现在市场上有很多管理公寓。如果用房地产行业的专业术语来说，这种投资人购买公寓，直接交给开发商或者物业公司或者某某酒店托管的所谓模式，叫做售后包租，往往打着X年反转的旗号，值得投资吗？一般这种共管是开发商和酒店运营公司签订的。如果你想买这个共管公寓，其实可以和酒店签共管协议，否则买不到。也就是说，虽然理论上你是这套公寓的所有权人，但几年内你都不能拥有这套公寓的处置权。如果你想卖东西，恐怕很难。
托管公寓值得投资吗？
现在市场上有很多托管公寓，如果用房地产业内专业的术语，这种所谓投资者买了公寓，直接交给开发商或者物业公司或者某某酒店托管的模式，叫做售后包租，往往打着X年反本的旗号，那么是否值得投资呢？这个我们得考虑几个问题。第一，一般这种托管公寓，都是由开发商和酒店运营公司签约，你要买这公寓就可以其实是必须要和酒店之间签一个托管协议，否则不能购买，也就是说虽然从理论上你是这套房子的所有者，但是你在好几年之内是不能对这套房子有处置权，要是想卖什么的，恐怕难度不小。
第二，投资这种房产就相当于你同意了未来一段时期的你将获得比较固定的租金收益，但是如果租房市场价格上涨，你也不能更多的房租，当其他投资方式收益率也上涨的时候，你投资房子的投资收益率不考虑房价涨跌相对来说就显得少了。第三，如果是酒店式公寓寓，后期的投资收益主要是依赖酒店方管理和运营，如果如果酒店的管理出现问题，你的收益也存在风险。
22万一套的酒店公寓，8年回本，说有独立产权，请问，值得投资么？
22万一套的酒店公寓，8年回本，每年收入2.75万元，换算成年租金回报率就是12.5%，值得投资吗？如果能够实现的话当然值得投资，因为投资回报率远远跑赢银行理财跑赢通胀，但是这样的好事很大可能就是个挖好的坑。目前正规的理财，超过6%的收益都会有损失部分或全部本金的风险，一间总价20来万的酒店公寓，竟然承诺12.5%的回报率，题主觉得有可能吗？这样高的回报率存在极大风险，如果是以托管返租的形式实现，则印证了我的推测。
何为托管返租？就是一些实力不济的开发商为吸引购房者投资，打着很响亮的招牌，比如与某个知名的世界级五星酒店合作，每年返租多少多少，甚至开出8%不等的返租率加速资金回笼，而一旦购房者入套，接下来就是由购房者与运营公司签订合同，甚至有的开发商还会提供第三方担保。实际情况是，要么房子在建设的过程中，因为受到市场行情波动影响，导致酒店价格下降，无法兑现承诺的收益率，开发商和运营公司又承担不起相应的损失，工程不得不烂尾要么在投入运营的过程中，同样因为市场波动导致酒店经营亏损无法兑现承诺。
此类案件中，购房者去找开发商清算时，要么是开发商以破产相要挟，要么是运营公司宣告破产或者已经转手，投资者的权益最终无法得到保障。至于有没有独立产权，根本不重要。托管租赁酒店统一管理。一旦因亏损而破产，即使买家拥有独立产权，也将无法恢复经营，既不能出租，也不能出售。
