虽然是二线城市，但市中心的商住公寓商业价值大打折扣。公寓位置分析从题目描述来看，公寓旁边有高铁站。二线城市，商住公寓40平米，总价50万相当于12500平米的价格，如果房租40元。商住公寓租金收入水平:今年5月公寓租金水平最新调查统计。
二线省会城市，商住公寓40平，总价50万，旁边有高铁站地铁站，值得投资吗？
对于这个话题，和尚谈点个人意见该公寓地理位置分析从话题的描述中，公寓旁边有高铁站。众所周知，在我国各大城市凡设有高铁站的地方，一般都处在城市效区一带或者是城市待开发的较偏位置，总之大部分高铁站是不在市中心城区边缘。因此，该商住公寓很有可能是在城效区一带。虽然是二线城市，在效区一带的商住公寓，其商业价值大打折扣。
效区配套不完备，人流量有限，同时有地铁的二线城市，在高铁站附近都设有地铁站，这不足为奇。商住公寓租金收益水平今年5月最新公寓租金水平调查统计数据。上述数据基本是一线城市的租金水平，公寓租金通常高于住宅租金，平均租金约80元/平米/月。若二线则公寓租金应当低于80元，或是在3050元水平。二线城市，商住公寓40平米，总价50万相当于价格1.25万/平米，若取租金40元。
则——收益率40*12/12500=3.84%静态投资回收期1/3.84%=26年收益率相当于银行定存期三五年的存单收益水平，本金回收期需要26年。以万科为代表的全国前十长租公寓运营情况来看，2019年5月披露的数据显示长租公寓企业，目前行业平均利润水平在2%-4%，现金流回正周期至少需要6年。
2-3%的利润水平还是建立在一个基础上的——整体出租率保持在95%以上，但目前行业TOP10的平均出租率只有90%。与住宅公寓相比，商业公寓存在价值缺陷。公寓属于商业地产，水电费按商业标准收，不按民用标准收。公寓产权40年，到期可以续签。根据现行相关法律规定，商业公寓土地使用权到期后，需要支付高额的土地价款。
