各地租金水平的差异性。住房租金扣除标准总体上略高于房贷利息扣除标准，体现了对租房群体的照顾。

记者了解到，采取定额扣除而不按租金发票限额据实扣除，是考虑了目前租房市场的实际情况，即大部分租赁行为并没有开具发票，如果把发票作为前置条件，会增加纳税人负担，还会推高租金价格。

此外，扣除方式为依据住房租赁合同扣除。根据规定，纳税人及其配偶不得同时分别享受住房贷款利息专项附加扣除和住房租金专项附加扣除。

赡养老人：每年按2.4万元的标准定额扣除

——征求意见稿规定：

纳税人赡养60岁（含）以上父母以及其他法定赡养人的赡养支出，可按以下标准定额扣除：

纳税人为独生子女的，按照每年2.4万元（每月2000元）的标准定额扣除；纳税人为非独生子女的，应当与其兄弟姐妹分摊每年2.4万元的扣除额度。

——专家解读：

北京大学经济学院教授刘怡认为，将被赡养老人规定为60岁（含）以上老年人，与老年人权益保护法规定以及当前退休年龄一致，社会易于接受。

值得关注的是，如果老人子女已经去世，其孙子女、外孙子女实际承担对老人的赡养义务，也可获得赡养老人扣除。

切实减负：月入2万元者可减税超七成

今年9月6日的国务院常务会议针对个税专项附加扣除政策提出，要按照“让广大群众得到更多实惠”的要求制定具体范围和标准，确保扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元，进一步减轻群众税收负担，增加居民实际收入、增强消费能力。

记者以在北京工作的李某为例算了一笔账，假设李某本人为独生子女，儿子正在上小学，父母已满60岁，在北京没有购买住房、租房居住，自己正在攻读在职研究生学历，可以享受子女教育、继续教育、住房租金、赡养老人四项专项附加扣除。

假设李某月工资为2万元，在不考虑“三险一金”情况下，个税改革前按每月3500元基本减除费用标准计算，每月应缴纳个税3120元；今年10月1日以后取得工资，按每月5000元基本减除费用标准和调整后的税率表计算，应缴纳个税1590元，税负水平降低近50%。

在此基础上，2019年1月1日后取得工资，享受专项附加扣除后，其中子女教育专项附加扣除1000元，继续教育专项附加扣除400元，住房租金专项附加扣除1200元，赡养老人专项附加扣除2000元，共计扣除4600元。

则李某每月应缴纳的税款降为830元，比享受专项附加扣除前少缴纳税款760元，税负水平降低47.80%；比按照2018年10月1日以前每月3500元基本减除费用标准计算的税款少缴纳2290元，税负水平降低73.40%。

专家指出，总体看，此次公布的办法较好地兼顾了公平和效率，减负力度超出预期，税收征管也力求简便易行，尽量避免让纳税人提供各种证明。鉴于该政策涉及面广、实施情况复杂，国家正在加快建立部门间信息共享机制，防范虚假骗税逃税行为，确保征管风险可控。