以杭州、北京成交自持地块最多，分别为23宗、19宗，总规划建筑面积在230万方以上；天津、佛山分别有11宗、4宗，总规划建筑面积分别为103.8、54.6万方；广州、上海较少，在20万方左右。从自持比例来看，73宗自持地块平均自持比例超过50%，包括8块全自持用地和65块部分自持用地。其中，北京、上海、佛山、广州等城市平均自持比例均超过50%，而杭州、天津平均自持比例相对较低，分别为24.7%、33.7%。
相应的，我们分两类来测算自持地块的盈利情况：第一类，部分自持地块收入来源包括销售收入、租金收入两部分，盈利取决于未来房价与租金；第二类，全部自持地块仅有租金收入，盈利取决于未来租金水平。部分比例自持地块，房企能否“以售养租”？对于部分比例自持地块，房企过往通常寄希望于“以售养租”，即以销售回款支撑自持成本。
由于销售周期在一两年内且目前价格相对稳定，我们以当前销售价格来预测销售收入，来判断65宗部分比例自持地块能否实现“以售养租”？经计算得出，部分比例自持地块净销售收入（销售额减掉管理费用、财务费用、销售费用、营业税）平均占总成本（拿地、建安及装修）的67.6%左右，90%以上不能覆盖成本。其中，8.1%的地块销售额可覆盖总成本，租赁收入为净赚部分，但这些地块平均自持比例仅为19%；90%以上地块不能覆盖总成本，其中64.9%的地块在总成本50%以上，27%的地块不到总成本的一半水平。
因此，部分自持地块仍需租金收入补充才能盈利。图：2008—2017年推出自持地块城市租金情况数据来源：中国指数研究院整理接下来，我们结合国内历史租金变化及国外租金水平对未来租金进行预测。过去10年，热点城市的租金年均复合增长率差异较大。北京、杭州租金涨幅较高，北京月租金由37.8元/平方米增长至78.3元/平方米，月租金年均复合增长率为7.6%；杭州月租金由25.1元/平方米增长至46.6元/平方米，月租金年均复合增长率为6.4%；而广州、佛山、上海及天津租金涨幅较低，年均复合增长率分别为3.4%、2.5%、2.4%及0.7%。
图：1980年后，纽约人口及人均年租金变化情况数据来源：Zillow，Wind，中国指数研究院整理参考纽约来看，纽约从1980年开始产业升级和调整、人口回流，带动产业增加值和租金上涨，1980到2016年的人均年租金由5000美元涨到30000美元，年均复合增长率为5.3%，按涨幅差异可分为1980-2000年、2000-2011年、2011-2016年这三个阶段，人均年租金复合增长率为5.09%、5.37%、3.86%，租金涨幅经历了上升到趋缓的过程。
对于正处产业结构升级、人口增长的国内重点城市具有一定借鉴意义。我们初步按各城市当前租金水平及5%的年均租金涨幅来统一计算，加上销售收入后，部分比例自持地块的平均静态投资回收期大致为33年，远不能实现企业盈利预期。其中天津回收周期最长约为40年，广州、北京也超过30年；杭州、佛山回本年限较短，分别为29.9年和25.8年。
