一般来说，房产发展会经历蓄势、爆发、调整这样的经济周期，而后一个上涨周期的蓄势期，可能会跟前一个周期的调整期重叠或界线不分明。比如，从过去房地产发展黄金10年看，这个周期性特征是很明显的。爆发期往往在1年左右，而蓄势期（调整期）的时间就长短不一，短则1-2年，长则3-5年。从以往的周期看，影响蓄势期（调整期）长短的因素往往不是市场力量，而是政策因素。
如果蓄势期超过3年，往往又可以将蓄势期称为横盘期，打破横盘期的因素可能更多来源于政策变动，或意外事件冲击，比如，去库存、棚改。那么，在购房时机选择上，选蓄势期末段或爆发期的初始段买入，在爆发期后出售，那这个投资回报率就会比较高。如果选爆发期末段买入，调整期内撑不住卖出的话，加上购入及持有环节的各项成本，可能利润就很微薄，甚至可能亏本。
02、城市的选择从上图可以看出，在2014年蓄势期内，深圳的房价整体低于北京房价。比如，2014年12月，北京房价是32042元/㎡，深圳房价是30719元/㎡；爆发期后，即2016年9月，北京房价40438元/㎡，深圳房价55001元/㎡。简单测算一下，北京房价涨幅26.2%，深圳房价涨幅79.05%！在这约2年投资期内，深圳房价涨幅是北京的3倍多！也就意味着，同样投资周期内，同样投100万买房，在北京只能赚26.2万，但在深圳就可以赚79.05万！可见，城市房价基数不同，房价涨幅大小不同，价格调整周期不同，最终获得的房产投资回报率也就有高有低，选择决定回报！03、位置的选择，也就是城市板块的选择在一个城市里，基于历史原因、公共配套、商业价值、人文景观、居住舒适度等因素，会造成不同板块价值差异。
比如，小菜所在的昆明市，老在的昆明本地人对不同板块价值有个比较诙谐的说法：“南帝、北丐、东邪、西毒”！为什么会这样说呢？拆解起来还是蛮有意思的。⑴“南帝”：在以前，购买力和消费力比较强的都集中在南边，比如，滇池板块，分布着别墅区和疗养院；现在的话，主要的省级政府机构驻地也在南市区，进一步增加了南市区的分量。
⑵“北丐”：北边以前小区整体品质不高，城中村比较多，大中小学校比较多，出了“廖家庙收费站”，基本就是农村了，感觉没有南市区高大上。⑶“东邪”：东边仓储较多，批发市场、汽车市场、物流市场、监狱、城中村交织，人流密集、嘈杂，加上铁路纵横，其间还有坟场（枪毙犯人、古时候砍头的刑场）之类的，给本地人的感觉比较邪气。
⑷“西毒”：西边是昆明城市的上风口，以前整体路况不是很好，加上团结乡、沙朗附近的石场、渣土场、工矿企业比较多，空气中的沙层含量大，空气质量不理想。基于这些城市工业、产业、机构布局、滇池景观和气候特点等长期形成的习惯，导致了昆明城市不同板块价值表现各异，房价也就有很大的差异性。锐理房价热力图也显示，滇池板块房价最高，均价超越了2万元/㎡！而昆明整体房产均价大概在1.4万元/㎡左右，高出了大概43%的幅度！可见，不同板块的房价差异确实很大。
