1，降准降息什么意思？
“降准”是降低存款准备金率的简称，降准是通过释放商业银行在央行的保证金，增加市场资金供给，有利于刺激生产环节。“降息”是指央行降低存款、贷款的利率水平，利用利率调整，来改变现金流动的金融方式。
降息降准的一大利好是商业贷款和公积金贷款利率都会相应下降，由于公积金贷款和商业房产贷款的还款利率是与央行的基准利率挂钩的，因此央行降息降准后，买房背负贷款的个人和家庭的房贷压力相应地减轻了。
央行降准降息的主要目的是发挥基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本，支持实体经济持续健康发展。具有能力的创业者将得到更宽松的环境进行创业，在非常时期也能够扶持一些中小企业渡过难关。
2，已办理贷款,现利率下调怎么办
已办理贷款,贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。
国家下调贷款利率降低后，以前办的贷款利率也会随之下降。
目前国内的个人贷主要以浮动利率为主，大多数借款人与银行签订的房贷合同都是浮动利率的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。也就是说，央行每一次降息，借款人的月供就要有相应的减少；反之，则会有相应的增加。
基准利率调整，还款金额也会调整，对于存量贷款（已贷的房贷），上浮（或下浮）的幅度在贷款期内是不变的，如果基准利率调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上浮（或下浮）。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响，但对调整之后的利息计算会有影响。
至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质（商业贷款还是公积金贷款）、贷款银行和相关合同规定确定。一般有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（比如工商银行、农业银行、建设银行）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（比如中国银行）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。
拓展资料：
利率下调是在银行存款的利息少了，通常是因为通货紧缩时期的货币政策。
中国人民银行的利率调控主要体现在以下三个方面：
1.根据宏观经济、金融形势的变化以及货币政策需要，通过利率杠杆来调整金融机构存贷款利率。
2.可以通过公开市场操作来引导市场利率。
3.通过国际市场利率变化来调整境内小额外币存款利率，这样可以协调本外币利率政策。
3，下调房贷利率是什么意思?
房贷利率是指购买房产办理的贷款时遵循国家或银行规定的利率。银行房贷利率是由中国人民银行统一规定，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。 贷款利率是银行等金融机构发放贷款时从借款人处收取的利率。大致为三类：中央银行对商业银行的贷款利率；商业银行对客户的贷款利率；同业拆借利率。 银行贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理。银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率，实际合同利率可在基准利率基础上上下一定范围内浮动。贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。 以银行等金融机构为出借人的借款合同的利率确定，当事人只能在中国银行规定的利率上下限的范围内进行协商。贷款利率高，则借款期限后借款方还款金额提高，反之，则降低。
4，银行利率为什么下调
主要是因为监管层把存款利率的计算方式做了改革。
目前国内银行的存款利率，是有自律机制的，允许各家银行在基准利率的基础上按比例上浮，但是有比例限制。
不同银行的比例上限还不一样，一般来说，中小银行的涨幅比例上限会高一些，大行的上限低一些，这也是方便中小银行提升揽储竞争力。
而在6月1日，召开了市场利率定价自律机制工作会议，改变了上浮机制，采用新的报价方式，从现行的“基准利率×倍数”改为“基准利率+基点”。
在新的报价方式下：
一年期以下的存款利率，升高或不变；
一年期的存款利率，不变；
一年期以上的存款利率，降低。
多家银行的大额存单利率已正式下调：
民生银行某分行的大额存单从3.99%下调到3.8%；
兴业银行某分行一款3年期年化收益3.9%的定期存款，将下调至3.5%-3.7%；
工商银行一分行，三年期大额存单从3.85%下调到了3.25%
存款利率下调，对银行来说当然是利好。
利率下降，降低了银行的成本，可以让银行获得多一些的利润。
但与此同时，也增大了银行的揽储难度，特别是存款压力比较大的小银行。
而对于咱们老百姓来说，以后能买到的存款产品利息就降低了。
这次存款利率的变化，从长远来看，可能只是利率下行的必然趋势的一个小开端。
此前，欧洲、日本、美国等国家，都已相继进入“负利率”或“低利率”阶段。
两年前中国人民银行前行长周小川在某次论坛上就说：只要能够管理好微观货币政策，中国应该可以尽量避免快速进入负利率时代。
这句话释放了一个信号，那就是负利率时代难以避免，只是时间问题。
什么是负利率？意思是你把钱放银行不仅没有利息拿，还要给银行一笔钱
5，贷款利率下调什么意思
央行下调存贷款基准利率： 制定基准利率的依据只能是货币政策目标。当政策目标重点发生变化时，利率作为政策工具也应随之变化。不同的利率水平体现不同的政策要求，当政策重点放在稳定货币时，中央银行贷款利率就应该适时调高，以抑制过热的需求；相反，则应该适时调低。 基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率具有市场性、基础性、传递性特征。
贷款基准利率是央行(中国人民银行)发布给商业银行的存款的指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策之一。商业银行会根据这个基准利率制定贷款利率。 下调至是指的向下调整到。 5.1%一般是说的年利率。 这样它的意思就是，贷款的基准利率向下调整为年利率5.1%。
6，房贷利率下调是好事吗
对于购房者来说，房贷利率下调确实是一件好事。一方面可以节省买房成本；另一方面也说明银行贷款的资金性是足够的，购房者申请贷款的门槛可以更低。当然，按揭利率的下降也意味着银行的按揭贷款利率会更快。之前一直保持观望态度的买家，可能会考虑在房贷利率下降时入市。
拓展资料
银行贷款是指银行根据国家政策，以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。
银行贷款一般要求提供担保、房屋抵押、收入证明、个人征信良好，才可以申请。
信用条件
1、信贷额度
信贷额度是借款人与银行在协议中规定的允许借款人借款的最高限额。
2、周转信贷协定
周转信贷协定是银行从法律上承诺向企业提供不超过某一最高限额的贷款协定。
3、补偿性余额
补偿性余额是银行要求借款人在银行中保持按贷款限额或实际借用额一定百分比（一般为10%至20%）计算的最低存款余额。
房贷，也被称为房屋抵押贷款。房贷，是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
如何还贷更经济?
两种还款方式相比，在全期还款的条件下，“等额本息还款法”所要支付的利息要高于“等额本金还款法”。
但是并非所有的人都应该选择“等额本金还款法”来还贷，还要结合自身的财务状况。
对于高薪人群和收入多样化的人群，可以采用“等额本金还款法”;
如果现金实力较为雄厚，但却没有提前还款的意愿，可以采用“等额本金还款法”还贷，随着时间的推移，每期还款逐渐减少，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力。
如果是公务员、普通教师、一般研究人员，或者工作四平八稳，或者要求生活简单，建议选择“等额本息还款法”，因为这种还款方式各期还款额相等，有利于更好的提前安排自己的生活。
另外要记得，要提前还贷，已支付的利息是不退还的，如果要有提前还贷打算的朋友，要综合考虑已还本息与提前还贷时需要一次偿还本金数加总后的金额，再来选择“等额本金还款法”还是“等额本息还款法”。
另外，作为理财规划师的我也要提醒各位想要提前还贷的朋友，也要考虑提前还贷的机会成本。
7，住房贷款的利率下调吗？
下调了0.27%,如果你是调息后做的按揭贷款,实用新利率，如果你是以前就做的贷款要到明年1月1日才能享受新利率，住房公积金利率下调的幅度小于商业贷款，应该是0.09%.
有住房公积金的购房户，最近购房都能享受到国家的优惠政策，利率是下调了一点，不过幅度不是很大。好像从四点七几调到了四点五几。总之下调一点总是好的，起码工薪阶族是受益的。
如果按照央行公布的利率，商业贷款8万元，根据银行对你信用和贷款风险执行利率上限下限的不同———— 上限 五年每月还款1574.68(元)。 十年每月还款933.41(元)。 下限 五年每月还款1536.97(元)。 十年每月还款889.77(元)。 股份制银行的房贷利率一般比四大行低，如果你所在城市有的话可以去咨询一下。参考资料的链接是房贷计算器，使用很简便。 参考资料： http://house.focus.cn/housemarket/housemarket3.php?caculate=1
8，2021房贷利率最新利率表是怎样的?_
可以分为：短期贷款利率、中长期贷款利率以及公积金贷款利率。具体分析，短期贷款：六个月（含）的贷款利率为4.35%；六个月至一年（含1年）的贷款利率为4.35%。
2021年中国房贷利率将步入新模式，1月1日起，房贷利率迎来了重新定价日，所以大家都很关注2021年房贷利率会上升还是下降，毕竟房贷利率对于贷款买房的人来说至关重要。
中国的房贷利率都是由央行规定的，每个银行的房贷利率都是不同的。央行要求各个商业银行在对个人住房贷款利率的浮动区间下限为基准利率的0.7倍。以央行的基准利率为例，可以分为：短期贷款利率、中长期贷款利率以及公积金贷款利率。
1、短期贷款：六个月（含）的贷款利率为4.35%；六个月至一年（含1年）的贷款利率为4.35%；
2、中长期贷款：一至三年（含三年）的贷款利率为4.75%；三年至五年（含五年）的贷款利率为4.75%；五年以上的贷款利率为4.9%；
3、公积金贷款：五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%；五年以上的贷款利率为3.25%。
9，房贷利率下调,怎么算
若是在招商银行办理的房贷，人行调整贷款利率后，银行会按照您在申请贷款时约定的贷款利率调整方式进行调整，目前使用比较多的利率调整方式是“次期调整”和“固定日调整”。 “次期调整”方式是当出现新利率时，当期仍按原利率计息，从下一期开始，系统进行利率调整并重新计算分期还款额，即新利率在次期才生效； “固定日调整”方式，于每年1月1日按照当日挂牌利率统一进行调整，1月1日之前的部分，则仍使用老利率计算而1月1日之后的，则执行新利率并重新计算分期还款额。 如果您不清楚您的利率调整方式，您可以拨打95555-2-1-4进入人工查询。（电话人工服务时间：8:30-18:00）
利率是固定的，现在5年以上的基准利率是4.9，你是想问利息怎么算吧？ 一，购房贷款的利息怎么算，取决于还款方式。 二，商业贷款的还款方式有两种，一是等额本息，二是等额本金。 三，等额本息是指一种购房贷款的还款方式，在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。等额本息的月供还款公式如下： [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 四，等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额度固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。 等额本息的月供还款公式如下： 每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率。 五，网上也有贷款计算器，可以自己搜索计算。
10，央行下调存贷款基准利率什么意思？
一、影响： 1、市场货币供应量增加，使企业资金使用成本减少，利润增加。 2、增加货币供应量，使人们货币收入增加，促进消费。 3、下调存贷款基准利率是在国内经济不够景气的情况下使用的促进经济发展的货币政策。 二、定义： 存贷款基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定 三、意义： 基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控，客观上都要求有一个普遍公认的基准利率水平作参考。所以，从某种意义上讲，基准利率是利率市场化机制形成的核心。
央行下调存贷款基准利率： 制定基准利率的依据只能是货币政策目标。当政策目标重点发生变化时，利率作为政策工具也应随之变化。不同的利率水平体现不同的政策要求，当政策重点放在稳定货币时，中央银行贷款利率就应该适时调高，以抑制过热的需求；相反，则应该适时调低。 基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率具有市场性、基础性、传递性特征。我国目前国债利率最适合充当基准利率。
央行下调存贷款基准利率属于货币宽松政策。 降低存款准备金率，使商业银行减少上缴的存款准备金，增加可贷资金。而降息目的在于稳资产价格和降企业融资成本。 央行降低存贷款基准利率，主要是根据整体物价的变化，保持合理的实际利率水平，促进降低社会融资成本，加大金融支持实体经济的力度。央行对基准利率的调整一般主要观察cpi的变化，但也要适当参考gdp平减指数。在大多数情况下，cpi与gdp平减指数的变动趋势是一致的。 2015年年内降准是否还有空间还需观察外汇占款变化，如果外汇占款变化影响到银行间流动性，那么央行仍有动力去降准对冲。央行呵护资金面态度明显，后续资金面维持宽松概率较高。 附：央行最近一次降准、降息 中国人民银行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。同时，对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限，并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制，加强央行对利率体系的调控和监督指导，提高货币政策传导效率。 这是中国央行今年第五次降息、第五次降准，也是今年第三次同日宣布降息和降准。
11，贷款利率计算器有什么用?什么是最佳提前还款期?_
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来押在了上面，由于国家对房地产市场的政策在发生变化，所以银行利率和首付数额都是可能会变化的。
广州房地产生态圈一、贷款利率计算器有什么用
1、根据贷款额和贷款年限的不同，一般至少要相差一万元左右。如何根据自身收支条件，选择一款适合自己的按揭贷款方式，并能大限度地为自己节省利息，是不少购房用户在办理按揭贷款时犹豫不决的事情；
2、对于以前已经办理完按揭手续的用户，每个月银行所扣款项对不对；遇到利率调整时，银行有没有按照规定执行新的利率，新的月还款额调整到多少；使用个人住房按揭贷款计算器进行适当的设置和选择，就可以完整并且准确地模拟您在银行的按揭还款情况；
广州房地产生态圈
3、消费者通过使用此类软件，可以比较清楚地了解自己的按揭贷款按照哪种方式进行比较合适（等额本息、等额本金；公积金贷款、商业贷款；混合贷款）；每个月都能掌握当月银行具体的扣款额（包含当月所扣本金、当月偿还的利息）；
4、用户还可以自己设定银行的贷款利率或者对银行利率进行打折，当然也可以根据软件默认的人民币金融机构历年的贷款利率进行计算。
二、房贷计算器如何使用
1、确定贷款类别。提供商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种贷款方式，选择其中一种贷款方式即可。
2、贷款计算方式。既可以通过填写单价和面积进行计算，也可以通过填写贷款总额进行计算。贷款年限根据个人情况填写即可。
3、选择贷款利率。一般为当下的基准利率。个人可以根据资质情况选择不同的贷款利率，比如基准利率的8折。
4、选择还款方式，等额本息和等额本金两种方式任选其一。
等额本息还款法：
每月月供额＝〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还利息＝贷款本金×月利率×〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
每月应还本金＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾（还款月序号－1）÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕；
总利息＝还款月数×每月月供额－贷款本金；
等额本金还款法：
每月月供额＝（贷款本金÷还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月应还本金＝贷款本金÷还款月数；
每月应还利息＝剩余本金×月利率＝（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率；
每月月供递减额＝每月应还本金×月利率＝贷款本金÷还款月数×月利率；
总利息＝〔（总贷款额÷还款月数＋总贷款额×月利率）＋总贷款额÷还款月数×（1＋月利率）〕÷2×还款月数－总贷款额；
月利率＝年利率÷12。
以上就是关于贷款利率计算器意义以及如何使用的介绍了，房价、按揭是购房者关心的重点，在很多网站上都可以看到贷款计算器的影子，大家在选择的时候一定要选择安全可靠的，好是使用商业银行提供的贷款计算器。贷款年限等不断更改，所以关于贷款利率的计算也不一样，大家可以借助贷款利率计算器来查询计算。
三、什么时间是最佳提前还款期？
现在很多的人还款都采用等额本息法，这种还贷方法是指Fangdcstq每个月还的钱是等额的，所以在还款初期，每个月还的钱中利息占比更大。也就是说在还款的每个月中，利息比例逐渐下降。而在还款的第一年，其利息是最多的一年，银行为了自身的利益，尽可能的多收取利息，就想到通过这种方法来阻止借贷人在这段时间内提前还款。
对于借款人来说，等额本息法第一个月还款时，支付利息最多，以后会逐步减少，以20年的还款期限来计算，前几年如果要提前还款，是越早还越划算。但是一般还款的前一半时间还的利息大约占了70％，所以一旦过了这个时间段，就不要再去提前还了，意义不大。
广州房地产生态圈
同样以20年还款为例，如果到了第11年，利息基本已经还掉70％以上，剩下来每个月还款金额基本都是本金，不会因时间延长而增加利息。但如果已经还款超过10年左右，基本上利息已经还掉一大部分，这个时候，提前还款没有太大意义。
这也提醒了未来要贷款买房的人，如果日后可能提前还款，可以申请等额本金还款，这种还款方式每个月还的本金一样，利息按照复利计算，比较麻烦，但很适合想提前还款的购房者，并且是越早还款越划算。
12，读懂房贷利率,你就明白了未来房价趋势_
编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪经授权转载。
这段时间，楼市热点几乎都聚焦在了「炒房租」这个话题上。
不难看出，国家对于炒房租这件事上的态度可谓坚决如一。在第二天也就是8月19日，住建部就直接集中约谈了以自如、蛋壳为代表的诸多租赁企业负责人。
要求禁止以抢房源的形式哄抬房价，诱导房东提前接触租赁合同。并强调「三个严查」，严查资本融资渠道，严查哄抬租金，严查租赁资质。
而且8月21日又开通了举报黑中介专线，全国发令严打，保卫租赁市场土壤不受侵害。
一连串措施把资本这条恶狗牢牢地堵在了门外。同样也以儆效尤，警示了所有以后想做房屋租赁生意的人：不要随便碰这块市场，也别想靠这块市场发财！
听到这个消息后，就有粉丝在房产研习社里问了我一个问题。他说：
住建部对炒房租为何能这么快地作出如此有力的举措？而当初在炒房价的管制上却一向是滞后反应？如果在2017年集中约谈城市负责人，是不是房价也不会涨成现在这样了？
这个问题很有意思，我把答案分享给大家。
首先，「约谈」在中国几乎是最高级别的市场管制，就好像你犯了错，上司请你喝茶。面对面问你这事儿以后干不干了？
如果不干，那好，签个军令状吧！背后深意相信大家都懂。
这种方法尤为好用，所以当初在房价管制上，地方强行介入市场给楼市限了价，还设置了涨停板，这在历史上几乎是闻所未闻的。所以在中国，只存在想管不想管之说，不存在绝对博弈。
回到问题本身。
房价高了，买不起无所谓，反正大家可以租房住，但是房租高了这就不行了。因为城市人口失去了居住权，大批年轻劳动力被阻挡在城市外，这相当于扼杀了城市发展。
我在上文也说过，房租最能反应一个城市经济的本质和市场供需，也是一个城市的底线，底线戳穿了，一切就都完了。
第二，租赁市场如果自由化，资本驾驭了市场，以吸血的方式随意调价，而目前的城市造富能力无法支撑资本的盈利基础，迟早是要崩盘的。崩盘之后，资本拖欠房东房租，成千上万的房东驱赶年轻房客的现象谁都不愿意看到。
第三，炒房价和炒房租的既得利益者不同，跟自己无利害关系的事情肯定要不择手段，人之常情。
总的来说，这波炒房租带来的后遗症可能不太好，因为这个事情已经把房东的调涨预期激起来了，想轻易下去不是那么简单。
三四线城市会根据供需、居民工资水平自动调节回落下去，而热点一二线城市因为需求远大于供给，例如北京就要靠快速增大供给的方式平衡市场。
例如把资本囤储的房源强行掏出来，例如增大长租公寓用地发展租赁市场，例如像之前所说的把大城市周边的农民集体建设用地转为租赁等等。
「房价可以畸形，但房租绝不可畸形」，这是民生的底线，也是发展的共识。因为一个城市的生命力是靠蓬勃向上的年轻人，绝不是所谓的权贵。
租赁就讲这么多，接下来我们讲一下今天的主题，「如何判断未来楼市的房价走势」。下文用到的这份资料是贝壳研究院老友让我做解读用的，我藏了私心，偷偷分享给大家。
就目前市场形势来说，空军依形势占了上风，多军和空军的战争焦灼，尤其对于未来房价是否上涨的问题上还在缠斗。其实归根结底就是两个关键词，「经济形势」和「城市化率」。
如果你是子木的老读者，相信你会在我的文章《一文读懂中国楼市上半场》的末尾会留意到一个线索。
未来房价是否走进下一波涨势周期，还要看居民的储蓄情况，也就是可支配收入的占比。
而居民收入的增加目前无外乎两种形式，一是产业升级拉动内需，自我造血；二是一带一路人民币国际化，他处吸血。
至于这个期限多长，目前无法作出判断，或许明年从邻国大兄弟家挖出石油资源，再通过人民币结算，中国可能就一波走富了。
当然国富转民富的方式不可能是突然给你银行卡里打多少钱，让你得一笔横财。只可能是通过上调个税起征点，减少医疗、教育等支出项，增加民生保障等措施。
理想状态下，未来看病可能不花钱，孩子从小到大的教育不花钱。我相信这个趋势肯定会到来的，毕竟我们也想不到77年大学生可以恢复高考，06年可以施行免费九年义务教育。
就像蔡朝阳老师讲的：“教育的本质是为了让一个人有勇气对一个事情作出理性的思考和判断！既然你改变不了这个世界，就要学会不被世界所改变，同时只能期望这个世界越来越好。”
对于城市化率来讲，它一直都是楼市多军的最后一根稻草。（建议大家双击图片放大图片感知趋势）
从上图可以看出，中国从1980年改革开放开始，城市化率的步调得以加快，尤其在98年经历房改结束福利分房后，房地产市场全面进入商品房时代，城市化速度快速拉升。
2017年中国的常住人口城镇化率仅58.52%，距离70%的目标还有12个点，预计释放1.8亿人到城镇，考虑人均36平的住房需求，将带来65亿方的刚需。
而目前中国现在进入到经济转型阶段，一线和二线城市均处于产业结构调整状态，从当前一线城市的城市规划看处于人口管控，那么二线城市将作为未来吸纳和承接人口和人才的主战场。
那么问题来了，房价在未来大概率还要上涨，那么如何判断这个上涨信号呢？
答案就是「房贷利率」。
房贷利率是1980年由邓老提出的，并在1998年左右得以完善，同时提出了公积金贷款业务，并把最长贷款期限延伸至30年。
正是由于房贷的诞生，居民可以用少量的资金去撬动更大的杠杆完成资产配置，中国房地产市场迎来黄金十年，同时也因为过度使用房贷杠杆造成房价一路飙升，资产泡沫迅速累积。
很多人把房贷利率仅仅看作购房时的利息计算。但房贷利率其实是中国楼市宏观调控最有力的武器。
如上图，房地产历史上任何一个房价转折点，几乎都是踩着房贷利率变化的节拍。房贷利率升，房价降；房贷利率降，房价升。
（图为2017-2018年北京房价随房贷利率的变化）
2017年这波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下调房贷利率，并以7折房贷的结果。这个利率进入历史谷底区后，再加上棚改货币化PSL天量供应，三四线也跟着疯涨了一波。
所以未来判断房价信号是否上涨，就要看房贷利率的调节。如果有一天银行大喊7折放贷了，你什么都不用考虑，冲进去赶紧买房，因为下一波大牛市已经在路上了。
目前中国的房贷利率平均上浮15～20%，也就是5.88%，从历史走势区间来看并不高，如果中央继续坚决遏制房价上涨，房贷利率就绝不会放松。而且如果未来央行放水刺激实体经济，防止大水进入楼市的最好方法也是上调利率。
所以最近那些所谓广东、上海利率大幅下降的谣言不攻自破。
经过2017年这么一波非理性房价大牛市，现在整个市场都冷静下来了。
以北京为代表的一线城市已经把房价翻入了云端，其目的很简单，就是不让刚需买房，这也是土地出让金式城市发展的必然结果。
现在来看北京的人口和城市化率均已达到饱和，没有更多的土地可供招拍挂，显然房地产税模式所带来的财政收入比土地出让金模式更占优势。
所以未来一线城市的趋势就是发展租赁市场保障年轻劳动力供血城市发展，发展共有产权等政策房作为城市刚需人口的过渡，发展房地产税开始摘原有居民的韭菜。
从图中可以看出租赁住房和共有产权房的供给是远远不够的，那么未来其供应主体的政策倾斜将是必然趋势。
同时房地产税的出台会挤压整个市场的投资空间，让更多的投资客出手房源，不断优化整个市场的刚需占比。
这里又让我想起了前段时间提到了新加坡的「三轨制」房地产模式。有粉丝就在后台留言说，目前新加坡房价也在暴涨，说明三轨制是没有任何效果的。
其实这是两个概念。新加坡三轨制的好处是政策房占了绝大数，起码保障了居民的日常生活居住。至于商品房怎么炒怎么涨都不关乎大家的事情，老百姓自然也不会怨声载道，因为没有涉及到自己利益，人家有钱喜欢买房你管的着吗？
就比如北京，虽然以后政策房和租赁市场建立起来了，但是商品房还是会涨的，因为会有越来越多的年轻人想上升，也会有越来越多的本地居民出逃北京。只不过这个市场投机性空间更少了，换来的是源源不断的刚性需求。
而二线城市的情况则是一线城市的前世。
一线城市生活成本高昂倒逼人才加速返流二线城市，又随着二线城市产业的升级，二线城市的大学生开始越来越喜欢呆在本地发展。
在有了人口的基础上，城市更注重的是市场经济发展和城市建设，但这又是耗费财力的大工程。
所以未来房地产税即使出台，二线城市也会大概率沿用土地出让金模式，因为来钱快，只有宏量的资金才能支撑起一个城市的快速发展。
所以未来热点二线城市的房价大概率会上涨，而且涨幅会大于一线城市。同时对于人才来讲，二线城市也会成为人生机遇新的选择。
对于三四线城市来讲，经过这轮大牛市的喷发，已经把社会居民储蓄透支干净。随着棚改货币化补贴力度减弱，三四线城市市场逐渐熄火。
可能有人会说，三四线城市也需要城市化啊，农民也要进城，房价为什么以后就没希望了？
答案其实很简单。
一是人才跟不上，很多三四线的大学生都是加速外流。即使城市化起来，没有人才的产业也无法发展。到头来还是在举债发展经济，不断恶化地方债，这是死循环。就像东北现在很多地方连养老金和公务员工资都是借钱发。
中国的城市就像是一个尖子生班，所有学生都在努力学习想考个好成绩。但基础、天赋和被班主任照顾的机会都不是均等的。但所有学生都学会了如何努力，却没有学会如何放弃。
二是三四线城市的房地产库存太大。
众所周知2015年施行的货币化棚改就是为了解决楼市库存的，那时候很多城市的房子比人多的多。经过这么一轮涨势，很多有房一族抱着暴富心理又买了二套三套。实际库存远大于人口数量。
再接着2017年以后，开发商为了保持规模有活儿干，又是拿地又是补库存。实际库存增量又进一步提升。
所以马云说八年后最不值钱的就是房子,以后房子如葱”,这个论点在一些三四线城市是成立的。
再者失去棚改补贴力度的三四线靠自身的财力无法进行大规模城市化建设，即使建设，现有的房屋库存也足够吃了现有的居住人口。
那么在供给远大于需求的三四线城市，房价靠什么上涨？
靠信念吗？
