1，房子贷款利息计算器
世界财经报道;房贷计算器房贷计算房贷利率房贷利息最新房贷利率房贷计算公式房贷 房子贷款利息计算器:
2，房贷利率计算器
房贷利率计算器
房贷利率计算器是一款房贷利息计算软件
提供了商业贷款、公积金贷款、组合贷款这三种计算方式
3，最新贷款利息计算器
2007年8月3日。。。最新公积金贷款利息还款金额表每万元(等额本息)还款金额表年限年 最新贷款利息计算器：
4，中国银行贷款利率计算器
请您关注“中国银行微银行”微信公众号，选择下方菜单中“微金融-功能大厅-金融工具和信息查询-贷款计算器”功能，按照页面提示输入计算条件进行查询。
以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。
如有疑问，欢迎咨询中国银行在线客服或下载使用中国银行手机银行APP咨询、办理相关业务。
5，2019房贷利息如何计算
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。 2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：计息期为整年（月）的，计息公式为：①利息=本金×年（月）数×年（月）利率；计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：②利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率；同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：③利息=本金×实际天数×日利率。
6，房贷利息如何计算公式房贷计算器
打开应用商店，搜索房贷计算器并下载。安卓，房贷计算器2.3.4，打开房贷计算器，点击“房贷计算”，选择还款方式，贷款类别和计算方式。点击“开始计算”即可看到房贷利息。
贷款利息计算公式
日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
月利率(‰)=年利率(%)÷12
当月贷款利息=上月剩余本金*贷款月利率;
当月已还本金=当月还款额-当月贷款利息;
上月剩余本金=贷款总额-累计已还本金;
一，贷款利息一般按月复利计算，复利是指在每经过一个计息期后，都要将所剩利息加入本金，以计算下期的利息。这样，在每一个计息期，上一个计息期的利息都将成为生息的本金，即以利生利，也就是俗称的“利滚利”。分期还款方式有两种，一种是等额本息，一种是等额本金。由于还款方式不一样，使得每月需要交纳的贷款利息也不一样。不过，无论什么贷款方式，银行贷款利息都有一个统一的计算标准。
二，人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30GK">2.月利率(‰)=年利率(%)÷12二、银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：计息期为整年(月)的，计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。
三，因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
7，房屋贷款计算器
若是等额本息方式还款,2010年11月开始还330000元分240个月(20年)的商业贷款,那么要还到2030年10月;按照国家基准利率调整及浮动和你提供的以下情况计算,在这240个月内支出的贷款总利息为202992.73元; 2010年11月起,按照年利率6.14%打7.5折,还到2010年12月,每月月供额2106.49元;此期间月供总额为4212.99元,剩余本金328316.54元; 2011年1月起,按照年利率6.4%打7.5折,还到2011年12月,每月月供额2141.32元;此期间月供总额为25695.82元,剩余本金318158.37元; 2012年1月起,按照年利率7.05%打7.5折,还到2030年10月,每月月供额2226.04元;此期间月供总额为503083.93元,至此贷款全部还完;
怎么说呢`这很复杂的。有可能每个地方每个银行不一样吧。而且金额不一样。利息也不一样。我打个比方吧。 某借款人3000元期款未按期缴付，3000元期款中1200元为本金，1800元为利息，贷款年利率为5.508%，罚息利率为8.262%(5.508%×1.5)。由于罚息是从合同约定的扣款日的次日起计收，假定这名借款人只耽误了两天就把钱还上了，那么其1200元本金部分按每天0.02295%(8.262%／360天)计收利息，两天的利息是0.5508元；1800元利息部分按0.02295%计收复利，第一天的利息是0.4131元，第二天的利息是1800.4131(1800＋0.4131)元的0.02295%，为0.4132元。(
8，贷款利息怎么算公式?_
1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息。
贷款利息，是指贷款人因为发出货币资金而从借款人手中获得的报酬，也是借款人使用资金必须支付的代价。 银行贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息：1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息。
具体有计息期为整年(月)的，计息公式为：①利息=本金×年(月)数×年(月)利率,计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率。
同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：③利息=本金×实际天数×日利率。这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天。但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。
有的学者认为利息率的最高界限应是资金的边际收益率。将约束利息率的因素看成企业借入银行贷款后的利润增加额与借款量的比率同贷款利率间比较。只要前者不小于后者，企业就可能向银行贷款。
1、复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。
2、罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
3、贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。
9，买房贷款利息怎么算?_
买房贷款的利息计算有两种方式，分为等额本息和等额本金这两种。等额本息月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]，总利息=月还款额*贷款月数-本金。等额本金月还款额=本金/n+剩余本金*月利率，总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)。
个人住房贷款按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行；个人的相关商用房贷款执行人民银行规定的期限利率。等额本息的还款，等额本息的还款，就是指相关贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。购房者每月要还的总数都是相等的，但是利息和本金占的比例每次都会发生变化。等额本息还款公式：[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
等额本金还款，等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。购房者每个月还的数额都不同，其中本金的数额相等，随着每月本金的减少而递减，随着还款次数的增多，利息由多逐渐减少。等额本金还款公式：每月还款金额= (贷款本金/ 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率。
买房贷款的方式：
1、住房公积金贷款：
对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：
未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
10，贷款利率计算器有什么用?什么是最佳提前还款期?_
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来押在了上面，由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。
广州房地产生态圈一、贷款利率计算器有什么用
1、根据贷款额和贷款年限的不同，一般至少要相差一万元左右。如何根据自身收支条件，选择一款适合自己的按揭贷款方式，并能大限度地为自己节省利息，是不少购房用户在办理按揭贷款时犹豫不决的事情；
2、对于以前已经办理完按揭手续的用户，每个月银行所扣款项对不对；遇到利率调整时，银行有没有按照规定执行新的利率，新的月还款额调整到多少；使用个人住房按揭贷款计算器进行适当的设置和选择，就可以完整并且准确地模拟您在银行的按揭还款情况；
广州房地产生态圈
3、消费者通过使用此类软件，可以比较清楚地了解自己的按揭贷款按照哪种方式进行比较合适（等额本息、等额本金；公积金贷款、商业贷款；混合贷款）；每个月都能掌握当月银行具体的扣款额（包含当月所扣本金、当月偿还的利息）；
4、用户还可以自己设定银行的贷款利率或者对银行利率进行打折，当然也可以根据软件默认的人民币金融机构历年的贷款利率进行计算。
二、房贷计算器如何使用
1、确定贷款类别。提供商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种贷款方式，选择其中一种贷款方式即可。
2、贷款计算方式。既可以通过填写单价和面积进行计算，也可以通过填写贷款总额进行计算。贷款年限根据个人情况填写即可。
3、选择贷款利率。一般为当下的基准利率。个人可以根据资质情况选择不同的贷款利率，比如基准利率的8折。
4、选择还款方式，等额本息和等额本金两种方式任选其一。
等额本息还款法：
每月月供额＝〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还利息＝贷款本金×月利率×〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还本金＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾（还款月序号－1）÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
总利息＝还款月数×每月月供额－贷款本金；
等额本金还款法：
每月月供额＝（贷款本金÷还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月应还本金＝贷款本金÷还款月数；
每月应还利息＝剩余本金×月利率＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月月供递减额＝每月应还本金×月利率＝贷款本金÷还款月数×月利率；
总利息＝〔（总贷款额÷还款月数＋总贷款额×月利率）＋总贷款额÷还款月数×（1＋月利率）〕÷2×还款月数－总贷款额；
月利率＝年利率÷12。
以上就是关于贷款利率计算器意义以及如何使用的介绍了，房价、按揭是购房者关心的重点，在很多网站上都可以看到贷款计算器的影子，大家在选择的时候一定要选择安全可靠的，好是使用商业银行提供的贷款计算器。贷款年限等不断更改，所以关于贷款利率的计算也不一样，大家可以借助贷款利率计算器来查询计算。
三、什么时间是最佳提前还款期？
现在很多的人还款都采用等额本息法，这种还贷方法是指Fangdcstq每个月还的钱是等额的，所以在还款初期，每个月还的钱中利息占比更大。也就是说在还款的每个月中，利息比例逐渐下降。而在还款的第一年，其利息是最多的一年，银行为了自身的利益，尽可能的多收取利息，就想到通过这种方法来阻止借贷人在这段时间内提前还款。
对于借款人来说，等额本息法第一个月还款时，支付利息最多，以后会逐步减少，以20年的还款期限来计算，前几年如果要提前还款，是越早还越划算。但是一般还款的前一半时间还的利息大约占了70％，所以一旦过了这个时间段，就不要再去提前还了，意义不大。
广州房地产生态圈
同样以20年还款为例，如果到了第11年，利息基本已经还掉70％以上，剩下来每个月还款金额基本都是本金，不会因时间延长而增加利息。但如果已经还款超过10年左右，基本上利息已经还掉一大部分，这个时候，提前还款没有太大意义。
这也提醒了未来要贷款买房的人，如果日后可能提前还款，可以申请等额本金还款，这种还款方式每个月还的本金一样，利息按照复利计算，比较麻烦，但很适合想提前还款的购房者，并且是越早还款越划算。
11，致富靠杠杆?要买房,你需要先弄懂房贷的这几个问题_
编者按：本文来自微信公众号「 大胡子说房 」（ID：dahuzishuofang），作者： 言先生，36氪经授权转载
康波”即康波周期，是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界经济的大量统计数据后，发现发达商品经济中存在的一个长周期。放在我们每个人身上来说，其大意是指的是要把握住人生仅有的几次周期带来的机遇，才有可能成为人生赢家。
而致富靠杠杆，则通常指的我们常说的房贷。
最近有位学员，在后台咨询我们：
问这个问题的人，他不是第一个，更不是最后一个。
大多数人，对于房贷对于杠杆还处于一知半解，仅限于知道，仅限于拿不出全款才去贷款的阶段。
我们今天就来把“杠杆”问题，掰开揉碎的说一说。
杠杆的魔力
你身边一定很多人。包括自己的父母，60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攒了半辈子钱，全款买了套小房子，日子过的紧巴巴。
问之为何不贷款，理由是不想压力太大，或者不能接受“那么高”的利息。一大波人，赶上了人生最重要的康波，但因为理念问题，而错失了房地产上行的大红利。
这些群体，没有赶上财富自由，归根结底是没有弄明白杠杆原理，什么是杠杆呢？
买房界的杠杆简单讲就是：
通过小比例首付，撬动大比例房贷。
让手里很少的钱，买更大更贵的房子，获得放大的收益。
举个例子:
一套100㎡的房子，1万元/㎡，如果全款购买则需要支付100万元。
以五年为期，当房价涨2万元时，净利润为100万元。
相反同样1万元/㎡，若是贷款购买，支付100万元，三成首付，可以购得330㎡房产。
以五年为期，5年内支出月供80万，房价2万元时，扣除月供和当初首付，净利润高达480万。
100万比480万，高达接近5倍的受益。
如果你觉得100万首付支出后，无力承担后续80万月供。我们将其折半计算：
55万首付，购买180平房产，月供也减半仅为五年45万。
假设五年后房价上涨到2万，也可以获得260万的受益。
均远高于全款买房的受益，换句话说，拿银行的钱帮自己赚钱，何乐而不为？
银行利息真的高么?
除了攒钱全款买房的群体以外，许多长辈也特别喜欢借钱买房，甚至向亲朋付息借贷十几、几十万也不愿意欠银行房贷，而理由竟然是银行利息高。
我们以100万房贷计算，30年的房贷利息约为90多万，上浮20%倍后大约近110万，超过了本金。这让不少人下意识的以为房贷利息十分高昂。
而事实上：
房贷利息惊人的低！
为什么这么说，我们举例说明:
依然按照贷款100万元，按照4.9%的基准利率计算，30年总利息为91万元。折合每万元，每年利息303元。
同样是借钱:
信用卡分期1万元，按照招商银行打折优惠后的利率月息0.66%，每年的利息为792元。
如果以信用卡分期的利息贷款30年呢？
792元x100x30是多少？
答案是2376000元
利息高达237万，也就是说贷款100万，要还337万。
这样的答案你还敢用信用卡分期么？还觉得房贷利息高么？
而各种网贷，各种现金分期，利息还要更高。
相比网贷、信用卡，房贷即便是上浮20%，也仅为376元/年/万，远低于其他借贷渠道。
最关键的还不在于此。最重要的在于：
除了银行房贷，谁愿意一次借给你这么多钱？谁又愿意借给30年这么久？
30年意味着什么呢？几乎意味着你拿几十年后的钱来完成当下的消费与投资。
货币贬值的速度，物价上涨的速度我就不必过多赘述，人人皆知。
总结来说：
房贷是大多数人这辈子能借来成本最低的钱。
利率上浮怎么办？
有人说，虽然我理解了你说的上浮之后利息也低，但不能接受平白无故比别人多出几十万的利息？怎么办？
我们来详细说一说利率上浮。
利率上浮指:
单笔房贷实际利率执行高于央行制定的基准利率一定比例。
举个例子：
当前央行制定房贷基准利率分为5年内和5年以上，五年以上为4.9%。
全国范围以此为基础，根据各地情况进行比例上浮或下调。如果你对应的城市置业顾问
告诉你利率要上浮20%，那实际的贷款利率就是4.9%*1.2=5.88%
上浮的最大特点是：不受时间影响，一旦贷款，无论基准利率如何变化，都需要执行贷款时约定的上浮比例。
换句话说
如果你批贷款是上浮20%，那么明年如果基础理论变成了6%，则对应7.2%。
所以就会有人觉得一旦贷款利率就永远上浮，还是要选择不上浮的时期购房划算。这样的思维是有道理的，但最关键的是在于购房时机，好的购房时机，合适的价格，若是在上浮期买房也不要紧。
因为，利率在变化，而你的自住房也可以选择利率不上浮或打折的期，左手倒右手卖给爱人或子女，也是一个非常不错的合理降低利息的方案。若是投资，只多付几年的利息，拉长线看利润来讲，更是不用太care。
你能贷多少
没贷过款的朋友，大多对于房贷能待多少没有概念，特别是一些刚毕业的年轻人，会问:我刚毕业，贷款能贷多少？
而事实上，能贷款多少，跟你是否刚毕业没有多大关系，而是和房子有关系。
举例说明：
小明看上了一套100平方高层，单价1万元的房子，那这套房子理论上可以贷款70万。
小王看上了另一套200平洋房，单价2万元，这套别墅理论上则可以贷款280万元。
但无论是小明还是小王，都要提供对应贷款月供2倍或更多的月收入和流水来证明自己还得起。
换个角度说，如果你一毕业就进了腾讯华为阿里等一流企业，有非常让人羡慕的收入。很可能比绝大多数工作5年甚至10年以上的人，可贷款额度更高。
但是值得注意的一点是：
房贷申请人年龄与借款期限之和不超过70。
也就是说，想要贷款30年，你的年龄需要低于40岁，年龄增加，可贷款年限越短。
所以，务必请在年轻时贷款买房，尽可能的在年轻时良性负债。
大胡子有话说
1:商贷转公积金贷款现阶段非常难实现，如果所在城市房价不高，并且可以直接办理公积金贷款，没有条件也要创造条件，千万不到等着商贷转公积金贷款。
2:全国范围内大调控下的房贷名额非常珍惜，一定要珍惜首套首贷资格，因为第二次贷款不仅利息大幅度上浮，首付比例也会被提高，关键是这一切都是全国联网。
3:平时一定务必注意准时还任何贷款借款信用卡，不要出现违约。计划买房前先查自己征信，避免拒贷导致一系列麻烦的后果。
4：怎么贷款最划算？①越长越好②能力范围内越多越好③既长又多最好。如果你不理解，请再细读本文3遍。
5：房贷归属于杠杆，但杠杆不仅仅指的是房贷。不仅仅房贷可以加杠杆，用30%撬动另外70%。其他譬如，信用卡变首付，二手房高评估，首付分期，首付贷等等都是加高杠杆的方式。笔者在买第一套房的时候，杠杆率就曾加到98%。
12，读懂房贷利率,你就明白了未来房价趋势_
编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载。
这段时间，楼市热点几乎都聚焦在了「炒房租」这个话题上。
不难看出，国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日，住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。
要求禁止以抢房源的形式哄抬房价，诱导房东提前接触租赁合同。并强调「三个严查」，严查资本融资渠道，严查哄抬租金，严查租赁资质。
而且8月21日又开通了举报黑中介专线，全国发令严打，保卫租赁市场土壤不受侵害。
一连串措施把资本这条恶狗牢牢地堵在了门外。同样也以儆效尤，警示了所有以后想做房屋租赁生意的人：不要随便碰这块市场，也别想靠这块市场发财！
听到这个消息后，就有粉丝在房产研习社里问了我一个问题。他说：
住建部对炒房租为何能这么快地作出如此有力的举措？而当初在炒房价的管制上却一向是滞后反应？如果在2017年集中约谈城市负责人，是不是房价也不会涨成现在这样了？
这个问题很有意思，我把答案分享给大家。
首先，「约谈」在中国几乎是最高级别的市场管制，就好像你犯了错，上司请你喝茶。面对面问你这事儿以后干不干了？
如果不干，那好，签个军令状吧！背后深意相信大家都懂。
这种方法尤为好用，所以当初在房价管制上，地方强行介入市场给楼市限了价，还设置了涨停板，这在历史上几乎是闻所未闻的。所以在中国，只存在想管不想管之说，不存在绝对博弈。
回到问题本身。
房价高了，买不起无所谓，反正大家可以租房住，但是房租高了这就不行了。因为城市人口失去了居住权，大批年轻劳动力被阻挡在城市外，这相当于扼杀了城市发展。
我在上文也说过，房租最能反应一个城市经济的本质和市场供需，也是一个城市的底线，底线戳穿了，一切就都完了。
第二，租赁市场如果自由化，资本驾驭了市场，以吸血的方式随意调价，而目前的城市造富能力无法支撑资本的盈利基础，迟早是要崩盘的。崩盘之后，资本拖欠房东房租，成千上万的房东驱赶年轻房客的现象谁都不愿意看到。
第三，炒房价和炒房租的既得利益者不同，跟自己无利害关系的事情肯定要不择手段，人之常情。
总的来说，这波炒房租带来的后遗症可能不太好，因为这个事情已经把房东的调涨预期激起来了，想轻易下去不是那么简单。
三四线城市会根据供需、居民工资水平自动调节回落下去，而热点一二线城市因为需求远大于供给，例如北京就要靠快速增大供给的方式平衡市场。
例如把资本囤储的房源强行掏出来，例如增大长租公寓用地发展租赁市场，例如像之前所说的把大城市周边的农民集体建设用地转为租赁等等。
「房价可以畸形，但房租绝不可畸形」，这是民生的底线，也是发展的共识。因为一个城市的生命力是靠蓬勃向上的年轻人，绝不是所谓的权贵。
租赁就讲这么多，接下来我们讲一下今天的主题，「如何判断未来楼市的房价走势」。下文用到的这份资料是贝壳研究院老友让我做解读用的，我藏了私心，偷偷分享给大家。
就目前市场形势来说，空军依形势占了上风，多军和空军的战争焦灼，尤其对于未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词，「经济形势」和「城市化率」。
如果你是子木的老读者，相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。
未来房价是否走进下一波涨势周期，还要看居民的储蓄情况，也就是可支配收入的占比。
而居民收入的增加目前无外乎两种形式，一是产业升级拉动内需，自我造血；二是一带一路人民币国际化，他处吸血。
至于这个期限多长，目前无法作出判断，或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源，再通过人民币结算，中国可能就一波走富了。
当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱，让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点，减少医疗、教育等支出项，增加民生保障等措施。
理想状态下，未来看病可能不花钱，孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的，毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考，06年可以施行免费九年义务教育。
就像蔡朝阳老师讲的：“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断！既然你改变不了这个世界，就要学会不被世界所改变，同时只能期望这个世界越来越好。”
对于城市化率来讲，它一直都是楼市多军的最后一根稻草。（建议大家双击图片放大图片感知趋势）
从上图可以看出，中国从1980年改革开放开始，城市化率的步调得以加快，尤其在98年经历房改结束福利分房后，房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度快速拉升。
2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。
而目前中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。
那么问题来了，房价在未来大概率还要上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？
答案就是「房贷利率」。
房贷利率是1980年由邓老提出的，并在1998年左右得以完善，同时提出了公积金贷款业务，并把最长贷款期限延伸至30年。
正是由于房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。
很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。
如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。
（图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化）
2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。
所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房，因为下一波大牛市已经在路上了。
目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，从历史走势区间来看并不高，如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。
所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。
经过2017年这么一波非理性房价大牛市，现在整个市场都冷静下来了。
以北京为代表的一线城市已经把房价翻入了云端，其目的很简单，就是不让刚需买房，这也是土地出让金式城市发展的必然结果。
现在来看北京的人口和城市化率均已达到饱和，没有更多的土地可供招拍挂，显然房地产税模式所带来的财政收入比土地出让金模式更占优势。
所以未来一线城市的趋势就是发展租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展，发展共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡，发展房地产税开始摘原有居民的韭菜。
从图中可以看出租赁住房和共有产权房的供给是远远不够的，那么未来其供应主体的政策倾斜将是必然趋势。
同时房地产税的出台会挤压整个市场的投资空间，让更多的投资客出手房源，不断优化整个市场的刚需占比。
这里又让我想起了前段时间提到了新加坡的「三轨制」房地产模式。有粉丝就在后台留言说，目前新加坡房价也在暴涨，说明三轨制是没有任何效果的。
其实这是两个概念。新加坡三轨制的好处是政策房占了绝大数，起码保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么涨都不关乎大家的事情，老百姓自然也不会怨声载道，因为没有涉及到自己利益，人家有钱喜欢买房你管的着吗？
就比如北京，虽然以后政策房和租赁市场建立起来了，但是商品房还是会涨的，因为会有越来越多的年轻人想上升，也会有越来越多的本地居民出逃北京。只不过这个市场投机性空间更少了，换来的是源源不断的刚性需求。
而二线城市的情况则是一线城市的前世。
一线城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二线城市，又随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。
在有了人口的基础上，城市更注重的是市场经济发展和城市建设，但这又是耗费财力的大工程。
所以未来房地产税即使出台，二线城市也会大概率沿用土地出让金模式，因为来钱快，只有宏量的资金才能支撑起一个城市的快速发展。
所以未来热点二线城市的房价大概率会上涨，而且涨幅会大于一线城市。同时对于人才来讲，二线城市也会成为人生机遇新的选择。
对于三四线城市来讲，经过这轮大牛市的喷发，已经把社会居民储蓄透支干净。随着棚改货币化补贴力度减弱，三四线城市市场逐渐熄火。
可能有人会说，三四线城市也需要城市化啊，农民也要进城，房价为什么以后就没希望了？
答案其实很简单。
一是人才跟不上，很多三四线的大学生都是加速外流。即使城市化起来，没有人才的产业也无法发展。到头来还是在举债发展经济，不断恶化地方债，这是死循环。就像东北现在很多地方连养老金和公务员工资都是借钱发。
中国的城市就像是一个尖子生班，所有学生都在努力学习想考个好成绩。但基础、天赋和被班主任照顾的机会都不是均等的。但所有学生都学会了如何努力，却没有学会如何放弃。
二是三四线城市的房地产库存太大。
众所周知2015年施行的货币化棚改就是为了解决楼市库存的，那时候很多城市的房子比人多的多。经过这么一轮涨势，很多有房一族抱着暴富心理又买了二套三套。实际库存远大于人口数量。
再接着2017年以后，开发商为了保持规模有活儿干，又是拿地又是补库存。实际库存增量又进一步提升。
所以马云说八年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱”,这个论点在一些三四线城市是成立的。
再者失去棚改补贴力度的三四线靠自身的财力无法进行大规模城市化建设，即使建设，现有的房屋库存也足够吃了现有的居住人口。
那么在供给远大于需求的三四线城市，房价靠什么上涨？
靠信念吗？
