为什么织里房价高，城镇化带来的市场

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1，城镇化带来的市场

1，城镇化带来的市场

改革开放以来，中国的工业化进程和社会经济发展取得了令人瞩目的成绩，浙江属东部沿海发达地区，社会经济总量得到全面发展与升级，许多小城镇不断发展壮大，并显示出了强大的生命力，并且每一个城镇建设都表现出自己的特色。有目共睹的事实说明，区域经济的形成与发展有效地推动了农村城镇化的进程,并成为农村人口向城镇转移的有效载体。　　浙江省湖州市织里镇是1995年被国家建设部等11个部委列为全国首批小城镇综合改革的试点镇之一。现全镇区域面积达135.8平方公里，总人口18万，其中外来常住人口约8万。2003年，全镇工农业总产值143.3亿元，生产总值26.5亿元，财政收入2.4 亿元。在城镇化过程中突显出城镇化与区域经济的高度互动，主要表现为专业市场的确立、市场规模的扩展、专业交换组织的成长以及产业集聚发展的良性互动，形成了织里镇独特的经济发展路径。同时城镇化建设又是经济发展过程中的必有之路，形成了以市场发展、产业集聚促进城镇建设，以城镇建设带动产业升级、市场繁荣的良性循环之路。　　　　专业市场繁荣兴旺：织里市场建设从1983年开始起步至今，已历经八次扩建，形成了以童装和棉坯布两大专业市场为主，以纺织印染、服装辅料、托运服务等配套市场为辅的市场体系，已成为最大的童装产销基地和最具影响力的棉坯布集散中心之一。目前，全镇专业市场总占地面积为24.6公顷，建筑面积26.6万平方米，营业摊位4360个，2003年，市场总成交额106.9亿，其中童装市场32.6亿元，棉布市场69.6亿元。童装市场日均人流量达3万余人，日销售童装30万件（套），辐射全国28个省、市117个大中城市以及欧、亚、非、美四大洲15个国家和地区，棉布市场年棉坯布交易量15亿米，交易品种150余种，国内100多家主要棉坯布生产企业在织里设有窗口。在专业市场的影响下，全镇房地产、仓储、运输及服务业等蓬勃发展，劳动力、资金等要素市场十分活跃。　　主导产业优势明显，块状经济比例提升。全镇已形成了以童装为主导产业，以其他相关产业和铝合金型材、通信电缆、纺织印染等块状经济相结合的经济局势。童装业已成为织里镇的第一大产业，全镇现有童装企业近6000家，几乎是“家家开工厂、户户闻机声”，有国内21省市和省内温州、宁波等11个城市的416家童装企业落户织里，中高速缝纫机6.5 万台，有7万多人专门从事童装的生产、加工和销售，全镇童装年产量1.8亿件，产值40亿元，国内市场占有率21%。与童装行业密切相关的服装面料、辅料以及印花、绣花、砂洗、联托运、缝纫机销售等配套产业发达。　　小城镇的概念：当前国际上没有统一的小城镇概念，我国也没有规范的称谓，但是比较多的观点认为，小城镇是区别于大、中城市和农村村庄，具有一定规模的、主要由从事非农业活动的人口所聚居的社区，是一定区域政治、经济和文化中心。包括国家已批准的建制镇和尚未设镇建制的相对发达的农村集镇。　　小城镇的发展类型：小城镇的发展类型可以从小城镇的发展方式和小城镇的主导产业发展类型进行分析。由于各个小城镇处于不同的地理、历史、社会、文化条件下，经济发展水平和发展模式不同，小城镇发展的具体形式也不相同。　　湖州市织里镇类型：湖州市织里镇属于建制镇，该镇以家庭工业为主体，以专业市场为依托而形成和发展起来的，按照产业结构的主要功能来分，织里镇属于商贸主导型和市场拉动型经济，在当地乃至全国有很高的专业声誉。市场、产业与经济的互动发展，加速了各种要素向城镇集聚，形成了市场、产业所形成的区域经济促进城镇发展，以城镇建设带动市场繁荣、产业升级和区域经济发展壮大的新格局。　　织里城镇建设情况：织里城镇建设规划面积已从90年代初的0.8平方公里扩展到现在的12平方公里，道路框架拉大到22平方公里。全镇道路、电力、通信、给排水基础设施比较完善，有110千伏变电所2座，5万吨级自来水厂1座，3万吨级污水处理厂1座，特别是向着城乡统筹发展，全镇已有80%的劳动力向二、三产业转移，基本实现了“村村通柏油路、户户吃自来水、家家看有线电视、人人居良好环境”的目标，政府职能得到高效运转，各项事业稳步发展。　　　　不同利益主体的动机分析：经济发展和城镇建设过程中不同利益主体有着不同的动机和行为。围绕主导产业和专业市场的形成，有不同的创新主体，如经商户、个体服装加工厂、基层政府（包括镇政府、镇工商所等），不同层次的利益主体，具有不同的价值取向。　　如经商户和个体服装加工厂（称之为自发群体），他们的价值取向最为强烈，这是自然萌发的生存本能和肤浅的经济知识，但是也正是他们有着最敏锐的目光和经济头脑，地摊式的交易成为市场的最前沿；接着是镇工商所开始接受“自发群体”市场创新，童装市场和棉布市场开始逐渐创立；继而影响的是镇政府领导层的价值判断，作出开发市场的决定，为这些“自发群体”创业带来了新的机遇，从价值取向的生成、作用及强烈程度来分析，基层的自发群体处于最底层，生成创新的欲望最强烈，但也是最无序的；而工商所和政府部门，他们属于较高层次的，市场取向相对不强烈，但是他们的行为和决策是有序的，故而只有达到无序和有序的结合，要使市场创新真正站上历史舞台，他们的合力才能影响到市场创新及市场形成。　城镇建设对当地区域经济的发展又具有巨大的推动作用。小城镇建设主要包括人力资源、自然资源与产业特色、公共物品的建设等，城镇的聚集规模必须达到公共物品所能承载的容量，充分利用原有的地理条件、自然资源和经济发展所带来的利益，不断地完善城镇的硬件建设和公共物品建设，良好的城镇环境将会吸引更多的外来者进行经济建设。织里镇在城镇规划和建设中，对于城镇的基础设施，如供排水系统、道路修建、污水处理、环境绿化等不断完善，直接推动着区域经济的发展。　　

城镇化带来的市场