从第二年开始出租，假设出租率达95%，出租年限为50年。图：项目现金流量图数据来源：CREIS中指数据按目前市场的租金水平及我们预测的增长率计算得出，建发金辉联合体所竞得的自持地块的IRR为5.87%，尚不及我国社会基准收益率。要想实现资金的快速回流，主要可从两方面着手，即销售价格增长进而覆盖更多成本，再者市场租金涨幅高于我们的预期涨幅。
100%自持地块，竞得方均为国有房企表： 100%自持地块的竞得房企情况100%自持地块的竞得房企基本为国有房企、大型房企竞得，地块在前期一次投入土地成本、建安成本及装修成本后，无法通过销售收入快速回流资金，只能靠长期持有出租获取租金收益。这对房企的资金实力、产品打造能力以及运营能力要求更高，因此成本预计回收时间更长。
案 例万科2016年12月1日以50亿元竞得的北京海淀区西北旺镇18号100%自持地，周边租金水平为95元/月·平方米，年均租金增长率6%。该地块开发项目不可销售，未来收入主要靠租金收入，同样按50年的出租年限计算其盈利及现金回流情况。图：万科北京海淀区西北旺镇18号地测算根据同样的测算方法，万科这块自持地前期投入土地成本、建安成本及装修成本50亿元、5.55亿元及4.86亿元，均发生在拿地后的两年内，总计为60.4亿元。
未来每年靠赚取租金收益回收现金流，按目前的租金水平及租金增长率，万科这块地的IRR为5.58%，同样不及我国社会基准收益率。经计算，绝大多数自持地块无法通过销售覆盖总成本，而受当前租金水平较低影响，自持地块内部收益率仅在5-7%左右，投资回收期长达三四十年；而如果考虑资金的时间价值，投资回收期更长，与开发销售的投资回报水平远远不能比，那么，为什么房企对自持地还如此热衷呢？为什么热衷自持地块？——化被动为主动的战略之选不拿就等于失去市场，自持地块成房企“兵家必争之地”图：部分房企竞得自持地块情况数据来源：CREIS中指数据上述73宗分布于几个热点城市的自持地块分别被48家房企斩获，以资金实力较强的大型房企及央企、国企为主，而中小房企鲜有涉猎。
其中，万科所拿自持地块在规模、城市分布数量及自持比例等方面十分突出，独自于北京、广州、佛山拿了5宗自持地，又通过联合体在北京拿了4宗竞自持地，其中包含3宗全自持地块。可见，随着房企拿地城市的集中度越来越高，企业手中重点城市存货普遍不足。对于房企来说，重点城市土地是稀缺资源，政府推出一块地，自己不抢别人也会抢，当手头货值出清但又拿不到新的土地，也没有可经营的资产，两手空空，就相当于失去了这个市场，自持地块成为房企的“兵家必争之地”。
