不过，公摊系数稍微高些的洋房，尤其是带电梯的洋房，公摊系数也可能达到这个水平。图片来源：百度02、房型三面采光和通风南、北和西三个方向都可以采光和通风，房屋的通透性和采光性都应该可以。采阳好不好？单从户型上难以看出来，更多影响因素还是楼间距和楼层。不过，客厅和主卧都朝向南，理论上在没有遮挡的情况下，采光和采阳都是没有影响的。
南北通透的户型，基于夏季东南季风、西南季风的风向特点看，迎面风会比较好；冬季则是北风和西北风，保持适度通风没有问题，空气在一年四季都是能保持对流的。03、房型基本方正、房间方正传统观念讲究“天圆地方”，家具、家居用品这些基本都是按照“方”形造的。因此，房型方正、房间方正，摆家具就比较好摆，空间利用率就比较高，加上房子的面积比较大，房间的空间感就会好很多，住起来不局促。
04、明厨明卫、干湿分离户型有三个卫生间，有个暗卫。从主卫和客卫看，都有自然光和通风窗户，便于湿气和恶臭气体排出；而干湿分离，既能提高使用效率，又能方便使用和打扫卫生。对客卧中的那个暗卫，后期的使用率一般不会高，多一个卫生间的话，多些防水和瓷砖，装修成本会高些，后期打扫卫生的活计也会多些，一般都没必要设置这个卫生间。
厨房有自然光，做饭不用开灯；而有窗户，开窗面积大，采光充足的同时，通风性也会好，炒菜时的油烟更容易排出去。05、每个房间都有窗户，都能采光和通风每间房都有窗户，都能采到自然光，也有自然风，不会闷，没有暗房。06、阳台面积大不管是客卧那个封闭式阳台，还是客厅、主卧这边的开放式阳台，面积都比较大，可以有效拓展房子的空间面积。
07、设置有玄关为了防止“冲”到主人，房子设置有玄关，可以做些装饰，避免单调，也是一种展示，家里有小孩的话，挂些孩子的画作还是可以的。总的来说，房子的户型还是不错的，优势也多，作为改善型住房，面积到这个份上了，房型和房间设计出来一般都不会差。第二、户型的劣势说实话，这个户型也还是有一些“硬伤”，即便是优秀的设计师，可能也难以完美地规避掉一些房型上的劣势：01、房型东北缺角缺东北方向这个角以后，带来的问题就是①②③分区的上下不协调，整体房型的平衡感和对称感不再了。
可以想一下，如果不缺这个角，饭厅就不会处在上下功能区的中心位置，而饭厅没有自然光，白天吃饭都要开灯，既不方便，也会增加电费。02、北向上两个卧室终年无法采阳次卧和书房北向，无法采阳，家里人少的话，次卧的人可以搬到封闭阳台一侧那个卧室居住，享受到阳光，有利于身体健康。但带来的问题就是客人来居住的话，对主人私密性的保护又会差一些。
同样的，书房使用率往往很高，像小菜每天呆在书房的时间一般都在3小时左右，呆在房间内照不到太阳，时间长了对身体还是不利的。03、空间布局不易改进饭厅位置是个硬伤，不知道能不能改在拓宽的客厅阳台一侧。但书房设在厨房隔壁，炒菜做饭的声音、油烟难免会对书房工作的人产生影响，而主卫和客卫都是西向，能采阳，但次卧和书房不能采阳，就有些不是很合理。
按正常对4房的理解，一般有3个房间能采到阳光，1个房间不能采到，卫生间的话，一般有1-2个是北向的。04、开放式阳台客厅和主卧的阳台是联通的，对主人私密性和财产安全性都是一种隐患。因此，这个房子面积很大，三面都有采光和通风，房型和房间基本方正的情况下，受限于客观缺角限制，导致整个房型上半段空间被压缩，带来了整个户型的劣势。
第三、一些建议受限于客观条件，只能尽量优化，而不能彻底改观，具体的修改意见已反映在图纸上。01、去掉次卧暗卫不管是出于装修成本，还是后期的实际使用率，都建议去掉这个暗卫。02、客厅外侧隔墙去掉，增加空间建议将饭厅移到这个位置，弊端就是离厨房比较远，上菜和收拾餐具之类的工作量会大一些。03、去掉主卧临阳台一侧的隔墙，并在开放式阳台中增加隔墙增加隔墙，打掉非承重隔墙，既能拓宽使用面积，又能保护主人的私密性和财产安全性。
04、增加功能区如果饭厅位置保留也是可以的，客厅阳台一侧拓宽的面积就可以设置一些功能区，比如健身区和儿童娱乐区。当然，如果饭厅移到这个位置，健身区或小孩娱乐区可以放在目前的饭厅区域。综合全文看：这个户型有硬伤，而且这个硬伤还不易化解。总的来说，优势更多些，劣势少一些，做一定的设计优化后，能规避掉一些硬伤。
