这是一个专业术语。说白了，土地的直接成本就是规定容积率下，最大建筑面积下的所谓楼面价。用公式计算楼面价，总地价除以总建筑面积，得出的价格就是楼面价。说白了就是土地成本。如果分摊到每平米，土地的直接价格成本就这么多。容积率就是总建筑面积除以土地面积，得到的数据就是利率。该数据在土地列表中提供，不能更改。如果在此基础上设计建筑，超过这个容积率标准，即使违反规定，也会出大事；楼面价和容积率有很大关系。通过容积率，可以算出来。最大的建筑面积是多少？然后有了最大的建筑面积，就可以轻松算出楼面价了，不然就一塌糊涂了吧？
楼面价6500，房价最低多少保底呢？
在2017年最上镜的的一部电影，战狼2开头的片段，谁还记得吗，拆迁利益面前，人的生命是可以随意践踏的，人的一条命才用几个钱，就可以收买，在巨大利益面前，一点不算什么？这再一次说明，土地价格占据着开发商，巨大的利润空间，耽误一天，多赔付一点钱都很难；一般情况下，土地的价格，占据楼房开发成本的40%左右，竞争激烈的时候，会占到开发成本的60%或许更多，这也是市场上最直接的一种说法，在房地产暴利的时代，土地价格也许只占到销售价格30%左右，或许更低的标准，建筑成本和销售价格，也有很大的区别，怎么说呢？第一：什么是楼面价格，这个怎么计算呢？这是一个专业用词，说白了就是在规定的容积率，最大的建筑面积下，得出的土地直接成本，就是所谓的楼面价格，用一个公式计算楼面价格就是，土地总价格除以总建筑面积，得出的价格就是楼面价格，说白了就是土地成本，公摊到每平米里面，土地的直接价格成本，就这么多；容积率，就是总建筑面积除以土地的面积，得出的数据，就是容利率，这个在土地挂牌就有了，不能改变的数据，在此基础上设计建筑，超出这个容积率标准，就算违规，要出大事情的；楼面价格和土地容积率有着很大的关系，通过容积率可以算出，最大的建筑面积是多少，那么有了最大的建筑面积是多少，就可以轻而易举的算出了楼面价格是多少，否则就乱套了，对吧？第二：楼面价格和销售价格，有什么关系和区别呢？楼面价格说白了只是开发商的一个成本核算的一个数据，算不上销售价格的任何参考，销售价格的参考，更多的是随行就市，有的人给出了一个大概的算法，楼面价格乘以1.8也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也会随着时间的推移变得没有规律，为什么这么说呢？国内的开发商，一般都是拿到地就会盖房子，李嘉诚却不是，拿到土地以后，国内可以限制两内开发，人家就在2年的时候申请开发，土地溢价就不多说了，楼面价格也对销售价格的影响变得没有了意义，他的楼面价格测算是房价最低保底，最少也都是在3倍以上的标准，利润最大化；用楼面价格推算销售价格，除非政府限价，否则很难有准确的价格推算，政府限价那就违背了土地出售原则，原本就是天价土地，在限制价格，那就没有了开发商的利润空间，这是谁干？销售价格，要对比周边楼盘，同时要参考开发商的品牌溢价，还有品质溢价，一般大品牌价格会高一些，可能是建安品控成本会更高一些，价格也会更高一些，一般情况下，这样的测算本身就具备规律性，又和容积率，成本，利润挂钩的，而土地的价格各地区别巨大；阿永哥点评：一是小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润，这取决于单平米价格的利润空间，也取决于周边参考价格，楼面价本身不属于参考范围，具体地区，具体分别，需要周边参考价格来综合分析，才会得出最低售价范围是多少；二是计算最低销售价格，也需要在楼面价格的基础上，知道容积率，如果容积率是0.5的话，一看就是别墅区，那价格就有很大的出入了，销售价格一般和容积率成反比，容积率越低，价格越高，容积率越高，说明居住密度越高，价格反而会越低，这样说是不是很理解呢？房产买卖有难题，随时可找乐福居；搜索关注公众号【乐福居】，有问必答！。
23500的地皮价，大概房价在多少钱每平方？
我们简单算一下:1。地价每平方米23500元。目前规划中，容积率一般不超过2.5。我们按照2.5来算。楼面价=地价/容积率= 2.35万/2.5 =每平米9400元。2.城市配套费:每平方米150元。3.地质调查费:5元(以下均按平方米计算)4。初步设计费:8元5。施工图设计费:12元6。考评费:6元7。措施保障费:15元8。建筑安装费:1600元9。地下室、车库建安费:900(地下面积折算为地上面积)10。集中供热费:40元11。市政供气费:40元12。市政供电费:150元13。园林景观及配套150元(园林景观打折进楼面价)14。管理费用30元15。财务费用90元16。销售广告费180元17。各种税费1200元18。预备费100元19。开发商利润超3000元。总费用:17076元。
