案 例以建发金辉联合体2017年5月24日37.86亿元竞得的杭州三墩北单元B-R21-08地块为例，自持面积比例32%。目前该地块周边项目地块售价约为2.4万元/平方米，周边租金水平为85元/月·平米，而杭州过去10年的租金年均复合增长率为6.4%，按照未来10年年均涨幅7%、11年—35年年均上涨5%、第36年后年均上涨3%来计算：图：项目投入成本、净销售收入及净租金收入概况建发金辉联合体所竞得自持地块拿地成本为37.86亿元，发生在第1年年初；建安成本与出租部分装修成本之和为10.16亿元，净销售收入为27.41亿元，均发生在第1年年末。
从第二年开始出租，假设出租率达95%，出租年限为50年。图：项目现金流量图数据来源：CREIS中指数据按目前市场的租金水平及我们预测的增长率计算得出，建发金辉联合体所竞得的自持地块的IRR为5.87%，尚不及我国社会基准收益率。要想实现资金的快速回流，主要可从两方面着手，即销售价格增长进而覆盖更多成本，再者市场租金涨幅高于我们的预期涨幅。
100%自持地块，竞得方均为国有房企表： 100%自持地块的竞得房企情况100%自持地块的竞得房企基本为国有房企、大型房企竞得，地块在前期一次投入土地成本、建安成本及装修成本后，无法通过销售收入快速回流资金，只能靠长期持有出租获取租金收益。这对房企的资金实力、产品打造能力以及运营能力要求更高，因此成本预计回收时间更长。
案 例万科2016年12月1日以50亿元竞得的北京海淀区西北旺镇18号100%自持地，周边租金水平为95元/月·平方米，年均租金增长率6%。该地块开发项目不可销售，未来收入主要靠租金收入，同样按50年的出租年限计算其盈利及现金回流情况。图：万科北京海淀区西北旺镇18号地测算根据同样的测算方法，万科这块自持地前期投入土地成本、建安成本及装修成本50亿元、5.55亿元及4.86亿元，均发生在拿地后的两年内，总计为60.4亿元。
未来每年靠赚取租金收益回收现金流，按目前的租金水平及租金增长率，万科这块地的IRR为5.58%，同样不及我国社会基准收益率。经计算，绝大多数自持地块无法通过销售覆盖总成本，而受当前租金水平较低影响，自持地块内部收益率仅在5-7%左右，投资回收期长达三四十年；而如果考虑资金的时间价值，投资回收期更长，与开发销售的投资回报水平远远不能比，那么，为什么房企对自持地还如此热衷呢？为什么热衷自持地块？——化被动为主动的战略之选不拿就等于失去市场，自持地块成房企“兵家必争之地”图：部分房企竞得自持地块情况数据来源：CREIS中指数据上述73宗分布于几个热点城市的自持地块分别被48家房企斩获，以资金实力较强的大型房企及央企、国企为主，而中小房企鲜有涉猎。
