相应的，我们分两类来测算自持地块的盈利情况：第一类，部分自持地块收入来源包括销售收入、租金收入两部分，盈利取决于未来房价与租金；第二类，全部自持地块仅有租金收入，盈利取决于未来租金水平。部分比例自持地块，房企能否“以售养租”？对于部分比例自持地块，房企过往通常寄希望于“以售养租”，即以销售回款支撑自持成本。
由于销售周期在一两年内且目前价格相对稳定，我们以当前销售价格来预测销售收入，来判断65宗部分比例自持地块能否实现“以售养租”？经计算得出，部分比例自持地块净销售收入（销售额减掉管理费用、财务费用、销售费用、营业税）平均占总成本（拿地、建安及装修）的67.6%左右，90%以上不能覆盖成本。其中，8.1%的地块销售额可覆盖总成本，租赁收入为净赚部分，但这些地块平均自持比例仅为19%；90%以上地块不能覆盖总成本，其中64.9%的地块在总成本50%以上，27%的地块不到总成本的一半水平。
因此，部分自持地块仍需租金收入补充才能盈利。图：2008—2017年推出自持地块城市租金情况数据来源：中国指数研究院整理接下来，我们结合国内历史租金变化及国外租金水平对未来租金进行预测。过去10年，热点城市的租金年均复合增长率差异较大。北京、杭州租金涨幅较高，北京月租金由37.8元/平方米增长至78.3元/平方米，月租金年均复合增长率为7.6%；杭州月租金由25.1元/平方米增长至46.6元/平方米，月租金年均复合增长率为6.4%；而广州、佛山、上海及天津租金涨幅较低，年均复合增长率分别为3.4%、2.5%、2.4%及0.7%。
图：1980年后，纽约人口及人均年租金变化情况数据来源：Zillow，Wind，中国指数研究院整理参考纽约来看，纽约从1980年开始产业升级和调整、人口回流，带动产业增加值和租金上涨，1980到2016年的人均年租金由5000美元涨到30000美元，年均复合增长率为5.3%，按涨幅差异可分为1980-2000年、2000-2011年、2011-2016年这三个阶段，人均年租金复合增长率为5.09%、5.37%、3.86%，租金涨幅经历了上升到趋缓的过程。
对于正处产业结构升级、人口增长的国内重点城市具有一定借鉴意义。我们初步按各城市当前租金水平及5%的年均租金涨幅来统一计算，加上销售收入后，部分比例自持地块的平均静态投资回收期大致为33年，远不能实现企业盈利预期。其中天津回收周期最长约为40年，广州、北京也超过30年；杭州、佛山回本年限较短，分别为29.9年和25.8年。
案 例以建发金辉联合体2017年5月24日37.86亿元竞得的杭州三墩北单元B-R21-08地块为例，自持面积比例32%。目前该地块周边项目地块售价约为2.4万元/平方米，周边租金水平为85元/月·平米，而杭州过去10年的租金年均复合增长率为6.4%，按照未来10年年均涨幅7%、11年—35年年均上涨5%、第36年后年均上涨3%来计算：图：项目投入成本、净销售收入及净租金收入概况建发金辉联合体所竞得自持地块拿地成本为37.86亿元，发生在第1年年初；建安成本与出租部分装修成本之和为10.16亿元，净销售收入为27.41亿元，均发生在第1年年末。
