结合近期一些热点城市，比如郑州、南京、福州、济南等，先后放松人才落户门槛，我认为合肥年后的三四月份很可能也会跟进类似政策，这将在一定程度上挽回房价下行的颓势（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪，合肥你跟么？》）。我在之前的文章中预测，合肥房价的转折点预计会是在今年年中（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
今年10月份将是合肥限购2周年，从上次大周期经验来看，合肥房价在限购2周年这个节点上应该会迎来反弹（公号“小易论楼市”《过去两年小易对合肥房地产的分析和预测》）。三种购房需求合肥房地产市场目前存在三种需求，一种是刚需，一种是改善型需求，一种是投资性需求。刚需对价格和总价非常敏感，改善对价格则不是很敏感，但对居住质量要求较高，投资跟刚需有一定的重合。
我在之前的文章中分析过，限购之前，合肥外来购房需求比例大概在35%左右，那么限购之后，合肥整体需求比限购之前减少了1/3左右。这种外来投资性需求的减少，会进一步缓和市场紧张情绪，同时也会使得一部分市内投资需求转为观望。这样合肥市内刚需、改善、投资三分的需求结构，将逐步转变为以刚性需求和改善性需求为主。
因为限购，许多改善性需求由于有多套房，被限制购买新房，再一个也缺乏改善资金，不得不抛售房产进行置换。这样就形成从劣质资产到优质资产的一种转换，在这个转换过程中，劣质资产普遭抛弃相对贬值，优质资产竞被争抢相对升值，两极分化开始。与此同时，手中资金有限的刚需有了两种选择，一种是改善置换下来的劣质资产老破小，一种是相对优质的新房。
无论是哪一种，刚需可能都会产生无限的纠结。老破小太破，但是在市中心，配套成熟；新房年轻，但是比较偏，价格贵，还缺乏配套。不过整体上，新房仍然更受欢迎一些。合肥目前市场上总价超过190w的房产交易，只占到总交易量的16.3%。在总价130w-140w这个总价区间，成交量最多。总价110w-160w这个总价区间，占全部成交的40%左右（公号“小易论楼市”《买大房子还是小房子，你陷入合肥大户型房产投资误区了吗？》）。
而我们对住宅面积的需求，80-100平米区间最多，这就意味着，合肥刚需目前对房价的敏感点在1.6w左右。超过1.6w的价格，刚需的承受能力大大降低。无论对刚需还是投资来讲，市面上好地段价格在1.6w以下的新房都值得考虑。目前合肥该如何买房中国人大都有“处房”情节，都希望自己所买的第一套房子是新房，尤其是准备结婚的刚需。
